Istorinis mikrorajonas
Iki 20 a. vidurio Žirmūnai buvo menkai apgyvendintas Vilniaus pakraštys. Tarpukario metais Žirmūnų teritorijoje daugiausia gyveno miesto darbininkai, čia buvo keletas kareivinių. Iki XX a. 7 deš. Žirmūnuose buvo tik kelios gatvelės, stovėjo nedideli mediniai namai. Vėliau šioje vietoje prasidėjo intensyvios statybos. Žirmūnų rajono statybai buvo skirtas aukštas dešinysis Neries krantas priešais Antakalnį. Anuomet tai buvo 127 ha plotas. Jame 1962 m. pagal tuometinius miestų gyvenamosios teritorijos funkcinio organizavimo principus buvo suplanuoti trys mikrorajonai. Buvo numatyta rajoną užstatyti penkių, devynių ir dvylikos aukštų gyvenamaisiais namais pagal respublikai iš dalies pritaikytus sąjunginius tipinius projektus. Iki 1965 m. Žirmūnuose buvo statomi tik penkių aukštų namai ir tik vėliau aukštesni.
Žirmūnai buvo labai susiję su kariuomene. Tai rodo iki šiol išlikę gatvių pavadinimai: Apkasų, Kareivių, Trimitų, Rinktinės. Čia buvo keletas kareivinių. Dalis teritorijos buvo vadinama Karo lauku, šioje vietoje vykdavo kariuomenės pratybos, paradai. Sovietmečiu Žirmūnuose buvusi neprieinama visuomenei kareivinių teritorija buvo vadinama Šiaurės miesteliu. Šis pavadinimas išlikęs iki šiol, nors teritorijos paskirtis pasikeitusi.
Šioje vietoje mūrinės kareivinės buvo pastatytos 19 amžiuje. 19 a. pab.-20 a. pr. jose buvo įsikūrę Rusijos imperijos kariniai daliniai. Tarpukariu kareivinėmis naudojosi lenkų kariai. Sovietmečiu čia buvo tankų dalinio karinė bazė (1945–1956 m. Šiaurės miestelyje buvo įsikūrusi 16-oji lietuviškoji divizija). Po nepriklausomybės atkūrimo bei sovietinės armijos pasitraukimo 1992 m. karinės bazės patalpas imta naudoti komercijai – čia įsikūrė įvairios parduotuvėlės, dirbtuvės, autoservisai, nemažai laidojimo paslaugas teikiančių firmų, vėliau pradėta gyvenamųjų namų statyba. 2001 m. vykdant statybos darbus Šiaurės miestelyje buvo rasta viena iš didžiausių Napoleono kariuomenės karių kapaviečių.
Plėtra intensyvėjo Nepriklausomybės metais
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad Žirmūnų plėtrą turbūt galima padalinti į keturis skirtingus etapus. Pasak jo, iki 1960 metų daugiabučių pastatų čia statyta nedaug, jiems būdingos mūro konstrukcijos ir sąlyginai nedidelis aukštingumas. 1960 – 1980 metais dominavo penkiaaukščiai ir devynaukščiai betono konstrukcijų daugiabučiai bei 12-os aukštų mūriniai pastatai.
„Pastarieji pavieniui išsimėtė po visą Žirmūnų mikrorajoną. Apie 1980-uosius taip pat buvo statomi ir žemesni mūriniai pastatai. Vėlesniais metais naujų daugiabučių plėtra buvo kiek sumažėjusi. Didesnis aktyvumas pasiektas apie 2000-uosius, kuomet buvo pradėta buvusios karinės teritorijos – Šiaurės miestelio – konversija. Buvo statomi ne tik daugiabučiai gyvenamieji namai, tačiau ir komercinės paskirties objektai. Vienas geriausių teritorijos konversijos pavyzdžių – „Ogmios miesto“ projektas”, – apie Žirmūnų plėtrą pasakoja NT analitikas.
T. S. Kvainickas tęsia, kad pasibaigus pasaulinei finansų krizei, Žirmūnų mikrorajono teritorijos vienos pirmųjų sulaukė nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų dėmesio. Nauji NT plėtros projektai pradėti Šeimyniškių, Rinktinės bei Olimpiečių gatvių apribotame kvartale. Čia savo projektus ir šiuo metu plėtoja du šalies NT vystytojai, prie kurių ateityje turėtų prisijungti dar ir trečiasis. Pavieniai NT projektai vykdyti ir ties Tuskulėnų bei Žirmūnų gatvėmis.
„Apskritai, nepriklausomybės metais didelę dalį naujų statybų sudarė konversijos projektai: jau minėtas Šiaurės miestelis, buvusi sporto infrastruktūros teritorija (Š. Marčiulionio krepšinio akademija, Žalgirio stadionas), buvusios duonos kepyklos, kuro aparatūros gamyklos bei „Autoūkio“ teritorijos. Tikėtina, kad ateityje konvertuota bus ir esama autobusų parko užimama erdvė bei senesnių pastatų kvartalas, apribotas Lakūnų, Žirmūnų, Verkių bei Kareivių gatvėmis”, – prognozuoja pašnekovas.
