Ruošia galimybių studiją
Dar šių metų gegužės mėnesį Aplinkos ministerija išplatino pranešimą, kuriame informavo planuojanti užsakyti galimybių studiją pastatų perstatymo ir gyvenamųjų kvartalų konversijos tais atvejais, kai juos atnaujinti neprasminga. Studiją parengtų nepriklausomi ekspertai ar institucijos, įvertinę gerąją kitų valstybių praktiką.
Kitaip tariant, šia galimybių studija planuojama įsivertinti galimus perstatymo modelius, jų galimus finansavimo šaltinius, daugiabučių gyvenamųjų namų atranką, pagal kokius kriterijus bus atrinkti gyvenamieji kvartalai. Galimybių studija turėtų parodyti, kuria linkme valstybė vykdys daugiabučių gyvenamųjų namų griovimus ar perstatymus ir galimus kompensavimo mechanizmus ar laikinus apgyvendinimus perstatymo metu. Dabar „Delfi būstas“ kalbintas Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo politikos grupės vyriausiasis specialistas Martinas Nyderis sako, kad studija turėtų būti parengta ir pristatyta iki kitų metų vidurio.
Tokių sprendimų ministerija ėmė reaguodama į Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2021 m. kovo 31 d. protokolinį sprendimą Nr. 18 pritarti Lietuvos ilgalaikei renovacijos strategijai, kurioje išdėstomos veiksmų gairės, numatomos priemonės ir pažangos rodikliai, atsižvelgiant į ilgalaikį tikslą, kad 2050 m. pastatų ūkyje energija būtų vartojama ypač efektyviai ir kad jis būtų nepriklausomas nuo iškastinio kuro, bei siekiant sudaryti palankesnes sąlygas ekonomiškai efektyviam esamų pastatų pertvarkymui į beveik nulinės energijos pastatus.
Turėtų dalyvauti ir savivaldybės
Metų intervalo, nuo kada iki kada pastatyti daugiabučiai turėtų būti vertinami, M. Nyderio teigimu, kol kas nėra nustatyta, tačiau daugiausiai omenyje turimi sovietmečiu statyti daugiabučiai.
„Realiai galimybių studija, kuri yra rengiama, ir parodys, pagal kokius kriterijus būtų vertinami daugiabučiai ir kurie iš tų daugiabučių būtų tokios būklės, jog juos reikia perstatyti. Į visus klausimus turi atsakyti galimybių studija“, – komentuoja pašnekovas.
Jo teigimu, daugiabučių, kuriems bus reikalinga renovacija ir/arba demontavimas, sąrašą rengs savivaldybės. Jos spręs, kurie kvartalai pirmieji turėtų būti perstatomi.
„Savivalda turėtų nuspręsti, kurie kvartalai turi būti vertinami ir, remiantis patikrinimų rezultatais, suplanuoti tolimesnę strategiją. Savivaldos turėtų turėti veiksmų planus, kurie kvartalai turėtų būti perstatomi pirmieji, kurie numatomi ateityje. Savivaldybės turėtų pasirengti tokius teisinius dokumentus. Po galimybių studijos paruošimo savivaldybės galės tai daryti, nes matys, kokiais kriterijais remiantis planuoti daugiabučių kvartalų renovaciją“, – aiškina M. Nyderis.
Taip pat savivalda turėtų suplanuoti, ką darys su gyventojais, kurių būstai bus pertvarkomi.
„Kur juos iškeldinti, kaip ir pan. Visa tai atsispindės galimybių studijoje. Privatus verslas irgi čia turėtų dalyvauti, nes valstybė turi ribotus išteklius, todėl tokia idėja turi susidomėti ir NT vystytojai“, – pabrėžia ekspertas.
Tiesa, pašnekovas sutinka, kad šiuo metu teisinė bazė tokių projektų įgyvendinimą Lietuvoje daro kone neįmanomą. Jeigu nuosavybės savininkai nesutinka, kad jų namas būtų perstatomas, niekas to padaryti ir negali. Todėl, anot M. Nyderio, galimybių studijoje siekiama suformuoti, kokią praktiką galima taikyti, jog projektai taptų realūs.
