Parduotuvėje nori įrengti svečių namus
Pastaruoju metu socialiniuose tinkluose ir vėl imta dalintis pavyzdžiais, kai negyvenamosios paskirties pastatus planuojama rekonstruoti į butus ar poilsio patalpas. Vienas naujausių – Vilniuje, Žirmūnų mikrorajone, esanti maisto prekių parduotuvė, kuri turėtų tapti svečių namais. Vilniaus miesto savivaldybės interneto svetainėje nuo šių metų spalio 14 dienos kabo skelbimas apie šio projekto viešinimo diskusijos datą. Pranešime rašoma, kad dabartinė žemės sklypo, ant kurio stovi parduotuvė, pagrindinė naudojimo paskirtis yra „Kita“, o naudojimo būdas – „komercinės paskirties objektų teritorijos“. Visą pranešimą rasite ČIA.
Toliau yra grafa „Statinių esama ir (ar) numatoma pagrindinė naudojimo paskirtis, statinių tipai“. Čia rašoma, kad Esama pastato paskirtis yra parduotuvė, o numatoma (po rekonstrukcijos) – svečių namai. Tiesa, pranešime pabrėžiama, kad savivaldybė kol kas nėra pritarusi planuojamam projektui.
Socialiniuose tinkluose vilniečiai diskutuoja, ar praktika, kai komercinės, prekybos paskirties pastatai virsta gyvenamosiomis patalpomis, yra gera, ir kas tokiais atvejais parduodama – butai, poilsio būstai, apartamentai? Ar tai nelemia chaotiškos sostinės plėtros?
Painiavos dėl būstų paskirčių kyla nuolat, ypač Vilniuje arba pajūrio miestuose. Taip dažniausiai atsitinka dėl žemės paskirties,pavyzdžiui, rekreacinės paskirties žemėje daugiabučio su gyvenamosios paskirties būstais statyti negalima, o žemės paskirties keitimas užtrunka daug laiko ir kainuoja nemažai finansų, nes neretai nueinama lengvesniu keliu – statomi, pavyzdžiui, poilsio paskirties būstai, kurie parduodami kaip butai. Tokiais atvejais NT vystytojas privalo informuoti pirkėjus, ką jie įsigyja, tačiau, deja, taip nutinka ne visada.
Kaip informuoja Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI), dėl pardavimų pagal klaidinančius skelbimus konsultuoja Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba, kuri prižiūri, kaip verslininkai laikosi teisės aktuose nustatytų vartotojų teisių apsaugos reikalavimų. Kitaip tariant, tarnyba atsakinga už tai, kad pardavėjai neklaidintų pirkėjų ir skelbimuose poilsio paskirties būstų nevadintų butais ar pan.
Negyvenamosios paskirties pastatuose gali būti gyvenamųjų patalpų
Inspekcija paaiškina, kad NT vystytojas, kuris nori rekonstrukcijos metu keisti pastato paskirtį, pirmiausia bet kokiu atveju turi projektą viešinti, o žalią šviesą pastato paskirties keitimui įjungia savivaldybė, vadovaudamasi reglamentais.
„Kai planuojama keisti visuomenei svarbių pastatų paskirtį arba visuomenei nesvarbių į visuomenei svarbias pastatų paskirtis (pavyzdžiui, prekybos pastato paskirties keitimas į daugiabučių gyvenamųjų pastatų ar poilsio paskirties pastatų paskirtį) privaloma apie projektuojamą paskirties keitimą informuoti visuomenę. Informavus visuomenę parengti atitinką statinio projektą ir kreiptis į savivaldybės administraciją dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo“, – rašoma VTPSI atsakyme.
Ji tęsia, kad bendruoju atveju pastatuose gali būti kelių paskirčių patalpos. Įvairių paskirčių patalpos, formuojamos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamaisiais daiktais, turi atitikti normatyvinių statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų joms nustatytus reikalavimus. Kitaip tariant, gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
„Bendruoju atveju, pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (gyvenamasis/negyvenamasis), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Kai pastatą sudaro įvairių paskirčių patalpos, suformuotos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, pastato paskirtis nustatoma tokia tvarka: pirmiausia nustatoma pastato paskirties grupė pagal didžiausią atskirų paskirties grupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, suminį bendrąjį plotą. Tada nustatomas paskirties grupės pogrupis pagal didžiausią visų tos paskirties grupės pogrupių patalpų, suformuotų ar numatomų suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais, bendrąjį suminį plotą“, – į klausimą, ar negyvenamosios paskirties pastate galima projektuoti, pavyzdžiui, butus, atsako VTPSI.
Pirkėjai turi atkreipti dėmesį, ką perka
Taigi, negyvenamosios paskirties pastatuose gali būti gyvenamųjų patalpų, tačiau pirkėjai, kurie ketintų įsigyti tokius būstus, turėtų atkreipti dėmesį, kad mišriuose pastatuose reikia itin atidžiai pasitikrinti, kokios paskirties patalpas planuojama įsigyti: butą, poilsio paskirties ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas – visada pravartu pasitikrinti ir tai, kokia patalpų paskirtis buvo numatyta projekte, pagal kurį buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas.
