Šiuo metu daugiabučiuose gyvena apie 60 proc. Lietuvos gyventojų. Dabar valdyti daugiabutį galima trimis būdais: savininkai steigia bendriją, sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka administratorių. Administratorių taip pat gali paskirti savivaldybė. Šiuo metu daugiabučių valdymas aprašytas trijuose įstatymuose: bendrijų veiklą reglamentuoja – Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, administratorių – Vyriausybės nutarimu patvirtintos Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatos ir Civilinis kodeksas.
Tačiau Aplinkos ministerijoje paruoštas projektas, kurio tikslas – viename įstatyme įtvirtinti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros, remonto, atnaujinimo ir disponavimo jais principus.
Netiki Įstatymo projekto skaidrumu
Vilniaus Pašilaičių daugiabučių namų bendrijos pirmininko Juozo Pukanasio teigimu, jei šis Įstatymo projektas būtų priimtas, darbų tęsti negalėtų nei administratoriai, nei pirmininkai.
„Jau ne pirmą kartą vyksta šitas bendrijų griovimas, manau, kad tai yra daroma sąmoningai, siekiant patenkinti vienos pusės interesus“, – pokalbį pradeda pašnekovas.
J. Pukanasis jau 25 metus yra Pašilaičių daugiabučių namų bendrijos pirmininkas. Bendriją sudaro 41 daugiabutis. J. Pukanasis sako, kad gyventojai nenori jo paleisti, kasmet prašo, kad jis ir toliau vadovautų bendrijai. Tačiau pats pirmininkas tikina, kad jeigu bus priimtas Aplinkos ministerijos siūlomas Įstatymo projektas, J. Pukanasis tą pačią dieną paliks savo pareigas.
„Įstatymas yra nepamatuotas. Aš sakiau: kam kurti naują, jeigu galima koreguoti seną? Pataisyti spragas. O dabar, kai kuria įstatymą neprofesionalai... Kai miškininkas eina gydyti žmonių, kas išeina? Ir čia tas pats“, – tikina pašnekovas.
J. Pukanasis kaip vieną didžiausių naujo Įstatymo projekto spragų įvardija planus vieną daugiabutį jau laikyti bendrija. Anot jo, tai būtų per didelė finansinė našta gyventojams ir jie būtų priversti bendrijos minties atsisakyti.
„Reikia išlaikyti pirmininką, buhalterį, elektriką, santechniką. Ar gali vienas namas išlaikyti tiek asmenų?“ – sako pašnekovas.
Jis tęsia, kad bendrijas gali sužlugdyti numatoma finansinė bendrijos pirmininko atsakomybė, kuri, pasak pašnekovo, kai kuriais atvejais gali būti pernelyg didelė.
„Jeigu bendrija atliko darbus, namo gyventojai turi juos patvirtinti. Jeigu namo gyventojai nepatvirtina tos ataskaitos, tai administratorius arba tos bendrijos pirmininkas turi iš savo kišenės sumokėti už darbus ir už medžiagas. Tai gyventojai gali ir niekad nesutikti su darbais. Aš jau 25 metus dirbu didelės bendrijos pirmininku. Jeigu kiauras stogas, viršutinių aukštų gyventojai sutinka su darbais, o kitiems nereikia. Sako, mes nemokėsime. Arba būna, kad durų keisti ar tvarkyti nenori, laiptinių remontuoti“, – pavyzdžius vardija pašnekovas ir priduria, kad bendrijų primininkai bijoti finansinės atsakomybės ir nesiimtų jokių darbų.
Siekia išardyti bendrijas ir privačias bendroves
Nemažai spragų planuojamame Įstatymo projekte įžvelgia ir Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centro vadovo Giedrius Komka. Jis sako, kad įstatymas yra netinkamas, nes, pirmiausia, sukiršina visus rinkos dalyvius ir, anot jo, sudaro prielaidas piktnaudžiavimui bei korupcijai. Taip pat pašnekovas tęsia, kad projektas negina vartotojų, paslaugos teikėjų (įmonių ir administratorių) teisių, neužtikrina įstatymo priežiūrą vykdančių institucijų (savivaldybių) galimybių vykdyti pavestas funkcijas.
