Didžioji dalis statinių – ant valstybinės žemės
Lietuvoje nekilnojamojo turto vystytojai turi kelias galimybes, kaip įsigyti žemę, ant kurios galėtų plėtoti projektus: nuomotis žemės sklypą iš valstybės arba pirkti žemę. Nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų vystytojai turi nedaug, daugiausiai – miestų pakraščiuose, kur žemė sugrąžinta arba, kur ją galima įsigyti aukciono būdu. Tuo tarpu didžioji dalis objektų, net 80 proc., vystomi ant išnuomotos žemės.
Valstybinės žemės nuoma ir pardavimas yra reglamentuota žemės įstatyme. Numatyta tvarka ir sąlygos, kuriomis galima išnuomoti ir parduoti žemę be aukcionų. Lietuvoje be aukciono išnuomojama žemė prie statinių, pastatų, kurie priklauso fiziniams asmenims. Tokia nuoma yra vadinama lengvatine nuoma ir jos sąlygos yra tokios, kad kol žemės sklype stovės statiniai, tol nuoma ir galios. Be to, valstybinės žemės sklypų paskirtis, numatyta teisės aktuose, nebūtinai sutaps su savivaldybių bendruosiuose planuose numatytais teritorijų sprendiniais, pavyzdžiui, teisės aktuose numatyta, kad nuomojamas žemės sklypas yra sandėliavimo paskirties, skirtas sandėliams, o savivaldybė bendrajame plane yra numačiusi tą žemės sklypą vystyti kaip daugiabučių namų teritoriją ir statybos leidimus išduoda tik tokios paskirties statiniams. Teoriškai vystytojai galėtų pakeisti žemės paskirtį, tačiau ne viskas yra taip paprasta.
Teisės aktų ir institucijų kova
NT vystymo bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis „Delfi TV“ laidoje „Keturios sienos“ aprodo prieš šešerius metus išsinuomotą 2 hektarų žemės sklypą Vilniaus mieste, kuriame stovėjo sandėliai, anksčiau priklausę Lietuvos geležinkeliams. Bendrovė sandėlius pardavė įmonei, kuri bankrutavo ir sandėliai atiteko bankui. Bendrovė „Hanner“ juos iš banko nusipirkusi aukciono būdu. Pasak Arvydo Avulio, nusipirkus sandėlius, jiems bus perleista ir žemės nuomos sutartis. Po kurio laiko „Hanner“ sandėlius nugriovė, nes, kaip sako Arvydas Avulis, jie buvo avarinės būklės. Be to, pati Vilniaus savivaldybė pabrėžusi, kad sandėlių šioje Vilniaus vietoje būti negali.
„Mes neleisime sandėlių, nes ši teritorija nėra tam skirta. Tai čia yra pradžia, o paskui prasidėjo interpretacijos. Nes Nacionalinė žemės tarnyba sako, kad jeigu nebėra sandėlių, tai jie turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį. Aš tada klausiu: kaip mums tuos pastatus atstatyti, jeigu mums neleidžia savivaldybė? Tada tas ginčas persikėlė į teismą“, – pasakoja A. Avulis.
Verslininko teigimu, pagal Vilniaus miesto bendrąjį planą, ši teritorija priskirta konversijos zonai, todėl nugriovus sandėlius, nekilnojamojo turto bendrovė čia ketino statyti komercinių patalpų pastatą ir gyvenamosios paskirties objektą. Tačiau dėl nugriautų sandėlių Nacionalinė žemės tarnyba iniciavo žemės nuomos sutarties nutraukimą. Bendrovė su tuo sutikti nenorėjo ir nesutarimai persikėlė į teismą.
„Esmė ir problema yra ta, kad teisės aktai nesikeitė paskutinius 20 metų, mes patys turėjome konversijos projektų <...>, praktika buvo susiformavusi, kad galima nupirkti senus pastatus, juos nugriauti ir jų vietoje statyti naujus. Ir staiga prieš keletą metų pradėjo visiškai kitaip Nacionalinė žemės tarnyba interpretuoti teisės aktus. Ir dabar mes turime tokią situaciją, kad vieni gali, kiti – ne. <...> Mums nieko neleidžia daryti, dabar ginčai vyksta teismuose“, – sako verslininkas.