„Galimybių studija mums turėtų parodyti, kokiu teisiniu keliu mums keliauti. Ar keisti reglamentus, kurie nustato kriterijus pastato avaringumui, ar kitu teisiniu keliu eiti“, – komentuoja pašnekovas.
Vystytojams reikia aiškumo
NT vystytojai planus keisti senos statybos daugiabučių kvartalus kol kas reaguoja santūriai. Pasak Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidento Mindaugo Statulevičiaus, laukiama daugiau aiškumo ir teisinės bazės paruošimo.
„Kol kas planai yra labai ankstyvi, nes pirmiausia reikia pasirengti teisiškai tokiems pokyčiams, parengti teisinę bazę. Šiuo metu tokių veiksmų imtis negalima, nes žmogaus nuosavybė yra neliečiama ir jeigu žmogus nenori, kad jo pastatas būtų demontuotas ir jo vietoje statoma kažkas naujo, to ir nepadarysi“, – pažymi pašnekovas.
Tačiau jeigu bus suformuota reikiama teisinė bazė, M. Statulevičiaus teigimu, vystytojai vertintų, ar tokiuose projektuose dalyvautų.
„Verslui yra aktualu, kad būtų teisinis aiškumas. Tada atsirastų kažkoks verslo modelis ir, pavyzdžiui, paskelbus kokią nors renovacijos programą, kvietimą, kuriame būtų nurodoma, kad konkursas yra dėl viso kvartalo renovacijos ir galbūt tam tikrų pastatų demontavimo, atsirastų paskata verslui vertinti tokios galimybės ekonominį efektą. Reikėtų įvertinti, kokius pastatus reikia griauti, kuriuos verčiau renovuoti ir sukurti naujas funkcijas, kaip funkciškai išnaudoti jų teritorijas. Pastatą nugriauti ir pastatyti naują yra įgyvendinama, bet kalba yra apie platesnio mastelio požiūrį – sukurti naują vertę toje teritorijoje, sukurti joje naujų funkcijų, atnaujinti želdynus, užimtumo erdves ir pan. Taip galima prikelti, pavyzdžiui, Karoliniškių, Lazdynų, Viršuliškių, Justiniškių mikrorajonų teritorijas“, – paaiškina M. Statulevičius.
Kitas aspektas, ko verslas tikisi – rizikų pasidalinimo: „Verslas tikrai nenorėtų prisiimti rizikos eiti rinkti parašų ir turėti daug santykių su privačiais savininkais. Tokias funkcijas turėtų atlikti savivaldybė.“
Valstybė negali priimti tokių sprendimų
Tačiau ne visoms savivaldybėms joms formuojama nauja užduotis atrodo įgyvendinama. Lietuvos savivaldybių asociacijos prezidento patarėja Jolita Gumaniukienė teigia, kad nei valstybė, nei savivaldybė negali priimti sprendimų už namo bendraturčius.
„Norint atsakyti į šį klausimą, būtina paklausti ir kitų dalykų: koks galimas tokių projektų atsiperkamumas, kokios yra šalies finansinės galimybės pritraukti investicijų į tokių projektų finansavimą arba finansuoti juos šalies biudžeto lėšomis, kaip pasiūlymas finansiškai prisidėti savivaldybėms dera su Lietuvos teisės aktais reglamentuojančiais savivaldybių biudžetų formavimą, finansinį savarankiškumą ir pan.? Būtina įvertinti ir esamą daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo bei priežiūros teisinį reglamentavimą. Šiuose procesuose valstybė dalyvauja tik per politikos formavimą ir statybos bei renovacijos priežiūrą, o savivaldybės – tik per daugiabučių namų valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę. Nei valstybė, nei savivaldybė negali priimti sprendimų už namo bendraturčius, kuriuos net ir renovacijai ne visada lengva įkalbėti (o juk pastato griovimo ir naujos statybos kaštai būtų daug didesni)“, – sako pašnekovė.