NT analitikas skaičiuoja, kad šiuo metu Žirmūnuose yra daugiau nei 400 daugiabučių pastatų, juose įrengta per 23 000 butų: „Prijungus mišrios paskirties pastatus, butų skaičius padidėtų iki maždaug 25 000, jau nekalbant apie negyvenamosios paskirties būstus (poilsio, viešbučių paskirties apartamentai, kūrybinės dirbtuvės). Iš jų beveik 19 000 – butai statyti iki nepriklausomybės, vėlesniais metais pastatyta apie 6000.“
Tampa populiarus tarp jaunų šeimų
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad vienas pagrindinių Žirmūnų privalumų – mikrorajonas yra prisišliejęs prie centrinės miesto teritorijos, todėl ją pasiekti nesunku ir pėsčiomis, dviračiu ar paspirtuku. Be to, čia yra gana gerai išplėtotas darželių ir mokyklų tinklas, viešojo transporto maršrutai, netrūksta žaliųjų zonų.
„Todėl Žirmūnai yra mėgstami ir pirkėjų, ir vystytojų. Tai turbūt vienas iš populiaresnių rajonų mieste, gana įperkamas pagal savo kainas. Matome nemažai naujų objektų, kurie statyti Žirmūnuose per pastarąjį dešimtmetį. Ir dabar išduodami statybos leidimai šiame mikrorajone, matoma, kad stengiamasi įterpti tarp ankstesnių statybų, senesnių namų naujus pastatus, tai kvartalas bus pagyvintas“, – tikina pašnekovas.
Pasak M. Statulevičiaus, Žirmūnų mikrorajono gyventojai yra daugiau vidutinio amžiaus. Kita vertus, šis čia vystant naujus projektus, mikrorajonas populiarėja tarp jaunų šeimų. Ypač didelis Žirmūnų atsigavimas fiksuotas sutvarkius Šiaurės miestelio teritoriją, kai joje išdygo nauji daugiabučių kvartalai.
„Teritorijos tvarkosi palei upę, ten nemažai projektų įgyvendinta. Tai rajonas, kuris kviečia ir jaunas šeimas, nes gali pasiūlyti tą gyvenimo kokybę, kurią jie gali gauti mieste už gana prieinamą kainą. Kaip ir minėjau, yra mokyklos, darželiai, taip pat yra sukurta nemažai darbo vietų, tai mažėja tranzitas į miesto centrą, galima netoli gyventi, leisti vaikus į mokyklą ir darželį ir pačiam dirbti, yra tankus viešojo transporto tinklas. Tai jaunimui, jaunoms šeimoms, labai patrauklus pagal kainą ir gyvenimo kokybę rajonas“, – mano pašnekovas.
„Delfi Būstas“ pasiteiravo pašnekovo, ar nėra rizikos, kad Žirmūnai bus pernelyg tankiai apstatyti gyvenamosios ir komercinės paskirties objektais. M. Statulevičius sako, kad grėsmės tam neturėtų būti.
„Tankinimo grėsmės neturėtų būti, nes ir miesto politika nėra tokia, norima intensyvinti tuos rajonus, kurie yra labiau senstantys, tai Karoliniškės, Lazdynai, į juos norima pritraukti investicijų, kurios būtų skirtos naujiems pastatams, o Žirmūnuose yra nemažai teritorijų likę ir laisvų. Be to, yra buvusių pramoninių teritorijų, kurios konvertuotos į naujus daugiabučius. Yra ir daugiau gamybinių pastatų, kurie per artimiausią laiką turbūt virs daugiabučiais. Galbūt į tai labiau orientuojamasi, nes Žirmūnai turi potencialą tokiai konversijai“, – pabrėžia M. Statulevičius.
Kainos – labai skirtingos
Nors Žirmūnuose išties netrūksta žaliųjų zonų, pasak NT analitiko T. S. Kvainicko, jos mikrorajone pasiskirsčiusios gana netolygiai. Žaliausia dalis, pašnekovo teigimu, yra Neries slėnis, juosiantis rytinę Žirmūnų pusę, Čia – nemažai augmenijos ir tarp senos statybos daugiabučių. Tuo tarpu naujos statybos projektuose bei pramonės teritorijose žalumos gerokai mažiau.
Tačiau ekspertas sutinka, kad susisiekimas ir paties mikrorajono viduje, ir su kitomis miesto dalimis yra gana geras. Kita vertus, pagrindinės Žirmūnų gatvės piko metu skendi spūstyse.
„Kalvarijų, Kareivių bei Žirmūnų gatvės pasižymi gerai išvystytu viešojo transporto tinklu. Vairuotojams joms palankios ne tik dėl tiesioginės galimybės pasiekti kitas miesto dalis, tačiau ir dėl jungčių su kitomis miesto transporto arterijomis. Vis dėl to šios gatvės piko metu gali tapti sunkiai pravažiuojamos dėl transporto spūsčių“, – pažymi pašnekovas.
