Naujosios Vilnios gyvenvietė išaugo iš čia pradėtų statyti gamyklų ir fabrikų. Pirmąjį fabrikėlį, gaminusį popierių čia apie 1630 m. pastatė Balceris Reinertas (tuo metu gyvenvietė dar vadinta Rokantiškėmis). Miesteliu Naujoji Vilnia XIX a. antroje pusėje, 1860 m. nutiesus Sankt Peterburgo-Varšuvos geležinkelį ir įsteigus geležinkelio stotį, miestelyje apsigyvenus geležinkelininkams. XIX a. pabaigoje buvo įkurti medžio apdirbimo, odų, mielių, dalgių, peilių fabrikai. 1903 m. pirmąkart gavo miesto teises.
Naujoji Vilnia Lietuvai grąžinta 1939 m. kartu su Vilniumi. 1939 m. Lietuvą užėmus TSRS, buvo įkurta karinė bazė.
1940–1941 m. iš Naujosios Vilnios geležinkelio stoties į Sibirą tremtin buvo vežami pirmieji lietuvių, lenkų ir kitų tautybių žmonės. Čia buvo paskutinė stotelė Lietuvoje. Šiems įvykiams atminti pastatytas paguldytas kryžius ir garvežys su vagonais.
1941–1942 m. per Vokietijos okupaciją miestelyje buvo TSRS karo belaisvių stovykla. 1944 m. liepą per TSRS ir Vokietijos kariuomenių kovas Naujoji Vilnia sudegė, atstatyta po karo. Naujosios Vilnios statusas (miestas tai ar Vilniaus rajonas) buvo keičiamas ne kartą, kol 1957 m. gruodžio 16 d. ji buvo pagaliau prijungta prie Vilniaus miesto. 1990 m. Lietuvai atkūrus nepriklausomybę, didelės Naujosios Vilnios įmonės bankrutavo, išaugo nedarbas.
Toliau nuo miesto centro
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas, vertindamas NT rinką Naujojoje Vilnioje, pasakoja, kad šiandien jos seniūnija yra viena didžiausių Vilniuje, tad vien dėl to yra gana daugialypė. Ją galima būtų skaidyti į mažiausiai tris dalis: nedidelė dalis ties Šiaurės gatve, šiauriau geležinkelio (kur dominuoja individualūs namai bei sodai) ir pietinė (arčiau centro – daugiabučių teritorija, o pietuose – Pavilnio, Gurių kvartalai).
„Nors atrodytų, kad ši seniūnija nėra pernelyg nutolusi nuo sostinės centro, nes ji ribojasi su Antakalniu, Rasomis, tačiau Naujajai Vilniai būdingi miesto „salos“ požymiai – vien nuo paminklo trėmimams iki Olandų gatvės yra daugiau nei 7 kilometrai“, – akcentuoja pašnekovas.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius priduria, nors Naujoji Vilnia yra kiek toliau nuo miesto centro, tačiau ji pasižymi gana gerai išvystyta infrastuktūra, todėl Vilniaus centras iš Naujosios Vilnios gali būti pasiekiamas greičiau nei, pavyzdžiui, iš Pašilaičių, Pilaitės ar Fabijoniškių. Tiesa, jis sutinka, kad šis mikrorajonas yra mažiau identifikuojamas kaip miegamasis.
„Mikrorajonas turi visai padorią, tinkamą infrastruktūrą kokybiškam gyvenimui. Turi gerą susisiekimą su Vilniaus centrine dalimi, greito eismo gatvę, kuri dabar jau turi visiškai naują dangą, yra rekonstruota ir vykti į kokį, pavyzdžiui, Senamiestį ar Užupį yra greičiau nei iš Pašilaičių, Fabijoniškių ar Pilaitės. Spūsčių problema ten irgi yra mažesnė, nes nėra tokio didelio judėjimo“, – aiškina pašnekovas.
Tiesa, jis pabrėžia, kad Naujoji Vilnia turi ir nemažai iššūkių. Pavyzdžiui, darbo vietų trūkumą.
„Verslo ten nėra tiek daug, daugiau sandėliavimo objektai, gamyklos, bet istoriškai tai yra gyvenamasis rajonas. Tai tokia funkcija reiškia, kad rajonas nėra labai gyvybingas dienos metu, daugiau atgyja savaitgalį ir vakarais. Tokiu švytuoklės principu veikiantis rajonas, kad žmonės išvažiuoja ryte ir vakare grįžta. Taigi, veiklos ir užimtumo ten norėtųsi daugiau“, – akcentuoja M. Statulevičius.
