Šiuo metu gyventojams atstovaujantis klaipėdiškis Remigijus laiške redakcijai ir vėliau telefonu pasakojo, kad praėjusių metų pabaigoje butų savininkai sužinojo, jog jų kaimynė (redakcijai vardas ir pavardė žinomi) sudarė jungtinės veiklos sutartį ir daugiabučio administravimo sutartį su bendrove „Civinity“. Prieš tai daugiabutį administravo kita bendrovė. Su tuo, kad būtų sudaryta jungtinės veiklos sutartis, turi sutikti kiek daugiau nei pusė (50 proc. +1) gyventojų, kitaip tariant, privalo būti surinkta būtent tiek parašų. Dauguma gyventojų turi pasirašyti ir dėl administravimo bendrovės paslaugų. Remigijus teigia, kad šiuo atveju parašai iš gyventojų galimai buvo renkami apgaule, – nepasakant, už ką iš tiesų pasirašo gyventojas. Taip pat nebuvo organizuotas gyventojų susirinkimas, parašai buvo renkami minėtai gyventojai, pasirašiusiai sutartį su nauju administratoriumi, einant pas kaimynus ir prašant pasirašyti. Klaipėdiškio Remigijaus teigimu, vėliau gyventojai tikino, kad jų parašų buvo prašoma dėl renovacijos atsisakymo ar kitų sprendimų, kuriems taip pat reikalingas gyventojų rašytinis sutikimas.
„Prašome jūsų pagalbos viešinant galimai naują sukčiavimo schemą. <...> Viena namo gyventoja vaikščiojo į butus ir rinko parašus, bet juos rinko ant trijų skirtingų lapų ir vieniems gyventojams sakė, kad parašai renkami prieš renovaciją, kitiems – kažką kitą. Dokumentuose, kuriuos aš pasiėmiau iš Registrų centro su protokolu, yra prisegti lapai su parašais, tačiau dėl ko pasirašoma, tuose lapuose nėra informuojama. Iš jų nematyti, už ką pasirašoma, ir paskui prie jų buvo [galimai – red. past.] priderintas protokolas, kaip reikia“, – įsitikinęs gyventojas.
Pašnekovas tęsia, kad klausimų gyventojams kelia ir kitas aspektas. Protokole, kuris Registrų centrui perduotas kartu su prašymu įregistruoti sutartį ir žmonių parašais, išrinkta įgaliotinė, jau minėta gyventoja, kuri rinko parašus, o sekretorius – bendrovės „Civinity“ darbuotojas.
„Manome, kad įmonė <...> ėmė taikyti naują sukčiavimo modelį, – radusi lojalų žmogų daugiabutyje, jo rankomis perima valdyti visą namą, ignoruodama kitų daugiabučio bendraturčių interesus <...>“, – laiške redakcijai rašo minėto daugiabučio gyventojai.
Tikina, kad buvo ir susirinkimas, ir balsų dauguma
„Delfi būstas“ raštu pateikė bendrovei „Civinity“ klausimų, kurie galėtų padėti aiškiau įvertinti nuogąstavimus, kad jungtinės veiklos ir administravimo sutartys buvo sudarytos galimai apgaule išviliojus iš gyventojų parašus. Taip pat klausimų turėjome ir gyventojai, kuri tuos parašus rinko, tačiau gautu telefono numeriu ji neatsiliepė. Minėtas klaipėdiškis Remigijus patvirtino, kad šiuo metu su ja nesusisiekia ir kitos institucijos.
Bendrovė „Civinity“ pateikė savo komentarą. Jos reikalavimu skelbiame jį visą, kalba ir citatos netaisytos. Komentaro autorius – bendrovės „Civinity namai Klaipėda“ direktorius Artūras Kavaliauskas.