„Nėra nieko, kas atitiktų gyventojų, savininkų poreikius. Naudingo visame įstatyme radau tik tai, kad bendrijos būtų vieno namo, nors ir čia turėtų būti palikta galimybė, kad bendriją sudarytų daugiau namų, jei jie valdo/naudojasi bendru turtu. Pasigedau ir kontrolės, kuri ir dabar galiojančiame įstatyme yra niekinė – savivaldybės neturi tam nei kompetencijos, nei pajėgumų, nei resursų“, – tikina G. Komka.
Pasak pašnekovo, jeigu įsigaliotų toks įstatymas, gali būti neigiamų pasekmių. Pirmiausia, išnyktų Jungtinės Veiklos Sutarties valdymo forma, nes įstatymu numatyta, kad ūkio darbams ir pan. būtų būtinas 100 proc. gyventojų sutikimas.
„Realybėje daugiabučiuose yra ir nuomininkai, ir nesutariantys kaimynai, todėl 100 proc. vienybė praktiškai neįmanoma“, – argumentuoja D. Komka.
Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centro vadovas teigia, kad projektas gali vesti prie visiško tokio darinio kaip bendrijos išnykimo. Projekte numatoma, kad bendrijų pirmininkai už finansinius ar pan. projektus, pirkinius, pažeidimus turėtų būti atsakingi savo lėšomis. Anot G. Komkos, pirmininkai nesutiktų rizikuoti savo asmeniniais finansais ir tiesiog būtų priversti pasitraukti.
„Be to, bendrijos būtų apkrautos ataskaitiniais susirinkimais, <...> tai mažiausiai 8 susirinkimai per metus. Vienos ketvirčio ataskaitos nepatvirtinimas yra šiurkštus pažeidimas. O kur dar konkurentai, tik ir laukiantys bet kokio pažeidimo ar dirbtinai sukuriamų aplinkybių, kad pastarieji būtų užfiksuoti?“ – tikina pašnekovas ir priduria, kad problemą mato ir dėl projekte minimos skundų teikimo tvarkos. Iki šiolei bendrijos Valdyba priimdavo gyventojų skundus ir daugelį jų išspręsdavo pačioje bendrijoje. Jeigu išnyktų Valdyba, o skundai teikiami pirmininkui, nesutarimo atveju skundas keliautų į savivaldybę, kuri, pasak G. Komkos, neturi tiek pajėgumų, kad spręstų daugiabučių gyventojų skundus. Pašnekovas akcentuoja, kad dauguma jų tiesiog nugultų stalčiuose.
Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centro vadovo teigimu, projekte numatoma per daug ir sunkiai įgyvendinamų atsakomybių, kurios sukeltų riziką ne tik iširti bendrijoms, bet ir sustabdyti savo veiklą privačioms bendrovėms, administruojančios daugiabučius.
„Tarkime, kad bendrovė, valdanti 200-300 namų, dėl vieno blogai dirbančio vadybininko (viename iš tų namų) gauna tris pažeidimus. Tuomet iš bendrovės atimama licencija, nors kituose namuose veikla vykdoma gerai. Tokiu būdu iš 199-299 namų gyventojų atimama galimybė pasirinkti jiems patinkantį administratorių. Bendrovei belieka atleisti apie 100 darbuotojų ir išsiskirstyti. Ta pati situacija ir su bendrijomis, kurių yra nemažų ir po 32 ir po 50 namų. Šiuo atveju savivaldybė turėtų perimti tuos 200-300 namų“, – sako G. Komka.
Gyventojai neišgirsti?
Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centro vadovas įsitikinęs, kad ruošiamas projektas netinkamas visoms suinteresuotoms pusėms, nėra išdiskutuotas ir vengiama tai daryti.
