Atkreipkite dėmesį į pastato baigtumą
Šiandien Lietuvos NT rinkoje galima rinktis visiškai įrengtą būstą, kuriame bus atlikta pilna vidaus, išorės apdaila, įrengtas vonios kambarys, kai kuriais atvejais – ir virtuvė su integruota buitine technika. Už visą įrengimą, apdailą tokiu atveju atsako vystytojas, išskyrus išimtis, numatytas būsto pirkimo-pardavimo sutartyje.
Tačiau Lietuva iš kitų Baltijos šalių ir net visos Vakarų Europos išsiskiria tuo, kad mūsų šalyje labai populiariu parduoti ir pirkti butą su daline apdaila, kurios lygiai taip pat skiriasi, pavyzdžiui: dalinė apdaila gali būti įrengtos pertvaros buto viduje, išvedžiota elektros instaliacija, rekuperacinė sistema, išlietos vonios grindys, išvedžiota santechnika ir paruošti šalto bei karšto vandens įvadai. Dalinė apdaila gali būti ir mažesnio lygio, pavyzdžiui: bute nėra pertvarų, reiškia, kad elektros instaliaciją turėtų išsivedžioti pats pirkėjas, taip pat jis turėtų pasirūpinti ir santechnika.
Nors atrodo, kad įsigyti butą ir jį pačiam susiplanuoti nuo pat pradžių yra puiki idėja ir kūrybinė užduotis, tačiau tokiais atvejais būtina apgalvoti, kokią atsakomybę dėl buto eksploatacijos, galimo statybų broko ir pan. prisiima vystytojas.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtos asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad tais atvejais, kai vystytojas pertvarų nestato, palieka tai pačiam pirkėjui, labai svarbu skaityti sutartį.
„Gali būti, kad tokiais atvejais vystytojas parduoda ne pilno baigtumo turtą, pavyzdžiui, 85 proc. baigtumo, o visa kita reikia įsirengti pačiam pirkėjui. Įsirengti žmogus irgi turėtų pagal projektą, reikia įsirengimą suderinti su pačiu vystytoju, nes negali būti savivaliavimų. Suderinus su vystytoju, jis patvirtina, darbai atliekami paties pirkėjo lėšomis ir tuomet vystytojas priduoda pastatą. Tai jis realiai duoda kažkiek laiko pirkėjui viską įsirengti, kad būtų galima priduoti projektą. Bet atsakomybę taip pat neša ir vystytojas, nes jis juk priduoda pastatą VTPSI, pastatas turi atitikti reikalavimus“, – pabrėžia pašnekovas.
Geriausia planuoti, kai dar nėra statinio
NT ekspertas tęsia, kad kartais pirkėjai išreiškia poreikį persiplanuoti pertvaras dar tada, kai objekto statybos nėra pradėtos. Tokiais atvejais pakeisti kambarių suplanavimą yra paprasčiau, nes kreipiamasi tiesiai į vystytoją.
„Poreikis persidaryti pertvaras ar įsirengti papildomas atsiranda tada, kai būstas perkamas dar brėžinių stadijoje, kai galima tai modeliuoti. Tuomet vystytojams daug paprasčiau, kartais jie net neima papildomo mokesčio, nes kompiuteryje perstumdyti pertvaras yra paprasčiau nei statybininkams griauti ir iš naujo statyti. Tai yra susiję ne tik su pertvaromis, juk jos slepia inžinerines sistemas: šiltas, karštas vanduo, šildymas ir pan, tad reikia kuo anksčiau žinoti, kaip norima suplanuoti erdves, kad paskui nebūtų pridaroma klaidų. Kai gyventojai keičia išplanavimą patys, pridaro klaidų, kurios atneša nuostolių, vystytojas už tai atsakyti nenori, tad lengviau viską suprojektuoti pradžioje“, – pažymi M. Statulevičius.
Pašnekovas priduria, kad naujos statybos name nerekomenduojama griauti pertvarų, keisti buto išplanavimo nepasitarus su vystytoju. Jeigu sutariama, kad pakeitimo darbus atliks vystytojas, tokiu atveju tai pirkėjui papildomai kainuos, tačiau vystytojas bus atsakingas už padarytus pakeitimus. Kitaip tariant, jei laikui bėgant bus pastebėtas darbų brokas, pirkėjas turės teisę kreiptis į vystytoją ar darbus atlikusią bendrovę (rangovą). Kai darbus atlieka pats pirkėjas, pasak M. Statulevičiaus, vystytojas už juos atsakomybės neprisiims.
Bet kuriuo atveju, anot LNTPA prezidento, naujos statybos buto pirkėjas, įsigijęs butą be pertvarų arba su jomis, tačiau nori jas pakeisti, privalo laikytis techninių reglamentų. Tai ypač aktualu tais atvejais, kai butas perkamas dar be pertvarų, o pastatas dar nėra baigtas.