„Daugiabučio namo patalpų savininkai turi teises ir pareigas rūpintis bei priimti sprendimus dėl savo bendro turto. Savininkai gali rinktis, bet kurią įstatymuose numatytą daugiabučio namo valdymo formą: steigti bendriją arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį arba nustatyta tvarka pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurį skiria savivaldybė.
Taikos pr. 49 daugiabučio namo gyventojai buvo nepatenkinti „Mano Būstas“ teikiamomis paslaugomis ir namo administravimu, todėl aktyvūs butų savininkai ėmėsi iniciatyvos savarankiškai organizuoti jungtinės veiklos sutarties įregistravimą, jungtinės veiklos įgaliotinio išrinkimą ir naujos sutarties su administravimo ir kitų susijusių priežiūros paslaugų tiekėju pasirašymą. Jungtinės veiklos sutarties dalyviai įgalioja jungtinės veiklos įgaliotinį, išrinktą susirinkime, o įgaliotinis įsipareigoja atstovauti patalpų savininkų interesams, susijusiems su namo bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu, priežiūra, remontu ir kitokiu tvarkymu.
Iniciatyvą pasirašyti jungtinės veiklos sutartį ir pakeisti administratorių išreiškė patys daugiabučio namo savininkai, o tie, kurie pritarė – pasirašė protokole, t. y. 56 butų savininkai iš 100, kas yra dauguma namo gyventojų. Parašus rinko patys Taikos pr. 49 namo gyventojai, todėl parašai ar dokumentai nebuvo ir negalėjo būti klastojami. Gyventojų dauguma nusprendė, kurio administratoriaus paslaugomis nori naudotis. Jūsų minima daugiabučio gyventoja pasirašė protokole, nes ji buvo susirinkimo pirmininkė. Nei vienas mūsų darbuotojas parašų rinkimo metu nedalyvavo. Nuo sausio 1 d., Taikos pr. 49 daugiabutį namą administruoja ir priežiūros paslaugas teikia „Civinity namai Klaipėda“. Svarbu suprasti, jog norint įregistruoti jungtinės veiklos sutartį protokolą su parašais reikia pateikti Registrų centrui. Jungtinės veiklos sutarties įregistravimas Registrų centre yra atliekamas pagal teisės aktuose nustatytą tvarka.
Norime akcentuoti, kad mes gerbiame gyventojų išreikštą valią, vertiname jų pasitikėjimą ir stengsimės tą pasitikėjimą pateisinti. Gyventojų daugumos valia šį sprendimą, bet kada galima pakeisti ir pasirašyti naują sutartį su pasirinkta daugiabučius namus administruojančia įmone (dabartine, prieš tai buvusia, ar naujai pasirinkta). Gyventojai turi surinktus parašus pateikti jungtinės veiklos įgaliotiniui, o pastarasis turi atstovauti daugumos išreikštai nuomonei.
Šiuo metu mes pastebime akivaizdų buvusio šio namo administratoriaus – „Mano Būstas“ siekį kelti abejones gyventojų pasirinkimu ir bandymą sumenkinti jų pasirinkimą. Tačiau reikėtų suprasti, kad gyventojų nuomonės išreiškimas šioje situacijoje yra svarbiausias. Gyventojų norą spręsti aktualius klausimus mes palaikome ir gerbiame jų priimtus sprendimus.“
Po papildomo tyrimo sutinka išregistruoti sutartis
Tačiau dabartinio gyventojų atstovo Remigijaus teigimu, kalbų apie buvusio administratoriaus keitimą nebuvo, kaip ir susirinkimo, apie kurį kalba bendrovė „Civinity“ ir kurio metu turėjo būti išrinktas įgaliotinis (šiuo atveju įgaliotinė). Klaipėdiškis taip pat nesutinka, kad bendrovė, kaip pati teigia, „gerbia gyventojų valią“. Jis tikina, kad praėjusių metų gruodžio 14 dieną buvo surinkti gyventojų parašai dėl Jungtinės veiklos ir administravimo sutarčių su „Civinity“ nutraukimo. Prašymas nutraukti visas esamas sutartis ir gyventojų parašai buvo perduoti bendrovei ir, pašnekovo teigimu, jis gavo patvirtinimą, kad bendrovė minėtus dokumentus gavo. Tačiau iki sausio 14 dienos atsako dėl sutarčių nutraukimo gyventojai nebuvo sulaukę.
