Didieji Lietuvos miestai semiasi geriausių pavyzdžių iš kitų Europos miestų, kuriuose įprasta buvusias pramonines, dažniausiai užterštas teritorijas, prikelti antram gyvenimui – dažniausiai komercinei paskirčiai – prekybos, pramogų centrams, kartais mišrios paskirties zonoms ar gyvenamosioms teritorijoms. Tokia plėtra vadinama anglų kalbos terminu „brownfield development“, o pas mus Lietuvoje tokio pobūdžio projektai tarp architektų vadinami iš karinio žodyno pasiskolintu terminu „konversijos projektais“.
Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos miestų vyriausieji architektai papasakojo, kokie geriausi konversijos projektai įgyvendinti jų miestuose ir kodėl jie tokie svarbūs miestų plėtrai.
Kas yra konversijos projektai?
Kaip aiškina vyriausias Vilniaus architektas Mindaugas Pakalnis, žalioji ekonomika reikalauja perdirbti atliekas, o miesto teritorijoje jos taip pat susidaro, kai pastatyta pramonės įmonė per 25-30 metų atgyvena savo, ir iškyla klausimas, ką su ta teritorija daryti toliau.
„Labai dažnai tokios įmonės yra patraukliose vietose su jau išvystyta infrastruktūra, greta miesto centro ar net pačiame centre. Tas teritorijas kaip ir būtų galima palikti degraduoti ir eiti užstatyti naujas. Konkrečiam vystytojui kažką pastatyti senų pastatų vietoje yra brangiau – reikia nugriauti esamus nevertingus pastatus, dažnai tenka valyti užterštas teritorijas, o kur dar galybė apribojimų jeigu teritorija yra saugomoje teritorijoje ar greta kultūros paveldo objektų. Naują teritoriją įsisavinti konkrečiam vystytojui, negalvojančiam apie gyventojams reikalingos infrastruktūros plėtrą, dažnai yra pigiau, dėl to senos nebenaudojamos teritorijos dažnai lieka apleistos ir mieste atsiranda „skylių“, kurios tampa net socialinių problemų židiniais. Jei išgerto gėrimo skardinę atiduodame perdirbti, tai taip pat reikia perdirbti ir tas miesto teritorijas, kurios dabar nebenaudojamos, naudojamos neefektyviai arba yra užterštos. Jas reikia išvalyti, pertvarkyti ir grąžinti atgal į miesto gyvenimą“, – aiškina architektas.
Konversijos projektų idėja atėjo iš Europos, galvojant apie tvaresnę miestų plėtrą: kaip padaryti, kad miestas užimtų kuo mažiau teritorijos, bet jame veiktų kuo efektyvesnis transportas, infrastruktūra, ir iš kitos pusės – kaip negadinti miestų žaliųjų erdvių. Pasak M. Pakalnio, konversinės teritorijos turi puikų miesto vidinio tankėjimo potencialą: „Europos Komisija jau kalba apie tai, kad miestai neturėtų plėstis į išorę. Klausimas, kada atsiras toks reguliavimas, kad negalima lipti į išorę su plėtros teritorijomis ir miestai turi vystytis tik vidinių resursų, t.y. tankėjimo pagrindu“.
Paklaustas, kodėl miestams blogai plėstis į išorę, architektas paaiškina: „Auga kaštai: reikia kurti naują infrastruktūrą, o miesto centrinėje dalyje sukurta infrastruktūra nebeišnaudojama efektyviai, sugadinamos didžiulės gamtinės teritorijos aplink miestą, o mieste lieka nebenaudojami, apleisti ir užteršti kvartalai “.
Nuo ko viskas prasidėjo?
