Išpildo patogaus gyvenimo standartą
Justiniškės – Vilniaus miesto dalis, esanti miesto šiaurės vakaruose. Ribojasi su Pašilaičiais šiaurėje, Šeškine rytuose, Viršuliškėmis pietuose, o vakaruose aplinkkelio atskirtos nuo Zujūnų ir Buivydiškių.
Didžioji rajono dalis pastatyta XX a. devintajame dešimtmetyje. Tai daugiausia gyvenamasis („miegamasis“) rajonas. Kaip pasakoja Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius, Justiniškės yra vienas jauniausių sovietmečiu formuotų Vilniaus kvartalų. Todėl jose, palyginus su kitais senaisiais mikrorajonais, gyvena gana jaunos šeimos. Taip pat Justiniškės išsiskiria dar pakankamai geros būklės pastatais ir kita infrastruktūra, patogiu ir išvystytu susisiekimu su kitais mikrorajonais.
„Dabar pasiekiamumas dar pagerėjo, kai atidarytas Vilniaus aplinkkelis, dėl jo atsirado greitesnis susisiekimas ir su Viršuliškėmis, ir su Justiniškėmis. Nereikia važiuoti per miestą, kad išvažiuotume iš šio mikrorajono“, – pažymi pašnekovas.
Anot M. Statulevičiaus, Justiniškės, galima sakyti, išpildo patogaus gyvenimo mikrorajone standartą: jame yra mokyklų tinklas, privačių ir valstybinių darželių, sveikatos priežiūros įstaigų, prekybos centrų ir kitų prekybos bei paslaugų vietų.
„Ir dar Justiniškės yra gana žalias rajonas, nes ir pačiame rajone yra žaliųjų erdvių, stadionų, prie mokyklų yra erdvių, erdvūs kiemai“, – sako pašnekovas.
Vystytojų dėmesio trūksta
Nepaisant išvardytų Justiniškių privalumų, M. Statulevičiaus teigimu, šis mikrorajonas gyvenamosios paskirties NT plėtotojų dėmesio kol kas sulaukia mažai. Šiuo metu vystomus projektus galima suskaičiuoti ant vienos rankos pirštų. Jų – vos keli.
„Vystytojai pastaruoju metu ten daug naujų projektų nevysto. Buvo vienas didesnis projektas Laisvės prospekte, Taikos gatvėje, netoli aplinkkelio, vystomas dar vienas projektas. Tai projektų keli yra, tai rajonas nėra tas, kuris būtų pats populiariausias. Bet tam tikri vystytojai, kurie plėtoja ekonominio segmento projektus, koją yra įkėlę“, – pabrėžia pašnekovas.
M. Statulevičius tęsia, kad Justiniškių mikrorajonas statytas kaip vientisą gyvenvietė, joje nėra daug laisvos erdvės, o toje, kuri laisva buvo, jau įsispraudę komerciniai objektai.
„Yra populiaresnių kvartalų Vilniuje, o kodėl, sunku pasakyti. Galbūt sklypų gavimo iššūkis yra, savivaldybė sklypų nėra daug suformavusi, nėra kažkokių pastatų, kuriuos būtų galima nusipirkti, griauti ir naujai statyti, nes jie ir taip pakankamai jauni. Visos šios aplinkybės lėmė, kad jis nebuvo toks aktyviausiai vystomas kvartalas“, – pasakoja M. Statulevičius.
Pašnekovas tęsia, kad norint išsaugoti Justiniškių mikrorajoną jauną ir patrauklų, naujos statybos projektai yra labai svarbūs. Antraip šis miegamasis rajonas gali susidurti su gyventojų kaitos iššūkiu, kuris nenumaldomai artėja.
„Jaunimui, kuris kuriasi šiuo metu, norisi kitokios gyvenimo kokybės dėl tų pačių pastatų: butų išplanavimo, dydžių, energetinio efektyvumo, architektūros gal norėtųsi naujesnės. O projektai, kurie ten vystomi, daugmaž panašūs į esančią architektūrą. Tai tokiems rajonams reikia naujo postūmio, kad jauni žmonės keltųsi“, – pabrėžia M. Statulevičius.
Apgyvendintos gana tankiai
Ką apie Justiniškes sako NT specialistai? „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas pabrėžia, kad Justiniškės – viena mažiausių, bet bene tankiausiai apgyvendinta Vilniaus seniūnijų.
