Sąskaitos didelės, o darbų kokybe – abejoja
Kaltindamas daugiabutį administruojančią bendrovę neskaidria veikla į „Delfi būstas“ kreipėsi ir vilnietis Aleksas. Jis tikina, kad administratorius negali pagrįsti gyventojams teikiamų sąskaitų dydžio už remonto darbus, nepateikia, kuo remiantis paslaugos ar prekės buvo pirktos iš konkrečių įmonių ir konkrečiomis kainomis.
„Sąskaita man nėra atliktų darbų įrodymas. Jeigu yra perkamas lifto daviklis už 3500 eurų, aš paprašau, kad man pasakytų, koks tai daviklis, kas gamintojas, kodėl kaina tokia. Bet jie man negalėjo pasakyti, teigė, kad neturi tokios informacijos“, – pabrėžia pašnekovas.
Aleksas yra nepatenkintas būsto administravimo paslaugas teikiančios bendrovės „Mano būstas“ veikla. Jis tikina, kad telefonu susisiekti su jo daugiabutį prižiūrinčia bendrove yra sunku, skambutis registruojamas ir žadama, kad atstovas su juo susisieks per 5 darbo dienas. Asmens, atsakingo už konkretų daugiabutį kontaktų bendrovė neduoda. Alekso teigimu, bendrovės išrašomos sąskaitos už darbus yra didelės, o darbų kokybe jis nėra patenkintas.
Į tokius gyventojo skundus atsakė ir pats „Mano būstas“. Redakcija teiravosi bendrovės, kokiu principu, metodika ji perka remonto paslaugas iš rangovų, medžiagas būtiniems darbams, kokie punktai sudaro sąmatas, sąskaitas, kurios pateikiamos gyventojams. Taip pat, ar patys bendrovės vadybininkai yra supažindinami su kainomis, ar jie yra įpareigoti teikti informaciją gyventojams apie medžiagų, darbų kainas.
Bendrovės pageidavimu pateikiame visą neredaguotą atsakymo tekstą į aukščiau išvardytus klausimus.
„Situacija yra visiškai priešinga, nei teigia vienas šio namo gyventojas. „Mano BŪSTAS“ šiam objektui, kaip ir visiems kitiems prižiūrimiems namams, skiria ypatingą dėmesį, kad būtų pateisinti visų klientų lūkesčiai. Statistika ir mūsų noras padėti namo bendruomenei kalba patys už save. Vien tik nuo 2021 metų dėl namo priežiūros reikalų klientams išsiuntėme 498 pranešimus, suorganizavome 6 balsavimus, pandemijos metu atlikome du nuotolinius susirinkimus, vėliau – dar mažiausiai keletą gyvų susitikimų. Mūsų geriausių ekspertų komanda šiame daugiabutyje lankėsi 7 kartus, nemokamai atliko pastato ekspertizę ir teikė konsultacijas, o techniniai inžinieriai į objektą vyko net 72 kartus. Be to, per pastaruosius du metus avarinė tarnyba 20 kartų vyko į namą gelbėti gyventojų turtą. Tad gyventojo teiginys apie informavimo ir bendradarbiavimo stoką yra visiškai nepagrįstas ir klaidinantis.
Šiame daugiabutyje dėl natūralaus susidėvėjimo buvo tvarkyti du liftai, o darbus atliko sertifikuota įmonė, su kurią turime pasirašę bendradarbiavimo sutartį. Liftų susidėvėjimo faktą liudija tai, kad dėl jų gedimų į objektą buvo vykstama net 42 kartus.
Apie visus planuojamus darbus klientai visuomet informuojami savitarnos svetainėje ir skelbimų lentoje laiptinėje. Mes skelbiame visus duomenis apie atrinktą rangovą, darbų sumą ir planuojamus darbus, tačiau masiniu būdu nesiunčiame sąmatų, atliktų darbų aktų. Tiesa, jeigu klientai pageidauja gauti šią informaciją papildomai, mes visuomet tokią informaciją suteikiame. Šiuo atveju nesame gavę gyventojų užklausų su pageidavimu susipažinti su minėtais papildomais dokumentais.
Dar kartą noriu užtikrinti, kad šio daugiabučio gyventojams teikiame nuolatinę komunikaciją apie visus su būsto priežiūra susijusius klausimus. Namui yra priskirtas klientų atstovas ir priežiūros inžinierius, padėti ir visada pasirengusi visa „Mano BŪSTO“ komanda, kuri ir toliau dės visas pastangas, kad namo priežiūra būtų vykdoma laiku ir kokybiškai, o klientai sulauktų savalaikės pagalbos.“
Įrankiai neveikia
Tokių ginčų tarp gyventojų ir jų būstus administruojančių bendrovių – tūkstančiai. Vilniaus miesto savivaldybės Būsto administravimo skyriaus laikinasis vedėjas M. Žvinklis sako, kad įrankiai, kuriais savivaldybės gali kontroliuoti daugiabučius administruojančias įmones, yra, tačiau jie tiesiog neveikia.