Kaip pasakoja pašnekovas, po nepriklausomybės atgavimo buvo daug pigios žemės aplink miestą, todėl vystytojai puolė statyti „perkūnkiemius“, gyvenamuosius rajonus už miesto, o miesto centrinėje dalyje atsirasdavo tik pavieniai pastatai. Nusiritus pramonės įmonių bankrotų bangai, gamyklos buvo išsidalintos po gabalėlį, patalpą ar pastatą, todėl smarkiai susifragmentavo, o jas sutelkti vystymui buvo labai sudėtinga – nebuvo galimybės nusipirkti vieną patalpą ir pritaikyti būstui, reikėjo nusipirkti visą teritoriją.
„Pirmieji konversijos projektai atsirado tose teritorijose, kuriose nuosavybė buvo konsoliduota. Prie konversijos rimtai grįžta po krizės, kai pasimatė plėtros į išorę pasekmės, pavyzdžiui, Perkūnkiemio atveju, kai didelis, pernelyg tankus ir Vilniui nebūdingo mastelio gyvenamasis rajonas atsirado pakankamai toli nuo miesto centro, o infrastruktūra – nei socialinė, nei susisiekimo, nei reakreacinė nebuvo sukurta. Kiek vėliau Naujamiestyje atsiradę projektai vietoj uždarytų pramonės įmonių pasidarė labai patrauklūs rinkai – buvo pasiūlytas būstas arti centro,greta viešojo transporto ir socialinės infrastruktūros, žmonės juos pamėgo, pirko“, – pasakoja jis.
Architektas primena, kad jau 2004 m. buvo pradėta aktyviai kalbėti ir aiškinti žmonėms, kad miestas neturi plėstis į išorę ir turi ieškoti vidinių rezervų, o tie vidiniai rezervai atsiranda ne iš miesto žaliųjų teritorijų „valgymo“, o būtent iš buvusių gamybinių teritorijų antrinio panaudojimo.
M. Pakalnis įvardija neabejotiną konversijų naudą ne tik miestui, bet ir pačiam žmogui: „Atsiranda daugiau galimybių turėti būstą miesto centrinėje dalyje, o jis turi didesnę vertę nei būstas miesto pakraštyje, daugiau jaunų žmonių gali tą būstą įsigyti ir išsinuomoti“, – paaiškina jis ir priduria, kad centre gyvenanti šeima galbūt išsiverstų su „car sharingu“ (angl. k., automobilių dalijimosi paslauga) arba vienu automobiliu, o ne trim, kaip dabar įprasta gyvenant priemiestyje. Pasak jo, Vilniuje formuojasi miestietiškas gyvenimo būdas ir yra daug matančių tame privalumų.
„Vilniuje turime puikių pavyzdžių, kai naujam gyvenimui buvo prikeltos teritorijos Naujamiestyje, Senamiestyje, karinės teritorijos. Dabar jau net truputį „cool“ (angl. k. kieta) gyventi tokiuose projektuose“, – sako jis.
Vilnius
Paklaustas, kokius pirmuosius sėkmingus konversijų pavyzdžius Vilniuje galėtų išskirti, M. Pakalnis įvardija pirmąją kregždę – Šiaurės miestelio kareivinių konversiją. XIX a. pastatyti mūriniai statiniai, sovietmečiu tarnavę kaip tankų dalinio bazė, po nepriklausomybės atkūrimo pradėti naudoti komercijai – čia įsikūrė įvairios parduotuvėlės, dirbtuvės, autoservisai. 1998–2005 m. daugelis pastatų buvo nugriauti ir suformuotas miesto gatvių tinklas, didelė dalis teritorijos užstatyta gyvenamaisiais pastatais, taip pat čia įsikūrė prekybos centrų kompleksas.
„Didelė sėkmė, kad visa teritorija buvo perduota savivaldybei, perplanuota ir išvalyta. Tada ten atėjo pirmieji prekybos centrai, kurie dabar vertinant gal ir nebuvo pats geriausias sprendimas tai teritorijai, bet po to pastatyti gyvenamieji namai jau sukūrė padorią aplinką ir neblogą gyvenimo kokybę. Tai tikrai neblogas konversijos pavyzdys net jei lygintume europiniame panašių projektų kontekste, kai kariniai padaliniai virto gyvenamosiomis ar komercinėmis teritorijomis“, – svarsto architektas.