Butų rinka merdi
Mažiausiu patrauklumu Naujojoje Vilnioje, pasak T. Kvainicko, pasižymi daugiabučiai gyvenamieji namai. Šioje miesto dalyje yra beveik 7000 butų. Didžioji jų dalis pastatyta 1960 - 1995 metų.
„Šiuo laikotarpiu dominavo penkiaaukščiai plytų mūro pastatai, tad gelžbetonio konstrukcijų daugiabučių, įprastų kitoms miesto dalims čia nedaug – apie 15 proc. (vertinant pagal pastatų plotą). 2006 – 2008 metais, kai sostinėje vyko intensyvi būsto plėtra, Naujoje Vilnioje buvo pastatyta tik apie 100 naujų butų, tačiau nuo maždaug 2015 metų nekilnojamojo turto plėtotojai vėl „atrado“ šią teritoriją“, – sako pašnekovas.
M. Statulevičius priduria, kad Naujojoje Vilnioje perspektyvios vietos gyvenamosios ir komercinės paskirties NT yra konversijos teritorijos: buvusios gamyklos, sandėliavimo patalpos, garažai. Tačiau kol kas naujų objektų planavimas vyksta lėtai ir atsargiai.
„Domėjimasis teritorijų konversija Naujojoje Vilnioje dar prasideda, kol kas turime pavienius kultūrinius, komercinius projektus. Pavyzdžiui, Dūmų gatvėje įrengta kultūrinę erdvė. Tai tokie pavieniai objektai gali užkrėsti ir daugiau projektų gali atsirasti ateityje. Tai, sakyčiau, po žingsnį, bet lėtai. To norėtųsi palinkėti, nes to labai trūksta Naujajai Vilniai“, – pabrėžia pašnekovas.
T. Kvainickas taip pat teigia, kad Naujojoje Vilnioje gali būti perspektyvūs gamyklų teritorijų konversijos projektai. Pasak jo, keletą pavyzdžių mikrorajone galima rasti, kai buvę gamyklų pastatai konvertuoti į loftus. Tačiau ir tokio modernaus NT Naujojoje Vilnioje patrauklumą mažina jos reputacija.
„Sovietmečiu Naujojoje Vilnioje buvo nemažai gamyklų, tačiau ne visos jos atlaikė ekonomikos pokyčius, tad galima stebėti ir šių pastatų transformacija. Vieni pastatai buvo tiesiog atnaujinti, ir juose tęsiama gamyba, kiti – panaudoti administraciniam darbui, trečiuose – įsikūrė laisvalaikio įstaigos (tame tarpe ir šaudykla). Dalis gamybinių pastatų buvo konvertuoti į loftus. Atsižvelgiant į menką teritorijos patrauklumą, kainos tokiuose pastatuose nėra didelės, tad tampa galimybe tiems, kurių biudžetas yra ypač ribotas“, – paaiškina NT analitikas.
Klesti nuosavų namų ir kotedžų statyba
Daug didesniu patrauklumu, pasak T. Kvainicko, pasižymi Naujosios Vilnios individualūs gyvenamieji namai bei kotedžai, kurių intensyvi plėtra prasidėjo jau 2000 metais ir tik šiek tiek buvo stabtelėjusi per 2008 – 2009 metų finansų krizę. Vien per paskutinius 20 metų galima įžvelgti nemažai su individualiais namais susijusių pokyčių. Tiek visai Lietuvai būdingą individualių namų ploto mažėjimą, kuris nuo 2000 metų sumažėjo pusantro karto (nuo maždaug 200 kv.m iki 120 kv.m), tiek konstrukcinių sprendimų pokyčius (plytas pakeitė blokeliai).
„Taip pat vis didesnei daliai namų suteikiama galimybė prisijungti prie miesto vandentiekio bei nuotekų šalinimo tinklų. Paskutiniais metais tik nedidelė dalis gyventojų individualiuose namuose įrengia garažus, o rūsys tampa išskirtiniu atveju“, – tendencijas vardija pašnekovas.
Apie tai, kad Naujosios Vilnios niša – nuosavi namai arba kotedžai, kalba ir M. Statulevičius. Anot jo, pastaruoju metu šiame mikrorajone ir jo apylinkėse plėtojamas ne vienas nuosavų namų ir kotedžų kvartalas, būstai juose išgraibstomi akimirksniu. Jie vystomi vilniečiams gerai žinomose ir populiariose gyvenvietėse: Kalnėnuose, Pavilnyje, Guriuose. NT šiose gyvenvietėse tiesiog šluojamas.