„Įstatymas įpareigoja savivaldybes kontroliuoti administratorius ir tam tikrus įrankius yra suteikęs. Vienas iš jų yra administracinės sankcijos, kai savivaldybės, nustačiusios, kad administratoriai nesilaiko jų veiklą reguliuojančių teisės aktų, savivaldybė gali pradėti administracinio nusižengimo teiseną ir skirti administratoriams baudas. Mes tai darome, baudas skiriame, tačiau iki baudos yra labai ilga procedūra.
Savivaldybės, gavusios skundą, dažnu atveju privalo pradėti neplaninį valdytojų veiklos patikrinimą. Tai reiškia, kad mes kreipiamės į administratorių, prašome pateikti paaiškinimus, tuomet išsinagrinėjame visą situaciją, kas įvyko, surašome neplaninio patikrinimo aktą, kurį jis gali skųsti, ir tame akte surašome išvadas. Jeigu matome nusižengimo požymių, pradedame teiseną. Tuomet dar dvejus metus turime teisę jį patraukti administracinėn atsakomybėn. Tai iš tikrųjų yra labai ilgas laikotarpis, bet tokie įstatymai, negalime pagal vieno žmogaus pranešimą sakyti, kad visi kalti.
Tai įrankiai yra tokie, bet problema, kad jie nelabai veikia. Pavyzdžiui, administratorius nusižengia pirmą kartą, jam numatyta atsakomybė, įspėjimas ar bauda iki 300 eurų. Per metus atsakomybė išnyksta, tai jei jis per metus daugiau nenusižengia, praktiškai už bet kokį pažeidimą jis gali gauti įspėjimą“, – išsamiai paaiškina pašnekovas.
Už valdytojo pareigų nevykdymą yra numatyta administracinė atsakomybė – nuo įspėjimo iki piniginės baudos, kuri siekia iki 300 eurų. M. Žvinklis sako, kad tokia atsakomybė nemotyvuoja administratorių gerinti savo veiklos. Jis tikina, kad yra siūloma baudas didinti.
„Bet už pirmą nusižengimą, kaip numato įstatymas, mes skiriame nusižengimą arba puse minimalios baudos. Bet kas iš to, nes administratorius baudas susimokėjo ir dirba toliau. Mes ir Aplinkos ministerijai ir Seimui siūlome didinti baudas ir peržiūrėti, kaip būtų galima pažaboti administratorius. Mes tikrai siūlome baudas didinti“, – pabrėžia pašnekovas.
Čia pat M. Žvinklis priduria, kad taip kontroliuoti savivaldybė gali tik turto valdytojus. Tai reiškia, kad jeigu daugiabutis namas yra įsteigęs bendriją, tačiau priežiūros paslaugas perka iš NT administruojančių įmonių, savivaldybė kontroliuoja bendriją, ne administratorių.
„Jeigu valdytojas yra bendrija, bet ji samdo įmonę – administratorių, savivaldybė jokių nuobaudų administratoriui išrašyti negali. Tai yra civiliniai santykiai. Mes galime kontroliuoti tik valdytoją.
Neretai taip ir būna, kad žmonės įsisteigia bendriją, bet dėl tam tikrų priežasčių tą patį valdymą per sutartinius santykius vykdo administratorius. Bendrija pati tą paslaugos teikėją ir kontroliuoja“, – paaiškina ekspertas.
Skaidrumo trūksta, o baudos negąsdina
„Delfi būstas“ pašnekovo pasiteiravo, kaip spręsti amžiną gyventojų ir administratorių ginčą – priekaištus dėl skaidrumo. M. Žvinklis sako, daugiausiai ginčų kyla administratoriams vykdant paslaugų ar prekių pirkimus. Juos jie atlieka vadovaudamiesi savo vidinėmis taisyklėmis, kurios parengtos pagal Aplinkos ministro pavyzdinę tvarką. Tokiu atveju pirkimai vykdomi taip: administratorius paskelbia pirkimą, apklausia kelis paslaugos teikėjus ar prekės pardavėjus, gauna pasiūlymą ir pasirenka labiausiai tinkantį, pavyzdžiui, pigiausią. Bet būna ir taip, kad žmonėms išrašomos didesnės sąskaitos nei ta suma, už kurią buvo nupirkta prekė ar paslauga. Kodėl?