„Raštu kreipiausi į Aplinkos ministerijos atstovą Ramūną Šveikauską ir Seimo narį Laurą Stacevičių, kad asociacija „Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centras", būtų įtraukta į darbo grupes, kuriose svarstomas šis įstatymas. Sulaukiau tik klausimų iš kito aplinkos ministerijos darbuotojo Mariaus Žvinklio, kiek narių vienija asociaciją, kokiu būdu giname gyventojų teises, kas tokie yra asociacijos nariai ir toliau sekė tyla, jokio patvirtinimo ar atsakymo“, – pasakoja G. Komka pridurdamas, kad projektas panašus į tokį, kuris rengiamas tik vienai suinteresuotai pusei.
Tiesa, pasak pašnekovo, asociacija pritartų pakeitimui, kad bendriją sudarytų vienas namas, tačiau tokiu atveju būtina palikti galimybę, kad bendriją sudarytų ir keli namai, jei jie valdo bendrą turtą (pvz. kiemą, sklypą, fontaną ir t.t.). Anot jo, būtų galima tiesiog tvarkyti galiojantį įstatymą, kuriame yra paliktų neapibrėžtumų ir spragų.
Aplinkos ministerija: reikia daugiau teisių savininkams
DELFI pasiteiravo Aplinkos ministerijos, kaip ji vertina Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centro nuogąstavimus ir pastabas dėl parengto projekto. Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo politikos grupės vyresn. patarėjas Ramūnas Šveikauskas tikina, kad Įstatymo projektu siūloma reglamentuoti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas, šių pareigų įgyvendinimo būdus, nes savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektai – konstrukcijos, inžinerinė įranga, bendrojo naudojimo patalpos ir kt. objektai, ir savininkai, proporcingai daliai bendrojoje nuosavybėje privalo šiuos objektus valdyti, prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, apmokėti šių objektų išlaikymo išlaidas.
„Įstatymo projektu siekiama nuosekliai, viename teisės akte, reglamentuoti savininkų teises pasirenkant valdymo būdą, sudarant sąlygas visiems butų ir kitų patalpų savininkams dalyvauti bendrosios nuosavybės valdyme, apibrėžti visus valdymo būdus, jų veikimo pagrindus ir principus, valdytojų funkcijas, teises, pareigas ir atsakomybes, siekiama užtikrinti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų interesų ir teisėtų lūkesčių apsaugą į kokybiškas, skaidriai ir faktiškai (o ne menamai) ir pagal poreikį su savininkų žinia suteiktas paslaugas. Todėl teiginys, kad „projektas kiršina visus rinkos dalyvius“ yra neteisingas, nes šioje „rinkoje“ pagrindinis dalyvis yra savininkas“, – sako M. Šveikauskas.
Pašnekovas tęsia, kad siūlomas variantas, kad bendriją sudarytų tik vienas daugiabutis, siejamas su sudėtinga didelės bendrijos sprendimų priėmimo procedūra. Bendrija, anot M. Šveikausko, pirmiausia yra juridinis asmuo, kuriame sprendimus priima visuotinis bendrijos narių susirinkimas.
„Jeigu bendrija viena 50-70 namų ir turi apie 300-500 bendrijos narių, sušaukti visuotinį susirinkimą – praktiškai neįmanoma. Tokiose bendrijose neįmanoma perrinkti bendrijos pirmininką, keisti įstatus, tvirtinti metinius, finansinius, ūkinius, ilgalaikius planus, tvirtinti įmokas tarifus ir pan. Tokios bendrijos veikia kaip administruojanti įmonė, o bendrijos administruojamų namų savininkai yra priklausomi nuo bendrijos pirmininko ir valdybos sprendimų. Be to, sudėtinga ir praktiškai neįmanoma tokių didelių bendrijų skaidymo tvarka, jeigu vienas namas norėtų išstoti iš bendrijos ir pasirinkti kt. valdymo būdą arba steigti naują bendriją, nes tokiai procedūrai būtų reikalingas visuotinio susirinkimo sprendimas“, – komentuoja specialistas.
Siekia didinti atskaitomybę
Aplinkos ministerijos atstovas pabrėžia, kad šiuo metu daugiabučių valdytojų atsakomybę yra per menka, todėl siekiant didinti valdytojų atskaitomybę, stiprinti jų veiklos skaidrumą ir mažinti jų pažeidimų ar neteisėto, neteisingo veikimo apimtis, reikalingos kompleksinės priemonės, kuriomis būtų plečiamos tiek savininkų teisės, stiprinamas savivaldos vaidmuo ir nustatomos adekvačios poveikio priemonės paslaugų teikėjams.
