Gyventojai skundžiasi administratoriaus neveiksnumu
Kaip žinia, Lietuvoje valdyti daugiabutį galima trimis būdais: savininkai steigia bendriją, sudaro jungtinės veiklos sutartį arba pasirenka administratorių. Vilniaus miesto Jonažolių gatvės 8 numeriu. pažymėto daugiabučio gyventojai jau prieš kurį laiką nutarė, kad savo turtą patikės daugiabučius administruojančiai bendrovei UAB „Mano būstas“. Šiandien butų savininkai tęsia prieš dvejus metus įsiplieskusį jų ir administratoriaus konfliktą.
Į „Delfi“ redakciją kreipėsi Vilniaus miesto Jonažolių gatvės 8 daugiabučio gyventojai ir kaltino jų daugiabutį administruojančią bendrovę UAB „Mano būstas“ jau kuris laikas delsiant tvarkyti staiga atsiradusį defektą. Kaip rašoma laiške, daugiabutis statytas 2004 metais. Kurį laiką dėl jo būklės didelių skundų nebuvo, tačiau prieš beveik dvejus metus gyventojai pastebėjo, kad į požeminį garažą iš lauko per sieną bėga lietaus ir sniego tirpsmo vanduo. 2018 m. balandžio 25 d. gyventojų atstovas kreipėsi į daugiabutį administruojančią bendrovę UAB „Mano būstas“, kad būtų sutvarkytas šis defektas. Tačiau, kaip teigiama „Delfi būsto“ gautame laiške, bendrovė jokių veiksmų nesiėmė.
„Pirmą kartą į administratorių kreipėmės 2018 m. balandžio 25 d., vėliau dar daug tų prašymų buvo. Niekada nebuvo jokių rimtų argumentų ir veiksmų, buvo tempiamas laikas sakant, kad reikia ekspertizių ir pan.“, – tikina daugiabučio bendruomenė.
Laiške tęsiama, kad bendrovė defekto ekspertizę atliko šių metų sausį. Gyventojai pasakoja, kad ekspertizės metu nustatyta, jog pagrindinė priežastis, kodėl į garažus patenka vanduo, yra suskilusios įlajos, įrengtos virš garažų esančioje terasoje. Bendruomenė teigia, kad sudėtos ne tokios įlajos, kurių reikia šio namo konstrukcijai, jos dukart mažesnės ir nepritaikytos lauko sąlygoms.
„Ir, svarbiausia, gyventojai pamena, jog tas įlajas prieš kelerius metus vykusio remonto metu sudėjo „Karoliniškių būstas“, t. y. dabartinio administratoriaus „Mano būstas“ pirmtakas“, – laiške rašo gyventojai.
Gyventojai piktinasi, kad bendrovė UAB „Mano būstas“ defekto netvarkė dvejus metus: „Per tiek laiko administratorius nesugebėjo atlikti elementaraus veiksmo – patikrinti terasos įlajų, o vien tik atsirašinėjo ir pan.“
Jonažolių gatvės 8 daugiabučio gyventojai skundų turi ir dėl Vilniaus miesto savivaldybės veiklos. Kaip teigiama laiške, nesulaukę UAB „Mano būstas“ veiksmų dėl defekto, žmonės kreipėsi į savivaldybę su prašymu padėti išspręsti kilusį konfliktą ir įpareigoti administratorių sutvarkyti įlajas.
„Vilniaus savivaldybė sakosi negalinti kontroliuoti administratoriaus, nors tokia funkcija jai yra deleguota, yra visas administracijos skyrius. <...> Per visą tą laiką, nuo 2018 m. pavasario, savivaldybė demonstravo biurokratizmą, nenorą vykdyti savo pareigų, savivaldybės vadovai atsisakydavo išklausyti namo gyventojus“, – laiške rašo gyventojai ir priduria, kad šių metų sausio mėnesį savivaldybė įpareigojo administratorių informuoti apie pašalinimo priežastis iki balandžio 20 dienos.