Tarp kitų moderniomis funkcijomis ir formomis papildytų karinių konversijų Vilniuje – uždaras XIX a. karo ligoninės kompleksas, suprojektuotas ir pastatytas buvusioje Sapiegų valdoje, parko ir daržo vietoje. Jis virto lietuviškuoju Silicio slėniu – technologijų startuolių parku „Vilnius Tech Park“.
Architekto teigimu, konversijos projektų mada Naujamiestyje prasidėjo nuo kvartalo „Oslo namai“, kuris iš esmės pakeitė Senamiesčio prieigas – sukūrė čia dar vieną traukos centrą. „Šis projektas paskatino viso Naujamiesčio atsigavimą ir dabar jau tokių projektų ten yra daug“, – komentuoja pašnekovas.
Vyriausias Vilniaus miesto architektas akcentuoja, kad savivaldybė labai skatina konversijos projektų įgyvendinimą ir vienu geriausių pavyzdžių įvardija „Architektūros parko“ projektą paupyje vietoj buvusios „Skaiteks“ gamyklos.
Vilniaus „Architektūros parkas“ – tai sostinės savivaldybės inicijuotas projektas, kurį įgyvendinus nuo Užupio iki Belmonto miško besidriekiantys Vilnios krantai taps išskirtiniu sostinės rajonu. Iš Vilniaus senamiesčio zonos iškėlus pramonės įmones, ši miesto dalis virsta gyvenamaisiais kvartalais, kuriuose suplanuoti ne tik daugiabučiai, bet ir verslo centras, kūrybinės ir visuomeninės paskirties erdvės, vaikų darželis ir senamiesčio turgus.
„Labai sudėtinga teritorija ir daug problemų – prie pat Senamiesčio, reikėjo išvalyti teritoriją nuo teršalų, todėl procesai užsitęsė“, – komentuoja M. Pakalnis, tačiau priduria, kad viliasi, kad šis projektas bus labai skambi grandis visoje konversijos projektų plėtros grandinėje.
Architekto teigimu, neretai kyla sunkumų dėl centrinių teritorijų greta Senamiesčio konversijos. Taip pat diskutuotini atvejai kai veikiantys socialiniai ar visuomenei svarbias funkcijas užtikrinantys objektai parduodami, o vėliau keičiama jų paskirtis, jie perstatomi pritaikant biurams ar būstams:
„Paveldo aplinkoje buvusių pramonės įmonių ir kitų nebenaudojamų objektų teritorijų konversijai yra daugybė paveldosauginių reikalavimų. Sudėtingas konversijos pavyzdys – planuojamo statyti viešbučio su konferencijų centru bei biurų pastato vietoje buvusios ligoninės šalia Šv. Apaštalų Pilypo ir Jokūbo bažnyčios projektas, kai nepavyksta rasti tvaraus santykio tarp paveldo ir konvertuojamos kvartalo dalies. Tada atsiranda daugiau kriterijų vertinant projektą, reikia analizuoti ne tik kvartalo atgaivinimo naudą, bet ir naujos statybos poveikį kontekstui, dėl to kyla ir aštrių diskusijų“, – paaiškina jis.
Į klausimą, kokios teritorijų konversijos gali būti laikomos nesėkmingomis, pašnekovas atsakė, kad kriterijai yra pakankamai objektyvūs: jei sudarkomas miesto vaizdas, jei aukščiu užgožiamos panoramos, jei išardoma urbanistinė struktūra ar užgrobiama vieša erdvė, konversiją galima laikyti ir žalinga.
