Pristatė sovietinių mikrorajonų atnaujinimo planus
Praėjusią savaitę Vilniaus miesto meras Remigijus Šimašius spaudos konferencijoje pristatė pokyčių, kurie numatyti sostinės sovietiniams mikrorajonams, planus. Vilniaus savivaldybė iki 2030-ųjų sieks atnaujinti sovietmečiu statytus rajonus juos labiau pritaikant šiuolaikinei gyvensenai, dalį gatvių žadama labiau pritaikyti pėstiesiems per artimiausius dvejus metus.
Kaip teigė Vilniaus meras, atnaujinti miegamuosius rajonus ir „paversti juos mielais ir draugiškais“ yra koalicijos programos viena iš ambicijų, šiam tikslui įgyvendinti pradedama speciali programa MIESTAS+. Pasak jo, pagrindinis rodiklis, kurio būtų siekiama, – daugiau jaunų žmonių šiuose rajonuose, daugiau vaikus auginančių šeimų, taip pat – kad augtų gyventojų pasitenkinimo lygis ir nekilnojamojo turto vertė.
Spaudos konferencijos metu buvo paliestos ne tik senųjų mikrorajonų urbanistinės problemos, bet ir čia stovinčių daugiabučių techninės būklės, saugumo klausimai. Kaip teigė R. Šimašius ir spaudos konferencijoje dalyvavęs sostinės vyr. architektas Mindaugas Pakalnis, prioritetas yra kompleksiškai atnaujinti sovietinius pastatus, kuriuos dar saugu eksploatuoti, ir jų teritorijas, sukuriant jose naujos statybos būstų koncepcijos kvartalus, o tuos, kurie yra avarinės būklės ir kelia pavojų gyventojų saugumui, gali tekti griauti ir jų vietoje statyti naujus daugiabučius.
Savivaldybė – tarpininkas
„Delfi būstas“ apie minėtas idėjas pasidomėjo plačiau: kaip turėtų veikti tokia sistema, ar jos veikimą leistų Lietuvos įstatyminė bazė ir, svarbiausia, kokią naudą gautų ar kokių nuostolių dėl tokios sistemos patirtų senųjų daugiabučių gyventojai.
Vilniaus miesto vyr. architektas M. Pakalnis aiškina, kad šiame procese turėtų dalyvauti ir NT vystytojai, jie būtų atsakingi už statybas, pastatų atnaujinimą ir pan., o savivaldybė čia atliktų iniciatoriaus vaidmenį ir būtų institucija, kuri užtikrintų, jog NT plėtotojai įvykdytų savo pažadus gyventojams.
„Savivaldybė galėtų būti tokio proceso iniciatorius ir garantas žmonėms, kad tokie procesai įvyks civilizuotai, teisingai, kad vystytojai jų neapgaus. Nes Lietuvoje yra per mažai pasitikėjimo privačiu sektoriumi“, – tikina M. Pakalnis.
Pasak pašnekovo, tokia sistema Europoje nėra naujiena, ją taiko Vokietija, Olandija, Lenkija: „Vokietijoje yra skiriami vieši pinigai tokiems objektams, viešosioms erdvėms tvarkyti, kad NT kainos būtų įšaldytos ir nekiltų spekuliacijų. Yra daugybė priemonių, ir savivaldybė čia gali būti garantas.“
Taip pat, M. Pakalnio teigimu, viešoji institucija pirmiausia turėtų inicijuoti pirmuosius pavyzdinius projektus, o juos vykdant galėtų padėti bendrijoms įveikti biurokratinius kelius.
Daugiabučius tvarkytų NT vystytojai
M. Pakalnio teigimu, sovietinių daugiabučių rekonstrukcija yra būtina, tačiau savivaldybė skirti tam daug lėšų negali, tad tais atvejais, kai gyventojai nesutinka dalyvauti renovacijos projekte, pastato atnaujinimas neįvyksta. Štai čia, anot miesto vyr. architekto, galėtų dalyvauti privatus sektorius: gyventojai sutinka, kad vystytojas imtųsi jų daugiabučio perstatymo darbų, pavyzdžiui, papildomos laiptinės, antstatai, tačiau vystytojas įsipareigoja suremontuoti visas laiptines, įrengti liftus, sutvarkyti patį pastatą ir pan. M. Pakalnio teigimu, taip daugiabučiai atnaujinami Vokietijoje.
