Nuo medinių namų be infrastruktūros iki prestižinių butų
Pasak NT analitiko, įmonės „Real Data“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus, Šnipiškės – labai įvairus mikrorajonas. Čia yra ir 1940 metų statybos medinių trobelių be komunikacijų ir patogumų, ir prabangių butų su panoraminiais sostinės vaizdais.
„Atitinkamai ir kainų žirklės labai plačios. Net ir kalbant apie naujos statybos segmentą: čia kainos prasideda maždaug nuo 1500 EUR / kv. m (su daline apdaila), jei projektas mažiau patrauklus, ir gali viršyti net 5000 EUR / kv. m, jei projektas orientuotas į prestižinį segmentą“, – įvardijo A. Antanavičius.
Kaip jis sakė, ryškiausi pokyčiai šiame rajone matyti per pastaruosius kelerius metus – baigti plėtoti keli modernūs verslo centrai, kurie pritraukė didelę perkamąją galią turinčių gyventojų.
Anot analitiko, nemaža dalis jų tapo būsto pirkėjais ar nuomotojais Šnipiškėse, todėl suintensyvėjo ir būsto projektų plėtra. Dabar Šnipiškės gali pasigirti jau ne vienu išplėtotu dideliu būsto projektu, o kartu – ir sutvarkytomis iki tol apleistomis teritorijomis.
Pasiūlys dar virš tūkstančio butų
A. Antanavičius atkreipė dėmesį, kad prie rajono sutvarkymo prisideda ir savivaldybė – atnaujina gatves, tiesia naujus dviračių takus ir t. t. Mikrorajonas gražėja, įgauna didesnį patrauklumą bei vertę.
„Šiuo metu vyksta nemažai infrastruktūros gerinimo darbų: Giedraičių g. rekonstrukcija, Neries senvagės slėnio tvarkymo darbai, tiesiama dviračių tako jungtis palei Linkmenų gatvę – susijungs su dviračių taku palei Nerį. Vyksta rekreacinės zonos prie Baltojo tilto statybos darbai, juos pabaigus Šnipiškių gyventojams bus patogu itin kokybiškai leisti laisvalaikį. Manyčiau, daug impulso rajonui plėstis turėtų duoti ir Kernavės g. rekonstrukcija, ji prasidės artimiausiu metu. Numatyta ir daugiau rajono tvarkymo darbų, tad vaizdelis turėtų tik gerėti“, – komentavo A. Antanavičius.
Jis paminėjo, kad šiuo metu parduodami 9 projektų butai, apie 580 yra neparduotų. Planuojama, kad bus vystoma dar bent 13 būsto projektų, kurie rinkoje turėtų atsirasti per artimiausius 12 mėnesių ir ją papildyti bent 1300 naujų butų. Planuojama ir dar bent keleto verslo centrų statybos, todėl panašu, kad rajonas ir toliau bus intensyviai plėtojamas.
Perspektyvos – vienos iš geresnių
A. Antanavičiaus įsitikinimu, Šnipiškių perspektyvos yra vienos iš geresnių sostinėje. Čia – didžiausia naujų komercinių pastatų koncentracija, jų plėtra kol kas nesustoja, todėl daugės darbo vietų ir, greičiausiai, gerai mokamų.
Anot jo, rajonas dar tikrai kurį laiką bus ant bangos, nes miesto valdžia nusiteikusi aktyviai investuoti į viešąją infrastruktūrą bei atnaujinti apleistas ir neprižiūrėtas teritorijas.
Analitikas išvardijo priežastis, kodėl, jo nuomone, verta čia pirkti būstą, ir išskyrė tam tikrus minusus, dėl kurių neverta.
„Verta pirkti dėl to, kad, žiūrint į ilgalaikę perspektyvą, dėl mano anksčiau išvardintų priežasčių būstas čia turėtų įgauti didesnę vertę. Mikrorajonas labai patogus susisiekimo prasme, o investicijos į viešąją infrastruktūrą gerins gyvenimo kokybę.