„Pavyzdžiui, pirko lemputę už 10 eurų, bet gyventojams reikėjo susimokėti 150 eurų. Tai administratoriai tokiais atvejais aiškina, kad reikia susimokėti už lemputės įsukimą ir kitus darbus, pavyzdžiui, kažkas turi nustatyti, kad lemputės reikia, kokios jos reikia, ją pakeisti ir pan. Tai yra samdomas elektrikas, kuris patikrina, kas nutiko, kodėl nedega šviesa, tuomet nuperka lemputę, atvažiuoja ją įsukti ir štai 150 eurų. Tad kartais žmonėms atrodo, kad juos apiplėšia, bet jie neįsivertina, tokių dalykų, kad kainuoja visas procesas“, – pažymi pašnekovas.
Didžiausia problema, pasak M. Žvinklio, yra administratorių negebėjimas, o neretai ir nenoras gyventojams paaiškinti, iš ko susideda lemputės pakeitimo kaina. Informacijas slėpimas gali būti lemtas ir įvykdyto pirkimo neskaidrumo.
„Iš tikrųjų administratoriaus darbo veiklos viešumas ir skaidrumas yra pati pagrindinė bėda, dėl kurios gyventojai ir užverčia mus skundais. Žmonės tiesiog natūraliai nežino, už ką ir kiek turi sumokėti. Administratoriai neretai slepia tą informaciją, o mes galime tik įtarti, kad jie galimai kai kuriuos pirkimus vykdo neskaidriai. Nupirko pigiau nei pasako gyventojams, pasiūlymuose galbūt buvo ir pigesnis variantas, bet jis pasirašė sutartį su savo bičiuliu, pažįstamu ar giminaičiu“, – sako ekspertas.
Jeigu gyventojai kreipiasi į savivaldybę įtardami, kad pirkimai vyko neskaidriai, savivaldybė kreipiasi į administratorių ir prašo pateikti su pirkimais susijusią informaciją. Tačiau, M. Žvinklio teigimu, dažniausiai administratoriai tokios informacijos savivaldybei nepateikia.
„Tada savivaldybė jį baudžia – už teisėtų reikalavimų nevykdymą skiriame 500 eurų baudą. Bet jeigu administratoriaus pirkimas buvo už 10000 eurų neskaidriai, tai tie 500 eurų jam nieko nereiškia. Tai viešumo ir skaidrumo trūksta, jie linkę yra susimokėti baudą, bet duomenų neatskleisti“, – teigia Vilniaus savivaldybės atstovas.
Veikla galėtų būti sustabdyta
M. Žvinklio teigimu, administratorių baudos negąsdina. Problema yra ta, be finansinių nuostolių jiems daugiau niekas negresia. Tačiau Aplinkos ministerija rengia projektą, kuriame siūloma daugiau nei tris kartus per metus nubaustiems administratoriams laikinai apriboti galimybę teikti paslaugas. Tačiau tokiu atveju iškyla kita problema – kas laikinai perimtų visus tos įmonės klientus.
„Administratoriai Lietuvoje nėra licencijuojami. Reiškia, kad jų veiklos savivaldybė sustabdyti negali. Bet Aplinkos ministerija rengia projektą ir siūlys naują tvarką: jeigu administratorius bus nubaustas daugiau nei tris kartus per metus, jį galima šalinti iš rinkos. Tokia sankcija galėtų sistemą padaryti skaidresne. Pavyzdžiui, jeigu vienerius metus administratorius negalėtų teikti tokių paslaugų. Kitas niuansas yra tas, kad tokia priemonė yra gana rizikinga. Jeigu administratorius, kuris prižiūri daugiau nei 1000 daugiabučių, metams prarastų licenciją, kažkas turėtų perimti visų tų daugiabučių valdymą. Klausimas, kaip būtų galima tai padaryti ir pan.“, – pažymi pašnekovas.
Paklaustas, tai koks visgi apskritai daugiabučio valdymo būdas yra geriausias (galimi variantai: daugiabutį administruoja įmonė, bendrija arba daugiabutis administruojamas jungtinės veiklos sutartimi), M. Žvinklis sako, kad tai priklauso nuo daugiabučio dydžio ir gyventojų aktyvumo. Jeigu daugiabutyje gyvenantys žmonės yra aktyvūs ir yra vienas lyderis, kuris sutinka vykdyti pirmininko pareigas, toks valdymo modelis puikiai tinka. Tačiau reikia suprasti, kad pirmininkas yra atskaitingas gyventojams, turi ruošti ataskaitas, vykdyti jam paskirtas pareigas.
Jeigu daugiabutis mažas, kaimynai yra sukūrę glaudžią bendruomenę, tinkamas ir jungtinės veiklos modelis, o administratoriaus paieškų imasi tie, kurie nenori savarankiškai užsiimti namo priežiūra ir taupo laiką.