„Ten, pavyzdžiui, atliekant vieno tokio daugiabučio statybos darbus ir rekonstrukciją, už lėšas, gautas iš papildomai pastatyto ploto, pavyko padengti rekonstrukcijos išlaidas. Iš esmės žmonėms, kurie turėjo butus, nereikėjo nieko mokėti. Tiesiog jiems ant namo pastatė dar papildomai pusantro aukšto, papildomų sekcijų palei jų namą ir už tuos pinigus, kurie buvo gauti pardavus butus, sutvarkytos laiptinės, sumontuoti liftai, sutvarkyta aplinka, pristatytos terasos. Namas pasikeitė neatpažįstamai, žmonės viską gavo realiai už dyką. Taigi tokių projektų galėtų būti. Sovietiniuose mikrorajonuose neaiškių erdvių yra daug ir būtų galima galvoti apie didesnius, drąsesnius pokyčius“, – pažymi M. Pakalnis.
Kada galėtų įvykti tokie pirmieji pavyzdiniai projektai, vyr. architekto teigimu, pasakyti sunku, tačiau manoma, kad pirmojo pradžia galėtų būti po dvejų metų.
„Kol kas diskutuojame apie tai, kaip padaryti kelis pavyzdinius projektus, kaip rasti bendruomenių, kurioms būtų įdomu tokie projektai, nes projekto pradžia visada yra diskusija, pasitarimai, kas norima daryti, kokios galimybės ir pan. Aš manau, kad jeigu pavyktų rasti bendriją, kuriai būtų įdomu, tai jau netruktų labai ilgai. Aišku, būtų daug visokių kitų darbų: reiktų susitarti, kur galima iškelti gyventojus, projektavimas užtruktų ir pan. Priklauso nuo to, kokie pokyčiai būtų numatyti. Aš įsivaizduoju, kad tokio projekto pradžia galėtų būti po pusantrų ar dvejų metų. Tai būtų realu“, – tikina pašnekovas.
Kita vertus, ne visus pastatus, pasak M. Pakalnio, galima atnaujinti. Tokiu atveju lieka vienintelė išeitis – juos nugriauti.
„Demontuoti reikėtų ten, kur nerandama kitos išeities, nes griovimas nėra tvarus būdas. Manau, kad griauti reikėtų tokius pastatus, kurių jau nebeįmanoma išgelbėti. Jeigu savivaldybė mato, kad kyla pavojus žmonių gyvybei, tada ji, kaip vieša institucija, turi įsikišti ir padaryti taip, jog žmonės nenukentėtų. Vilniuje yra tokių pastatų, kurių būklė greitai gali tapti pavojinga juos toliau eksploatuoti. Ypač bendrabučio tipo daugiabučiai, pavyzdžiui, Gerosios Vilties gatvėje, Naujininkuose. Yra tokių pastatų, kurie kelia susirūpinimą. Gyventojus reikia perspėti, kad savo turtu būtina rūpintis, kad turi būti daromi privalomi darbai. Jeigu matome, kad priežiūros nėra, savivaldybė gali įsikišti“, – tikina Vilniaus vyr. architektas.
Pirmiausia siūlo įvertinti senų daugiabučių būklę
Kaip pabrėžia M. Pakalnis, įgyvendinant tokį naują sovietinių daugiabučių atnaujinimo planą dalyvautų ir privatus sektorius – NT vystytojai: plotų Vilniuje, kuriuose jie galėtų statyti naujos statybos daugiabučius, mažėja. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius „Delfi būstui“ sako, kad plėtotojai yra susidomėję ir pasiruošę, jeigu tik jiems bus suteikta galimybė rekonstruoti ne vieną daugiabutį, o visą kompleksą ar pan. Be to, pasak pašnekovo, prieš pradedant tokius projektus, turi būti atliktos visoje Lietuvoje esančių sovietinių daugiabučių ekspertizės, techninės būklės įvertinimai ir tik tuomet nuspręsta, ką galima su esamu senos statybos būsto fondu daryti – ką dar galima išgelbėti, o ką metas demontuoti.