A. Avulis tikina, kad pasirašant šio žemės sklypo nuomos sutartį, reikalavimo nenugriauti jame esančių sandėlių nebuvo.
„80 proc. projektų Vilniuje yra statoma ant valstybinės žemės. Ant jos stovi kokie nors pastatai. <...> Dažniausiai tie pastatai yra nugriaunami ir jų vietoje statomi nauji pastatai. <...> Šitą žemės sklypą mes esame išsinuomoję 99 metams, mokame nuomą, jau kažkiek esame išmokėję, kažkiek dar liko laiko ir kol kas nieko čia negalime daryti, turime pareigą mokėti žemės mokestį“, – akcentuoja NT vystymo bendrovės valdybos pirmininkas.
A. Avulio teigimu, ir jis pats, ir bendrovė yra pasiryžę dėl šio žemės sklypo kovoti iki galo. Kita vertus, anot verslininko, valstybei būtų daug naudingiau, jeigu bendrovei būtų leista toliau nuomotis žemę ir čia statyti objektus bei mokėti mokesčius. Tačiau, pasak pašnekovo, Nacionalinė žemės tarnyba siūlo sprendimą, kuris bendrovės netenkina – nusipirkti šį žemės sklypą, nors įmonė kartą jau pirko statinius šiame sklype.
Pašnekovas tęsia, kad pastaruosius 20 metų Lietuvoje buvo nusistovėjusi konversijos praktika, pagal kurią yra perkami ne statiniai, o galimybė toje vietoje statyti. Pasak verslininko, tai, kad Nacionalinė žemės tarnyba sandėlių nugriauti neleido, o savivaldybė – reikalavo, yra puikus pavyzdys, kaip dvi institucijos negali tarpusavyje susitarti, o verslas lieka konflikto įkaitu.
„Čia yra chaosas valstybėje, kuris trukdo Lietuvai pritraukti daugiau investicijų. Nes viena institucija sako, kad ne, čia negalima nieko statyti, o kita – nenori čia matyti sandėlių. Tai kaip tada elgtis tam investuotojui, kuris įsigijo sklypą?“ – klausia verslininkas.
A. Avulio teigimu, teisės aktai žemės nuomos klausimais yra aiškūs: nutraukti žemės nuomos sutartį galima tik tuo atveju, jeigu yra nemokamas žemės nuomos mokestis, ir jeigu žemė yra naudojama ne pagal paskirtį. Dėl pastarosios priežasties Nacionalinė žemės tarnyba ir nori nutraukti žemės nuomos sutartį su „Hanner“ bendrove.
„Ir dabar atsiranda tos interpretacijos ir bandymai įrodyti, kad mes ją naudojame ne pagal paskirtį. <...> Bet juk teritorijų planavimo dokumentuose pasakyta, kaip šią žemę naudoti“, – sako A. Avulis.
Vystytojai vengia pirkti statinius su nuomojama žeme
Nesutarimai dėl žemės sklypų nuomos ir teisės aktų neatitikimų žinomos ir kitiems nekilnojamojo turto vystytojams. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad problemos dėl žemės sklypų nuomos tęsiasi jau penkerius metus, nes teisės aktai, reglamentuojantys žemės sklypų nuomą, naudojimą yra seni, o jų traktavimas – smarkiai pasikeitęs.
„Tą problematiką su galimybe vystyti nuomojamuose sklypuose turime jau beveik penkerius metus, kai nėra pasikeitę teisės aktai, žemės paskirtį nustato žemės įstatymas ir Vyriausybės nutarimas, kuris reguliuoja vystymą išnuomotuose iš valstybės sklypuose, bet traktavimas yra gerokai pasikeitęs, pirmiausia, Nacionalinės žemės tarnybos. Ir vystytojai paskutinius keletą metų labai rizikingai ir atsakingai žiūri į galimybę įsigyti pastatus su nuomojama žeme“, – aiškina M. Statulevičius.
Pašnekovo teigimu, problema gali kilti dėl to, kad žemę miestuose valdo valstybė, o savivaldybės įgyvendina planavimo politiką, todėl sukurti tvarų teritorijų vystymą nėra lengva. M. Statulevičius pažymi, kad jeigu Nacionalinė žemės tarnyba nesutinka pakeisti tam tikro žemės sklypo paskirties, savivaldybės politika ir teritorijų planavimas nueina perniek.