„Turi būti pertvaros, kurios skiria kambarius, yra techniniai reglamentai, kad pavyzdžiui, negali būti miegamasis kambarys mažesnis nei 9 kv.m, gyvenamasis – mažiau nei 16 kv.m ir pan. Turi būti išlaikyti norminiai reikalavimai. Tai reikia laikytis šių reikalavimų, nes VTPSI atrankiniu būdu tikrina butus ir jeigu kuris nors neatitiks reikalavimų, pastatas nebus priduotas. Tai vystytojas rizikuoja, tą riziką jis turi valdyti sudarydamas susitarimą su pirkėju“, – sako M. Statulevičius.
Pašnekovas priduria, kad Lietuva turėtų sekti kitų Vakarų šalių pavyzdžiu ir statyti mažiau butų su daline apdaila. Pasak jo, čia vystytojai turėtų auklėti ir NT pirkėjus.
„Turėtų būti pilnas įrengimas, pilna atsakomybė, garantijos ir pan. Mes čia truputį žaidžiame, bet laikui bėgant tai turi pasibaigti, nes jau daugėja pilnai įrengiamų būstų, ir vystytojai turėtų eiti tuo keliu, kai pilnai įrengia būstą. Tada bus rinkos standartai, visi konkuruos vienodai, nebus išimčių, nusivylusių pirkėjų ir pan. Tai tokie atvejai yra, negaliu pasakyti, kad tai gerai, nors tai daro mūsų nariai, jie vadovaujasi pirkėjų pageidavimais, bet realiai reikia ugdyti pirkėją ir skatinti įsigyti bent minimaliai įrengtą būstą“, – teigia M. Statulevičius.
Teismuose teisybę įrodyti sunku
Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI JUREX“ partneris, advokatas Deivis Valiulis teigia, kad perkantieji būstą su daline apdaila iš esmės perka nebaigtą statyti statinį. Jo baigtumas Nekilnojamojo turto registre gali būti registruotas 85 proc. ar net mažiau. Tai reiškia, kad pirkėjas, pats ar pasitelkdamas kitus statybininkus, privalės užbaigti statybos darbus iki 100 proc. ir jo baigtumą įforminti teisės aktų nustatyta tvarka. Pasak teisininko, įsigyti nebaigtus statyti butus/namus skatina įvairios priežastys, tačiau būtina įvertinti visiems pirkėjams svarbią aplinkybę – statinio garantiją.
„Vystytojas, parduodamas nebaigtą statyti būstą, suteiks įstatymines garantijas tik tiems statybos darbams, kuriuos atliko pats ar jo pasamdytas rangovas. Tad ši garantija neapims darbų, kuriuos užbaigdamas įrengimą atliks pats pirkėjas ar jo pasamdyta kita įmonė. Tiesa, nors įrengimą atlikusį įmonė taip pat turi suteikti statinio garantiją, šios įmonės dažnai negali prilygti didiesiems vystytojams. Neretai paaiškėjus įrengimą atlikusių įmonių darbo trūkumams, gali būtų sunku išsireikalauti šių trūkumų pašalinimo, kadangi jos linkę ginčytis dėl trūkumų teisme, ar apskirtai vengia komunikuoti su buvusiu užsakovu, bankrutuoja“, – akcentuoja pašnekovas.
Anot D. Valiulio, įstatymas nereglamentuoja įrengimo lygių, tad pirkėjas kiekvienu atveju turi pats išsiaiškinti, ką pardavėjas turi omenyje parduodamas būstą su daline apdaila, be apdailos ar su visa apdaila. Tad būsimam pirkėjui svarbu žinoti, kad kuo mažesnis įregimo lygis, tuo mažesnę atsakomybę dėl galimų būsto trūkumų prisiims vystytojas ir jo samdyti rangovai. Atitinkamai didesnė atsakomybė teks pačiam pirkėjui.
„Viena iš problemų, su kuria, išaiškėjus būsto defektams, gali susidurti įsigijusieji nebaigtą statyti būstą, tai už tuos trūkumus atsakingo subjekto nustatymas. Dažnu atveju, įrengimas neapsiriboja tik pertvarų įrengimu ir sienų nudažymu, tačiau reikia įrengti grindų šildymą, įrengti ortakius, rekuperacinę sistemą, elektros instaliaciją, santechniką ar kitus inžinerinius darbus. Neišvengiamai įrengimo darbai paliečia vystytojo ar jo rangovo atliktus pirminius darbus, pvz. reikia atlikti gręžimą sienoje, grindyse, ar net kirsti angas laikančiosiose konstrukcijose. Kitais atvejais, būsto savininkas įrengimo metu, pats nusprendžia keisti tam tikrus vystytojo, rangovo statybos sprendinius, juos atlikdamas savo nuožiūra, nukrypstant nuo projekto“, – aiškina teisininkas.
