Antakalnis driekiasi į šiaurės rytus nuo miesto centrinės dalies. Išsidėstęs kairiajame Neries krante, aukščiau Vilnios žiočių. Antakalnio vakarinė dalis užima Neries slėnio terasą, rytuose prie jos šliejasi miškingas Antakalnio-Sapieginės kalvynas. Pietinėje dalyje yra Vilnios slėnio šlaitas, kelios didelės kalvos ir raguvos, Kalnų parkas. Į šiaurę nuo Antakalnio yra Valakampiai, Turniškės, Ežerėlio vasarvietės. Antakalnį su Žirmūnais jungia 3 tiltai per Nerį.
Istorinis Antakalnio priemiestis kūrėsi prie kelio į Aukštaitiją ir Viršupį – didžiųjų kunigaikščių vasarvietę (pastaroji buvo maždaug ties dabartiniu Valakampių tiltu ir O. Milašiaus viaduku bei „pramogų parku“ paverstu pušynu, prie buvusio Viršupio upelio žiočių. Dar XIX a. vid. buvo išlikę rūmų statinių liekanų. 1956 m. Kalnų parke atkasta XIV a.–XV a. sodybvietė, kurioje rasta žalvario ir geležies dirbinių, keramikos.
Tačiau geriausiai žinomas ir aktyviai tyrinėjamas XVII–XVIII a. Antakalnis, kai jo dalys priklausė didikams Sapiegoms, Pacams, Sluškoms, Radviloms. Jie čia statėsi puošnius rūmus, veisė parkus ir sodus (be kitų, Sapiegų rūmų parkas). Šiuo laikotarpiu Antakalnyje pastatyta ne viena ir šiandien mikrorajone stovinti bažnyčia.
Intensyvios statybos – sovietmečiu
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas primena, kad Antakalnio seniūnija yra antra pagal dydį Vilniaus mieste (po Panerių). Rajonas, pasak jo, smarkiai padidėjo išplėtus Vilniaus miesto ribas 1996-1999 metais, todėl šiandien teritorijos, esančios už Saulėtekio į šiaurę ir rytus, oficialiai priklauso Antakalnio seniūnijai, tačiau jų senbuviai nelaiko savęs Antakalnio gyventojais.
Pašnekovas tęsia, kad aktyviausia daugiabučių plėtra Antakalnyje vyko nuo 1960 iki 1980 metų. Pikas pasiektas 1962 – 1964 metais. Šie keli metai išskirtiniai ir tuo, kad būtent šiuo laikotarpiu buvo statomi gelžbetonio sienų pastatai. Tiek ankstesniais metais, tiek vėliau, beveik iki pat 2010 metų, dominavo plytų mūro daugiabučiai, kurį tik paskutinį dešimtmetį pakeitė blokelių mūras bei modernios gelžbetonio konstrukcijos.
„Iš kitų sostinės mikrorajonų Antakalnis išsiskiria ir nedideliu aukštingumu. Nors daugiaaukščių pastatų čia taip pat galima rasti, tačiau dominuoja 2 – 5 aukštų daugiabučiai. Iš viso Antakalnyje pastatyta per 400 daugiabučių, juose yra apie 12,5 tūkst. butų. Dar virš tūkstančio butų įrengta mišrios paskirties pastatuose. Daugiausia namų stovi palei centrinę Antakalnio gatvę bei gretimose jai teritorijose. Tolėliau nuo pagrindinės transporto arterijos dominuoja individualūs gyvenamieji namai“, – apie Antakalnyje esančius gyvenamuosius pastatus kalba T. Kvainickas.
Plėtra daugiausiai vyksta pakraščiuose
NT analitiko teigimu, Antakalnyje naujo būsto plėtra vyksta, tačiau daugiau vietos jai yra rajono pakraščiuose. Nors centrinėje rajono dalyje vis dar galima rasti pirminės rinkos pasiūlymų, tačiau jau netolimoje ateityje naujų gyvenamųjų projektų teks ieškoti atokiau nuo senosios Antakalnio dalies.
