Vienas seniausių Vilniaus rajonų
Nors Naujamiestis pagal savo pavadinimą − Naujas miestas, iš tiesų − tai vienas seniausių Vilniaus rajonų 1860 m. nutiesus Sankt Peterburgo–Varšuvos geležinkelį, rajono vystymasis tapo itin spartus. 1875 m. sudarytas naujas miesto plėtros planas. Naujamiestis šiame plane suskirstytas stačiakampiais kvartalais, vietoj buvusių gatvelių ir keliukų suplanuotos tiesios gatvės. Šis planas, su nedideliais pakeitimais, buvo įgyvendintas. Dabartinė Naujamiesčio gatvių sistema suformuota laikantis 1875 m. plano. Atsirado Mindaugo, Švitrigailos, Vytenio, T. Ševčenkos, Kauno, Panerių, Šaltinių, Aguonų gatvės. 19 a. pabaigoje šiose gatvėse gerokai suintensyvėjo statybos. Kaip ir visame Vilniuje, čia pradėti statyti daugiaaukščiai mūriniai pastatai.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas priduria, kad Naujamiestis – teritorija kairiajame Neries upės krante, rytuose besiribojanti su Senamiesčiu, pietvakariuose – su Vilkpėde, o pietuose – su Naujininkais. Anot jo, išvardinti visus istoriškai bei kultūriškai svarbius Naujamiesčio objektus sudėtinga užduotis, o apibūdinti Naujamiestį vienu sakiniu neįmanoma. Seniūnijos pietinė ir šiaurinė dalys smarkiai skiriasi.
Išgyvena renesansą
Vilniaus vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos organizuotoje virtualioje „Būsto mugės“ diskusijoje akcentuoja, kad Naujamiestis yra įdomus, nes dar 19 a. jis buvo suplanuotas kaip gyvenamasis rajonas pagal visus klasikinius dėsnius.
„20-22 m pločio gatvės, šalia turėjo stovėti tokio paties aukščio namai. Jeigu įsivaizduojame Rygos centrą, tai ir čia kažkas tokio. Bet kadangi Vilnius buvo dirbtinai žlugdomas carinės administracijos, kai kur net kaimų fragmentai su sena gatvelių struktūra išliko. Ir čia yra dabartinio Naujamiesčio šarmas“, – apie Naujamiestį pasakoja M. Pakalnis.
Architektas tęsia, kad toliau Naujamiesčio mikrorajone kuriamos pramoninės teritorijos, kurios vėliau tapo nebenaudojamos, todėl šiuo metu stengiamasi jas atnaujinti konversijos būdu – senos gamyklos privačių investuotojų verčiamos gyvenamosiomis, komercinėmis patalpomis. Keičiamos ir Naujamiesčio viešosios erdvės, tačiau čia architektams tenka sunki užduotis.
„Mes, specialistai matome net kelių erdvių virsmą. Mažosios gatvelės, kurios kerta tuos kvartalus, dabar gali virsti tais pėsčiųjų pasažais, kai tu gali išeiti pasivaikščioti, neišeidamas į gatves. Želdynai visada buvo Naujamiesčio problema. Pagal klasikinius dėsnius, vienas kvartalas turėjo likti neužstatytas, ir jame turėjo būti padarytas parkas. Mes skaičiuojame, kad 100-200 m atstumu nuo būsto turėtų būti želdynas. Tačiau Naujamiestyje įrengti žalių erdvių sunku, nes nėra laisvų vietų likę“, – sako M. Pakalnis.
Nors laisvų teritorijų viešosioms erdvės Naujamiestyje nėra daug, pasak M. Pakalnio, šiuo metu viena iš viešųjų erdvių kuriama Mortos gatvelėje, kita – Švitrigailos gatvėje.
„Mortos gatvelėje, prie gaisrinės, yra tuščių plotų, valstybinė žemė, mes suformavome sklypą ir kartu su gaisrine darome viešą erdvę. Amatų skveras – kitoje Švitrigailos gatvės pusėje atsiras gyventojams viešos erdvės. Tai Naujamiestyje mes stengiamės sukurti smulkių erdvių tinklą, kuris bus skirtas toms šeimoms, kurios ten apsigyvens“, – tikina pašnekovas.
Viena pagrindinių Naujamiesčio gatvių yra Naugarduko gatvė. Ji, pasak savivaldybės, taip pat bus atnaujinta. „Do Architects“ architektė Gilma Teodora Gylytė, kuri dalyvauja Naugarduko gatvės pokyčių projekto rengime ir įgyvendinime, sako, kad ši gatvė ilgą laiką buvo pamiršta.
„Naujamiestis apskritai daugumai asocijavosi su Švitrigailos gatve. Ir kai mes pradėjome analizuoti kvartalą, labai aiškiai nustatėme, kad pagrindinė gatvė vis tik yra Naugarduko gatvė. Ji jungia Vilkpėdės gatvę su centru, Švitrigailos gatvė labai svarbi transportui, tačiau Naugarduko gatvė, kuri yra svarbi dalis, buvo pamiršta“, – diskusijoje pasakoja architektė.
