Vienas iš Lietuvos visuomenę skaldančių klausimų – būstų nuolatiniam gyvenimui pardavimas poilsio paskirties pastatuose. Viešojoje erdvėje nuolat diskutuojama, galima ar negalima statyti poilsio paskirties pastatus, juose įrengti nuolatiniam gyvenimui skirtus būstus ir juos parduoti. Paprastai tokie būstai kainuoja pigiau, įstatymas jiems numato mažesnius reikalavimus, pavyzdžiui, galima įrengti mažiau automobilių statymo vietų, vaikų žaidimų aikštelės ir bendrosios zonos taip pat paliekamos paties plėtotojo sąžinės žiniai.
Šiemet Aplinkos ministerija pasiryžo pokyčiams: sukurta darbo grupė parengė pasiūlymus, kaip keisti pastatų paskirčių reglamentavimą ir pažaboti negyvenamųjų pastatų vertimą „butais“. Siūloma atsisakyti poilsio paskirties NT rekreacinio naudojimo būdo sklypuose, kurių naudojimas neapibrėžtas, tačiau leisti statyti trumpalaikio apgyvendinimo viešbučių pastatus, kurie realiai atitiktų trumpalaikio apgyvendinimo veiklos paskirtį.
Laidoje „Delfi tema“ dalyvavęs aplinkos ministras Simonas Gentvilas pabrėžia, kad pasiūlymais norima trumpalaikiam gyvenimui skirtų projektų vystymą „priartini prie realybės“ ir suteikti daugiau galimybių pačioms savivaldybėms priimti sprendimus.
„Gavome labai daug skundų iš kurortų metų, ypač iš Palangos, kaip viešbučius imta versti bendrabučiais išdalinant turtą dalinės nuosavybės principu. Mūsų buvo prašoma šitą procesą sustabdyti ir mes planuojame, kad savivaldybės galėtų pačios pasakyti, kad čia yra planuojamos turto vienetas ir jis negali būti skaidomas. Jeigu vis tik norima skaidyti, tada reiktų praeiti projekto derinimą, viešinimą, turėti visus gyvenamajai paskirčiai reikalingus standartus“, – paaiškina S. Gentvilas.
Jis tęsia, kad vienas pagrindinių pokyčių tikslų – suteikti savivaldybėms daugiau įrankių ir galimybių pačioms spręsti, kas, kur ir kaip statoma jų teritorijose.
„Mes, kaip Aplinkos ministerija, atiduodame žemės valdymą savivaldybėms, norime sukurti įrankius savivaldybių architektams konkrečiau žinoti, kas ir kur bus statoma, kaimyniniams gyventojams taip pat norime suteikti teisę žinoti, ar šalia bus statomas vieno buto namas ar skaidoma į 5 skirtingus butus, ką dabar galima daryti be jokio atsiklausimo“, – sako S. Gentvilas.
Aplinkos ministras akcentuoja, kad galutinio įstatymo projekto dar nėra, kol kas darbo grupėje Aplinkos ministerijoje vyksta diskusijos.
„Norime, kad būtų lankstumo, bet kartu ir užkirsti kelią piknaudžiavimui. Planuotume ir daug palengvinimų, pavyzdžiui, mišrios paskirties NT, nes šiandienės tendencijos rodo, kad reikalingi tokio tipo pastatai, kai pirmame aukšte yra komercinė patalpos, aukščiau – gyvenamoji paskirtis, o ant stogo – naktinis klubas“, – priduria S. Gentvilas.
Pasiūlymas ribotų vystymą ir pirkėjų pasirinkimą
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius teigia, kad plėtotojai džiaugiasi pagaliau prasidėjusiomis diskusijomis dėl pastatų paskirčių reglamentavimo, tačiau pabrėžia, kad dabartiniai pasiūlymai ribotų sąžiningus rinkos dalyvius.
