Nepamirškite šių nuomos sutarties punktų
Šiuo neapibrėžtu laikotarpiu sudaromos nuomos ar pirkimo-pardavimo pardavimo sutartys turėtų būti daug atidžiau įvertintos. Advokatas R. Naruševičius „Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų“ sako, kad papildomų punktų galima įtraukti ir NT nuomos, ir pirkimo-pardavimo sutartyse.
Kalbant apie nuomos sutartis, advokatas paaiškina, kad nauji sutarčių punktai siejami su pajamomis ir sutartyse stengiamasi įtvirtinti nuostatą, kad būtų susitarta dėl tam tikro nuomos termino ir apibrėžti tam tikrą nuolaidą tam nuomos terminui.
„Aiškiai numatomas nuolaidos taikymo terminas. Šiuo laikotarpiu šalys stengiasi įtvirtinti tam tikrą laiko tarpą, kuriuo galios nuolaida. Tačiau mes patariame nusimatyti, kas bus po koronaviruso krizės. Nes šios dienos realijomis matome, kad gali būti taikomos aplinkos apribojimo priemonės, mažės pajamos, o kiti galbūt neteks darbo. Tai reikia stengtis apsibrėžti ir tą laiką, kai pasibaigs koronaviruso pandemija“, – tikina R. Naruševičius.
Pašnekovas tęsia, kad NT savininkai stengiasi ilginti nuomos terminus ir taip „prisijaukinti“ nuomininką, kad jis nuomotųsi ilgesnį laiką.
„Taip ir pats nuomotojas nepralošia. Bet aš, prieš pasirašant sutartį, rekomenduočiau gerai įvertinti visas sutarties nuostatas. Galbūt būtų galima pritaikyti kažkokią nuolaidą koronaviruso pandemijos situacijoje. Tai nuomininkui situacija šiuo metu yra palankesnė“, – pabrėžia advokatas.
Koreguoti galima ir preliminarias būsto pirkimo sutartis
Papildomą dėmesį į dokumentaciją turėtų atkreipti ir tie, kurie rengiasi pasirašyti būsto preliminarias ir pagrindines pirkimo-pardavimo sutartis. Pasak R. Naruševičiaus, pirmiausia reikėtų pradėti nuo preliminarių sutarčių sudarymo nuostatų.
„Preliminarioje sutartyje yra numatoma, kokia bus sudaroma pagrindinė sutartis. Sakyčiau, kad preliminarioje sutartyje reikėtų vertinti šias nuostatas. Karantino atveju, kad baudos iškart nebūtų taikomos, o šalys bendru sutarimu galėtų pratęsti tam tikrą sutarties galiojimo terminą ir baudos galimai būtų mokamos ne iš karto, o gerokai vėliau. Siūlyčiau šitą dalyką akcentuoti sutartyje, nes pats koronavirusas nėra nenumatyta aplinkybė“, – pataria advokatas.
Pašnekovas tęsia, kad taip pat reikėtų susitarti dėl ilgesnio termino pačios sutarties sudarymui: „Bendru sutarimu reikėtų apsibrėžti tą protingą terminą, tarkime, trims mėnesiams, ir po trijų mėnesių šalys turi galimybę spręsti dėl preliminarios sutarties pratęsimo. Mes savo klientams per pirmąją bangą siūlėme nusistatyti, kad karantino, kurį paskelbia Vyriausybė, laikotarpiu ir esant pandemijai, šalys turi galimybę tartis dėl pratęsimo.“
Tiesa, anot R. Naruševičiaus, tokie saugikliai negarantuoja, kad tarp pardavėjo ir pirkėjo nekils teisinių ginčų. Kita vertus, pasak eksperto, Civilinis kodeksas numato, kad šalys, pasikeitus aplinkybėms, gali susitarti ir koreguoti sutartį. Pasikeitus aplinkybėms šalys turi teisę kreiptis į teismą.
„Preliminarioje sutartyje gali būti numatyta, kad jeigu įvedamas karantinas, pirkėjas turi teisę pratęsti sutarties sudarymo terminą dviem-trims mėnesiams arba nutraukti sutartį su mažesne bauda. To nenumačius sutartyje, pirkėjas to jau nebeišsireikalaus“, – pabrėžia advokatas.