Gyventojai kol kas patys netvarkė minėto defekto ir tikina, kad tokias paslaugas jie perka iš namą administruojančios bendrovės: „Šiaip kas mėnesį mokame mokesčius ir už namo administravimą, atskirai dar – už garažo administravimą, o bent patenkinamos paslaugos negauname.“
Administratorius: ekspertizę atlikome dukart
„Delfi būstas“ pasiteiravo UAB „Mano būstas“, kokios yra konflikto su Jonažolių gatvės daugiabučio gyventojais priežastys. Gautame atsakyme teigiama, kad bendrovė, gavusi Jonažolių g. 8 namo gyventojų užklausą, nedelsdama ėmėsi darbų organizavimo.
„Dar 2018 metais buvo atliktos vandens pratekėjimų vietų apžiūros, o netrukus po to įmonė savo iniciatyva užsakė statybinių tyrinėjimų ekspertizę. 2019 metais gyventojams pristatėme ekspertizės rezultatus, tačiau paaiškėjo, kad, norint rasti defekto židinį, būtina atlikti dar vieną papildomą ekspertizę. Po dar vienos ekspertizės specialistai nustatė, kad vieno vienintelio garažo lubos drėksta dėl galimai trūkusių vienos terasos įlajų. Šio garažo savininkui ir kitiems suinteresuotiems gyventojams ekspertizės išvados buvo pateiktos el. paštu ir kitomis informavimo priemonėmis šių metų pradžioje. Beje, vandens pratekėjimas užfiksuotas tik viename garaže – kitose patalpose tokių problemų nėra ir gyventojai pretenzijų nėra pareiškę“, – paaiškinama UAB „Mano būstas“ atsakyme.
Taip pat bendrovė neigia, kad „Mano Būstas Sostinė“ kada nors yra dariusi įlajų remonto darbus toje terasos vietoje, kurioje buvo atlikta ekspertizė ir kur buvo užfiksuotas vandens pratekėjimas.
„Negalime prisiimti atsakomybės už darbus, kurių nesame darę. Gali būti, kad įlajų remonto darbus atliko butui priklausančios terasos savininkas, tačiau mes, kaip namo administratorius, apie tai informuoti nebuvome“, – teigiama atsakyme.
Tęsiama, kad, vadovaujantis savivaldybės įpareigojimu, remonto darbus UAB „Mano būstas“ organizuos šių metų pavasarį–vasarą, priklausomai nuo oro sąlygų ir rangovų užimtumo.
„Planuojami darbai, ilgalaikis planas ir kiti su namu susiję klausimai gyventojams bus pristatyti kovo pradžioje vyksiančio susirinkimo metu. Apie tikslią susirinkimo datą gyventojus informuosime per savitarnos portalą ir mobiliąją aplikaciją „eBŪSTAS“, taip pat skelbimų lentose laiptinėse. Taigi, teiginiai, esą įmonė nesiėmė veiksmų, yra visiškai nepagrįsti“, – akcentuoja bendrovė.
Administratorius dirbo lėtai
Vilniaus miesto savivaldybės pozicija dėl Jonažolių gatvės 8 namo gyventojų skundų taip pat aiški: savivaldybė atliko visas jai įstatymais patikėtas funkcijas. Pasak Vilniaus miesto savivaldybės Būsto administravimo skyriaus vedėjos Eglės Šlajūtės, techninės priežiūros patikrinimų metu, kurie buvo atlikti 2018 ir 2020 m., tiesioginio vandens patekimo į garažo patalpas faktų nenustatyta.
„2018 m. apžiūros metu nustatyta, kad „<...> garažo (bokso) Nr. G-10 patalpų lubose (perdangoje) vietomis yra buvusio vandens pratekėjimo žymių“, atsižvelgiant į tai administratorius buvo įpareigotas nustatyti pratekėjimo priežastis. Administratorius, atsižvelgdamas į įpareigojimą, 2018 m. užsakė ekspertizę, kuri susidėjo iš 2-jų statybinių tyrinėjimų etapų. Sulaukę antrojo etapo tyrinėjimų aktų išvadų, kuriose buvo pateiktos defektų atsiradimo priežastys ir rekomendacijos, pasiūlymai, kaip šalinti garaže G-10 defektus ir drėgmės patekimo priežastis, galėjome administratorių įpareigoti pasirūpinti tinkamu namo būklės išsaugojimu“, – teigia E. Šlajūtė.