„Delfi būstas“ dėl šių teiginių ir dėl „Civinity“ darbuotojo galimo dalyvavimo jungtinės veiklos sutarties pasirašymo proceso metu (ar tai nėra interesų konfliktas) vėl kreipėsi į bendrovę su prašymu patikslinti minėtas aplinkybes. Bendrovės atstovė patikino, kad redakcijos pateikta informacija bendrovei yra naujiena. Atsakymą bendrovė pateikė kitą dieną. Jame UAB „Civinity namai Klaipėda“ direktorius Artūras Kavaliauskas teigia, kad po redakcijos klausimų buvo papildomai paprašyta kolegų Klaipėdos regione patikslinti visas aplinkybes, susijusias su Taikos pr. 49 situacija.
„Po išsamios įvykių ir dokumentų analizės, manome, kad ne visos balsavimo procedūros buvo įgyvendintos pilna apimtimi. „Civinity Namai Klaipėda“ darbuotojas pasirašė protokole, kaip įvykusio balsavimo sekretorius ir padėjo suskaičiuoti gyventojų pateiktus parašus. Mūsų darbuotojo parašas nėra vertintinas kaip gyventojo išreikštas balsas, tačiau tai gali formuoti klaidingą įspūdį apie galimą interesų konfliktą, nepaisant to, kad gyventojų parašai buvo renkami Taikos pr. 49 namo gyventojų bendruomenės. Papildomai norime patikinti, kad šiuo metu neturime faktinių aplinkybių ar pagrindo abejoti parašų autentiškumu, išskyrus tendencingą informaciją, platinamą tam tikruose leidiniuose ir socialinėje erdvėje“, – teigiama atsakyme.
Atsakyme tęsiama, kad bendrovė vis dėlto sutinka išregistruoti ir jungtinės veiklos bei administravimo sutartis su minėto daugiabučio gyventojais. Pateikiame bendrovės citatą.
„Laikydamiesi aukščiausių veiklos standartų, bei būdami atsakingi prieš gyventojus, iniciatyvinę grupę ir valstybės institucijas, susisiekėme su namo įgaliotu asmeniu ir abipusiu sutarimu sutarėme imtis sekančių veiksmų:
- Inicijuoti daugiabučio namo jungtinės veiklos sutarties išregistravimą ir administravimo sutarties su Civinity Namai Klaipėda nutraukimą, organizuojant balsavimą raštu;
- Taikos pr. 49 daugiabučio laiptinėse išplatinti informaciją apie priimtą sprendimą, o balsavimo biuletenius išplatinti gyventojams (į pašto dėžutes);
- Gavę biuletenius gyventojai per 14 dienų turės išreikšti savo nuomonę ir biuletenius grąžinti jungtinės veiklos įgaliotam asmeniui, o balsavimo gyventojų daugumai nusprendus nutraukti galiojančią sutartį, savivaldybės administracija inicijuos balsavimą dėl naujo administratoriaus paskyrimo;
- Gyventojai savivaldybės balsavime galės pasirinkti naują administratorių iš visų Klaipėdos mieste veiklą vykdančių administravimų įmonių;
- Šiuo būdu gyventojai išreikš savo valią ir priims spendimą, o savivaldybės administracijos darbuotojai užtikrins gyventojų balsų skaidrumą;
- Kol vyks balsavimai ir nebus paskirtas naujas administratorius, „Civinity Namai Klaipėda“ teiks administravimo paslaugas pagal galiojančią sutartį;
- Mūsų bendrovės paslaugos gyventojams bus teikiamos nemokamai iki savivaldybė organizuos balsavimą ir paskirs naują namo administratorių;
- Šis sprendimo būdas leis gyventojams sutaupyti lėšų, kurias jie galės skirti šildymo sąskaitų apmokėjimui.“
Registrų centras netikrina parašų teisėtumo
Klaipėdiškiai priekaištų turi ir jau minėtam Registrų centrui. Jų teigimu, institucija neįvertino kartu su prašymu įregistruoti jungtinės veiklos sutartį pateiktų gyventojų parašų surinkimo aplinkybių. Taip pat, kaip tikina gyventojų dabartinis atstovas Remigijus, atsisakė išregistruoti sudarytą sutartį, nors institucijai buvo pateiktas prašymas su daugumos gyventojų parašais. „Delfi būstas“ paprašė Registrų centro pakomentuoti, kiek institucija tokiais atvejais vertina pateiktus dokumentus, jų tikrumą, ir kodėl institucija nesutiko išregistruoti sutarties.