Ji tęsia, kad šiandien atsakomybę už savo turto išlaikymą ir savalaikį jo atnaujinimą Lietuvoje privalo prisiimti turto savininkas. Valstybė ir savivaldybė rūpinasi socialine pagalba be būsto likusiems žmonėms: „Savivaldybės neturi ir sunku tikėtis, kad kada nors turės, panašiems projektams įgyvendinti reikiamų finansinių ir žmogiškųjų resursų. Tam turėtų iš esmės pasikeisti valstybės požiūris į savivaldą, jos finansavimą ir savarankiškumą.“
Kita vertus, J. Gumaniukienė sako, kad bendra daugiabučių namų būklė tikrai negerėja tiek didmiesčiuose, tiek ir regionuose.
„Matome gyventojų dažną pasirinkimą (dėl suprantamų priežasčių) renovacijos metu netvarkyti inžinerinių namo sistemų, o pasitenkinti tik paviršiniu pastato pagražinimu, o tai ateityje gali virsti problema anksčiau, nei bus išsimokėta už ankstesnę renovaciją. Tenka girdėti ir apie naujos statybos pastatų trūkumus, tačiau visa statybos ir renovacijos darbų priežiūra yra valstybės, o ne savivaldos reguliavimo sritis. Tuo tarpu savivalda, vykdydama daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdytojų priežiūrą, susiduria su įvairiomis situacijomis. Pavyzdžiui, gyventojai ne visada turi finansinių galimybių kaupti lėšas tokiam svarbiam dalykui kaip daugiabučio namo bendrojo naudojimo konstrukcijų atnaujinimas. Daugėja atvejų, kai nebetinkami gyventi namai lieka „vaiduokliais“ gyventojams juos palikus, ypač kaimiškose vietovėse. Savivaldybės tokius atvejus identifikuoja, tačiau nelabai turi priemonių tolimesniems veiksmams. Esam turėję atvejų, kai prašėm savininkų padovanoti savivaldybei nereikalingą nuosavybę, o vėliau savivaldybės lėšomis pastatus griovėm. Tokie procesai sudėtingi: dažnai savininkų neįmanoma surasti, jie būna prasiskolinę, jų turtas areštuotas, o pastatas – „vaiduoklis“ kelia grėsmę ir bet kada gali tapti nelaimės priežastimi“, – pasakoja LSA atstovė.
Jos teigimu, žiūrint į perspektyvą, savivaldybėms reikėtų daugiau ir paprastesnių būdų perimti nuosavybę iš daugiabučiame name nekilnojamąjį turtą valdančių savininkų, kurie tyčia nevykdo savo prievolių, susijusiu su nuosavybės priežiūra. Savivaldybė, tapusi tokio būsto savininke, o kartu ir namo bendrojo naudojimo objektų bendraturte, turės daugiau galimybių įtakoti pastato likimą, o perimtas būstas taps socialiniu būstu.
Ką sako teisininkai?
Šiuo metu visa atsakomybė už daugiabučių būklę tenka jo savininkams – bendraturčiams, tad sunku suprasti, kaip valstybė arba savivaldybė galėtų nurodyti tą daugiabutį, kažkieno kito nuosavybę, griauti. Advokatė, Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos narė Lina Alksnienė paaiškina, kad nuosavybės teisė yra ginama įstatymais ir Lietuvos Respublikos Konstitucija laiduoja teisę į nuosavybę. Tačiau kaip ir dauguma teisių, taip ir nuosavybės teisė gali apribota paties savininko valia, įstatymo pagrindu ar teismo sprendimu.
„Kalbėdami apie daugiabučio griovimą prieš savininkų valią, šnekame apie nuosavybės teisės ribojimą. Tam, kad būtų galima tai įgyvendinti, reikia žiūrėti, ar įstatyme yra numatytas pagrindas tai padaryti“, – komentuoja ekspertė.
Ką sako teisinė bazė? Pirmiausia, anot advokatės, Lietuvos Respublikos statybos įstatyme rašoma, kad pastatyti statiniai gali būti nugriaunami savininko noru, kai tai numatyta teritorijų planavimo dokumentuose arba kai pastatas yra fiziškai susidėvėjęs ir kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai, aplinkai ir šis pavojus yra nepašalinimas. Yra ir kitų pastatų nugriovimo pagrindų, bet kalbant apie senų daugiabučių nugriovimą, L. Alksnienės teigimu, aktualiausi yra būtent šie pagrindai.