Prie pagrindinių minusų priskirčiau nepatogumus, su kuriais galima susidurti dėl vykstančios intensyvios plėtros, t. y. gyvenimas šalia statybų aikštelių. Taip pat manau, kad tokia sparti plėtra gerokai paaštrins socialinės infrastruktūros (darželių, mokyklų) stygiaus problemą, tad tai sukels nepatogumų gyventojams. Be to, mikrorajono regeneracija yra lėtas procesas, tad būsto pirkėjai turėtų susitaikyti, kad galbūt dar kuris laikas kaimynystėje matys kietu kuru kūrenamus trobesius, skirtingo socialinio statuso gyventojus ir pan.“, – tvirtino A. Antanavičius.
Dideli kainų skirtumai
Kotryna Griško, „Inreal“ grupės NT analitikė, pabrėžė, kad Šnipiškės – kontrastingas Vilniaus mikrorajonas, kuriame yra ir stiklinių Konstitucijos pr. dangoraižių, ir XX a. antroje pusėje pastatytų mūrinių daugiaaukščių gyvenamųjų namų, ir XIX–XX a. pradžios „medinukų“.
„Pietinėje Šnipiškių dalyje – daug senų individualių namų, kurie kontrastuoja su šalia plėtojama nauja statyba. Seniausias tokių namų kvartalas yra ribojamas Krokuvos, Daugėliškio ir Kalvarijų gatvių. Šiaurinėje rajono dalyje (aukščiau Žalgirio gatvės) taip pat yra masyvus individualių namų kvartalas, šalia kurio šiuo metu vystomi dideli naujos gyvenamosios statybos projektai. Intensyvi nauja plėtra vyksta ir pietinėje rajono dalyje – Linkmenų ir Kernavės gatvėse“, – vardijo K. Griško.
Ji pastebėjo, kad kainų skirtumai čia gana žymūs. Pirminės rinkos ekonominės klasės būsto kaina Šnipiškėse siekia apie 1790 EUR / kv. m, vidutinio segmento butų kainų vidurkis yra apie 1880 EUR / kv. m, o prestižinio – 3100 EUR / kv. m.
Antrinėje rinkoje, remiantis skelbimų portalais, kvadratinio metro kaina gali siekti nuo 1100 eurų sovietiniame bendrabučio tipo daugiabutyje iki 4800 eurų naujesnės statybos name, Konstitucijos pr.
Per dešimtmetį – įspūdingi pokyčiai
„2000-aisiais prasidėję pokyčiai, kuriuos žymi pirmųjų verslo centrų statybos, davė postūmį Šnipiškių mikrorajono kaitai. Nuo to laiko Šnipiškėse plėtojami tiek gyvenamieji, tiek komerciniai projektai. Vyksta aktyvi verslo centrų plėtra, Naujojo miesto centro kūrimasis, jis apima ir pietinę Šnipiškių dalį.
Nuo 2009-ųjų Šnipiškėse buvo atidaryti 8 nauji verslo centrai, kurių bendras plotas – apie 180 000 kv. m. Per pastarąjį dešimtmetį Šnipiškėse plėtotojai pastatė apie 28 naujus daugiabučius, o juose – apie 1800 naujų butų ir maždaug dar 2000 naujų butų šiuo metu yra statomi“, – įspūdingus rajono pokyčius aptarė analitikė.
Anot analitikės, plėtotojai įvertino Šnipiškių mikrorajoną kaip itin perspektyvią sostinės teritoriją ir turi dar daug su tuo susijusių planų. Šiuo metu statomi 4 nauji verslo centrai, dar 4 planuojami. Pirkėjai taip pat turės iš ko rinktis, kalbant apie butų pasiūlą.
„Šnipiškių mikrorajonas šiandien traukia savo vietos, artimos centrui, ir būsto kainų santykiu, patogiu susisiekimu su kitomis miesto dalimis. Čia yra prekybos centrų, maitinimo įstaigų, parduotuvių, bankų, įvairių paslaugų įmonių. Šnipiškės, ne tik Konstitucijos pr., turi daug potencialo ilgainiui tapti prestižiniu sostinės rajonu. Tai – priežastis pagalvoti apie ilgalaikę investiciją į nekilnojamąjį turtą, kurio vertė, tikėtina, įvykus esminei teritorijos kaitai, žymiai išaugs. Kita vertus, šiuo metu tai – itin aktyvios plėtros vieta, kas gali būti susiję su tam tikrai nepatogumais“, – aiškino K. Griško.
