DELFI redakciją pasiekė skaitytojos Rūtos laiškas, kuriame buvo išreikšta nuostaba dėl šio Vilniaus rajono.
„Praėjusį savaigtalį teko važiuoti pro Naująją Vilnią pagrindine gatve ir nustebino, kad Vilniuje dar yra tokių vietų – pasijutome tarsi būtume patekę į gūdžius 90-uosius, kur bet kurią akimirką prie tavęs gali prišokti ginkluota gauja ir išprašyti iš automobilio. Dėl viso pikto paspaudžiau automobilio užraktą iš vidaus. Pro langą matėme senus apleistų gamyklų pastatus, palei gatvę šlitinėjo neaiškūs tipai, visą laiką kirbėjo klausimas – ar saugu gyventi šiame rajone ir kas galėtų pirkti čia nekilnojamą turtą?“, – įspūdžiais pasidalino Rūta.
Pagal portalo www.kurgyvenu.lt duomenis, palyginus su viso miesto statistika, nusikalstamumas yra gana didelis, o patys gyventojai jį laiko nesaugiu. Vien šis faktas atskleidžia priežastį, kodėl daugelis prisibijo šio rajono ne tik vakare, bet ir dienos metu.
Vilnietis Tomas pasakoja, kad vengia lankytis Naujojoje Vilnioje, nebent labai reikia. Anot jo, vakarais ne vietiniams vaikščioti itin pavojinga, nes yra nemaža tikimybė, kad namo grįžti sveikam nepavyks. „Daug narkomanų vaikšto, alkoholikų ir kitų asocialių asmenų. Turbūt niekas neprižiūri to rajono, nes nesu matęs ten patruliuojančios policijos, o kamerų irgi niekur nėra. Aš ten jokiu būdu nenorėčiau gyvent – net jeigu ir primokėtų“, – pasakoja jis.
NT įmonės „Capital“ ekspertas Mantas Mikočiūnas teigia, jog neigiamas rajono įspūdis susidarė dėl to, kad didelė dalis gyventojų yra mažai uždirbantys ir kitataučiai.
„Naujoji Vilnia – atskirtas Vilniaus mikrorajonas, kuriame daugiausia gyvena tautinės mažumos, todėl likusieji miesto gyventojai ten vengia keltis gyventi bei dirbti. Dėl to natūraliai susidariusi atskirtis Naujosios Vilnios rajoną stumia iš Vilniaus miesto į Vilniaus rajoną. Čia vyrauja vidutinio bei vyresnio amžiaus grupės gyventojai ir jų vaikai, dažniausiai mokyklinio amžiaus. Turėdamas galimybių jaunimas įprastai keliasi gyventi į kitą mikrorajoną“, – aiškina M. Mikočiūnas.
Čia vystomų nekilnojamojo turto projektų nėra daug. Anot Audriaus Šapokos, „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo, paskutiniai projektai yra: „Vilnelės Namai“, „Genių Namai“, „Ievų namai“, socialinis daugiabutis bei pavieniai individualių ar sublokuotų namų nedideli projektai, neturintys pavadinimo. Perspektyvų, kad šis rajonas augs ir plėsis – labai mažai.
„Plėtoti stambesnės apimties projektų plėtotojai šiame rajone neskuba: sklypai čia nėra brangūs, tačiau pardavimo kainos čia yra iš tiesų žemos, o statybos savikaina tokia pati, kaip ir statant bet kur, todėl ir gauti komercinę grąžą yra sudėtinga. Po ilgos pertraukos čia įgyvendinti tik du kiek didesni projektai. Tai gerai parodo plėtotojų nusiteikimą plėtoti stambesnius projektus“, – teigia A. Šapoka.
M. Mikočiūnas teigia, kad „Vilnelės namų“ projekto butų pardavimų tempas – 1,5 buto per mėnesį ir šiuo metu vystytojas UAB „Namelita“ baigia parduoti visus butus. Tai yra ekonominės klasės, mažos kvadratūros butai, didžioji dalis jų – 28 kv. metrų už 34 tūkst. eurų.
Jo teigimu, plėtotojams šis rajonas mažai patrauklus naujai statybai, nes tam turi didelę įtaką gyventojai. Kadangi dauguma gyvena iš mažesnių nei vidutinių pajamų, tai sąlygoja minimalią paklausą naujiems būstams.