„Šiuo metu didžioji dauguma senų daugiabučių jau yra privati nuosavybė, tai reiškia, kad savininkai turi teisę savo nuožiūra, nepažeisdami kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, spręsti, kaip jiems valdyti, naudotis ir disponuoti tuo privačios nuosavybės objektu. Įskaitant ir pačią teisę daugiabutį nugriauti ar ne. Kalbant apie savininko valią daugiabutį nugriauti, tai būtų labiau utopija nei realybė, nes net jei įstatymas tokią galimybę ir numato, mes įsivaizduojame, kokie tai būtų kaštai ir, matyt, dauguma daugiabučių savininkų būtų suinteresuoti šalinti kažkokius trūkumus nei griauti daugiabučius“, – sako advokatė.
Kalbant apie nuosavybės teisės ribojimus, statybos įstatymas įtvirtina teisę nugriauti pastatą, kai tai numatyta teritorijų planavimo dokumentuose arba kai pastatas yra fiziškai susidėvėjęs ir kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ir šis pavojus nepašalinamas. Čia, ekspertės teigimu, gyventojų laisvos valios jau yra mažokai.
„Dėl nugriovimo, kai taip numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, tai pastato nugriovimą galima atlikti tik po to, kai tas žemės sklypas, statinys ar jo dalis yra paimami visuomenės poreikiams. Tai pirmiausia reiktų analizuoti, ar egzistuotų visuomenės poreikis. Paimti turtą visuomenės poreikiams galima tik išimtiniais atvejais. Šiuo metu nėra jokio įstatymo, kuris apibrėžtų, kokiems visuomenės poreikiams galėtų būti paimamas daugiabutis namas. Tačiau jeigu ateityje toks įstatymas atsirastų, tokio turto paėmimas visuomenės poreikiams, atsižvelgiant į LR Konstituciją, kurioje numatyta galimybė paimti nuosavybę visuomenės poreikiams, tai turėtų būti vykdoma įstatymų nustatyta tvarka ir už tai teisingai atlyginta“, – sako pašnekovė.
L. Alksnienės teigimu, šiuo metu yra vienintelis įstatymas, reglamentuojantis turto paėmimą visuomenės poreikiams – Lietuvos Respublikos žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingus valstybinės svarbos projektus įstatymas. Jame yra numatyta tik žemės, bet ne daugiabučių paėmimo visuomenės poreikiams pagrindai, sąlygos ir tvarka, kada ta žemės yra reikalinga būtent ypatingos valstybinės svarbos projektams įgyvendinti. O tais projektais yra laikomi energetikos, susisiekimo infrastruktūros ar krašto apsaugos sričių projektai, kuriuos tokiais pripažįsta Seimas. Taip pat tame įstatyme yra numatyta, kad žemė, kartu su joje esančiu privačiu NT, paimama visuomenės poreikiams įstatymo nustatyta tvarka ir pagrindais, už tai savininkams atlyginant teisingai. Taigi, jeigu daugiabutis stovi privačioje žemėje ir nusprendžiama tokį žemės sklypą paimti visuomenės poreikiams, įstatymas leistų kartu paimti ir daugiabutį, bet už tai turėtų būti teisingai atlyginta.
Tačiau būtina pabrėžti, kad paimti daugiabutį visuomenės poreikiams, kuris stovi ant valstybinės žemės, šiandien nebūtų įmanoma, nes nėra tokio įstatymo.
„Paėmimui visuomenės poreikiams, daugiabučio būklė yra visiškai nesvarbi, bet reikia numatyti poreikį, kam reikalingas tas daugiabutis, koks yra tas ypatingos svarbos projektas, dėl kurio reikia paimti. Tačiau reikia pažymėti, kad dažniausiai seni daugiabučiai namai stovi ant valstybinės žemės, mažai kurie stovi ant privačios, tai jeigu daugiabutis stovi ant valstybinės žemės, tokiais atvejais minėtas teisinis reglamentavimas nėra aktualus“, – paaiškina advokatė.