„Pavyzdžiui, jeigu statybą leidžiantis dokumentas išduotas vieno ar dviejų butų pastatui, o pastate įrengti daugiau nei vienas ar du butai, veikiausiai yra parduodamos vieno buto patalpos, t. y. buto dalys, kurias statytojai įvardija „būstu“. Įsigiję tokias patalpas savininkai taptų pastato (buto) bendraturčiais (bendraturčių teisės ir pareigos nustatytos Civiliniame kodekse) ir ateityje jiems gali kilti keblumų dėl buto pardavimo ar remonto. Be to, galima susidurti su problemomis dėl garso izoliacijos, automobilių parkavimo vietų trūkumo, pasigesti vaikų žaidimo aikštelės, funkcionalių ir patogių bendrojo naudojimo patalpų, kurios įrengiamos daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose. Taip pat gali kilti rūpesčių dėl nekilnojamojo turto mokesčių – už tokias patalpas reikia mokėti nekilnojamojo turto mokesčius“, – įspėja VTPSI.
Vietos savivaldos įstatymu statinių naudojimo priežiūra priskiriama savivaldybių savarankiškosioms funkcijoms. Įgyvendindamos šias funkcijas, savivaldybės turi Konstitucijos ir įstatymų nustatytą sprendimų iniciatyvos, jų priėmimo ir įgyvendinimo laisvę ir yra atsakingos už savarankiškųjų funkcijų atlikimą. Savivaldybės administracija tikrindama pastatyto pastato naudotojo atliekamą statinio techninę priežiūrą privalo patikrinti ar statinys naudojamas pagal paskirtį.
Ruošia pokyčius
Savivaldybės pastatų paskirties klausimais elgiasi skirtingai. Vienos yra griežtos ir negyvenamosios paskirties pastatuose gyvenamųjų patalpų įrengti neleidžia, kitos tokius projektus tvirtina, tačiau su tam tikrais reikalavimais. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad pastatų paskirčių reglamentavimas yra gana platus, todėl turime situaciją, kad nėra draudžiama projektuoti ir statyti tam tikrų objektų, kuriuose galima gyventi, nors jie vadinami svečių namais ar pan. Tačiau miestai vengia tokių projektų, nenori jų tvirtinti arba sukuria tam tikrus reikalavimus plėtotojams, kurie tokius objektus stato.
Tačiau, panašu, netrukus sulauksime pokyčių. LNTPA prezidento teigimu, Vilniaus miesto savivaldybė ir NT vystytojai diskutuoja, kaip pastatų paskirčių ir reikalavimų jiems sąrašą padaryti aiškesnį.
„Mūsų noras yra su miestais, pirmiausia, su Vilniaus miesto savivaldybe ir Aplinkos ministerija ieškoti atsakymų, kas tenkintų ir savivaldą, ir verslą, ko bijo miestas. O miestas dažniausiai bijo, kad tokie projektai daromi dėl noro statyti mažiau parkavimo vietų, taip apkraunant aplinkinius daugiabučius papildomais automobiliais, dėl mažesnių želdynų normų reikalavimo, šviesos, kuri turi patekti pro langą, vadinamosios insoliacijos, vaikų žaidimo aikštelių, kurios nėra privalomos kitos paskirties pastatams ir pan.
Norime šiuos dalykus išsiaiškinti ir suvienodinti. Dabar diskutuojame su savivaldybe, kaip jie mato situaciją ir kokių pasiūlymų turi, mes taip pat diskutuojame, kuriuo keliu galime eiti, ir paskui teiksime pasiūlymus Aplinkos ministerijai, kuri atsakinga už statybų reguliavimą ir statybos techninį reglamentą“, – informuoja M. Statulevičius.
Konkretūs sprendimai dar nėra priimti, tačiau, pašnekovo teigimu, labiausiai tikėtina, kad reglamentuose bus paliktos kelios aiškios statinių paskirtys ir identifikuota, kas yra pastovaus ir laikino gyvenimo būstai. Pagal tai galėtų būti pateiktas minimalių reikalavimų tokiems būstams sąrašas.
Tokie reglamentų pasikeitimai žmonėms padėtų lengviau suprasti, kokį NT jie perka, vystytojams palengvintų projektų vystymą, o savivaldybėms – efektyvintų darbų procesus. Ypač šiandien, kai, M. Statulevičiaus teigimu, Lietuvoje atsirado naujo pobūdžio būstai, kuriems nerandama tinkamiausio jau esamo reglamentavimo.
„Dabar esame tokioje situacijoje, kai savivaldybė sako, kad galite daryti kitos paskirties projektus, bet turite užtikrinti visą gyvenamiesiems būstams būtiną infrastruktūrą. Kai kuriems projektams tokie reikalavimai yra pertekliniai, pavyzdžiui, co-living būstams. Ši būsto forma Lietuvoje gana nauja ir teisinė statybinių reglamentų bazė jų vystymui dar nėra iki galo pritaikyta. Jie tiesiog nepatenka į teisinį reguliavimą ir nuolat vyksta diskusijos, kokius reikalavimus jiems taikyti“, – pabrėžia pašnekovas.