Įsivėlė į teisinius ginčus
Lietuvoje populiarėja ne tik butų, bet ir sodybų, nuosavų namų, kotedžų nuoma. Kai kuriais atvejais NT nuoma reikalinga gyventojams, kurie domisi to turto įsigijimu, tačiau nėra dėl to visiškai tikri. Tuomet būsto savininkas gali kuriam laikui jį legaliai išnuomoti, gauti pajamų, o potencialus pirkėjas – įsitikinti, ar šis turtas tikrai yra tinkamas. Apie tokią situaciją pasakoja ir vilnietė Greta (tikrasis vardas ir pavardė redakcijai žinomi). Moters teigimu, praėjusiais metais ji ėmė pardavinėti iš tėčio paveldėtą sodybos kompleksą vienoje gražiausių Lietuvos vietų. Greta pasakoja, kad sodybos kompleksą šiandien sudaro ne tik pagrindinis, gyvenamasis pastatas, bet ir vandens malūnas, užtvanka ir kt. Tačiau šio sodybos komplekso įrengimas truko apie ketverius metus, ji įrengta moderniai, tačiau nevengta ir autentikos elementų.
„Sodybą mes statėme sau, bet situacija, nes mes <...> įsigijome namą. Į sodybą pradėjome važiuoti vis rečiau ir rečiau, tad nusprendėme ją parduoti“, – pasakoja moteris.
Ji tęsia, kad jos šeimoje kilo mintis pirmiausia potencialiam sodybos pirkėjui suteikti galimybę ją išsinuomoti, jeigu jis jaustų tokį poreikį, ir įsitikinti, kad toks turtas jam tinka. Netrukus, Gretos teigimu, buvo rastas potencialus pirkėjas, kuris sutiko pirmiausia sodybą nuomoti. Vilnietė pasakoja, kad nuomos sutartis su nuomininku buvo pasirašyta praėjus keliems mėnesiams nuo faktinio nuomininko įsikėlimo į sodybą, nes užtruko nuomos sutarties koregavimas. Gretos teigimu, tuo pačiu metu buvo derinama sodybos pirkimo-pardavimo sutartis, tačiau tuomet prasidėjo nesutarimai. Ji sako, kad nuomininkai nesilaikė nuomos mokėjimo grafiko, ėmė savivaliauti ir atlikti tam tikrus sodybos pastatų remonto darbus. Nepaisant to, moteris pasakoja, kad preliminari sodybos pirkimo-pardavimo sutartis buvo paruošta, bet nuomininkas nesutiko jos pasirašyti, o ji, kaip sodybos šeimininkė, netrukus vienašališkai nutraukė su juo nuomos sutartį. Greta tikina, kad to priežastis – nereguliarūs mokėjimai už nuomą. Nuomininkas kreipėsi į teisininkus ir tikina, kad į sodybą yra investavęs pinigų.
„Jis neginčijo nuomos nutraukimo fakto, bet parašė mums, kad yra iškelta byla. <...> Pasirodo, jis prirašė darbų, neva jie daryti balandžio mėnesį, prieš pasirašant preliminarią sutartį. Jis pasikeitė spynas, mūsų neįsileidžia“, – komentuoja Greta.
Moters teigimu, šioje situacijoje ginčus išspręs teismas, tačiau teisminiai procesai užtruks, ji negali ir toliau pardavinėti sodybos, negauna už ją pajamų.
„Nuomotojo negina įstatymai, pusantrų metų vyks teismai, iškelti nuomininkų be teismo sprendimo negalima. <...> Mes esame įsprausti į kampą“, – sako pašnekovė.
Tikina patyręs finansinės žalos
Pats sodybos nuomininkas yra juridinis asmuo, kurį atstovauja ir sodyba naudojasi, kaip tvirtinama, darbui, fizinis asmuo. Jo teigimu, šiuo metu išties vyksta teismo procesas dėl neteisėto sutarties nutraukimo, tačiau jau yra sudaryta preliminari pirkimo-pardavimo sutartis. Jeigu sutartis įsigalios, bus bandoma pasirašyti ir taikos sutartį. Toliau jau minėtas fizinis asmuo Tomas (vardas ir pavardė redakcijai žinomi) pasakoja, kad į teismą kreipėsi dėl neteisėto sutarties nutraukimo ir tikina, kad patyrė ne tik faktinius nuostolius, bet ir neturtinę žalą – nepagrįsti lūkesčiai. Tomo teigimu, besinuomojant sodybą buvo permokėta, nes patalpos darbui nebuvo pritaikytos, tad teko investuoti lėšų į tam tikrus remonto darbus. Jis sutinka, kad nuomos sutartis formaliai buvo nutraukta dėl nuomos nemokėjimo laiku, tačiau priduria, kad yra buhalterija, įrodanti visus mokėjimus ir permokėjimą. Tuo tarpu Greta sako, kad sodyba buvo įrengta moderniai ir pinigų jai negailėta, o nuomininkas tam tikrus sodybos pagerinimo darbus atliko savo iniciatyva.
Tomas tikina, kad prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį sužinota, jog sodyba yra areštuota už skolas. Sodybos savininkės patvirtino, kad skolų turi ir jos yra 3-4 kartus mažesnės nei sodybos vertė.
