Reikalavimų laikymasis – realus ar formalus?
Pasak Vilniaus Gedimino technikos universiteto (VGTU) Pastatų energetikos katedros doc. dr. Giedriaus Šiupšinsko, inžinerinių pastatų sistemų priežiūra, t. y. kada ir ką, kas kiek laiko privalu atlikti, yra apibrėžiama norminiuose dokumentuose. Ir jei jų laikomasi, vykdomi reikalavimai, ir rezultatai geri, galima išvengti didesnių problemų ir sumažinti galimas išlaidas ateityje. Bet jei reikalavimai yra popieriuje, jų laikomasi tik formaliai, statinio priežiūra sudėtingėja ir jai reikia daugiau kaštų ateityje.
Analogiškos pozicijos laikosi ir Lietuvos būsto rūmų teisininkas Rolandas Klimavičius, pabrėžiantis, kad laikantis statinio priežiūrai keliamų privalomųjų reikalavimų tikrai galima pagerinti eksploatacijos paprastumą.
Užbėgti brangiai eksploatacijai už akių
Lietuvos žaliųjų pastatų tarybos prezidentas Remigijus Simanavičius akcentuoja visuomeninių, biurų pastatų projektavimo etapą, kurio metu numatytos inžinerinių sprendimų specifikacijos suponuoja eksploatacinius kaštus ateityje.
„Projektavimo metu dažnai pasitaiko, kad į parenkamų inžinerinių sprendimų specifikacijas nekreipiamas reikiamas dėmesys. O būtent šios kokybinės charakteristikos lemi eksploatacijos metu patiriamus eksploatacinius kaštus, – sako R. Simanavičius ir papildo: – Sakykime, jei projekte nėra labai aiškiai apibrėžtos minimalios kokybinės charakteristikos, pavyzdžiui, vėdinimo įrenginių efektyvumas, maksimalios leistinos elektros sąnaudos, vėsinimo įrenginių efektyvumo koeficientai, statybos metu neretai pasitaiko, kad pasirinkimą lemia kainos kriterijus, taip pat eksploataciniai kaštai gali išaugti net keleriopai. Vėliau nereikia nustebti, kai prognozuojami pastato eksploataciniai kaštai nesutampa su realiai patiriamais.“
Prevencijos reikšmė
Anot R. Klimavičiaus, pastatų eksploatavimui skiriamų kaštų mažinimo kontekste nepaprastai reikšminga yra prevencija. „Kuo namas nuolat geriau ir atsakingiau prižiūrimas, tuo reikia mažiau investicijų. Tarkime, jei laiku nepastebimas ir nepašalinamas defektas, jis nedingsta, o bėgant laikui išsiplečia, paliečia kitus elementus, gal paveikia visą sistemą, atsiranda rimtas gedimas“, – teigia R. Klimavičius.
Dėl prevencinės veiklos naudos antrina ir G. Šiupšinskas, teigdamas, kad būtent pastangos užbėgti procesui už akių ne tik palengvintų eksploatavimą, bet ir padėtų sutaupyti. Pašnekovas pažymi, kad neretai stokojama būtent prevencinės priežiūros. Tokia problema būdinga tiek naujos, tiek ir senos statybos pastatams. Kaip pavyzdį jis pateikia viešosios paskirties pastatus, kuriuose yra pastatų valdymo sistemų, galinčių padėti stebėti daug parametrų, juos reguliuoti. „Bet problema ta, kad tų duomenų daugeliu atvejų – nesakau, kad visų – nekaupia, nepanaudoja tikslingai, o galiausiai juos ištrina, – sako G. Šiupšinskas ir papildo. – Bet jei būtų skirta atitinkamai dėmesio duomenų apžvalgai, analizei, manau, būtų galima siūlyti variantų, kaip tikslingai tam tikras sistemas ar kitus elementus modernizuoti, patvarkyti ir pan. Daugeliu atvejų yra taip, kad perdegus lemputei ar sutrikus šildymo sistemai atvažiuoja atsakinga įmonė ir viską sutvarko. Bet pasigendama prevencijos, minėtų duomenų stebėjimo, kuriais remiantis galima siūlyti priemones, leisiančias sutaupyti ateityje. To, sakyčiau, nepakanka.“
Veiksniai, kuriems reikia daugiausia eksploatacinių kaštų
Verslo pastatų eksploatacinių kaštų pasiskirstymas, pasak R. Simanavičiaus, labai pakitęs, palyginti su situacija prieš kelerius metus, kai buvo statomi B ir C klasės pastatai. „Anksčiau didesnę eksploatacinių kaštų dalį sudarydavo šildymas, o šiandien šis aspektas nebėra problema, nes didžiausios sąnaudos tenka vėdinimui, vėsinimui ir apšvietimui. Todėl vėl būtina pabrėžti kokybinių charakteristikų reikšmę – tam būtina skirti daug dėmesio“, – sako pašnekovas. Tokie pat reikalavimai galioja ir modernizuojant jau pastatytus visuomeninius pastatus, verslo centrus.