Jis tęsia, kad praktikoje būna sudėtinga nustatyti, kokie statybos darbų trūkumai atsirado dėl nekokybiškai atliktų vystytojo, jo rangovo darbų, ar dėl nekokybiškai atlikto įrengimo ar tam tikrų paties pirkėjo veiksmų. Tad niekam nenorint prisiimti atsakomybės, neišvengiami ginčai su būstą pardavusiu vystytoju, ar su įrengimą atlikusia įmone, dėl to, kas turi pašalinti tuos trūkumus ar atlyginti pirkėjui jų šalinimo išlaidas.
Svarbu sudaryti tinkamą sutartį
Perkant naujos statybos būstą, ypač jeigu jis nėra visiškai baigtas, būtina atidžiai perskaityti pirkimo-pardavimo sutartį. Pasak D. Valiulio, sutartyje gali būti įtrauktos nuostatos, kurios ribos vystytojų atsakomybę už tam tikrus trūkumus. Pavyzdžiui, numatoma, kad darbų kokybės garantijos neteikiamos defektams, jeigu jie atsirado dėl naujos statybos statiniui būdingų defektų, mikroįtrūkimų, atsirandančių dėl statinio nusėdimo, džiūvimo procesų ir kt.
„Pirkėjai, dažnai pasirašo tokias sutartis neįsigilinę į šių išlygų esmę, dėl ko ateityje vystytojai galės atsisakyti šalinti dalį statybos darbų trūkumų, motyvuodami, kad jie atsirado dėl vienos iš nurodytų priežasčių. Tokiu atveju, būsto savininkas taip pat bus priverstas pradėti teisminį ginčą siekdamas apginti savo teises arba savo lėšomis pašalinti tuos trūkumus“, – aiškina teisininkas.
Pasak pašnekovo, įstatymas numato solidarią nekilnojamojo turto vystytojo, kuris dažniausiai ir būna pardavėjas, ir rangovo atsakomybę už garantinio laikotarpio metu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai, pamatę atsiradusius defektus, dėl jų pašalinimo gal kreiptis tiek į nekilnojamojo turto vystytoją (pardavėją), tiek į rangovą. Vis dėl to, jų atsakomybė už statybos trūkumus nėra absoliuti. Jų atsakomybę šalinančios (mažinančios) aplinkybės, kurias jie turėtų įrodyti būtų tokios: defektai atsirado dėl statinio ar jo dalių normalaus susidėvėjimo, jo netinkamo naudojimo ar jo savininko arba jo pasamdytų asmenų netinkamai atlikto remonto arba dėl savininko ar jo pasamdytų asmenų kitokių kaltų veiksmų.
„Tad, kaip minėta, vystytojui, pagrindus, kad pvz. siena sutrūko dėl netinkamai atliktų elektros instaliacijos įrengimo darbų, jis neatsakytų už šių defektų atsiradimą. Ginčai dėl statybos darbų trūkumų, ypač kai įrengimą atlieka pats savininkas ar jo pasitelkti meistrai, gali būti sudėtingi. Faktiškai būna sunku nustatyti statybos dalyvį atsakingą už defektų atsiradimą, tokiais atvejais reikia atlikti ekspertizę, kad nustatyti priežastis, dėl kurių atsirado tam tikri defektai. Tad tokie ginčai būna brangūs, o jų ginčų baigties nėra galimybės numatyti, kadangi ji priklauso nuo konkrečių ginčo aplinkybių“, – sako teisininkas.
Jis priduria, kad apsisprendusiems įsigyti nebaigtą statyti būstą, patartina labai tiksliai įsivertinti jų perkamo būsto įrengimo lygį bei atidžiai pasirinkti įrengimo darbus atliksiančią įmonę. Taip pat svarbu atidžiai susipažinti su sudaroma pirkimo – pardavimo sutartimi, kuri dažniausiai būna paruošta pardavėjo užsakymu. Pirkėjas turėtų atkreipti dėmesį, ar sutartyje nėra sąlygų, kurios galėtų riboti pirkėjo galimybes reikalauti defektų pašalinimo bei sutartyje detaliai aprašyti pardavėjo iki sutarties sudarymo atliktus įrengimo darbus.
„Būsto įsigijimas yra brangi investicija, tad siekiant, kad ji pasiteisintų, jo įsigijimui ir įrengimui tikslinga į pagalbą pasitelkti specialistus“, – pažymi D. Valiulis.