Ji taip pat pastebėjo, kad, keičiantis mikrorajono veidui, kinta ir jo gyventojų portretas. Būstą čia renkasi įvairaus amžiaus asmenys, dažniausiai – 30–40 metų, darbingo amžiaus žmonės, kuriems patinka gyventi miesto centre. Didelę dalį naujų projektų butų įsigyja jaunos šeimos, o tai rodo, kad rajonas jaunėja.
Po 5 metų rajonas bus neatpažįstamas
NT bendrovės „Vilniaus turtas“ direktorius Antanas Kudarauskas sakė, kad, nepaisant visų pokyčių Šnipiškėse, jo nuomone, patys didžiausi projektai dar tik pradedami vystyti ir, jeigu kas nors dabar išvažiuotų 5–10 metų, grįžę į Šnipiškes šių tikrai neatpažintų.
„Nuo Lvovo iki Žalgirio gatvės numatomos ir pradedamos grandiozinės statybos, vystomi verslo centrai, gyvenamieji projektai, tiesiamos naujos gatvės, iš esmės keičiamas šios miesto vietos įvaizdis ir reputacija.
Ne paslaptis, kad šiuo metu yra kaip niekada daug asmenų, galinčių ir norinčių įsigyti prabangesnio ir geresnio turto – tai jiems leidžia kaip ant mielių augantys atlyginimai ir praktiškai garantuotos, stabilios, solidžios pajamos. Gal todėl visi Vilniaus vystytojai stengiasi sulįsti į patį centrą, nes poreikis aukštesnio lygio būtų ir komercinių objektų kaip niekada didelis“, – komentavo A. Kudarauskas.
Pasak eksperto, Šnipiškės po kokių 5 metų pasikeis neatpažįstamai, nes tiek daug statybų tokiame mažame plote dar niekada nebuvo. Ši sostinės dalis auga milžinišku greičiu.
„Kas investuos pirmas, tas įsigis turto pigiau, nes, manau, su kiekvienu įgyvendintu projektu visos šios vietos įvaizdis, prestižas, kaina, patrauklumas turtėtų neišvengiamai kilti.
Manau, kad po 10 metų tai bus pats brangiausias Vilniaus mikrorajonas, jis bus saugus, prabangus. Mano nuomone, čia gyvens elitas, kuriam patinka gyventi mieto centre“, – tvirtino A. Kudarauskas.
Anot jo, šiuo metu Šnipiškės vis dar yra tas rajonas, kurį laiko elitiniu kaimu Vilniaus centre. Čia daug kur dar nėra miesto tinklų, infrastruktūros, elementarių kelių, gatvių apšvietimo.
„Pirkdamas čia būstą sau, dabar rizikuoji gyventi didelėje statybvietėje dar bent 5–10 metų. Bet tai yra ir bus vienas geidžiamiausių mikrorajonų su idealia infrastruktūra, geresnės vietos Vilniuje tiesiog nebus, nes gyvenantys čia galės mėgautis visais miesto centro teikiamais privalumais, mašinos beveik nereikės. Būsto kainos bus aukštos, o turtą bus lengva parduoti arba išnuomoti ir gauti gerą investicinę grąžą. Čia bus Vilniaus naujasis centras – jis jau yra ir toliau tik augs ir tobulės“, – Šnipiškių ateitį nupiešė A. Kudarauskas.
Naujasis Vilniaus bendrasis planas kardinalių pokyčių nenumato
Vilniaus vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis teigė, jog kardinalių pokyčių pagal Vilniaus bendrąjį planą Šnipiškėse nenumatoma. Visų pirma, todėl, kad esminius pokyčius daryti sunkiai įmanoma.
„Yra tam tikros judėjimo kryptys. Šnipiškių pasikeitimas, kuris dabar vyksta, buvo užduotas jau prieš darytuose bendruosiuose planuose. Ir dabartinis bendrasis planas numatė Šnipiškių konversiją, numato ir naujesnis. Tik naujesnis tiksliau sudėlioja akcentus, tiksliau sudėlioja apstatymo principus, viešąsias erdves, galimų statybų parametrus. Tai skleidžia žinią abiem pusėms – tiek gyventojams, kurie ten gyvena: jie gali aiškiau įsivaizduoti, kaip rajonas vystysis, tiek vystytojams:jie gali geriau suprasti savivaldybės nustatytą ir su visuomene aptartą politiką“, – kalbėjo M. Pakalnis.