„Bet kuri statybinė medžiaga sensta ir morališkai, ir fiziškai. Pirmiausia, aišku, yra saugumo klausimai, esant stipriam gamtos poveikiui, o jis Lietuvoje nemažas, ypač kalbant apie nelabai tinkamai prižiūrimus pastatus. Ardomasis poveikis labai stipriai juntamas ir tokiuose pastatuose, kur yra senos statybinės medžiagos. Taigi pirmiausia reikia padaryti labai stiprų auditą didmiesčiuose ar mažesniuose miesteliuose, kad ištirtume, kokį fondą turime. Gali būti, kad dalį pastatų užteks truputį palopyti, sutvarkyti ir jie galės toliau stovėti, bet dalis pastatų tikrai apgailėtinos būklės ir galima matyti, kad renovavus, sustiprinus konstrukcijas jų gyvenimą įmanoma pratęsti 10–15 metų. Tačiau ką daryti paskui...“ – kalba M. Statulevičius ir tęsia, kad įvertinus pastatų būklę reikia pradėti diskusiją su jų gyventojais, kada verta pastatus rekonstruoti, o kada jau reikia juos griauti.
Pasak pašnekovo, daliai pastatų galima padėti pagerinus jų kokybę, gyvavimo ciklą padaryti ilgesnį pasitelkus išorinius sprendimus, pavyzdžiui, jeigu pastatai neturėjo balkonų, pastačius papildomų konstrukcijų jų fasaduose galėtų atsirasti ne tik balkonai, bet ir terasos.
„Tuo labiau kad tos naujos konstrukcijos dar ir sustiprina pastatą. Apie tai ir galime kalbėti, tik, aišku reikia žiūrėti, kiek ploto papildomai aplink pastatą yra, ar ten galima daryti papildomų konstrukcijų, ar jos bus saugios ir pan. Vėlgi, yra šalių, kurios gana greitai ėmėsi sovietinių daugiabučių klausimo ir daro tai paprastuoju būdu – griauna ir stato naujus, bet nelabai galvoja apie aplinką, apie tai, kokioje aplinkoje tie nauji gyventojai gyvens. Jie tiesiog fiziškai pakeičia pastatus“, – pasakoja LNTPA prezidentas.
Gyventojams būtų siūlomos dvi alternatyvos
Kaip vis dėlto turėtų veikti tokia sistema, kol kas atsakymo nėra, tačiau, M. Statulevičiaus teigimu, remiantis užsienio valstybių praktika, gyventojai, kurie sutiktų, kad daugiabutis, kuriame jie turi turto, būtų rekonstruojamas arba griaunamas, galėtų rinktis iš kelių alternatyvų. Pirmiausia, jiems galėtų būti pasiūlyta tam tikra suma kaip kompensacija, įvertinus NT rinkos vertę, kad žmonės nepatirtų nuostolių.
„Reikėtų rasti tinkamą mechanizmą, kaip tinkamai įvertinti ir sudaryti žmogui galimybę per tam tikrą laiką rasti būstą. Turėtų būti ir tam tikras laikotarpis, iškeldinimo terminai Vakarų Europoje yra nuo metų iki dvejų – žmogus informuojamas ir gali ieškoti būsto alternatyvos“, – pažymi pašnekovas.
Kita alternatyva – grįžti į jau naują būstą toje pačioje vietoje: „Pavyzdžiui, žmogus sako, kad nori gyventi toje pačioje vietoje, tik jau naujos kokybės būste, bet jam reikia laikino sprendimo, kur apsistoti, kol tas namas bus perstatomas. Tokiu atveju savivaldybės priima sprendimus apgyvendinti žmones būstuose iš jų būsto fondo. Taigi arba butuose, arba viešbučiuose galima laikinai išnuomoti patalpas, atsižvelgus į kiekvieno žmogaus poreikį, kartu gyvenančių asmenų poreikius, šeimos dydį ir pan.“
Čia taip pat reiktų pažymėti, kad naujo būsto, nors ir toje pačioje vietoje, vertė būtų didesnė nei senojo (tuo atveju, jeigu senasis būtų griaunamas).