Registrų centro atstovas spaudai Mindaugas Samkus teigia, kad Registrų centras nėra kompetentinga institucija, galinti nustatyti, ar pateiktuose dokumentuose esantys asmenų parašai yra suklastoti, ar ne, tam yra teisėsaugos institucijos. Jis tęsia, kad konkrečiais atvejais reikalingi pateikti dokumentai ir jų formos yra apibrėžtos teisės aktuose. Pavyzdžiui, teikiant prašymą įregistruoti juridinį faktą apie sudarytą jungtinės veiklos sutartį ar turto administravimą, kartu su prašymu turi būti pateiktas namo butų savininkų susirinkimo protokolas ir jungtinės veiklos sutartis.
Prašymai gali būti atmesti, nustačius, kad susitarimus sudaro ne butų savininkai, taip pat nustačius klaidingus duomenis, pavyzdžiui, asmenų gimimo datos, vardai ar pavardės.
„Šiuo konkrečiu atveju įregistruojant juridinį faktą dėl sudarytos veiklos sutarties ir administravimo buvo įvertinti kartu su prašymu pateikti dokumentai (jungtinės veiklos sutartis, daugiabučio namo butų savininkų susirinkimo protokolas ir sutartis) ir nagrinėjant prašymą nebuvo rasta aplinkybių, kurių pagrindu būtų galima atsisakyti įregistruoti prašomus juridinius faktus.
Vėliau išregistruoti prieš tai įregistruotą juridinį faktą atsisakyta nustačius, kad pateikto susitarimo nepasirašė daugiabučio namo butų savininkų dauguma – pateiktame dokumente buvo įrašytos klaidingos kelių butų savininkų gimimo datos, susitarimą pasirašė asmenys, kurie nėra nurodytų butų savininkai ir neturi teisės pasirašyti.
Atkreiptinas dėmesys, kad abiem atvejais pateikti prašymai buvo priimti. Sudarydami jungtinės veiklos sutartis gyventojai patys nusprendžia, kokiu būdu ją sudaryti ir kokius duomenis joje nurodyti: ar patalpų savininkams pasirašyti po tekstu, ar sudaryti atskirą savininkų sąrašą. Bet kuriuo atveju pateikiamuose dokumentuose asmens gimimo datos neprivalo būti nurodytos.
Taigi, pirmojo prašymo atveju dokumentuose asmenų gimimo datos nebuvo nurodytos ir nesant aplinkybių, kurių pagrindu būtų galima atsisakyti prašymą priimti, jis buvo priimtas. Antrojo prašymo atveju pateiktuose dokumentuose rasta klaidų (klaidingi gimimo metai, pavardės, butų savininkai, nepateikta sutarties nutraukimo sutartis), buvo priimtas sprendimas atsisakyti išregistruoti prašomus juridinius faktus“, – rašoma Registrų centro atsakyme.