Pasak G. T. Gylytės, Naujamiestis yra tarsi vienas iš jungiamųjų rajonų aplink centrą, o atidžiau pažvelgus į Naugarduko gatvę suprasta, kad Naujamiestis turi išties daug infrastruktūros – mokyklų, darželių ir pan.
„Naujamiestis turi labai daug infrastruktūros, ko šiandien gyventojams pradeda gyvybiškai reikėti: mokyklos, darželiai parduotuvėlės, kepyklėlės ir turi laisvų zonų, kurias galima konvertuoti, bet jis neturi žaliųjų erdvių. Ir tada supratome, kad šita naujai atrasta Naugarduko gatvė, gali tapti gatve – parku ir išpildyti tvaraus miesto viziją“, – pasakoja architektė.
Išsiskiria NT pasiūla, bet trūksta želdinių
Naujamiestis yra vienas iš nedaugelio Vilniaus rajonų, kuriame yra ypač jaunimo pamėgta būsto koncepcija – loftai. Pasak „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo T. Sovijaus Kvainicko, pradžioje pavienių asmenų bei idėjinių grupių plėtojamą iš Niujorko kilusį būsto konceptą gana greitai „pasigavo“ ir nekilnojamojo turto vystytojai.
„Bene svarbiausias tokios transformacijos pavyzdys – buvusi elektrotechnikos gamykla Elfa. Vis dėl to, loftai – ne vienintelis sprendimas buvusioms gamykloms. Dalis jų buvo rekonstruota į biurus arba butus, o dalis – tiesiog nugriauta, pavyzdžiui, Vilniaus grąžtų gamykla, „Vilniaus duonos“ teritorija, „Komunaro“ bei „Kartono“ gamyklinės teritorijos, „Penkiukės“ ir kt. Svarbiausias artimiausios ateities projektas – Stoties rajono ir Vilniaus geležinkelio stoties konversija“, – akcentuoja NT analitikas.
Šiaurinėje Naujamiesčio dalyje, pasak pašnekovo, vienas įdomesnių bei netipinių pastarojo laikotarpio projektų – Vilniaus vartai, esantys šalia Lietuvos Respublikos Seimo rūmų, bei Lietuvos nacionalinės Martyno Mažvydo bibliotekos. Šalia – ir kiti ypač svarbūs ateities projektai – Lukiškių tardymo izoliatoriaus-kalėjimo bei Respublikinių profsąjungų kultūros rūmų konversijos.
„Naujamiestis viena iš nedaugelio mišraus panaudojimo Vilniaus teritorijų. Čia vystomi ne tik gyvenamieji bei ir biurų projektai, o didžiausia verslo centrų koncentracija yra Verslo trikampyje, į pietus nuo jau minėtų Vilniaus vartų. Biurų pastatų nemažai yra ir ties Švitrigailos, Žemaitės gatvėmis bei Savanorių prospektu. Gal kiek neįprasta centrinei miesto daliai, tačiau tarp S. Konarskio bei M. K. Čiurlionio gatvių – daug individualių gyvenamųjų namų. Senos statybos daugiabučių matoma visame Naujamiestyje, tačiau didžiausia jų koncentracija – tarp Smolensko bei Vytenio gatvių“, – Naujamiestį analizuoja T. S. Kvainickas.
Jis tęsia, kad daugiausia žalumos Naujamiestyje – ties M. K. Čiurlionio bei Tauro gatvėmis, o senų daugiabučių kiemai žalesni nei naujos statybos projektuose.
„Akivaizdu, kad buvusios gamybinės teritorijos žaluma nepasižymi, o aukšti užstatymo rodikliai lėmė ir minimalias žaląsias erdves naujos statybos gyvenamųjų projektų kiemuose“, – pabrėžia pašnekovas.
NT analitikas sako, kad tokioje margoje teritorijoje išskirti vieną kainos lygį neįmanoma. Butai senuose blokiniuose namuose, anot T. Kvainicko, kainuoja apie 1600 Eur/kv.m. Tuo tarpu naujos statybos butų kainos įprastai siekia nuo 2000 – 3000 Eur/kv.m.
„Kita vertus, dera nepamiršti, kad į Naujamiesčio seniūniją įeina ir Gedimino prospektas, kuriame kainos gerokai peršoka minėtas ribas, bei pietuose esantys loftai, kurie, esant didesniam plotui, kainuoja gerokai mažiau. Kainų bei būsto tipų įvairovė lemia, kad Naujamiestyje sau būstą išsirinkti gali tiek skirtingo amžiaus, tiek poreikių bei finansinių galimybių pirkėjai“, – tikina pašnekovas.