Lietuviai daugiau perka neįrengtus butus
„Delfi Būstas“ pasiteiravo NT vystytojų, kodėl jie stato butus su daline ir pilna apdaila, ir kokias garantijas suteikia tokius butus įsigijusiems pirkėjams. NT plėtotojas „Realco“ šiuo metu vysto projektą Pašilaičiuose ir siūlo pirkėjams butus su daline bei pilna apdailomis (pagal pirkėjo poreikį). Tiesa, iš 286 siūlomų butų, tik 47 bus su pilna apdaila.
Bendrovės NT turto valdymo ir kokybės departamento direktorė Inga Navickaitė teigia, kad pirkėjai gana aktyviai domisi ir butais su pilna apdaila, kuri, pasak jos, Lietuvos NT rinkoje vis dar nėra populiari.
„Butus su daline apdaila dažniau renkasi ieškantys pigesnio būsto, neretai investuotojai. Lietuvoje vis dar gajus mitas, kad įsirengti būstą pačiam kainuoja pigiau. Deja, dažnai taip atrodo tik iš pirmo žvilgsnio. Naujakuriai neįvertina kelių aspektų. Pirmiausia, kad projekto vystytojas būstui išplanuoti ir medžiagoms parinkti pasitelkia specialistus, kurių patirtis padeda užtikrinti, kad butas bus pritaikytas patogiam gyvenimui, o jam įrengti bus parinktos kokybiškos medžiagos. Antra, darbams atlikti pasitelkiami patikimi rangovai, tai leidžia užtikrinti darbų kokybę ir garantijas“, – sako pašnekovė.
I. Navickaitės teigimu, garantijos, kurias gauna pirkėjas įsigydamas būstą, yra gana detaliai aprašytos Lietuvos Respublikos įstatymuose ir jos galioja tiek būstui su pilna, tiek su daline apdaila. Trumpiausia, dviejų metų, garantija taikoma tokiems atskiriems gaminiams. 5-erių metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams – tai sienos, grindys, stogas ir pan. Paslėptiems darbams – namo konstrukcijoms, vamzdynui – taikoma 10-ies metų garantija, na, o dėl paslėptų defektų gyventojai kreiptis gali ir per 20 metų.
„Esminis skirtumas, kai kalbame apie garantiją, suteikiamą butui su daline ir pilna apdaila, yra tas, kad garantija yra taikoma tam, ką žmogus perka. Tai reiškia, kad perkant butą su pilna apdaila, garantija yra taikoma visiems darbams, kurie buvo atlikti įrengiant butą, tuo tarpu įsigijus butą su daline apdaila remonto darbus jame paprastai atlieka daug skirtingų meistrų ir nustatyti, kas sukėlė žalą, būna sudėtinga“, – teigia pašnekovė.
Kas slepiasi po dalinės apdailinės apibrėžimu?
NT bendrovė „Eika“ pirkėjams taip pat siūlo butus ir su daline, ir su pilna apdaila. Tačiau šis vystytojas dalinės apdailos butus parduoda jau su pertvaromis ir išvedžiotomis komunikacijomis. Pasak bendrovės rinkodaros ir komunikacijos vadovės Jorūnės Juodžbalytės, visi vystytojai be išimčių privalo vadovautis statybos reglamentu ir pagal jį be išimčių suteikti numatytas garantijas statiniui, atliktiems darbams. Jeigu pirkėjas perka butą su pilna apdaila, tokiu atveju jis gauna garantiją ir apdailos darbams.
„Eikos“ Projektavimo valdymo skyriaus vadovas Kęstutis Taletas, savo ruožtu, primena, kad pirkėjai, prieš priimdami sprendimą dėl būsto įsigijimo, turėtų atidžiai pastudijuoti dalinės apdailos aprašymą.
„Dalinė apdaila ilgą laiką buvo suprantama kaip butas su pertvaromis, tinkuotomis sienomis, išvedžiotais elektros ir silpnų srovių taškais projekte numatytose vietose, san. mazge ir virtuvės zonoje, vamzdynais, kurie atvesti iki san. prietaisų vietų. Į dalinę apdailą būdavo įtraukta ir vėdinimo sistema, jei projekte ji buvo numatyta ir būtina, norint užtikrinti energetinę klasę. Tiesa, pastaruosius keletą metų projektų aprašymuose pateikiami „visa dalinė apdaila“, „nevisa dalinė apdaila“ ir panašūs terminai“, – tikina pašnekovas.
Eksperto teigimu, dalinės apdailos aprašymas tai tarsi būsto „techninės specifikacijos“, pagal kurias pirkėjas gali palyginti skirtingus butus. „Pirmasis pirkėjo žingsnis – kritiškai įvertinti dalinės apdailos aprašymą. Jeigu trūksta kompetencijų, pasitarti su statybų sritį išmanančiais giminaičiais ar kolegomis, arba pasikliauti kompetentingu pardavimų atstovu“, – pataria K. Taletas.