„Naujosios Vilnios galimybės yra labiau individualiai statybai, daugiau individualių namų kvartalai pastaruoju metu plėtojasi. O naujų daugiabučių, berods, buvo vienas didesnis pastatytas, pora socialinių būstų projektų, kurie paskui išsikėlė į Pilaitę ir viskas, statyba ten apribota, turime tik renovuojamus namus arba antrinė rinka“, – sako pašnekovas.
Reputacijos krizė
Tai, kad Naujoji Vilnia nėra labai patrauklus mikrorajonas butų pirkėjams ir NT vystytojams, lemia jos reputacija. Pasak T. Kvainicko, tai yra didžiausias šios teritorijos priešas.
„Didžiausias Naujosios Vilnios priešas – rajono reputacija ir ją formuojantys istoriniai stereotipai. Kaip pavyzdį galima pateikti Antakalnį. Jeigu jame yra vystomas projektas toliau nuo pagrindinės mikrorajono dalies, NT vystytojas vis vien akcentuos, kad tai yra Antakalnio seniūnija. Tas pats ir kalbant apie Žvėryną. Taip yra, nes tiek Antakalnis, tiek Žvėrynas turi gerą reputaciją. Tuo tarpu Naujosios Vilnios projektai retai įvardija seniūnijos pavadinimą. Daug mieliau naudojami gyvenviečių pavadinimai: Kalnėnai, Pavilnys, Guriai“, – pabrėžia pašnekovas.
NT analitikas priduria, kad Naujosios Vilnios gyventojai yra gana įvairūs. Daugiabučiuose gyvena daugiau vyresnio amžiaus žmonių – rajono senbuvių, kurie čia buvo apgyvendinti kaip gamybinių įmonių darbuotojai arba paėmus visuomenės reikmėms kitose sostinės vietose buvusį nekilnojamąjį turtą. Individualių namų kvartaluose kuriasi jaunos šeimos.
Vis dėlto, gyventojų koncentracija Naujojoje Vilnioje yra, todėl čia statomi prekybos centrai, yra daug žaliųjų zonų. M. Statulevičiaus teigimu, mikrorajone tetrūksta gyvybės, kurią gali sukurti investicijos ir į darbo vietas, ir į NT projektus. Tačiau kol kas mikrorajono potencialas išnaudojamas daugiau individualių namų ir kotedžų statybai.
Kiek kainuoja būstas Naujojoje Vilnioje?
NT analitikas T. Kvainickas pateikia, kiek gali kainuoti būstas Naujojoje Vilnioje ir jos apylinkėse.
Nauja statyba arba gamybos pastatų konversija, su daline apdaila (butai / loftai):
- 1 kamb. – 550 – 1400 Eur/kv.m (15 – 35 tūkst. Eur);
- 2 kamb. – 550 – 1250 Eur/kv.m (21 – 58 tūkst. Eur);
- 3 kamb. – 600 – 1250 Eur/kv.m (55 – 85 tūkst. Eur).
Įrengti butai ir loftai:
- 1 kamb. – 800 – 1400 Eur/kv.m (20 – 40 tūkst. Eur), nuoma – 150 – 300 Eur/mėn.;
- 2 kamb. – 800 – 1400 Eur/kv.m (35 – 70 tūkst. Eur), nuoma – 200 – 350 Eur/mėn.;
- 3 kamb. – 800 – 1400 Eur/kv.m (45 – 95 tūkst. Eur), nuoma – 300 – 550 Eur/mėn.
Individualūs namai ir kotedžai su pilna apdaila (statyba nuo 2000 metų):
- Kalnėnai – 1000 – 2000 Eur/kv.m (120 – 270 tūkst. Eur);
- Pavilnys – 800 – 1800 Eur/kv.m (120 – 260 tūkst. Eur);
- Naujoji Vilnia – 500 – 1200 Eur/kv.m (50 – 185 tūkst. Eur).
Individualūs namai ir kotedžai su daline apdaila:
- Kalnėnai – 900 – 1300 Eur/kv.m (85 – 175 tūkst. Eur);
- Pavilnys – 800 – 1200 Eur/kv.m (100 – 170 tūkst. Eur);
- Naujoji Vilnia – 550 – 1100 Eur/kv.m (80 – 140 tūkst. Eur).