„Žinome tas žaizdas, kurios padarytos, pavyzdžiui, Palangoje, kai kavinės ar kitos patalpos skaidomos, parduodamos kaip būstai, įsigiję ten būstus tampa bendraturčiais ir pan. Bet sprendimas, kaip tokius atvejus pažaboti, neturėtų apriboti sąžiningų verslų ir žmonių“, – sako pašnekovas.
Jo teigimu, pirmiausia, daugiausiai pastatų paskirčių reglamentavimo problemų sukuria žemės paskirties keitimo procedūros.
„Jeigu negali arba nenori keisti pastato paskirties, tai turbūt dėl to, kad tai yra labai sunku padaryti su žeme. Kadangi žemės formavimo politika pereis savivaldybėms, tai mes tikimės, kad čia bus pokytis į gerą“, – mano pašnekovas.
M. Statulevičius tęsia, kad šiuo metu pastatų paskirčių yra per daug ir verta jų skaičių mažinti, tačiau apgalvotai ir neribojant galimybių vystyti.
„Būtų geriau, kad tų paskirčių mažėtų, bet būtų aišku, kur ką daryti. Kurortinėms savivaldybėms pastatų paskirčių tema yra labai jautri, nes statyba juose yra apribota, kai kur, pavyzdžiui, Neringoje, netgi labai sudėtinga dėl žemės paskirčių. Tai prie to galime prisitaikyti, bet negalime užkirsti kelio vystyti. Nors diskusijos dar vyksta, galutinio sprendimo nėra, bet dabar jose girdisi noras riboti. Pavyzdžiui, kurortuose gyvenkime tik viešbučiuose. Bet kodėl neleisti žmogui pasistatyti poilsio paskirties būsto? Reikalavimai jam galėtų būti kitokie nei gyvenamajai paskirčiai, nes tai yra jo poilsio būstas, jis čia gyvena rečiau nei savo nuolatiniuose namuose. Tai nebūtina jam taikyti mokyklų ir darželio, želdynų, automobilių parkavimo normatyvų. Tai mes siūlome pažiūrėti lanksčiai ir neapriboti galimybės statyti, įsigyti būstą, skirtą tik poilsiui“, – svarsto pašnekovas.
Mato tris problemas
Neringos savivaldybės mero pavaduotojas Narūnas Lendraitis laidoje „Delfi tema“ sako, kad apie poilsio paskirties būstų reglamentavimą dar reikia diskutuoti. Jo teigimu, šiandien viena jautriausių teritorijų Lietuvoje – Kuršių nerija, turi daug teisės aktų, nustatančių, kaip, kas ir kur gali būti statoma.
„Statome ir rekonstruojame sugriežtinto rėžimo sąlygomis. Puikiai žinome, kokius teritorijų planavimo dokumentus turime ir kokiais turime vadovautis mes ir mūsų projektuotojai, statytojai. Tai tikrai vystymas Neringoje yra labai griežtai reglamentuotas. Žinoma, ministerijos darbo grupės pasiūlymų paketas kelia tam tikrų klausimų ir natūralu, kad tai yra reakcija į tam tikrus skaudulius, kai viešbučiai tapo atskirais turtiniais vienetais, kai atsiranda klausimas, ar aplink tuos pastatus esanti infrastruktūra yra pritaikyta gyvenimui ar ne“, – teigia N. Lendraitis.
Tačiau, pasak jo, planuojami pokyčiai Neringai kelia tris problemas. Pirmiausia – sudėtingas tokio tipo teritorijos tvarkymo planas.
„Žinant, kaip ilgai trunka mūsų teritorijų planavimo dokumentų keitimas, čia yra tam tikrų iššūkių, tai yra procesai, kurie trunka dešimtmečius. Pavyzdžiui, kalbant apie Kuršių Nerijos tvarkymo planas, kuris keičiamas ne taip jau paprastai“, – aiškina N. Lendraitis.