Pasak R. Naruševičiaus, jeigu sudaryta preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, ir kažkuri iš šalių vis dėlto nori ją nutraukti, tokiu atveju rekomenduojama tai padaryti taikiai bendru šalių susitarimu.
„Aš visada rekomenduoju kreiptis į profesionalų teisininką, taip būna pigiau stengiantis užkardyti galimą ginčą. Nes viena vertus, tokie sutarčių nutraukimai yra paprasti, tačiau kita vertus turi būti tam tikros aplinkybės, norint nutraukti sutartį“, – tikina teisininkas.
Kaip išvengti nuomininko ir nuomotojo ginčų
Tačiau teisiniai ginčai gali kilti ne tik dėl sutarties nutraukimo. Nuomos atveju, dažniausiu ginčų objektu, pasak advokato R. Naruševičiaus, tampa daiktų ir paties NT nusidėvėjimo klausimai. Taip pat pasitaiko nesutarimų dėl avanso grąžinimo.
„Dažnu atveju avansas paliekamas dviejų mėnesių nuomos dydžio, suma nemaža. Tokiu atveju stengiamasi klientui paaiškinti, kad taikiai nesusitarus, galima pateikti pretenziją. Pavyzdžiui, kokios aplinkybės susidarė dėl patirtų nuostolių, pavyzdžiui, apgadintų baldų, buto, kuris galbūt pakeitė savo fizinę išvaizdą ir įpareigojant tam tikrus nuostolius pataisyti per tam tikrą laikotarpį. To nepavykus padaryti, šalys dažniausiai keliauja į teismą“, – sako advokatas.
Kad tokių ginčų kuo mažiau, R. Naruševičius pataria jau sudarant nuomos sutartį aiškiai joje numatyti turto nusidėvėjimo aplinkybes. Jeigu vis dėlto nusidėvėjimas nuomininko ir nuomotojo vertinamas skirtingai, tokiu atveju siūloma kreiptis į antstolį.
„Tokiu atveju yra fiksuojamos aplinkybės, kokį butą aš atiduodu, kaip jis yra pasikeitęs. Turint tokį įrodymą, būtų galima sakyti, kad yra užfiksuotas toks buto ar baldų nusidėvėjimas, palyginti vaizdus su nuotraukomis, kurios buvo darytos nuomos pradžioje ir įvertinti, jeigu nuomotojas sakys, kad nusidėvėjimas yra gerokai didesnis, tai jis privalės įrodyti tai“, – pabrėžia pašnekovas ir priduria, kad teismo metu tokie ginčai toli nenueina, dažnai pralaimi abi pusės, todėl stengiamasi susitarti.
Kitas aktualus klausimas ir NT savininkui, ir nuomininkui – nuomojamo būsto apliejimas. Pasak R. Naruševičiaus, tokiais atvejais paprastai kreipiamasi į draudimą. Tačiau, jeigu būstas nėra apdraustas, tuomet reikia reaguoti nedelsiant ir eiti vienu iš dviejų kelių: kreiptis į antstolį arba pasikviesti bent tris nepriklausomus liudininkus, kurie užfiksuotų aplinkybes.
„Jeigu nuomininkas gyvena bute, kurį aplieja kaimynas, paprastai tokiais atvejais kreipiamasi į draudimą. Jeigu būstas yra nedraustas, tada reikia reaguoti nedelsiant ir kreiptis į antstolį. Ką jis padaro, tai atvažiuoja į vietą ir fiksuoja nuostolius. Aišku, paslauga kainuoja, paprastai iki 100 eurų. Ką aš rekomenduočiau, tai pasitelkti tris nepriklausomus liudytojus, su jų pagalba surašyti tam tikrą aktą, užfiksuoti, kokio laipsnio yra pažeidimai, užfiksuoti aplinkybes ir visiems šį dokumentą pasirašyti. Teisme būtų sunkiau įrodyti tokias aplinkybes, bet praktikoje tai veikia. Ką dar reikėtų daryti, tai kreiptis į ekspertą, statybininką, kuris įvertintų padarytą žalą“, – paaiškina ekspertas.