Pasiteiravus, kodėl sutartis nebuvo išregistruota tuomet, kai gyventojai pateikė tinkamai paruoštą prašymą su parašais, institucija prieš tai buvusį atsakymą papildė: „Kaip ne kartą buvo paaiškina pareiškėjams, jungtinės veiklos sutartis ir administravimo sutartis yra tarpusavyje susijusios – viena eina po kitos, todėl, norint jas abi išregistruoti, reikia pateikti dokumentus, patvirtinančius abiejų faktų (sudarytos jungtinės veiklos sutarties ir sudarytos turto administravimo sutarties) pabaigą. Paskutinysis prašymas būtent ir buvo atmestas dėl to, kad nebuvo pateiktas dokumentas, patvirtinantis turto administravimo sutarties pabaigą.
Kaip minėta, visi trūkumai pareiškėjams buvo nurodyti. Šią savaitę iš pareiškėjų buvo gauta informacija, kad turto administratoriui ketinama išsiųsti informaciją apie numatomą sutarties su juo nutraukimą. Kai tik ši informacija bus patvirtinta, t. y. bus gautas įrodymas, kad toks dokumentas buvo išsiųstas ir įteiktas bendrovei, tuomet administravimo sutartis, o kartu ir jungtinės veiklos sutartis galės būti išregistruota. Tai taip pat buvo paaiškinta pareiškėjams.
Kaip jau buvo minėta, ankstesni prašymai buvo atmesti dėl klaidų, – juos pasirašę asmenys pateikė netikslius savo duomenis arba tarp pasirašiusiųjų buvo ne butų savininkai, neturintys teisės priimti sprendimų dėl bendrojo naudojimo patalpų tvarkymo. Priimant visus sprendimus pareiškėjams buvo nurodytos atsisakymo priežastys, taip pat šių sprendimų apskundimo tvarka.“
Jungtinė veikla – ne pats geriausias būdas valdyti bendrą turtą
Klaipėdiškiai yra pasiryžę teisybės ieškoti teisinėmis priemonėmis. Tačiau Lietuvos būsto rūmų atstovas, laikinai einantis prezidento pareigas, teisininkas Rolandas Klimavičius sako, kad teismų sprendimai šiuo klausimu nėra vienareikšmiški.
„Kalbant apie teismų praktiką, iki Aukščiausiojo Teismo nė viena byla nėra nuėjusi. Vadinasi, teismų praktikos suformuotos nėra, o sprendimų yra labai įvairių. Vieni teismai žiūri į tai, kad svarbu, jog buvo išreikšta žmonių valia, kokia forma – nesvarbu, pažeidimai neturėtų paveikti paties patalpų savininkų sprendimo, o kiti teismai pasižiūri įdėmiau, ar viskas atlikta pagal numatytas procedūras. Pažiūri, ar buvo skelbimas apie susirinkimą, ar buvo susirinkimas, dalyvių sąrašas, pavyzdinė sutarties forma, ją pasirašyti turi“, – paaiškina pašnekovas.
R. Klimavičiaus teigimu, Lietuvoje yra trys bendrosios nuosavybės valdymo būdai ar formos daugiabučiuose namuose. Gali būti steigiama bendrija, taip pat sudaroma jungtinės veiklos sutartis arba parenkamas bendrosios nuosavybės administratorius.
„Pirmaisiais atvejais priežiūrą gali vykdyti patys valdytojai arba bendrijos pirmininkas turi teisę samdyti ir juridinių, ir fizinių asmenų savo bendram turtui administruoti, prižiūrėti, teikti tam tikras paslaugas gyventojams. Jungtinės veiklos atveju tą patį daryti gali išrinktas įgaliotinis, jis turi įgaliojimus pats organizuoti namo priežiūrą. Gali pasirašyti sutartį su administratoriumi dėl būsto administravimo paslaugų arba gali pats organizuoti, samdyti juridinius asmenis ar pan.“, – sako pašnekovas.