Keičiant įrangą, ją naujinant tikslinga projekte numatyti konkrečiam pastatui jo charakteristikas atitinkančią įrangą. Tik tai leis užtikrinti tvarumą.
Nuolatinė priežiūra
Kaip teigia R. Klimavičius, namas namui nelygus: „Daug kas priklauso nuo statinio įvertinimo, jo būklės: vieniems reikia rimtesnių remonto darbų, gal net kapitalinių, o kitiems užtenka organizuoti paprastojo remonto darbus, šį tą atnaujinti. Nuo 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojusiuose naujuose Statybos techniniuose reglamentuose (STR) apibrėžta, kad turi būti atliekami nuolatiniai statinio stebėjimai, apžiūros ir jomis remiantis įvertinama pastato būklė. Jei nustatoma didelių defektų, avarinė būklė, administratorius ar pastato prižiūrėtojas turi nedelsdamas inicijuoti jų likvidavimą. O jei identifikuojami nedideli, statiniui, turtui ir žmonių sveikatai neigiamos įtakos nedarantys pažeidimai, jų likvidavimą reikia įtraukti į metinius planus.“
Bendrojo naudojimo objektų valdytojų įgaliojimai ir vaidmuo
Anot R. Klimavičiaus, bendrojo naudojimo objektų valdytojui – ar tai būtų bendrija, ar savivaldybės skirtas administratorius, ar jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo – suteikiama per mažai įgaliojimų. Tai irgi yra problema, suponuojanti sudėtingesnę pastato priežiūrą, ilgesnius procesų terminus. „Seniau buvusi praktika, kai valdytojas turėjo daugiau įgaliojimų, galbūt buvo geresnė.
Dabar norint priimti sprendimą reikia sušaukti susirinkimą, organizuoti balsavimą raštu, o kai namai yra didžiuliai, gyventojų daug, tai padaryti nepaprastai sunku ir reikia daug laiko sąnaudų. Kad priežiūra būtų tinkama ir būtų galima imtis reikiamų darbų, valdytojai turėtų turėti daugiau įgaliojimų, sprendimo priėmimo teisę, jei nepavyksta sušaukti susirinkimo ir gauti raštiško savininkų pritarimo. Dabar reikalaujama priežiūros, bet realiai iš valdytojų yra atimti instrumentai, kurie padėtų tinkamai atlikti darbą“, – savo poziciją pateikia R. Klimavičius.
Kalbėdamas apie daugiabučių eksploatacijos priežiūrą G. Šiupšinskas pažymi, kad daug kas priklauso nuo prižiūrėtojo. Jei daugiabutis turi bendriją, ji prižiūri kokybę, ieško pigesnių, bet gerų sprendimo variantų. O jei daugiabučio priežiūra patikėta savivaldybės paskirtam prižiūrėtojui, darbų kokybė gali būti abejotina. „Tuo atveju, kai prižiūrėtoją skiria savivaldybė, name nėra šeimininko, o jei nėra šeimininko, nėra ir kam prižiūrėti darbų kokybės. Tai irgi susiję su galimybe mažinti eksploatacijai skiriamas išlaidas“, – sako G. Šiupšinskas.
Galimas projektų vystytojų indėlis
UAB „Inservis“ verslo plėtros vadovas Svajūnas Masla teigia, kad atsakyti vienareikšmiškai, kaip būtų galima supaprastinti pastatų priežiūrą, negalima, nes skiriasi pastatų tipai, naudojimo paskirtis ir techniniai elementai. Todėl vienu atveju efektyvesni vieni sprendimai, kitu – kiti. „Jei kalbėtume apie daugiabučius, nuo pat pradžių naujai statomiems namams svarbi bendra tvarka ir požiūris. Kodėl? Ateityje esant daug skirtingų savininkų nuomonių gali būti sunku priimti su bendro namo naudojimo priežiūra susijusius sprendimus. Tad projekto vystytojai turėtų ne tik supažindinti naujakurius su esminiais pastato priežiūros eksploatacijos principais, bet ir patvirtinti bendro naudojimo objektų valdymo formą, kuri nustatytų su pastato priežiūra susijusių sprendimų priėmimo tvarką nuo pat jo eksploatavimo pradžios“, – sako S. Masla.
Pastatų, jų sistemų priežiūrai ir administravimui, anot S. Maslos, reikalingas kryptingumas: „Svarbu nuosekliai investuoti į nuolatinę priežiūrą, profilaktinių darbų atlikimą, nes dėl šių stokos vėliau dažniausiai randasi daugiau problemų, kurias tenka spręsti sudėtingiau ir brangiau.“ Pašnekovas priduria, kad nereikėtų pamiršti ir to, jog nuolatinis dėmesys pastato priežiūrai suponuoja ne tik sistemų veikimo patikimumą, turto vertę, turto likvidumą, bet ir estetinę išvaizdą, patogumą, gyventojų komfortą.