Pirkti būstą investicijai nepataria
Pasak A. Šapokos, investicijas į būstą Naujojoje Vilnioje reikia apsvarstyti. Savo reikmėms Naujosios Vilnios gyventojai iš tiesų dažnai keičia būstą tame pačiame rajone: seną parduoda – naują, galbūt didesnio ploto, perka čia pat.
„Negaliu sakyti, kad gyvenimui pirkti sau čia neverta: dalis tų, kurie gyvena arba dirba šiame rajone, ir ieško čia, būsto kainos čia yra vienos žemiausių, pats rajonas turi pakankamai daug žalumos, parkų, gyventojų koncentracija taip pat nėra didelė. Tačiau investicijai: tiek siekiant maksimalios nuomos grąžos, tiek su tikslu išlaikyti turto vertę ilgalaikėje perspektyvoje, nepatarčiau. Vis dėlto, tai pakankamai senas rajonas, neturintis išskirtinai geros reputacijos, plačiai išplėtotos socialinės, moderniai išvystytos inžinerinės infrastruktūros. Nuomos likvidumas ir galimybės lengvai ir greitai parduoti būstą čia nėra didelės“, – teigia jis.
Ilgą laiką Naujoji Vilnia nebuvo traktuojama kaip Vilniaus dalis, todėl šis atsiskyrimas nuo likusios miesto dalies vis dar yra jaučiamas. Anot M. Mikočiūno, šis mikrorajonas labiau pririštas prie Vilniaus rajono nei prie miesto, tad daugiau vilčių reikia dėti į rajono infrastruktūros pokyčius, kurie lems ir Naujosios Vilnios perspektyvas. Tačiau šiuo metu jos nelabai džiugina.
„Manau, kad rajono įvaizdžiui įtakos gali turėti komercinis sektorius – įsteigus šiuolaikinių darbo vietų reikalaujančias įstaigas, galima tikėtis modernesnį požiūrį turinčių gyventojų migracijos į šį rajoną. Tuomet pradėtų keistis ir infrastruktūra, nes atsirastų poreikis. Šiuo metu gyventojų pagrindas yra buvusios darbininkų klasės atstovai, kurių poreikiai minimalūs, todėl paslaugų pasiūla ir infrastruktūra minimali bei užsnūdusi modernios miesto raidos etape“, – savo įžvalgomis dalinasi M. Mikočiūnas.
A. Šapoka antrina teigdamas, kad Naujojoje Vilnioje tiek butų išplanavimas, tiek daugiabučių namų išdėstymas, kiemai ir automobilių aikštelės buvo formuotos pačiais paprasčiausiais būdais, dėl to perspektyvos yra prastos. Anot jo, reikėtų įdėti itin daug darbo ir lėšų, kad pavyktų šį rajoną pastatyti ant kojų ir pakeisti jo įvaizdį.
„Mano subjektyvia nuomone – tai yra nerealu. Naujajai Vilniai reikia itin didelių, kompleksinių investicijų, kurios neturi jokio ekonominio socialinio pagrindimo, o vien daugiabučių renovacijos savaime toli gražu neužtenka, kad rajonas atsigautų arba jame atsirastų socialinė įvairovė, padėtų kurtis jaunos šeimos. Reiktų formuoti naujus šaligatvius, gatvių apšvietimą, iš esmės tvarkyti daugiabučių kiemus ir žaliąsias zonas, parkus, pritaikyti juos realiems bendruomenių poreikiams ir t.t. Būtina pasirūpinti kriminogenine padėtimi ir saugumu – tarkime, gatvėse statyti video kameras ir kt. Trumpai tariant, reiktų visiškos rajono konversijos“, – aiškina ekspertas.
Ateityje laukia teigiamų pokyčių
NT įmonės „Vilniaus Turtas“ direktorius Antanas Kudarauskas sako, kad Naujosios Vilnios nereikėtų griežtai pasmerkti kaip netinkamos rinkai plėstis. Pasak jo, rajone jau suformuoti nauji sklypai statyboms.
