Nuo gegužės – pokyčiai
Vilnietis Darius šiuo metu žvalgosi žemės sklypo nuosavo namo statyboms. Vyras naujus namus norėtų statyti pats. Tokių kaip Darius, individualų namą statančių savomis rankomis, Lietuvoje yra daug. Gyventojai, turintys santaupų, darbų imasi patys, vėliau galbūt lėšų namo statyboms skolinasi kredito įstaigose, tačiau jie patys ir statybininkai, ir užsakovai. Tiesa, kartais taip, vadinamuoju ūkio būdu iki galo dar net nepastatyti namai yra parduodami – šiandien tokiu bizniuku užsiima tikrai ne vienas lietuvis. Būna ir taip, kad individualų namą stato ne fizinis, o juridinis asmuo, pasitelkdamas nekvalifikuotus pagalbininkus arba visai jų nesamdydamas. Vėliau, parduodamas tokį pastatą, juridinis asmuo negali suteikti jokių statybų darbų, brokų garantijų.
Nuo šių metų pavasario tokia veikla užsiimti bus sunkiau. Dar praėjusių metų (2022 m.) gruodį priimtas Statybos įstatymo pakeitimas, kuriuo keičiamos individualių namų statybų taisyklės. Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto politikos grupės vadovas Dainius Čergelis aiškina, kad iki šiol Statybos įstatyme buvo numatyta, kad statyba ūkio būdu – tai statybos organizavimo būdas, kai statybos darbai atliekami ir statinys sukuriamas statytojo rizika, nesudarius statybos rangos sutarties, naudojant tik statytojo darbo jėgą. Ekspertas tęsia, kad šį statybos būdą, kuriam numatomos tam tikros teisinio reguliavimo išimtys (neprivaloma paskirti visų statybos techninių sričių vadovų ir kt.) galėjo taikyti tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys įvairiuose statiniuose, statytojui prisiimant riziką dėl statinio saugumo ir kitų statinio kokybės aspektų. Kitaip tariant, ir juridiniai, ir fiziniai asmenys galėjo statyti individualius namus patys arba samdydami nekvalifikuotus pagalbininkus.
„Po priimtų pakeitimų galimybė statyti ūkio arba mišriu būdu paliekama tik paprastojo remonto atvejais (visiems statytojams visuose statiniuose), taip pat fiziniams asmenims, statantiems naują, rekonstruojantiems arba kapitaliai remontuojantiems individualų gyvenamąjį namą, kurio bendras plotas iki 300 kv. m, taip pat jo priklausinius ir nesudėtingus statinius. Kitais, t. y. didesnės rizikos atvejais, asmenys turės arba samdyti rangovą(-us), arba patys tapti rangovais ir vykdyti visas rangovo pareigas bei atitikti visus rangovams keliamus kvalifikacinius reikalavimus“, – pokyčius paaiškina D. Čergelis.
Ekspertas priduria, kad individualius gyvenamuosius pastatus statant ūkio būdu gali būti naudojama statytojo ir jo artimųjų darbo jėga, nesamdant kitų fizinių ar juridinių asmenų. Tuo tarpu mišraus statybos būdo atveju (kai ūkio būdas derinamas su ranga), statytojas gali papildomai samdyti atskirus rangovus (tiek fizinius, tiek juridinius asmenis) atskiriems statybos darbams. Tiek rangos, tiek mišraus statybos būdo atveju, pasamdyti rangovai turi turėti atitinkamą veiklą vykdyti leidžiančius dokumentus, apskaityti savo pajamas, mokėti mokesčius. Šie pakeitimai įsigalioja nuo 2023 metų gegužės 1 dienos.
„Šiuo metu vykdant statybą ūkio ar mišriu būdu, praktikoje dažnai kyla neaiškumų, kai nurodoma, kad statinys statomas ūkio ar mišriu būdu, tačiau paprastai tokiu būdu atliekama tik dalis statybos darbų, o sudėtingesni, reikalaujantys specialiųjų žinių, papildomos įrangos ir pajėgumų darbai, kurių asmuo negali įvykdyti savo jėgomis, atliekami pasitelkiant rangovinių statybos organizacijų ar atitinkamai veiklai verslo liudijimus turinčių asmenų pagalbą už tai atsiskaitant. Atsižvelgiant į tai, kilo poreikis detaliau reglamentuoti statybos ūkio ar mišriu būdu statytojui savo jėgomis leidžiamų atlikti statybos darbų apimtis“, – pokyčių priežastis vardija D. Čergelis.