Jis įvardijo, kad Šnipiškės buvo apeitos miesto plėtros, nes jeigu sovietmečiu būtų buvę pakankamai išteklių ten gyvenantiems žmonėms suteikti būstą, tai šis rajonas būtų pavirtęs į kažką panašaus, kas yra dešinėje Rinktinės gatvės pusėje, kvartale prie Žirmūnų trikampio. Ten taip pat buvo medinių namų, šiek tiek mažiau apgyvendinta vieta. Tačiau vietoje jų atsirado tipinis sovietinių namų rajonas.
Šnipiškės ir liko XIX amžiaus rajonu, o miestas išaugo aplinkui. Pasak M. Pakalnio, sovietmečiu nebuvo nei resursų, nei galimybių, buvo galvota, kad ten per daug gyventojų, socialiai silpnesnių, kuriems reikia duoti būstą. Tada Šnipiškėse prisikūrė įvairių įmonių, ir tai tapo pakankamai geroje vietoje esančiu rajonu, tačiau nepakankamai išnaudojamu.
„Iš kitos pusės, liko to vertingo paveldo, medinės architektūros, nedidelio aukštingumo namų, kurie yra aplink Giedraičių gatvę. Šitas dalykas duoda ir tolesnę kryptį, kas gali keistis“, – tvirtino architektas.
Medinį paveldą stengsis išlaikyti
Anot jo, medinukai išliks, o kitoje Krokuvos gatvės pusėje formuojamas daugiaaukščių pastatų kvartalas. „Turime tokį labai nuostabų kontrastą, kuriuo ne kiekvienas miestas gali pasigirti“, – pabrėžė M. Pakalnis ir pridūrė, kad dabar tas kontrastas kartais atrodo šaržuojantis – stovi lūšnos, o kitoje pusėje statomi blizgantys dangoraižiai.
Jis atkreipė dėmesį, kad yra paramos programa mediniams namams atnaujinti, tačiau gyventojai sunkiai gali prisidėti patys iš savų lėšų. Todėl bus iššūkis, skatinantis išlaikyti Šnipiškių medinukus, kad jie visiškai nenunyktų.
Dangoraižiai ir toliau bus statomi, jie gali išplisti iki pat Krokuvos gatvės. Taip pat numatyta statyba Kernavės gatvėje, čia šiuo metu yra sunkiai funkcionuojančių gamybinių pastatų, garažų, paprastų gyvenamųjų namų. Atnaujinta gatvė turėtų atnešti gyvybės vidinei Šnipiškių erdvei, kuri dabar nėra vertinga paveldosaugos požiūriu, bet negali būti vystoma, nes ten nėra infrastruktūros.
„Tikslas yra toje vietoje padaryti daugiafunkcį miesto rajoną. Kad būtų ir gyvenamųjų namų, ir biurų – nepadaryti miegamojo rajono, skirto vietiniams gyventojams, arba biurų rajono, kur žmonės tik atvažiuoja dirbti ir vakare išvažiuoja. Bendrajame plane numatytas daugiafunkciškumas“, – aiškino M. Pakalnis.
Pasak jo, Šnipiškės yra gera gyvenamoji vieta, nes čia daug darbo vietų, gera esama arba kuriama infrastruktūra. Teritorija pokyčiams įgyvendinti ir naujam būstui atsirasti yra labai nebloga.
M. Pakalnis taip pat pastebėjo, kad dalis gyventojų labai nori konservuoti istoriją ir toliau Šnipiškėse matyti namus su šiaudiniais stogais. Kiti nori plėtros bei pokyčių.
„Matyt, ta tiesa – kažkur per vidurį; yra istorinė Šnipiškių dalis, kurią būtina saugoti, bet yra ir didelė dalis, kuri turi keistis. Manau, racionaliai mąstantys žmonės tą turėtų suprasti“, – tvirtino architektas.