Pasak T. S. Kvainicko, kalbant apie būsto kainas, naujausiuose, po 2010 metų statytuose daugiabučiuose, jų rėžiai yra labai platūs. Tą lemia ne tik projektų vieta, tačiau ir individualios butų savybės.
„Pavyzdžiui, butai pastatuose arčiau Neries yra ženkliai brangesni nei kituose to paties projekto korpusuose, labiau nutolusiuose nuo upės. Mažiau nei 10 metų senumo pastatuose vieno kambario butai Žirmūnuose kainuoja nuo 1800 iki 3000 Eur/kv.m (65 – 85 tūkst. Eur), dviejų kambarių – 2400 – 3500 Eur/kv.m (105 – 150 tūkst. Eur), trijų kambarių – 2300 – 4300 Eur/kv.m (130 – 330 tūkst. Eur). Išsinuomoti tokius butus pavyktų mokant 370 – 450 Eur/mėn. už vieno kambario butą, 400 – 650 Eur/mėn. už dviejų, 550 – 750 Eur/mėn. už trijų kambarių butą“, – kainas vardija NT analitikas.
Analizuojant butų kainas tik Šiaurės miestelyje, kurio plėtra vyko 2000–2010 metais, T. S. Kvainickas pažymi, kad čia dėl nedidelių atstumų tarp būsto projektų, panašių jų techninių parametrų bei aplinkos, kainų rėžiai yra gana siauri. Vieno kambario butai Šiaurės miestelyje kainuoja nuo 1900 iki 2300 Eur/kv.m (70 – 100 tūkst. Eur), dviejų kambarių – nuo 1700 iki 2400 Eur/kv.m (90 – 120 tūkst. Eur), trijų kambarių – nuo 1700 iki 2200 Eur/kv.m (115 – 170 tūkst. Eur). Nuomos kainos siekia 300 – 400 Eur/mėn. už vieno kambario butą, 400 – 500 Eur/mėn. – už dviejų, 500 – 700 Eur/mėn. – už trijų.
Jeigu naujos statybos būstai naujakuriams – neįkandami, galima žvalgytis į dar sovietmečiu statytus daugiabučius. Čia kainos siekia nuo 1350 iki 2000 Eur/kv.m (35 – 60 tūkst. Eur) už vieno kambario butą, 1200 – 1750 Eur/kv.m (53 – 78 tūkst. Eur) už dviejų kambarių butą, 1100 – 1700 Eur/kv.m (70 – 110 tūkst. Eur) už trijų kambarių butą. Vieno kambario buto nuoma kainuoja 200 – 350 Eur/mėn., dviejų – 300 – 450 Eur/mėn., trijų 350 – 550 Eur/mėn. Žemesnės kainos, pasak T. S. Kvainicko, būdingos prastesnės būklės butams, o aukštesnės – renovuotiems.
Kai kurių būstų kaina aukštesnė nei Senamiestyje
NT analitikas T. S. Kvainickas sako, kad šiuo metu pirkėjai gali rinktis būstus beveik dešimtyje naujai vystomų projektų. Rinkai siūlomų butų (su daline apdaila) kainos taip pat įvairios.
„Žirmūnų rajonas yra ganėtinai ilgas. Šiaurėje jis ribojasi su Verkių seniūnija, tad kainos čia yra žemesnės, apie 1600 Eur/kv.m negyvenamosios paskirties projektuose, apie 1800 Eur/kv.m – daugiabučiuose. Pietinėje dalyje būsto kainos gerokai aukštesnės. Vidutinė kaina čia siekia apie 2500 Eur/kv.m, tačiau nemažai butų palei Nerį plėtojamuose NT projektuose kainuoja ir apie 3300 Eur/kv.m. Tokios kainos nenusileidžia, o kartais net viršija kainas naujų butų kitoje upės pusėje – Antakalnyje, Senamiestyje. Taip yra, nes Neris yra į pietus nuo Žirmūnų, ir būstuose, kurių langai atsiveria į upės pusę, yra daug šviesiau. Kita priežastis – Senamiesčio gyventojai žiūri į Žirmūnus, žirmūniečiai – į Senamiestį, ir vaizdas, kurį mato pastarieji, yra kur kas geresnis“, – pabrėžia pašnekovas.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas T. S. Kvainickas akcentuoja, kad Žirmūnai – segmentuotas mikrorajonas, tad jo vizija priklauso nuo mikrorajono dalies. Pasak jo, tikėtina, kad ateityje Šiaurės miestelio gyventojams vis labiau trūks erdvės ir žalumos, tačiau su tokiomis problemomis gali susidurti ir kol kas dar menkiau išvystytos šiaurinės dalies gyventojai. Sovietiniams daugiabučiams būdingos įprastos problemos: patalpų suplanavimo keitimo ribojimai, pastatų amžius, senstanti gyventojų bendruomenė. Tuo tarpu pietinės Žirmūnų dalies patrauklumas dėl aukštesnės vystomų projektų klasės turėtų augti.