Nesutarimus ir problemas dėl žemės nuomos ir paskirties pakeitimo, pasak pašnekovo, būtų galima spręsti disponavimo savivaldybės teritorijoje esančiais žemės sklypais teisę perduodant savivaldybėms. Tačiau, pasak pašnekovo, problema yra ta, kad Lietuvoje vis dar nėra baigtas nuosavybės teisės atkūrimo procesas. Todėl kai kurių sklypų parduoti aukciono būdu negalima.
Laikomasi visų reglamentų
Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus pavaduotojas Algis Bagdonas sako, kad žemės nuomą reglamentuojančių teisės aktų traktavimas nėra pasikeitęs, tik – daug griežtesnis nei buvo prieš penkerius metus ir be jokių išimčių.
Visi ginčai atsiranda tada, kai reikia įsitikinti, ar statiniai žemės sklype iš viso yra, kokia jų būklė, nes turime daug atvejų, kai kokių nors pamatų ar pan. savininkas nori išsinuomoti po jais esančią valstybinę žemę ir joje užsiimti kita veikla. Tačiau pastaruosius keletą metų, sudarant tokias sutartis yra daug labiau laikomasi visų reglamentų. Dėl to gali atrodyti, kad kažkas sugriežtėjo“, – pažymi A. Bagdonas.
Pašnekovas akcentuoja, kad jeigu valstybinė žemė yra nuomojama be aukciono, tokiu atveju nuomininkas negali griauti joje stovinčių pastatų, turi juos eksploatuoti. Taip pat tokios žemės paskirtis atitinka statinio paskirtį. Kitaip tariant, jeigu ant valstybinės žemės stovi sandėliai, tai ir valstybinės žemės paskirtis – sandėliavimo.
„Jeigu yra valstybinė žemė ir norima be aukciono išsinuomoti žemę, jau sutarties punktas yra „esamų pastatų eksploatacija“. Pakeisti nuomos sutarties sąlygas, išnuomoto sklypo paskirtį, yra galima vienu atveju: kai bendrajame plane nėra numatyta tokia veikla, kokia yra pastato paskirtis. Kitaip tariant, jeigu mes nuomojame sklypą pagal pastato paskirtį, pavyzdžiui, pastatas – komercinės paskirties, bet atgal bendrąjį planą komercinės paskirties pastatai ten nėra numatyti, tada žemės paskirtį pakeisti galima. Bet jeigu bendrajame plane yra numatyta ta pati veikla, kuri numatyta pagal nuomos sutartį, tada pakeitimas yra negalimas, nors bendrajame plane gali būti ir keli veiklos būdai“, – paaiškina ekspertas.
A. Bagdonas sako, kad tais atvejais, kai pastatas ant valstybei priklausančios žemės yra nebetinkamas naudoti (yra avarinės būklės ar pan.), nuomos sutartis su žemės nuomotoju yra nutraukiama.
Pašnekovas sutinka, kad šiuo metu Lietuvoje galiojantys žemės nuomą ir disponavimą jos paskirtimi įstatymai nėra tobuli, todėl ir Nacionalinė žemės tarnyba, ir kitos suinteresuotos pusės aktyviai dirba, nes nori palengvinti galimybę vystytojams pakeisti žemės paskirtį.
„Ten yra numatyta pakeisti sąlygas ir tvarką, kada nuomininkas gali keisti veiklą tame sklype: paskirtį, naudojimo būdą, statyti naujus statinius, nugriauti senus. Tas bus labai aiškiai reglamentuota, nustatyta, kokiomis sąlygomis tai galima padaryti. Viena iš sąlygų – tam tikras nustatyto dydžio valstybinės žemės nuomos mokesčio priedas“, – paaiškina pašnekovas.
Pasak A. Bagdono, kol nebus priimti nauji pasiūlymai, tol įtampa tarp Nacionalinės žemės tarnybos ir valstybinės žemės nuomotojų išliks. Jis pabrėžia, kad nesusipratimų nekiltų, jeigu nekilnojamojo turto vystytojai daugiau domėtųsi privačios žemės ar statinių su žemės sklypais pirkimu.