„Čia vietos teliko vos keliolikai projektų, pritaikant gyvenimui kitos paskirties pastatus ar nugriovus senus nevertingus statinius“, – pabrėžia NT analitikas.
Apie NT plėtotojų norą investuoti Antakalnyje, tačiau gan sudėtingas galimybes tai daryti kalba ir Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius. Pasak jo, Antakalnis, jokia paslaptis, yra vienas iš tų rajonų, kuris laikomas prestižiniu.
„Mikrorajonas prestižo prasme eina po miesto centro, Senamiesčio, Žvėryno. Istoriškai taip susiklostė, nes jis yra įsiterpęs gražioje teritorijoje tarp upės, parkų, NT ten visą laiką sulaukdavo dėmesio. Kita vertus, ilgą laiką ten vyravo senesnės statybos daugiabučiai. Bet NT vystytojų dėmesį Antakalnis tikrai patraukė. Kita vertus, jame galimybių statyti naujus daugiabučius nelabai buvo. Didesni projektai buvo vystomi rekonstruojant arba griaunant pastatus, pavyzdžiui, Lietuvos kino studija, kurią išvystė „Darnu Group“ per pastarąjį dešimtmetį“, – pasakoja M. Statulevičius.
Pašnekovas tęsia, kad naujų projektų vystymą Antakalnyje anksčiau apsunkindavo vietiniai, senieji gyventojai, kurie nebuvo linkę šiltai priimti investuotojus.
„Būdavo įvairių konfliktinių situacijų, kai projektai buvo planuojami užstojant senesniems gyventojams įprastus vaizdus, nors teritorijų planavimo įstatymo nepažeisdavo. Tačiau istoriniai gyventojai nelabai norėdavo naujų projektų. Tai Antakalnis būdavo mūšio aikštelė, kur rezonansiniai projektai gimdavo arba ne“, – prisimena M. Statulevičius.
Pasak NT eksperto, nepaisant nedraugiškų nuotaikų, vystytojų dėmesys šiai teritorijai išliko. Šiuo metu jame suplanuota apie 10 naujų gyvenamosios paskirties projektų.
Gyventojų yra įvairių
Dėl patogaus susisiekimo miesto centru, ugdymo įstaigų, žaliųjų zonų Antakalnis yra gan populiarus jaunų šeimų pasirinkimas, perkant būstą. Nereikėtų pamiršti, kad Antakalnyje yra ne vienas individualių namų kvartalas, o kai kurie iš jų – ir labai prabangūs. Tačiau taip pat šiame mikrorajone gyvena ir daug senyvo amžiaus žmonių. Kaip aiškina NT analitikas T. Kvainickas, tolygi ir įvairi plėtra lėmė, kad tiek pats mikrorajonas, tiek jo gyventojai negali būti išskirti į vieną, dvi ar net tris grupes.
„Savaime suprantama, dėl sovietmečiu vykusios daugiabučių plėtros bumo, čia gyvena daug senyvo amžiaus žmonių. Pastatų lokacijos patrauklumas taip pat yra skirtingas ir priklauso nuo atstumo iki Neries ar rytinėje rajono pusėje esančių miškų. Būstų vieta lemia didelius kainų skirtumus bei gyventojų diferenciaciją, priklausomai nuo jų finansinės, socialinės padėties. Antakalnyje įsikūrę dviejų šalies universitetų įstaigos bei studentų miestelis“, – pažymi pašnekovas.
T. Kvainicko teigimu, sakoma, kad labiausiai Antakalnį myli jame gyvenantys. Išsikraustę iš tėvų namų jauni žmonės neretai ieško būsto čia pat, gal tik naujesniame projekte, tad ir gyventojų amžiaus požiūriu Antakalnis atsinaujina daug labiau, nei, pavyzdžiui, Lazdynai ar Šeškinė. Kad šio mikrorajono gyventojai nelinkę jo keisti į jokį kitą, sako ir M. Statulevičius. Pasak jo, vyresni gyventojai čia turi visą reikiamą infrastruktūrą (patogų susisiekimą su miesto centru, biblioteką, gydymo įstaigas), todėl jeigu reikia keisti būstą, naujųjų namų jie ieško tik Antakalnyje. Kita vertus, šis mikrorajonas populiarus ir tarp jaunų šeimų.