„Pradinė bei pagrindinė teritorijos plėtra vyko tarp 1982 ir 1986 metų. Tuo laikotarpiu statyti 5 ir 9 aukštų gelžbetonio konstrukcijų daugiabučiai gyvenamieji namai. Nedidelė nauja plėtra vyko apie 2000 metus, o apie 2006-uosius, labai augant būsto kainoms, fiksuotos ryškesnės statybų apimtys. Anksčiau dominavusį gelžbetonį pakeitė plytų bei blokelių mūrai. Vėlesniais metais buvo statomi tik pavieniai daugiabučiai, tačiau nuo 2016 metų naujo būsto plėtra vėl ūgtelejo“, – pasakoja NT analitikas.
Jis tęsia, kad kalbėti apie Justiniškių plėtrą ateityje gana sudėtinga. Esama daugiabučių užimama teritorija yra gana tankiai užstatyta, tad naujos statybos vidinėje mikrorajono dalyje galėtų tik „užpildyti“ pavienius tarpus.
„Tikėtina, kad aktyvesnė plėtra vyks vakarinėje mikrorajono dalyje, ties vakariniu Vilniaus aplinkkeliu, tačiau čia potencialo turi ir komerciniai objektai. Kita vertus, mišrus teritorijų vystymas leistų „pažadinti“ Justiniškes ir suteikti mikrorajonui naują kvėpavimą. Tipinė Vilniaus demografija (išskyrus tokias vietas kaip Senamiestis, Žvėrynas, Užupis, kt.) susiformuoja jo plėtros pradžioje, kuomet įsikelia jaunesni gyventojai (jaunos šeimos), o atsinaujinimas vyksta plėtojant naujus projektus. Nors Justiniškių viduje nauja plėtra nebuvo visiškai sustojusi, tačiau šiuo metu, vidutinis gyventojų amžius yra didesnis nei naujai plėtojamų teritorijų ribose“, – pažymi pašnekovas.
Kiek Justiniškėse kainuoja būstas?
Pasak T. Kvainicko, šiuo metu pasiūloje esančių įrengtų butų pardavimo kainos Justiniškėse siekia nuo 1150 iki 2500 Eur/kv.m. Vieno kambario būstą galima nusipirkti už 50 000 – 65 000 eurų, dviejų kambarių – už 63 000 – 95 000 eurų, trijų kambarių – už 75 000 – 120 000 eurų.
„Mūriniuose (naujesnės statybos) namuose butų kaina yra maždaug trečdaliu didesnė nei gelžbetoniniuose (senesnės statybos). Mūriniuose namuose vidutinė kaina yra apie 1 700 Eur (nuo 1 600 iki 2 300), o gelžbetonio konstrukcijų – apie 1 250 Eur (nuo 1 150 iki 1 550)“, – pabrėžia pašnekovas.
NT analitiko teigimu, kalbant apie registruotus notarinius sandorius, kaina yra kiek mažesnė, ir ji auga pakankamai tolydžiai. Senos statybos gelžbetonio konstrukcijų pastatuose, vidiniuose aukštuose butų kaina nuo 2010 metų kilo apie 4-5 proc. kasmet, t.y. vieno – dviejų kambarių butai per dešimtmetį pabrango nuo 850 iki 1300 Eur, trijų – nuo maždaug 750 Eur iki beveik 1 200 Eur.
„Naujų projektų Justiniškėse nėra daug. Šiuo metu pasiūloje yra kiek daugiau nei pusšimtis butų. Kaina juose (su daline apdaila) siekia apie 1 500 Eur/kv.m, tačiau pavienių pasiūlymų galima rasti nuo maždaug 1 250 iki 1 900 Eur/mkv.m“, – skaičiuoja T. Kvainickas.
Dar įdomiau Justiniškėse atrodo būsto nuomos kainos. Pavyzdžiui, pasak T. Kvainicko, būsto nuomos kainos Justiniškėse siekia 6 – 7,5 Eur/kv.m. Vieno kambario butą galima išsinuomoti už 250 – 340 Eur/mėn., dviejų kambarių – už 300 – 440 Eur/kv.m, trijų kambarių – už 350 – 490 Eur/kv.m.