Prasta būklė gali būti priežastis griauti
Kita galima daugiabučio griovimo priežastis – jo būklė. L. Alksnienė aiškina, kad statybos įstatyme numatyta pareiga nugriauti daugiabutį, kai jis yra fiziškai susidėvėjęs, kelia pavojų žmogaus gyvybei, sveikatai ir aplinkai ir tokie trūkumai per nustatytą terminą nepašalinami. Tam, kad būtų galima naudotis tokia galimybe, pirmiausia, reikia nustatyti tokias aplinkybes, t. y., nustatyti, kad daugiabutis yra fiziškai nusidėvėjęs ir kelia pavojų.
„Vien tai, kad jis yra negražus ar morališkai pasenęs, nesudaro pagrindo jį griauti. Tačiau jeigu jis yra susidėvėjęs taip, kad kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ir aplinkai, tuomet savivaldybių administracijos turi pareigą nustatyti daugiabučių savininkams terminą tokiems trūkumams pašalinti. Taip paimti ir kažką nugriauti, negalima, jeigu pareiga ištaisyti trūkumus yra neįgyvendinama, tuomet savivaldybė turi teisę reikšti ieškinį teisme, kuris gali įpareigoti tokį statinį nugriauti. Teismas priima sprendimą ir numato terminą, per kurį laiką tas turi būti padaroma, bet tai turi daryti patys savininkai, ne savivaldybė. Civilinis kodeksas taip pat numato kiekvieno bendraturčio pareigą tvarkyti ir išlaikyti bendrą turtą, tai šiuo atveju daugiabutį. Ir šios pareigos nevykdymas gali sukelti neigiamas teisines pasekmes“, – pabrėžia pašnekovė.
Vis gi, advokatė pabrėžia, kad kol kas teisiniai įrankiai daugiabučio griovimą daro kraštutiniu scenarijumi, kuriame aktyviai turi dalyvauti ir to daugiabučio gyventojai, kurie, tikriausiai, bus suinteresuoti visomis priemonėmis išsaugoti savo turtą.
Griautinų daugiabučių tikrai nėra daug
Klausimų dėl senos statybos daugiabučių būklės kyla nuolat, tačiau toli gražu ne visi šios srities ekspertai sutinka, kad būtina tokius pastatus griauti. KTU Statybos ir architektūros fakulteto mokslininkas Mindaugas Augonis sako, kad Lietuvoje yra ir senesnių statinių, tačiau apie jų griovimą niekas nekalba. Jo teigimu, avarinės būklės dar sovietmečiu statytų daugiabučių tikrai nėra tiek daug, juolab, kad nemaža dalis jų jau yra renovuoti.
„Avarinė būklė yra tikrai kraštutinumas. Didelis kiekis stambiaplokščių daugiabučių Lietuvoje jau yra renovuota ir didelių problemų nebuvo“, – pabrėžia mokslininkas.
Jis tęsia, kad labai svarbu yra prižiūrėti visų daugiabučių būklę, vertinti vamzdynų, fasado nusidėvėjimą ir laiku imtis remonto darbų. Tokiu atveju daugiabutis gali stovėti labai ilgai.
„Galima matyti, kad mūras ima eižėti, prasideda mūro erozija, bet tai tiesiog yra lemta pastato išorės nepriežiūros. Tačiau visa tai galima remontuoti. O tokių kraštutinumų, kad namas stovi 50 metų ir jo būklė yra tokia bloga, kad jį reikia griauti, tokių atvejų, vargu, ar daug“, – ramina ekspertas.
Taip pat, mokslininko teigimu, daug įtakos daugiabučio konstrukcijų būklei turi butų savininkai. Neretai žmonės mėgsta keisti butų suplanavimą, griaudami pertvaras. Kartais nugriaunamos nešančiosios sienos, dėl ko pastato konstrukcijų būklė tikrai suprastėja. Tačiau jis akcentuoja, kad jeigu daugiabutis prižiūrimas ir remontuojamas laiku, jo būklė yra gera.