„Yra tikrai daugiau kaip 18 hektarų teritorijos, kurioje pagal bendrąjį Vilniaus planą numatoma mažaaukštė gyvenamoji, daugiabučių ir komercinė statyba. Mano žiniomis, šiuo metu baigiamas parengti didelis gyvenamasis projektas Linksmojoje gatvėje ir manau, kad ten bus vystomas apie 200 butų projektas, kurio statybos gali prasidėti jau kitais metais. Po sėkmingos vystytojų ir investuotojų patirties, šiame rajone ir toliau bus tęsiamos investicijos ir statybos, nes vystytojai jau suprato ir atsirinko, ko reikia šiam mikrorajonui“, – tvirtina A. Kudarauskas.
Eksperto teigimu, skirtingai nei kituose rajonuose, Naujojoje Vilnioje labiausiai trūksta 3-4 kambarių butų, o ne 1-2, kaip yra likusioje Vilniaus dalyje. Todėl tokios kvadratūros butų statybų šiame rajone turėtų stipriai daugėti.
Pasak A. Kudarausko, šio rajono problema yra ta, kad labai trūksta pramogų vietų, kuriose gyventojai galėtų leisti laiką: „Naujoji Vilnia šiuo klausimu yra nuskriausta, nes žmonės čia turi pinigų, kuriuos norėtų išleisti. Su naujais projektais atsikelia nauji gyventojai, kurie yra reiklūs aplinkai, šiuolaikiški. Jie keičia mikrorajono įvaizdį ir nuomonę apie jį lygiai taip pat, kaip tai nutiko Naujamiesčiui prieš maždaug 6 metus. Todėl manau, kad buvusios įvaizdžio problemos šiam rajonui yra nebeaktualios ir yra praeitis.“
NT specialistas teigia, jog kadangi šiame rajone apie 10 metų nebuvo jokių naujos statybos projektų, susidarė milžiniškas deficitas ir tie vystytojai, kurie čia investuos ir statys, gerokai aplenks visus kitus.
„Dėl šios priežasties pastatytuose naujuose projektuose buvo šluote iššluoti visi 3-4 kambarių butai ir jų poreikis šiame mikrorajone vis dar yra nemažas. Čia yra ir didelis komercinio pobūdžio turto trūkumas, todėl verta investuoti pinigus į privačius darželius, kavines, restoranus ir kitus laisvalaikio ir pramogų objektus“, – aiškina A. Kudarauskas.
Jis teigia, kad pagal kainą butai šiame mikrorajone yra apie 200-300 eurų už kvadratinį metrą pigesni nei analogiški naujos statybos butai Pašilaičiuose, todėl pajamų iš nuomos ir buto kainos santykis šiame rajone yra patraukliausias.
„Manau, kad įsigyti butą ar loftą Naujojoje Vilnioje ilgalaikei nuomai galėtų būti protingas pasirinkimas ir gera investicija. Senos statybos butų kainos per paskutinius metus šiame rajone gerokai paaugo, bet tai vis tiek išlieka vienu pigiausių Vilniaus mikrorajonu šiame segmente. Naujos statybos projektų yra vos keli, todėl jų kainos taip pat yra labai mažos. Ši Vilniaus dalis praktiškai neturi konkurencijos ir maždaug apie 2 metus dar neturės“, – sako A. Kudarauskas.
Anot jo, šis rajonas yra dar tik atrandamas vystytojų ir per ateinančius kelerius metus bus nauja investicijų kryptis ekonominės klasės segmente. Ekspertas teigia, kad rajone yra labai daug jaunų žmonių, gaunančių geras pajamas ir turinčių santaupų, kurie yra labai sėslūs ir be galo myli šį rajoną.
„Manau, kad drąsiai galima teigti, jog tai lojaliausias mikrorajonas Vilniuje – žmonės iš jo retai išvažiuoja gyventi į kitas Vilniaus vietas ir juos galima suprasti, nes mokymo įstaigų gausa šiame rajone yra puiki, taip pat yra profesionalių užimtumo centrų: futbolo, muzikos, dailės mokyklos. Susisiekimas, lyginant su kitais tokiu pačiu atstumu nuo centro nutolusiais mikrorajonais, yra labai geras: niekuomet nebūna jokių spūsčių nei ryte, nei vakare, o tai yra utopinė svajonė Pilaitės, Fabijoniškių, Tarandės gyventojams“, – aiškina pašnekovas.