Pašnekovas tęsia, kad kita problema – kaip pokyčiai paveiktų jau dabar esančių daugiabučių gyventojus – butų savininkus, ypač tuos, kurie nuomoja savo turtą vasarą pagal verslo liudijimus. Taip pat klausimų kyla dėl rekonstrukcijos projektų, kurie šiuo metu jau yra planuojami, įgyvendinimo.
„Kitaip tariant, klausimų yra daugiau nei atsakymų ir diskusijose tikimės rasti visus tuos atsakymus. Mes turime neužmiršti, kur gyvename – mūsų pagrindinė sritis yra turizmas, taip pat ir apgyvendinimas, todėl planuojant pokyčius turi būti maksimalus aiškumas gyvenimo paslaugų teikėjams, viešbučiams, kurių turime visoje Neringoje 10 ir nenorime, kad jie virstų privačiais būstais“, – teigia Neringos mero pavaduotojas.
Siūlo sudėlioti aiškias turto klases
Prestižinės klasės NT Neringoje vystančios „Inreal“ grupės investicijų į analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sutinka, kad reguliavimo trūksta, tačiau pabrėžia, kad planai atsisakyti poilsio paskirties NT nebūtinai yra tai, ko reikia. Jo teigimu, nekilnojamojo turto plėtros tikslas – produkto ar paslaugos pardavimas galutiniam vartotojui, t.y. gyventojui, verslui, investuotojui. Tad NT vystytojas, plėtodamas projektą, turi galvoti ne apie jo paskirtį popieriuje, o apie pirkėją, kuriam projektas yra skirtas.
„Svarbu tai, kad ne visi reikalavimai rinkos dalyviams yra vienodai svarbūs. Veikiausiai, sunku būtų rasti plėtotoją, projektuojantį administracinius pastatus su minimaliais vėdinimo reikalavimais. Fasadų medžiagoms vystytojai renkasi taip pat ne pačius pigiausius sprendimus. Vaikų žaidimo aikštelė nėra tokia svarbi gyventojams, neturintiems vaikų, tačiau jeigu pastate įrengiami trijų ar daugiau kambarių butai, turbūt nebus netikėta, kad tikslinei auditorijai bus kur kas įdomesni projektai su numatytomis erdvėmis vaikams ir pakankamu skaičiumi automobilių stovėjimo vietų. Mūsų atveju minimalių reikalavimų laikymasis neužtikrintų projektų sėkmės. Kuomet orientuojamasi į galutinį vartotoją, esminių skirtumų projektuose dėl paskirties „pavadinimo“, nėra daug“, – pažymi NT analitikas.
Pašnekovas pabrėžia, kad jeigu pasirenkama naikinti vieną ar kelias nekilnojamojo turto paskirtis, reikėtų aiškumo, kaip šie sprendimai atsilieps specifinėse teritorijose, ir ką būtent tokiu pokyčiu tikimasi pasiekti.
„Ar pageidaujama, kad tiesiog neliktų poilsio paskirties būsto, ar kad būstas atitiktų keliamus reikalavimus. Aš būčiau linkęs manyti, kad geriausias sprendimas būtų kompleksiškai apibrėžti turto klases, kad visiems taptų aišku, kas yra statoma. Priklausomai nuo įgyvendinimo, galimybė riboti viešbučių paskirties patalpų skaidymą atskirais turtiniais vienetais yra gera mintis. Viena patalpa – vieni reikalavimai, dešimt ar šimtas patalpų – kiti reikalavimai. Aišku, lieka dalinės nuosavybės problema. Buvo atvejų, kuomet vienbučiai namai padalinami dalinės nuosavybės ar naudojimosi tvarkos pagrindu. Tačiau, analogiškai, tai nereiškia, kad turi išnykti dalinė nuosavybė ar naudojimosi tvarkos. Toks apribojimas suveiks kuriant naujus reikalavimų neatitinkančius būstus, bet yra jungtinė nuosavybė, skyrybos, paveldėjimas, negalėjimas rasti kito sprendimo, bei jau egzistuojantys turto padalijimai“, – komentuoja T. S. Kvainickas.