Tačiau jungtinės veiklos modelis turi tam tikrų trūkumų ir bėgant metams jo veikimas buvo ne kartą koreguotas. Pavyzdžiui, prieš dešimtmetį atsiradęs jungtinės veiklos modelis galėjo būti įgyvendintas tik tokiu atveju, jei dėl jo sutinka 100 proc. daugiabučio gyventojų. Vėliau tvarka keitėsi ir iki šiol jungtinės veiklos sutarčiai sudaryti turi pritarti 50 proc.+ 1 gyventojas. R. Klimavičius priduria, kad jungtinės veiklos sutartis dažniausiai sudaroma tuose daugiabučiuose, kuriuose yra mažai gyventojų, mažuose namuose.
„Paskui toks modelis parodė savo trūkumus. Būsto administravimo įmonės ėmė varžytis dėl tokį bendro turto valdymo modelį pasirinkusių gyventojų. Vieną dieną parašai renkami dėl vieno administratoriaus, kitą – dėl kito. Būdavo tokia laisva forma, žmonės pasirašo ir Registrų centre užregistruojama sutartis. Po tokių istorijų imtasi papildomų priemonių: patvirtinta pavyzdinė procedūros forma, nustatyta, kaip turi būti sudaroma jungtinės veiklos sutartis, kad turi būti juridinė forma ir pan.“, – vardija pašnekovas.
Teisininkas patikslina, kad šiandien norint sudaryti jungtinės veiklos sutartį yra privaloma sušaukti susirinkimą, jo metu turi būti patvirtintas dalyvių sąrašas, ir patalpų savininkai tik balsų dauguma gali nutarti savo turtą valdyti jungtinės veiklos būdu. Susirinkimo metu taip pat išrenkamas įgaliotinis, kuris, kaip jau minėta anksčiau, gali organizuoti, kaip bus sprendžiami patalpų priežiūros klausimai.
Tačiau toks daugiabučio bendrų patalpų valdymo modelis, pasak R. Klimavičiaus, administratoriams suteikė daugiau galimybių prisitraukti naujų klientų.
„Kadangi administratoriai kovodavo dėl tokių daugiabučių, tai būdavo netgi taip, kad jie įgaliotiniu paskirdavo savo atstovą. Bet prasidėjo teismai, ir teismas pasisakė, kad įgaliotiniu gali būti tik tame daugiabutyje esančio buto savininkas. Įgaliotu atstovu negali būti asmuo, kurs neturi tame name turto. Dėl sekretoriaus nėra pasakyta, bet jeigu žmogus visiškai svetimas, tai kaip jis atstovaus gyventojų interesams. Yra patalpų savininkai ir susirinkime jie turi išrinkti sekretorių – pat pat gyventoją“, – pažymi teisininkas ir priduria, kad jungtinė veikla vis dėlto yra vienas iš administratorių kovos būdų perimant daugiabučius.
R. Klimavičius pabrėžia, kad daugiabučiame name visi sprendimai, susiję su bendros nuosavybės valdymu, turi būti priimami tik susirinkime. Rinkti gyventojų parašus vaikštant į butus nėra teisėtas būdas, tai tik gyventojų apklausa, neturinti teisinės galios. Kitas būdas – balsavimas biuleteniais raštu.
„Parašai nėra tas būdas, kuriuo priimami sprendimai dėl bendros nuosavybės valdymo formos ir naudojimo. Yra du būdai: arba sušaukus susirinkimą, arba balsuojant raštu, bet apie organizuojamą balsavimą raštu turi būti paskelbta ne vėliau nei prieš 2 savaites. Turi būti parengti balsavimo biuleteniai, kiekvienam nustatyta tvarka, biuletenis įteiktas patalpų savininkui, turi būti sudaryta balsų skaičiavimo komisija, kuri surašo protokolą. O tokie parašų rinkimai yra tiesiog apklausa, bet tai nėra teisėta sprendimo priėmimo forma“, – pažymi pašnekovas.