Sudeda taškus ant „i“
D. Čergelis tikina, kad šių pokyčių tikslas atitinka pagrindinius bendruosius statybos teisinio reguliavimo tikslus – užtikrinti statybos kokybę, procesų skaidrumą, statybos dalyvių kvalifikaciją, atsakomybę. Tokią Statybos įstatymo pakeitimo prasmę mato ir Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos (LJAA) narė advokatė Julija Kalpokienė. Jos teigimu, naujuoju individualių namų statybų reglamentavimu siekiama į statybų sektorių įnešti daugiau skaidrumo.
„Viena iš tokio teisės akto paskatų yra skaidrumo siekis statybų sektoriuje, kad nebūtų taip, jog nėra sudaromos sutartys ir statybos, susitarimai vyksta šešėlyje, fizinis asmuo teigia, kad jis pats atlieka statybas, bet jis iš tiesų samdo kažką ir moka pinigus šešėlyje. Taip pat tam, kad riziką prisiimtų fizinis asmuo, jeigu jau stato statinį“, – pabrėžia teisininkė.
Visgi, ji pripažįsta, kad didelių pokyčių individualių namų rinkoje šis teisės akto pakeitimas neatneš. Jis tiesiog sudeda taškus ant „i“.
„Tai yra kryptingas teisės aktų tobulinimas ir atitinka kitus šioje srityje vykdomus pakeitimus. Esminių pasikeitimų individualių namų rinkoje aš neįžvelgiu, nemanau, kad tai gali kardinaliai pakeisti rinką“, – pabrėžia J. Kalpokienė.
Pardavimo galimybių neriboja
Statybų įstatymo pokyčiai neliečia individualių namų pardavimų galimybių. Individualius namus galės parduoti ir fiziniai asmenys, kurie namą statė ūkio būdu ir dėl kažkokių priežasčių turtą jiems prireikė parduoti, ir juridiniai asmenys (vystytojai), kurie stato namus komerciniais tikslais. Skirtumas tas, kad juridinis asmuo, statantis naują statinį, turės samdytis kvalifikuotus darbininkus reikiamiems statybos darbams atlikti. Jeigu namą iki 300 kv. m. statys fizinis asmuo, jis tai galės daryti savo pasirinktu būdu. Ką tai reiškia nuosavų namų pirkėjams? Pirkdamas namą iš vystytojo, pirkėjas turėtų daugiau statybos garantijų nei pirkdamas iš privataus asmens. Teisės aktas neapriboja fizinių asmenų statyti namus ir juos parduoti. Taip būti ir negalėtų, nes, pasak advokatės J. Kalpokienės, kitu atveju teisės aktas pažeistų žmogaus teises.
„Neleisti ūkio būdu statyti ir parduoti jokio namo, negalime, nes būna atvejų, kai žmonės statosi sau namą, galbūt jis ir turi statybų ekspertinių žinių, jis pasistato ūkio būdu mažą namą ir susiklosto situacija taip, kad jis nespėja ten pagyventi ir atsiranda poreikis parduoti. Galų gale, gali pablogėti finansinė padėtis, sveikatos problemų atsirasti. Tai jeigu būtų ribojimas statyti ūkio būdu ir parduoti, būtų ribojamos žmogaus teisės“, – pažymi teisininkė.
Ji tęsia, kad įstatyme numatyta 300 kv. m riba yra gana logiška – didesnį pastatą sau fizinis asmuo, vargu, ar statys. Taip pat statant didesnius pastatus paprastai reikalingi kitokie inžineriniai, konstrukcijų sprendimai, kuriuos tinkamai atlikti gali tik kvalifikuoti specialistai. Tokiu atveju įstatymu, pasak J. Kalpokienės, ko gero, galvojama ir apie gyventojų saugumą. Advokatė taip pat pabrėžia, kad Statybos įstatymo pakeitimai nenaikina ir nekoreguoja individualių namų statybas leidžiančių dokumentų gavimo reglamentavimo.