Sodybą išsinuomojęs vyras tęsia, kad prieš pasirašant sutartį savininkės buvo prašoma panaikinti areštą, jis nesutiko mokėti pirkimo-pardavimo avanso ir tuomet, jo teigimu, nuomos sutartis buvo nutraukta.
Svarbiausia – tinkama nuomos sutartis
Kas šiame ginče teisus, kas ne, išaiškins teismas, tačiau tokie teisminiai ginčai tarp nuomininko ir nuomotojo, deja, nėra naujiena. Net ir pasirašius nuomos sutartį, konfliktų tarp nuomininkų ir nuomotojų gali kilti ir vienašališkas nuomos sutarties nutraukimas, akivaizdu, ne visada veda į ginčų pabaigą. Ypač tais atvejais, kai nuomininkai iš tikrųjų nepagrįstai atsisako išsikelti iš nuomojamo būsto.
Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos (LJAA) narės, advokato padėjėjos Snieguolės Miceikaitės teigimu, pirmiausia, nuomotojas ir nuomininkas turi pasirašyti aiškią, išsamią ir profesionalią nuomos sutartį, kuri abiem pusėms gali padėti konflikto metu. Tais atvejais, kai nuomininkas iš tiesų nepagrįstai atsisako išsikelti iš nuomojamojo būsto arba kyla ginčų dėl nuomojamo būsto būklės pagerinimo galimai nuomininko sąskaita, S. Miceikaitės teigimu, nuomotojas nėra visiškai bejėgis.
Galiojantis teisinis reguliavimas numato nuomotojų teisių gynimo būdus ir žalos kompensavimo mechanizmą, kurie gali būti pritaikyti šioje situacijoje. Toliau jie aptartini ir bus pateiktos bendro pobūdžio rekomendacijos. Pirmiausia, ar nuomininkas gali nuomojamame būste atlikti remonto darbus prieš tai nepasitaręs su nuomotoju?
„Sprendžiant ginčą reikėtų analizuoti sudarytos nuomos sutarties sąlygas ir jomis remtis. Jei nuomotojas nežino apie atliekamus remonto darbus, galima daryti prielaidą, kad ir nuomos sutartyje nebuvo sutarta dėl nuomojamo daikto pagerinimo ir atlyginimo už atliktus pagerinimus. Nuomininkas turi teisę į turėtų būtinų išlaidų atlyginimą už atliktus nuomojamo daikto pagerinimus tik tuo atveju, jei sutartimi ar kitu būdu buvo gautas nuomotojo leidimas darbų atlikimui arba kai būtina neatidėliotinai pašalinti išsinuomoto daikto sužalojimus ar kitus rimtus trūkumus, atliekant kapitalinio remonto darbus“, – komentuoja teisininkė.
Ji tęsia, kad tokiu atveju nuomininkas gali savo sąskaita atlikti būtinus darbus ir po to paprašyti, kad juos atlygintų nuomotojas arba nuomininkas būtiną daikto remontą gali atlikti ir nuomos mokesčio sąskaita.
„Jei pagerinimo darbai atliekami žemės sklypui ir kitiems pastatams, kurie nebuvo išnuomoti nuomos sutartimi, tokiu atveju nuomininkas veikia išimtinai savo rizika, nes veikia be savininko sutikimo darbų atlikimui. Jei vis tik nuomotojas žino, kad nuomininkas naudojasi bei valdo ir žemės sklypą bei kitus pastatus, nes, jei mato ir nereiškia jokių pretenzijų, galima daryti prielaidą, jog nuomotojas tam neprieštarauja ir tokiu būdu susiklosto ir panaudos teisiniai santykiai, nes panaudai nebūtina sudaryti rašytinės sutarties. Vis dėlto, net jei ir būtų susiklostę panaudos teisiniai santykiai, nuomininkas vis tiek privalo gauti nuomotojo sutikimą žemės sklypo pagerinimui ir kitų pastatų remontui, išskyrus atvejį, kai būtina, siekiant išvengti pastato griūties ar avarinės situacijos“, – aiškina S. Miceikaitė.
Teisininkės teigimu, jei nuomotojas neduoda sutikimo daiktų pagerinimui ir pagerinimai nėra būtini, nuomininkas nei nuomos, nei panaudos teisinių santykių, jei tokie ir yra susiklostę, atveju negali reikalauti atlyginti atliktų pagerinimų išlaidų. Pagal Civilinį kodeksą nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti, o nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti.
Gali prašyti atlyginti nuostolius
Neretai nuomotojai susiduria su situacija, kai nuomininkai nemoka nuomos ir/arba komunalinių mokesčių. S. Miceikaitės teigimu, tokiais atvejais, kadangi galioja nuomos sutartis, nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą ir reikalauti iškeldinti nuomininką bei priteisti įsiskolinimą.
„Reikalavimą priešieškiniu nuomotojas gali pareikšti ir toje pačioje byloje pagal nuomininko pareikštą reikalavimą, atsižvelgiant į esamą bylos proceso stadiją“, – pažymi teisininkė.
Ji tęsia, kad tais atvejais, kai nuomotojai nesutinka su nuomininko padarytais savavališkais remonto darbais, jie gali reikalauti nuostolių atlyginimo iš nuomininko: prašyti atlyginti tiek turto sugadinimo nuostolius, jei bus nustatyta, kad tokie padaryti.