Statybų pikas – sovietmečiu
Istoriniuose šaltiniuose Šeškinė (Šeškiniai) paminėta 1390 ir 1545 m. Nuo 12 a. iki 19 a. vidurio ji priklausė Radviloms. Tai buvo kaimas, kuriame stovėjo mediniai namai. 1905 m. Riešės valsčiaus dviejuose Šeškinės užusieniuose gyveno 84 žmonės. 1931 m. Šeškinia Guros kaime gyveno 169 gyventojai. Šeškinės kalvos nuo seno naudotos kaip gamtinė užtvara Vilniaus gynybai. Jos mena daugybę kovų, ne tik kryžiuočių, bet ir rusų, švedų, prancūzų kariuomenes, buvo 1794 m. sukilimo ir dar daugelio kitų istorinių įvykių liudininkės.
1955 m. Šeškinė prijungta prie Vilniaus miesto ir 1977 m. pradėti statyti daugiaaukščiai namai. „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad pagrindinė mikrorajono plėtra vyko nuo 1979 iki 1982 metų. Dar po kelis šimtus butų buvo pastatoma iki 1990 metų. Antrasis plėtros etapas, pasak pašnekovo, vyko jau nepriklausomybės laikotarpiu apie 1999 – 2006 metus. Nuo 2019 metų į Šeškinę vėl sugrįžo kranai, šiuo metu plėtojama keletas projektų.
T. S. Kvanickas pabrėžia, kad Šeškinė sąlyginai nedidelė Vilniaus miesto seniūnija. Jos plotas – apie 4,5 kv.km, tačiau seniūnija užstatyta gan tankiai.
„Čia – per 200 daugiabučių, virš 13 000 butų. Vietos naujai plėtrai nėra daug, nes neužstatytose teritorijose dominuoja parkai (Šeškinės miško, Karoliniškių, Viršuliškių bei Šeškinės ozas), o šiaurinę dalį, jau gana greitai, tikėtina, turėtų užimti Šiaurinė gatvė“, – aiškina NT analitikas.
Pasak T. S. Kvainicko, išsamaus, tikslaus ir viešai prieinamo gyventojų registro nėra, todėl galima daryti tik prielaidas, kokio amžiaus ir socialinio sluoksnio gyventojai renkasi Šeškinę.
„Iš esmės, gyventojų struktūrą lemia teritorijos plėtros laikotarpis. Į naujus daugiabučius įsikelia sąlyginai jaunos šeimos, kurios čia praleidžia dažnai ir dešimtis metų. Aktyviausiai Šeškinė buvo plėtojama tarp 1980 – 1990 metų, tad pirmieji gyventojai čia įsikūrė prieš 30-40 metų. Taigi, šiuo metu pirmieji Šeškinės gyventojai yra vyresnio amžiaus žmonės. Apie 600 butų buvo pastatyta 2000 – 2006 metais, tad juose, tikėtina, gyvena „keturiasdešimtmečiai“, na, o šiuo metu plėtojamuose projektuose kuriasi jaunesnioji karta“, – paaiškina pašnekovas.
Perspektyvus, tačiau pralaimintis konkurencinę kovą
Jaunas žmogus, jeigu jo finansinė padėtis tai leidžia, išties mieliau renkasi naujos statybos būstą. Tačiau, pasak Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidento Mindaugo Statulevičiaus, šiuo metu naujų gyvenamosios paskirties projektų kiekį Šeškinėje galima suskaičiuoti ant vienos rankos pirštų, nors mikrorajonas atitinka kone visus naujakurių reikalavimus. Jame yra apstu žaliųjų zonų, Šeškinė greitai ir patogiai pasiekiama ne tik iš centro, bet ir aplinkinių rajonų, išvystyta viešojo transporto infrastruktūra. Kita vertus, šiuos teigiamus mikrorajono bruožus pastebėjo ir vis dar pastebi komercinio NT plėtotojai.
„Šeškinė turėtų būti patrauklus pasirinkimas, bet galbūt dėl sklypų, teritorijų trūkumo, kuriose būtų galima įgyvendinti projektus arba tiesiog konkuravimo su kitais mikrorajonais, kurie tuo metu buvo populiaresni, pastaruosius 10-15 metų ten aktyvesnio vystymo nevyko. Kalbant apie komercinį turtą, vyko: turime ir prekybos centrų, ir sukurta sporto infrastruktūra prie Ozo gatvės, teniso arenų, sveikatingumo centrų, ledo arenos ir pan. Tai visi šie objektai labiau stimuliavo sporto ir komercinę infrastruktūrą, jos kūrimą“, – pasakoja NT ekspertas.
Pašnekovas tęsia, kad didesnis gyvenamosios paskirties projektų kiekis ir vystytojų susidomėjimas Šeškinės mikrorajonu pastebimas pastaruosiuos 4 metus. Pirmoji perspektyvi kregždė - „Žvėryno panoramos“, o šalia jų, pasak M. Statulevičiaus, dar yra gana perspektyvių teritorijų NT vystymui.