„Nematau labai nesėkmingos konversijos atvejų Vilniuje. Gal buvo projektų, kur galėtume svarstyti – gal reikėjo kitaip, gal reikėjo mažiau. Pavyzdžiui, Juozapavičiaus gatvėje vietoj „Delfino“ sporto klubo pastatytas aukštybinis gyvenamasis namas: pastatas atsirado uždarius rekreacijai skirtą objektą, be to jis yra akivaizdžiai per didelis- santykis su esamu užstatymu ir poveikis panoramoms galėjo būti mažesnis“, – svarsto jis.
Kaunas
Kauno vyriausiasis architektas Nerijus Valatkevičius mano, kad labai svarbu planuojant konversijos projektus gerai pagalvoti: „Nebūtina šluoti visus pastatus, mano palinkėjimas architektams – kartais palikti ir tokiu būdu gali atsirasti įdomesni variantai“.
Kaip gerą tokios konversijos pavyzdį Kaune jis nurodė buvusių „Kauno audinių“ pastatų teritorijoje išdygusi prekybos ir pramogų centrą „Akropolį“. Kauno „Akropolį“ projektavę architektai Algimantas Kančas ir Gediminas Jurevičius pasirinko netradicinį sprendimą ir buvusius toje teritorijoje pastatus įkomponavo į bendrą erdvę taip, kad jie tapo harmoninga naujo pastato interjero dalimi.
„Reikia atskirti pelus nuo grūdų. Kur geras pastatas, kaip „Akropolio“ atveju, gebėjimas į vidų integruoti paveldinius ir saugotinus pastatus, priduoda pliusų tokiems objektams. Iš pradžių tai atrodo sudėtinga, bet paskui visi pamato, kad tie sprendimai turi daug šarmo“, – teigia jis.
Pasak pašnekovo, neretai architektams projektuojant konversijas tenka pasukti galvas – ne visuomet tuščiame lauke lengva projektuoti ir padaryti gerą objektą, ir kartais visai į naudą, kai yra tam tikrų apribojimų ir , kurie suteikia progą padaryti originalų objektą.
Architektas teigia, kad šiuo metu visais įmanomais būdais siekiama iškelti pramoninius objektus iš centro. Kaip pavyzdį jis nurodė iki šiol likusią „Pergalės koncerno“ gamyklą netoli Karaliaus Mindaugo prospekto, kurią savivaldybė „spaudžia“ iš visų jėgų.
Atskiro dėmesio vertas Juozapavičiaus prospektas, kuris, pasak N. Valatkevičiaus, yra ištisa konversija ir iš anksčiau ten pastatytų karinių namų beliko vienas.
Vietoj kazarmų ir tankų tvarkymo gamyklų ir saugyklų atsirado gyvenamieji pastatai ir administracinės patalpos, darželiai.
Kaip pavyzdys – Juozapavičiaus pr. 31 „Prospekto namas“, kuriame įrengti šiuolaikiški butai bei komercinės patalpos, bet išsaugota unikali senoji buvusių kareivinių architektūra.
Kitas projektas – „Juozapavičiaus 13“, kurio teritorijoje esantys statiniai yra dalis Kauno tvirtovės, kurie buvo pastatyti carinės kariuomenės reikmėms. Daugelyje statinių anksčiau buvo arklidės ir sandėliai. Kareivinių pastatai pastatyti naudojant raudonas plytas, tašytus akmenis pamatams. Visi to meto architektūriniai elementai buvo panaudoti atstatant ir atkuriant naujo gyvenamojo kvartalo pastatus – raudonų plytų mūras, unikalios arkos, aukštos lubos, dideli langai ir platūs įėjimai į būstus.
Tarp šiuo metu vystomų ir dėmesio vertų konversijos projektų jis įvardija sovietų laikais pradėto statyti „Respublikos“ viešbučio griaučius, kurie po atliktų griovimo darbu netrukus turėtų pavirsti į vieną didžiausių verslo kompleksų šalyje „Magnum“.