M. Pakalnio teigimu, situacijose, kai gyventojų daugiabutis renovuojamas arba griaunamas ir jiems reikia rasti laikinus namus, galėtų pagelbėti savivaldybė. Kita vertus, Vilniaus vyr. architektas pabrėžia, kad kai kuriais atvejais gyventojai galėtų ir patys padengti nuomos kaštus atsižvelgdami į tai, kad gaus naujos kokybės būstą.
Pradėtos diskusijos tarp institucijų
Tokie projektai, pasak M. Statulevičiaus, galėtų įvykti greitai, jeigu tik pavyktų susitarti su gyventojais. Anot jo, šiuo metu svarbiausia yra gyventojų švietimas, o diskusijos dėl tokių projektų jau pradėtos. Jose dalyvauja Aplinkos ministerija, LNTPA, Vilniaus miesto savivaldybė. Pašnekovo teigimu, kad būtų įgyvendinti tokie projektai, gali būti, jog prireiks keisti net tam tikrus įstatyminius reglamentus.
„Būtina diskutuoti, kokių reikia teisinių priemonių. Tai susiję su turto paėmimu visuomenės poreikiams, privačios nuosavybės pakeitimu, turi būti 100 proc. žmonių pritarimas ir sutarimas pokyčiams daryti. Lietuvoje tai sunkiai įmanoma, nes dauguma fondų yra privatūs, nėra taip, kad savivaldybė valdo daugiabutį, nebent tai – socialiniai būstai. Bet jeigu kalbama apie privatų fondą, turi būti visų gyventojų be išimties sutikimas, kad būtų galima daryti tokius pokyčius kaip demontavimas ar priestatų statymas. Taigi dar yra daug iššūkių“, – sako M. Statulevičius.
„Delfi būsto“ kalbintas Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas Deivis Valiulis pabrėžia, kad Vilniaus miesto savivaldybės idėja kelia daug klausimų, kaip ji galėtų būti įgyvendinama.
„Vilniaus miesto savivaldybės pristatyta gyvenamųjų rajonų gyvybingumo programa MIESTAS+, kaip galima suprasti iš viešos informacijos, yra padinėje stadijoje. Pristatyta tik idėja, tad šiandien dar neaišku, kaip ji bus įgyvendinama. Tokiai programai veikti bus reikalingos kompleksinės priemonės, itin svarbu pritaikyti teisinę bazę ir sukurti finansavimą, be to, reikės ir kitų institucijų, pvz., Nacionalinės žemės tarnybos dalyvavimo. Jau dabar galima išskirti tam tikrus teisinius aspektus, kurie gali tapti iššūkiu norint įgyvendinti šią programą“, – komentuoja teisininkas.
Klausimų kelia sudėtingos teisinės procedūros
Pirmiausia, pasak D. Valiulio, kyla klausimų, kaip bendrijos ir jų pirmininkai susitvarkys su sudėtingomis ir kainuojančiomis teisinėmis procedūromis.
„Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą tuo atveju, jeigu daugiabučių namų savininkai nuspręstų daugiabučio kieme įsirengti automobilių stovėjimo aikštelę ar atlikti kitus statybos darbus, kaip siūloma programoje, daugiabučių gyvenamųjų namų bendrijos ar butų savininkai turės įgyvendinti daugybę procedūrų. Visų pirma, suformuoti žemės sklypą apie daugiabutį namą, o vėliau dėl tokio suformuoto valstybinio žemės sklypo nuomos sudaryti nuomos sutartį arba įsigyti šį žemės sklypą iš valstybės. Tada bendrija ar savininkai galėtų užsakyti, kad projektuotojas parengtų projektą, ir kreiptis dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo. Net jeigu savininkai ketintų atlikti tik namo rekonstrukciją, tam turėtų būti parengta visa projektinė dokumentacija ir gautas statybos leidimas“, – pažymi pašnekovas.
Jis tęsia, kad minėtos procedūros iki tol niekad su jomis nesusidūrusiems bendrijų pirmininkams ar daugiabučių savininkams gali pasirodyti sudėtingos. O projektų parengimas ir kitos dokumentacijos paruošimas pareikalaus ir papildomų savininkų išlaidų, nekalbant apie pačių statybos darbų atlikimo kainą.