„To įterpimo į esamus gyvenamuosius namus, gyvenamųjų pastatų teritorijas, kas lyg ir matome atsitinka Karoliniškėse, Justiniškėse, net ir Pašilaičiuose ir kitur, Šeškinėje kažkodėl nėra. Sunku pasakyti, kodėl, galbūt sunkiau formuoti sklypus, gal konkurencinę kovą laimi kiti rajonai, bet tai yra įdomus rajonas. Pagal tų šiuo metų kelių vystomų projektų kainas matome, kad kaina yra gana vidutinė, ekonominė-vidutinė, matyt, pirkėjų ratas yra iš tų pačių Šeškinės gyventojų, kurie puikiai pažįsta rajoną ir nori pasigerinti gyvenimo sąlygas“, – sako NT ekspertas ir priduria, kad Šeškinėje kur kas aktyvesnė antrinė rinka, tačiau joje dalyvaujantys daugiabučiai – seni ir nėra pačios geriausios būklės.
„Bet rajonas tikrai geras, jame yra daug mokyklų, darželių. Sudaro konkurenciją ir kitiems mikrorajonams“, – pabrėžia pašnekovas.
Trūksta vietos naujos statybos daugiabučiams
Atsargiai apie Šeškinės populiarumą kalba ir T. S. Kvainickas. Anot jo, Šeškinės, veikiausiai, negalėtume pavadinti vienu populiariausių Vilniaus mikrorajonų. Patrauklumo trūkumą, jo teigimu, daugiausia lemia dvi mikrorajono savybės: beveik baigtas seniūnijos vystymas ir laisvų teritorijų naujai plėtrai trūkumas bei pastatų struktūra.
„Šeškinėje dominuoja senos statybos daugiabučiai. Seniūnijos pakraščiuose yra parkai, tačiau rajono centre užstatymo intensyvumas didelis, ir žalių zonų – mažai. Komercinės veiklos, kuri suteikia teritorijoms gyvumo (išskyrus Akropolį), nėra daug“, – sako NT analitikas.
Pašnekovas tęsia, kad Vilnius ploto požiūriu yra gana didelis miestas, tad čia nuolat vystomi nauji projektai, kurie pasižymi ir įdomesne išvaizda, ir geresnėmis techninėmis savybėmis, todėl sovietinio gelžbetonio patrauklumas apskritai nėra didelis, jei tik finansinės galimybės leidžia žvalgytis į naujesnės statybos būstą.
„Šiuo aspektu Šeškinė, kaip ir Lazdynai ar Karoliniškės, pralaimi periferiniams miegamiesiems mikrorajonams, kur vyksta daug aktyvesnė būsto plėtra, apsigyvena jaunesnio amžiaus gyventojai, ir, jaunėjant gyventojų kontingentui, auga taip pat ir senesnės statybos daugiabučių patrauklumas“, – teigia T. S. Kvainickas.
Kiek kainuoja butas Šeškinėje?
T. S. Kvainicko teigimu, butų kainos Šeškinėje yra panašios (šiek tiek didesnės) nei Pašilaičiuose. Abu mikrorajonai yra ties Ukmergės gatve, statyti sąlyginai panašiu laikotarpiu, juose dominuoja tie patys 5–9 aukštų gelžbetonio konstrukcijų daugiabučiai, tad pagrindinis skirtumas – atstumas iki miesto centro bei daugiabučių išdėstymas kvartaluose. Tiesa, pirminėje rinkoje kainų skirtumai labiau išreikšti.
Antrinės rinkos butus Šeškinėje galima išskirti į dvi pagrindines grupes.
Pirmoji grupė – tai maždaug 1979–1985 metais statyti gelžbetonio konstrukcijų daugiabučiai. Butų kaina juose siekia:
- 1 kamb. – 1300 – 1600 Eur/kv.m (45 – 55 tūkst. Eur), nuoma 200 – 300 Eur/mėn.;
- 2 kamb. – 1100 – 1450 Eur/kv.m (55 – 75 tūkst. Eur), nuoma 300 – 350 Eur/mėn.;
- 3 kamb. – 950 – 1450 Eur/kv.m (65 – 85 tūkst. Eur), nuoma 300 – 500 Eur/mėn.
Antroji gupė – tai 2000 – 2006 metais statyti daugiabučiai. Butų kaina juose siekia:
- 1 kamb. – tokių butų parduodama labai nedaug, dažniau – nuomojami už 200 - 350 Eur/mėn.;
- 2 kamb. – 1400 – 1850 Eur/kv.m (90 – 120 tūkst. Eur), nuoma 350 – 450 Eur/mėn.;
- 3 kamb. –1350 – 1800 Eur/kv.m (105 – 145 tūkst. Eur), nuoma 400 – 650 Eur/mėn.
Pirminėje rinkoje Šeškinėje šiuo metu yra keletas būsto projektų. Butai su daline apdaila juose vidutiniškai kainuoja (neskaitant kelių išimčių) 1800 – 2000 Eur/kv.m.