Kitas istorinis Kauno viešbutis „Versalis“, kuris ribojasi su Laisvės alėja, virs daugiabučiu su komercinėmis patalpomis – po rekonstrukcijos jame numatytas 31 butas ir 2,7 tūkst. kv. metrų ploto komercinės patalpos, 50 automobilių stovėjimo vietų.
Pašnekovas aiškina, kad svarbu atkreipti dėmesį į tai, kokius projektus statytojai planuoja įgyvendinti senamiesčio teritorijoje. Pasak jo, „Lidl Lietuva“ įsigijo pirčių komplekso „Undinė“ pastatą Jonavos g. prie pat senamiesčio ir buvo nusimatę visiškai nugriauti senąjį pastatą ir statyti naują, tačiau savivaldybė savo ruožtu planuoja „priversti“ senamiesčio įtakos zonoje statyti ne tipinį pastatą.
Vyriausias Kauno architektas tikina, kad tarp svarbiausių bendrojo miesto plano užduočių – prileisti žmogų prie upių, kurių Kaune yra ne viena, tačiau beveik nėra patogaus priėjimo prie vandens.
„Problema tame, kad beveik visose vietose socializmo laikais prie upių lengviausia ir paprasčiausia buvo pastatyti gamyklą. Tiems projektiniams pasiūlymams, kuriuose siūloma buvusių gamyklų paskirtį iš pramoninės į, pavyzdžiui, administracinį, savivaldybė uždegs žalią šviesą ir padės“, – tikina jis.
Jo teigimu, jau atsiranda pėsčiųjų ir dviračių takai prie vandens, Brastos gatvėje dygsta nauji pastatai, todėl visai netrukus vaizdas palei upes turėtų dar labiau keistis.
Pirmasis Lietuvoje upės vandeniu aušinamas verslo centras „Kauno dokas“ Neries krantinėje – pasak architekto, vienas tų pavyzdžių, kaip pastatas gali būti darniai integruotas su gamta.
Klaipėda
Klaipėdos vyriausiojo architekto Almanto Mureikos teigimu, konversijos projektai yra patys įdomiausi, nes nauja architektūra, erdviniai planiniai sprendimai būna efektingiausi miestiečiams, kai vietoje taršių, senų objektų jie pamato darnios plėtros pavyzdžius.
„Klaipėdoje tokių projektų yra daug, vietoje pramoninių, uosto krovos objektų prie vandens erdvių, vietoje karinių buvusių teritorijų planuojami visuomeniniai, komerciniai kompleksai, gyvenamieji kvartalai“, – teigia jis.
Pašnekovas pasakoja, kad pirmasis „Klaipėdos laivų remonto“ įmonės, kuri užėmė piliavietės teritoriją miesto centre, konversijos projektas pradėtas prieš 25 metus, ir vyksta iki šiol. Jo teigimu, tai ir pats svarbiausias miestui jo identitetą kuriantis projektas. Šis projektas atveria miesto centrą ir senamiestį į vandens erdves, sukuria viešąsias erdves, kokybiškas naujas atviras krantines prie Danės upės ir marių, pritaikytas pramoginiams ir kruiziniams laivams. Taip pat piliavietė atlaisvinama nuo pramoninių statinių ir atkuriama jos vertinga planinė struktūra su unikalia gynybinių tvirtinimų sistema. Vėliau bus skelbiami architektūrinių sprendimų konkursai pilies tūrių, kurtinų visiškam atkūrimui, naujų pastatų, tinkamų senamiesčiui erdvinių sprendimų paieškai.
Architektas atkreipia dėmesį, kad konversijos projektai iš esmės keičia miesto veidą, turistinį patrauklumą ir gyvenimo sąlygas.