„Jeigu žiūrėtume į gyventojų pasiskirstymą mikrorajonuose pagal amžių, tai matysime, kad Antakalnis yra panašus į tam tikrus vyresnius mikrorajonus (Karoliniškes, Lazdynus), bet jo išskirtinumas yra tas, kad čia noriai keliasi jaunesni žmonės, nes čia yra gera socialinė infrastruktūra (yra mokyklos, darželiai), ligoninės, poliklinikos, susisiekimas su centru“, – aiškina M. Statulevičius.
Kainos įkandamos ne visiems
Abu pašnekovai jau ne kartą minėjo, kad labiausiai Antakalnis išsiskiria žaliųjų zonų skaičiumi. Šį mikrorajoną, pasak M. Statulevičiaus, juosia upė (Neris) ir parkas. Dėl šios priežasties ir naujų daugiabučių kvartalų statybų galimybės čia ribotos.
„Tai gera gyvenimo kokybe, geru susisiekimo transportu, dviračių takais, pėsčiomis pasižymintis rajonas, kuris dar labai stipriai teigiamai paliestas vykdant Neries krantinės atnaujinimo projektą: nauji dviračių takai, želdynai, žaidimų aikštelės. Tai, manau, kad jaunos šeimos, ieškančios kokybiško gyvenimo, į šį rajoną žvalgosi. Rajonas perspektyvus, turintis tam tikrų plėtros galimybių, aišku, jos nėra labai didelės, nes jis įspraustas tarp upės ir parko, bet ieškantys ten atranda galimybių. Ten atsiranda ir brangesnių projektų, mažesnių apimčių, tačiau aukštesnės nei vidutinė kvadratinio metro kainos“, – pabrėžia M. Statulevičius.
Išties, NT analitiko T. Kvainicko teigimu, daliai pirkėjų Antakalnio būsto kainos gali būti sunkiau įkandamos, nes yra gerokai aukštesnės už daugelio kitų mikrorajonų vidurkį. NT analitikas pateikia senos statybos butų kainų rėžius.
- 1 kamb. – 1100 – 2500 Eur/kv.m (27 – 75 tūkst. Eur), nuoma 200 – 400 Eur/mėn.;
- 2 kamb. – 1400 – 2900 Eur/kv.m (60 – 150 tūkst. Eur), nuoma 300 –600 Eur/mėn.;
- 3 kamb. – 1400 – 3000 Eur/kv.m (85 – 240 tūkst. Eur), nuoma 400 – 900 Eur/mėn..
- 4 kamb. – 1350 – 3300 Eur/kv.m (140 – 320 tūkst. Eur), nuoma 550 –1150 Eur/mėn.
„Kainų rėžiai Antakalnyje platūs, nes pigiausių butų pasirinkime yra ir bendrabučio tipo būstai, ir įvairių konversijų mišrios paskirties pastatuose. Pasitaiko ir dalimis „supjaustytų“ butų ar įrengtų pusrūsiuose ir net rūsiuose. Tokie būstai nekelia susižavėjimo, tačiau pasiūlą formuoja paklausa“, – priduria T. Kvainickas.
Norintys gyventi naujuose butuose, pasak T. Kvainicko, šiuo metu gali rinktis iš maždaug šimto variantų beveik dešimtyje projektų. Tiesa, daugumoje jų likę tik pavieniai pasirinkimai, o vidutinė kaina siekia apie 2400 Eur/kv.m. Priklausomai nuo būsto savybių kaina gali svyruoti nuo mažiau nei 2000 Eur/kv.m iki daugiau nei 4000 Eur/kv.m.