Šių metų pirmasis ketvirtis atsidūrė juodajame NT vystytojų sąraše: pasaulyje išplitus koronavirusui, uždarius valstybių sienas ir gyvenant karantino režimu, sustojo ne tik pasaulinė ekonomika, bet ir drastiškai krito NT pardavimai.
NT vystytojo „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda sako, kad iki šiol istorijoje turbūt nebuvo fiksuota drastiškesnių pokyčių Lietuvos, o ypač Vilniaus, naujo būsto rinkoje nei kad jų buvo šių metų pirmąjį pusmetį: Vilniuje pasiekus rekordinį 596 ir 655 sandorių kiekį sausį ir vasarį, rinka praktiškai sustojo kovo viduryje po karantino paskelbimo, kai plėtotojai realizavo tik 132 butus kovą ir 53 balandį. Trečią ir ketvirtą karantino savaitę buvo pasiektas rinkos dugnas, kai atšaukiamų sandorių buvo 4 kartus daugiau nei naujai sudaromų.
Mato šviesą tunelio gale
Tačiau šiandien Lietuvos NT vystytojai dalijasi birželio mėnesio duomenimis ir sako, kad jau mato pirmuosius NT rinkos atsigavimo ženklus. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomas Sovijus Kvainickas skaičiuoja, kad per birželio mėnesį sostinėje buvo parduoti 262 butai (290 pardavimų, 28 atšaukimai), t.y. apie penkis kartus daugiau nei 51 balandį (79 pardavimai, 28 atšaukimai) ar 48 gegužę (93 pardavimai, 45 atšaukimai).
„Balandis bei gegužė buvo itin „liūdni“ mėnesiai nekilnojamojo turto (NT) vystytojams. Lyginant su prieškarantininiu laikotarpiu, Vilniuje pardavimai susitraukė apie 10 kartų, Klaipėdoje – dvigubai, o Kaune jie, iš esmės, net nevyko. Tuo tarpu birželis NT rinkai tapo lūžio tašku, atsigavimo mėnesiu“, – tikina T. S. Kvainickas.
Pasak NT analitiko, NT vystytojai ir toliau siūlo pirkėjams naujus produktus. Vilniuje per birželį fiksuojami 6 nauji projektai arba jų etapai, tačiau naujos pasiūlos rodikliai yra apie du kartus mažesni nei per paskutinius pora metų panašiu laikotarpiu.
„Būsto sandėlis vis dar išlieka ypač aukštas, kiek viršijantis 5 tūkst. butų, o ir likvidumo rodiklis yra prastesnis, nei buvo iki karantino, ir šiuo metu sudaro 1,19. T.y. esamas butų sandėlis, remiantis paskutinių 12 mėnesių pardavimo rezultatais, būtų realizuotas per kiek daugiau nei 14 mėnesių. 2019 metais pratinomės prie minties, kad sandėliui realizuoti pakaktų vienerių metų, tačiau dar metais anksčiau teorinis sandėlio pardavimas sudarydavo per 16 mėnesių“, – analizuoja ekspertas.
Kaune, anot T. Kvainicko, birželio mėnuo su 49 pardavimais bei nefiksuojamais atšaukimais atrodo išties patraukliai lyginant skaičius su balandžiu ir geguže. Po dviejų mėnesių pertraukos nauji projektai arba jų etapai siūlomi ir Laikinojoje sostinėje.
„Kauno mieste neparduotų butų sandėlis per birželio mėnesį dėl naujai rinkai pasiūlytų objektų kiek padidėjo ir sudaro 836 butus, tačiau šis dydis vis dar yra mažesnis nei panašiu laikotarpiu pernai, kai rinkai buvo siūloma iki 952 butų. Atitinkamai, ir likvidumo rodiklis, kuris padidėjo nuo apie 0,95 vyravusio tiek antroje praėjusių metų pusėje, tiek pirmą šių metų ketvirtį, ir šiuo metu siekia 1,22 yra mažesnis nei buvęs prieš 12 mėnesių, t.y. 1,30“, – skaičiuoja analitikas.
Jis tęsia, kad Klaipėdoje birželio mėnesį parduota 18, atsisakyta 1 buto, t.y. suminiai pardavimai sudarė 17 būstų.
„Nuo karantino pradžios uostamiesčio NT plėtotojai naujų projektų nepristatė. Kita vertus, Klaipėdoje pasiūlos pokyčiai paskutinius keletą metų visada buvo nedideli. Nerealizuoto būsto sandėlis Klaipėdoje tolygiai mažėjai jau nuo 2019 metų pabaigos ir šiuo metu yra žemiausias nuo 2018 metų pradžios. Dėl nedidelės rinkos apimties bei netolygaus jos aktyvumo esamas būsto likvidumo rodiklis nusileidžia tik šių metų pradžiai ir vis dar yra geresnis nei buvo 2018-2019 metais“, – įsitikinęs T. Kvainickas.