Paklaustas, kodėl atsirado tokių projektų poreikis Klaipėdoje, A. Mureikia sako, kad miestas buvo atribotas nuo vandens erdvių slaptai planuotų plotų siena, už kurios buvo uosto triukšmas, tarša, likusios sovietinių karinių dalinių teritorijų dykvietės bei namų statybos kombinatas prie gyvenamųjų rajonų, kuris atvirai teršė aplinką kraudamas cementą iš geležinkelio vagonų.
„Šis kombinatas buvo nupirktas ir ypač greitai konvertuotas į komercinį pramogų kompleksą, kai vystytojai pamatė jį pažymėtą miesto bendrajame plane kaip konversinę teritoriją, tuo metu tai buvo didžiausias kompleksas Lietuvoje“, – teigia jis, turėdamas omenyje Taikos prospekte kombinato rekonstruotose patalpose įsikūrusį prekybos centrą „Maxima“.
Kaip vieną sėkmingiausių pavyzdžių pašnekovas įvardijo Klaipėdos universiteto miestelį, kuris buvo įkurtas vietoj karinio dalinio, neogotikos stiliaus raudonų plytų pastatų komplekso Herkaus Manto gatvėje. Pagrindinių šešių pastatų restauravimo darbai vyko penkiolika metų.
Taip pat jis pamini Gandrališkėse Agluonos g. buvusį karinį tankų dalinį, kuris buvo konvertuotas į gyvenamąjį kvartalą. Čia iškilo aukščiausias Lietuvoje gyvenamasis namas – „Pilsotas“, 112 metrų aukščio, jame yra net 34 aukštai.
Architektas pasakoja, kad šiuo metu planuojama Laivitės teritorijos naujausio kvartalo konversija į visuomeninį, gyvenamąjį kompleksą prie marių ir Danės upės greta senamiesčio. A. Mureika negailėjo gerų žodžių šio projekto vystytojams:
„Visuomenė susidaro įvaizdį apie vietą ir vystytoją, kaip ir kas yra pasiekta. Geras įvaizdis atsiperka, nors ir nedidelis pelnas tuo metu. Pavyzdžiui, Laivitės teritorijos vystytojai atvirai deklaruoja – norime gero unikalaus erdvinio sprendimo jautrioje aplinkoje, ne kvadratiniai metrai yra svarbiausia.Tai ypač malonu ir nedažnai būna“.
Pašnekovas neįvardijo, kokie konkretūs konversijos projektai Klaipėdoje galėtų būti laikomi nesėkmingais, tačiau apibūdino, kad tokiais galėtų būti laikomi pavieniai pastatai greta uosto ar kitų taršių objektų, kur gyvenamoji paskirtis yra nepriimtina. Jo teigimu, konversijos nepateisinamos iš esmės tais atvejais, kai nesukuria naujos geresnės architektūros, viešųjų erdvių arba jeigu pažeidžia viešąjį interesą, pablogina gretimo turto naudojimo sąlygas ir žaloja gamtines ir paveldo vertybes.
A. Mureika neslėpė apmaudo, kad planuojant konversines zonas, tenka susidurti su vienpusišku verslo ir valstybės tarnybos atstovų mąstymu: „Yra tokių, kuriems užsienio geriausi pavyzdžiai uostamiesčių raidoje nedaro jokio įspūdžio, o šios dienos ekonominiai argumentai – vieninteliai. Daug kalbama apie sklypus, procedūras, pinigus, bet labai mažai apie erdves, vizijas, gyvenimo kokybę, miesto savitumą“.
Vyriausiojo Klaipėdos architekto teigimu, konversijos projektų Klaipėdoje nauda žmogui - neabejotina: jis atranda atviras erdves prie vandens, miesto savitumą ir atkurtą istorinį kontekstą. Jis pabrėžė, kad sumažėja ne tik oro triukšmo tarša, bet ir vizualinė: atsiranda moderni architektūra, geresnė gyvenimo kokybė, naujos kompozicijos verslui ir gyvenimui.