Tiesa, savivaldybė pripažįsta, kad administratorius defektų atsiradimo priežasčių ieškojo per ilgai, tačiau, pasak E. Šlajūtės, jis vykdė veiksmus, tik lėtai. Ji tęsia, kad atsižvelgiant į eksperto pateiktas išvadas atsiradę minėti namo garažų išorinės sienos defektai nėra netinkamos administratoriaus veiklos (pastato) priežiūros, kurią organizuoja namo administratorius, rezultatas, o statybos darbų galimai netinkamo atlikimo rezultatas, todėl savivaldybės administracijos specialistai neturėjo ir neturi teisinio pagrindo namo administratoriui taikyti administracinės atsakomybės už teisės aktų nevykdymą ir (ar) netinkamą vykdymą. Tačiau, jeigu administratorius defektų neištaisys, savivaldybė taikys administracinę teiseną ir skirs administracinę nuobaudą.
Anot E. Šlajūtės, šiuo metu, pagal galiojančius teisės aktus, jei nustatomi tam tikri pažeidimai, galima taikyti tik administracinio poveikio priemones.
Gyventojai su administratoriumi konfliktuoja dažnai
Savivaldybės teigimu, gyventojų ir administratorių konfliktai yra labai dažni. Tačiau, kaip pasakoja E. Šlajūtė, vilniečiai labai dažnai kreipiasi į savivaldybę dėl klausimų, kurie nėra susiję su vykdoma paskirtų administratorių veiklos priežiūra ir kontrole, arba minėti klausimai nėra teisiškai reglamentuoti.
„Todėl ir susidaro tokia situacija, kai savivaldybė nepateisina pareiškėjų lūkesčių. Savivaldybės vykdomos priežiūros ir kontrolės apimtis apibrėžia teisės aktai, kurių savivaldybė negali viršyti ar spręsti pagal kompetenciją nepriskirtų klausimų“, – tikina pašnekovė.
Savivaldybės atstovė informuoja, kad savivaldybės Būsto administravimo skyrius kontroliuoja, kaip administratorius organizuoja darbų pirkimus pagal patvirtintas pirkimų taisykles, ar kviečia į pirkimų komisiją įgaliotąjį atstovą (jei toks yra išrinktas), ar teisės aktų nustatyta tvarka skelbia informaciją patalpų savininkams apie pirkimų rezultatus ir apie remonto darbų vykdymą. Taip pat Būsto administravimo skyrius tikrina, ar reikia daryti remonto darbus, kokiu pagrindu jie yra atliekami ir ar jie yra atlikti. Jei darbus būtina atlikti nedelsiant, jie atliekami nederinant su patalpų savininkais, jei darbų nedelsiant atlikti nebūtina, jie turi būti planuojami, tam kaupiamos lėšos, ir šie veiksmai turi būti derinami su patalpų savininkais.
„Taigi, patalpų savininkai turi būti patys aktyvūs: išsirinkti atstovą ir per jį kontroliuoti administratoriaus veiksmus dėl rangovo parinkimo, gali siūlyti dalyvauti ir jiems tinkamus rangovus, gali patys (1/4 raštišku prašymu) siūlyti administratoriui organizuoti susirinkimą pagal jų pasiūlytą darbotvarkę ir aptarti susirinkime jiems rūpimus klausimus. Savivaldybė negali daryti įtakos parenkant rangovą, negali reguliuoti rinkoje esančių paslaugų kainų ar dėl jų derėtis. Visais klausimais patalpų savininkai turi kreiptis į administratorių, nes jie jį pasirinko, patikėjo jam namo priežiūros organizavimą, todėl ir turi teisę reikalauti atsiskaityti“, – aiškina E. Šlajūtė ir priduria, kad patalpų savininkai visada gali pakeisti administratorių balsų dauguma arba (ką savivaldybė ir rekomenduoja) steigti namo savininkų bendriją ar sudaryti jungtinės veiklos sutartį ir patiems organizuoti namo priežiūrą, kartu patiems pasirinkti rangovus ir derėtis su jais dėl darbų ar paslaugų kainų.