Išaugo neparduotų būstų skaičius
NT vystytojo „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis taip pat tikina matantis NT rinkos atsigavimą. Bendrovė dalinasi duomenimis, kad naujų būstų rezervacijų (prieš tai pateikti pardavimų sandoriai) skaičius Vilniaus pirminėje rinkoje yra: balandžio mėn. rezervuotas 51 būstas (butas ar kotedžas); gegužės mėn. rezervuota 112 būstų; birželio mėn. rezervuota 311 būstų.
Kita vertus, NT bendrovė „Ober-Haus“, skaičiuodama pirmojo šių metų pusmečio rezultatus, akcentuoja, kad pirkėjai domisi NT, tačiau situacija NT rinkoje vis dar kebli.
„Akivaizdu, kad bendras šių metų antrojo ketvirčio realizacijos rodiklis, palyginti su ankstesniais laikotarpiais, yra itin kuklus. Jeigu 2019 metais vidutiniškai per ketvirtį Vilniaus pirminėje rinkoje buvo susitariama dėl daugiau nei 1400 naujų butų įsigijimo, tai šių metų antrojo ketvirčio rezultatas yra beveik 70 proc. mažesnis“, – teigia „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.
„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2020 metų antrojo ketvirčio pabaigoje jau pastatytuose daugiabučiuose Vilniuje buvo siūloma įsigyti 1413 butų arba 22 proc. daugiau nei 2020 metų pirmojo ketvirčio pabaigoje, Kaune – 259 butus (43 proc. daugiau nei 2020 metų pirmojo ketvirčio pabaigoje), o Klaipėdoje – 293 butus (beveik 17 proc. daugiau nei 2020 metų pirmojo ketvirčio pabaigoje).
„Žvelgiant į pastaruosius tris mėnesius arba, galima sakyti, karantino laikotarpį, matome, kad plėtotojai iš esmės nestabdė pradėtų darbų ir stengėsi dirbti įprastu ritmu. Kadangi bendras rinkos aktyvumas stipriai sumažėjo, o daugiabučių projektai buvo įgyvendinami – buvo baigiamos jų statybos – tai 2020 metų antrąjį ketvirtį buvo stebimas neparduotų butų skaičiaus augimas jau pastatytuose daugiabučiuose visuose didžiausiuose šalies didmiesčiuose“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.
Esminių kainų pokyčių nepastebi
NT vystytojo „Eika“ plėtros direktorius M. Žibūda atkreipia dėmesį į naujų būstų kainas. Pasak jo, karantinas įtakos būsto kainoms nepadarė, nors šioks toks kainų kritimas ir pastebimas, tačiau tai, pasak M. Žibūdos, tai galima sieti su kitu veiksniu.
„Šiuo metu vidutinė rinkos kaina Vilniuje siekia 2100 EUR už kv. m arba per metus yra išaugusi 4,7 proc. Lyginant su praėjusio ketvirčio kainomis bendra vidutinė kaina yra sumažėjusi 3,1 proc., bet to priežastis buvo per ketvirtį rinką papildę pigesni projektai, kurie šiek tiek pakeitė kainos vidurkį“, – sako M. Žibūda.
Esminių kainų pokyčių naujos statybos butų segmente nemato ir „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas T. Kvainickas. Pasak jo, NT vystytojai linkę ne mažinti pardavimo kainas, o pasiūlyti finansinio saugumo priemones: galimybę nutraukti preliminarią sutartį palankesnėmis sąlygomis, buto kainos korekciją esant rinkos kainos pokyčiams, įmokų garantijas, buitinės technikos rinkinius, komunalinių mokesčių kompensavimą ir kt.
„Galima teigti, kad birželį NT rinka atsispyrė nuo dugno, ir kad blogiausio scenarijaus šiame sektoriuje pavyko išvengti. Tačiau atsakyti, kada rinka sugrįš į vasario situaciją, veikiausiai, galėsime tik rudenį. Per tris karantino mėnesius tikrai ne vienas pirkėjas buvo atidėjęs planus įsigyti naują būstą, nes ekonominis neapibrėžtumas buvo ypatingai didelis. Tikėtina, kad birželio pardavimus išaugino tie pirkėjai, kurie planavo įsigyti būstus mėnesiu ar dviem anksčiau. Potencialus rezervas turėjo sudaryti per tūkstantį pirkėjų, savo planus kol kas „atnaujino“ tik keli šimtai. Ar pavyks išnaudoti likusį pirkėjų rezervą, paaiškės tik ateityje“, – aiškina NT analitikas.
Pasak jo, nors kova su virusu vietiniame Lietuvos fronte atrodo gerai, tačiau ne visose užsienio valstybėse situacija yra kontroliuojama. Dėl išliekančių socialinių ribojimų bei dalies visuomenės elgesio pokyčių ekonominė veikla taip pat negali pilnai atsigauti, tad dalis gyventojų perkamosios galios sumažėjimą jus dar gana ilgai.
„Būsto nuoma jau patyrė ne vieną smūgį, o pasikeitusi būsto nuomos apmokestinimo tvarka bei padidėjęs NT mokestis gyvenamajam būstui gali atbaidyti dar ne vieną pirkėją. Kita vertus, nors situacija vis dar nėra aiški, tačiau panašu, kad bent jau artimiausiu metu optimizmo NT sektoriuje bus daugiau“, – įsitikinęs T. Kvainickas.