„Vertinant šių planų realumą ir perspektyvumą, paminėtinos ir planuojamos Žemės įstatymo pataisos, kurios numato apmokestinti iš esmės bet kokią naują statybą iš valstybės išnuomotame žemės sklype“, – akcentuoja teisininkas.
Reikalingas vieningas gyventojų pritarimas
Net jeigu bendrija ir savininkai turėtų žinių ir lėšų tokioms procedūroms įgyvendinti, kitas galimai kylantis iššūkis – daugiabučių namų savininkai turėtų vieningai priimti sprendimus. D. Valiulio teigimu, kaip ir nurodyta pristatytoje programoje, reikės pačių gyventojų, o, tiksliau, daugiabučių namų savininkų, aktyvaus dalyvavimo. Tačiau daugiabučių savininkams dažnai būna sunku susitarti dėl paprastesnių, su namo eksploatavimu susijusių, klausimų.
„Tiek dėl sklypo suformavimo, valstybinio sklypo nuomos ar įsigijimo, statybos ar rekonstrukcijos darbų turės būti priimti savininkų sprendimai. Tad, jei bus norima dalyvauti programoje, tam turės pritarti daugiabučio namo savininkų dauguma, o tam tikrais atvejais gali reikėti ir visų savininkų pritarimo. Neabejotinai šių sprendimų priėmimas gali tapti kliūtimi, nes atsiras savininkų, kurie prieštaraus sprendimams, dėl kurių jie patirtų papildomų išlaidų“, – pažymi teisininkas.
Teisės ekspertas akcentuoja, kad jeigu savivaldybės programoje kartu su daugiabučių savininkais ketintų dalyvauti ir vystytojai, dėl to taip pat turėtų būti priimtas daugiabučių namų savininkų daugumos sprendimas. O su vystytoju bendrija turėtų sudaryti susitarimą.
„Praktikoje šių sprendimų priėmimas neretai būna itin sudėtingas, nes savininkai nenori prisiimti papildomų išlaidų, abejoja, ar vystant projektą nebus pažeisti jų interesai ir pan. Pažymėtina, kad vystytojų noras dalyvauti programoje daugeliu atveju priklausys nuo pačios savivaldybės. Vystytojai ir iki šiol imdavosi panašių projektų, pavyzdžiui, senų sovietmečiu statytų garažų rekonstrukcijos. Tačiau neretai tokių projektų įgyvendinimas užsitęsia, nes savivaldybei iš esmės nepriimtinas vystytojus dominančio projekto vystymas arba negaunamas Nacionalinės žemės tarnybos sutikimas tam tikram projektui vystyti iš valstybės išnuomotame žemės sklype“, – apie galimas problemas pasakoja pašnekovas.
Savivaldybė nugriauti daugiabučio taip paprastai negali
D. Valiulis sako, kad pristatytos programos sėkmė nemaža dalimi priklausys nuo teisinio reglamentavimo išbaigtumo ir nuo pačių gyventojų noro. Be to, pažymėtina, kad net tuo atveju, jeigu gyvenamasis namas būtų pripažintas avarinės būklės, savivaldybė vien dėl šios aplinkybės, nebūdama savininkė, negalėtų jo nugriauti.
„Paaiškėjus, kad statinio būklė kelia pavojų statinyje ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai, savivaldybė turi teisę pareikalauti, jog statinio naudotojas imtųsi priemonių žmonėms apsaugoti, jeigu būtina, pareikalauti, kad būtų organizuota jų evakuacija, sustabdytas statinio naudojimas ir reikalauti namo savininkų imtis veiksmų – pašalinti avarinę būklę. Viešojo administravimo subjektas, atliekantis statinio naudojimo priežiūrą, jei statinio naudojimas kelia grėsmę žmonių sveikatai ir šios grėsmės savininkas ar naudotojas nepašalina, teisminiu keliu galėtų reikalauti įpareigoti savininkus pašalinti šią grėsmę, atskirais atvejais – ir nugriauti statinius. Kitais atvejais turėtų būti pasiektas susitarimas su daugiabučio namo savininkais“, – paaiškina teisininkas.