„Dažniausiai pasikartojantys ir didžiausią susirūpinimą keliantys pažeidimai – informacijos ir ataskaitų neteikimas, netinkamas ir neskaidrus paslaugų ir remonto darbų pirkimų organizavimas, gyventojų interesų neatstovavimas priimant galimai nekokybiškai atliktus darbus, neaiškiai paskirstomi mokesčiai gyventojams. Vertinant taikytų poveikio priemonių santykį ir šiuo metu taikytinas administracines poveikio priemones, jaučiamas absoliutus valdytojų nebaudžiamumas, o esamos poveikio priemonės neskatina valdytojų nedaryti pažeidimų“, – M. Šveikauskas.
Pašnekovas, komentuodamas Lietuvos daugiabučių gyventojų teisių gynimo centro vadovo išsakytas pastabas dėl neproporcingai didelių atsakomybės reikalavimų bendrijų pirmininkams (ypač dėl finansinės atsakomybės), teigia, kad jeigu pirmininkai elgsis sąžiningai, jokių finansinių nuostolių jie neturės.
„Įstatymo projektu siūloma nustatyti, kad valdytojas prieš vykdydamas paslaugų ar darbų pirkimus, kurių išlaidas vėliau privalės apmokėti visi savininkai, pirmiausia gautų tam gyventojų pritarimą, suderintų su jais pirkimo objektą, kiekį ar apimtis, kainą ir pirkimo būdą. Tik tuo atveju, jeigu būtų pažeistos šios esminės sąlygos atsakomybę tektų prisiimti bendrijos pirmininkui ar namo administratoriui. Nėra nieko lengviau, kaip tik elgtis pagal taisykles, todėl nuogąstavimas, kad prisiimtus įsipareigojimus teks apmokėti savo lėšomis neturėtų būti pagrįstas. Nebent, valdytojai, kurie iš esmės atstovauja savininkus ir veikia tik jų interesais, abejoja savo veiksmais“, – tikina pašnekovas ir pažymi, kad dėl Įstatymo projekte minimų ketvirtinių ataskaitų, jų teikimo ir teikimo formos, taip pat ir dėl kitų bendrijoms aktualių klausimų dar bus diskutuojama su socialiniais partneriais. Pripažįstama, kad šie klausimai nebuvo išdiskutuoti.
Nuogąstavimus, kad Įstatymo projektas gali sudaryti sunkumų ir privačioms bendrovėms, administruojančioms daugiabučius, M. Šveikauskas taip pat paneigia.
„Įstatymo projektas nesprendžia privačių bendrovių likvidavimo klausimų ir nekelia tokių tikslų, juolab, kad už šiurkščius pažeidimus būtų draudžiama teikti daugiabučių namų administravimo paslaugas, t. y. veikti kaip namo administratoriui. Tačiau neriboja šių įmonių veiklos rinkos sąlygomis, teikiant paslaugas kituose pastatuose arba pagal sutartį teikti paslaugas, kad ir bendrijoms“, – tikina pašnekovas.
M. Šveikausko teigimu, institucijos sutaria, kad esamas teisinis reguliavimas pasenęs, neefektyvus, neskaidrus, nesudaro galimybės bendrosios nuosavybės valdyme dalyvauti visiems savininkams, ir nepakankamas, todėl būtina jį tobulinti. Šiuo metu nėra atskiro šiuos santykius reguliuojančio įstatymo, todėl reikalingos ir naujos teisėkūros iniciatyvos.
Tačiau Vilniaus Pašilaičių daugiabučių namų bendrijos pirmininkas Juozas Pukanasis sako, kad Įstatymo projekte numatyta atskaitomybė ir, svarbiausia, finansinė atsakomybė veda ne tik į daugiabučių valdymo chaosą, bet ir skatina bendrijas išsiskirstyti, nes tokių reikalavimų bendrijos nesugebės įgyvendinti.