Gyvenamųjų namų savininkų bendrijose neretai atsiranda nekilnojamų daiktų ar kito turto, kuris nebūna įregistruotas viešame registre ar atidalintas savininkams, tačiau yra reikalingas ir tenkinantis bendrus gyventojų interesus. Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ teisininkas, advokato padėjėjas Jaunius Navickas pažymi, jog nenuostabu, kad esant tokioms aplinkybėms, neretai kyla klausimas ar net ginčas, ar tokie objektai turi būti laikomi bendrojo naudojimo objektais ir išlaikomi visų gyventojų.
Vadovaujantis Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsniu, bendrojo naudojimo objektais visuomet bus laikomi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai:
1. Bendrosios inžinerinės sistemos – bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga;
2. Bendrojo naudojimo statiniai ar patalpos – dirbtuvės, vandens gręžinio siurblinė, rekreacinės patalpos, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jeigu tai nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams;
3. Vietiniai inžineriniai tinklai – inžineriniai tinklai kartu su maitinimo šaltiniais, skirti vieno vartotojo ar grupės vartotojų poreikiams tenkinti (pvz. visų gyventojų naudojamas gręžinys);
4. Bendrojo naudojimo žemės sklypas – bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais gyventojų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
Teisininkas nurodo, kad visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi. Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais.
Tai taip pat reiškia, kad pareiga išlaikyti tuos daiktus tenka ne tik registruotiems nuosavybės savininkams, tačiau ir tų daiktų naudotojams ir valdytojams. Tai reiškia, kad tokie bendrijoje esantys nekilnojamieji daiktai, kaip pavyzdžiui tinkamai neregistruotas gręžinys, kanalizacijos sistemos, kelias ir kelio elementai, kurie yra naudojami visų gyventojų poreikiams tenkinti (visi gyventojai naudojasi tokia infrastruktūra ir neturi atskirų ar asmeninio pobūdžio sistemų), pripažintini bendrojo naudojimo objektais ir pareiga šiuos daiktus prižiūrėti bei išlaikyti paskirstoma visiems naudotojams.
Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamųjų daiktų pripažinimas bendrojo naudojimo objektais faktinio naudojimosi ir valdymo pagrindu yra problematiškas ir turintis teisinio neapibrėžtumo reiškinys, – nurodo Jaunius Navickas. Viena vertus, tikėtina, jog bendrijos teritorijoje įrengiamos susisiekimo komunikacijos, komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, naftos, dujų ar kito kuro, technologiniai vamzdynai, elektros perdavimo, energijos ir elektroninių ryšių tinklai, keliai, šaligatviai ar kiti kelio elementai (ženklai, pakeliami užkardai, greičio ribojimo priemonės ir kt.), apšvietimo sistemos ir pan., skirti aptarnauti visus bendrijos teritorijoje esančius žemės sklypus ir statinius bei bendrai tenkinantys visų savininkų interesus, beveik visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, net jų nuosavybės teisės neįregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar tam savininkui, kuris nestojo į bendriją.
Kita vertus, tikėtina, kad vaikų žaidimų aikštelės, golfo aikštynai, tvenkiniai, parkai ir tuose parkuose esantys poilsio elementai (sporto inventorius, suoliukai, supynės ir kt.) ar kitos rekreacinės zonos bendrojo naudojimo objektai, jų atskirai neperregistruojant kiekvienam bendrijos nariui ar savininkui, ne visais atvejais būtų pripažįstami bendrojo naudojimo objektais, kadangi bendrijos narys, ar juo labiau į bendriją nestojęs savininkas, tais daiktais gali paprasčiausiai nesinaudoti. Teisininkas taip pat pažymi, kad net ir pirmuoju atveju, jeigu bendrijos narys ar nestojęs į bendriją savininkas atsisakytų jungtis prie bendrijos inžinerinių tinklų, t. y. jeigu atsisakytų naudotis šiais daiktais ir nuspręstų juos įsivesti atskirus / privačius (pažymėtina, kad gyventojai neturi pareigos jungtis prie bendrijos inžinerinių tinklų), tuomet jis jau neprivalėtų apmokėti šių bendrijos objektų išlaikymo išlaidų.
Siekiant išvengti galimų ginčų ar nesusitarimų dėl tų kilnojamų ar nekilnojamų daiktų, kurie nuosavybės teise nepriklauso gyventojams, o priklauso pavyzdžiui pačiai bendrijai, ir nėra aiškaus apibrėžtumo ar tuo daiktu būtina naudotis, patartina sprendimus dėl tokių daiktų priežiūros, atnaujinimo, remonto ar statybos derinti visų gyventojų, o ne tik bendrijos narių, visuotiniuose susirinkimuose ir prievolę šiuos daiktus išlaikyti prisėmusiais laikyti tik tuos gyventojus, kurie balsavo už tokius sprendimus, – pataria advokato padėjėjas.
Anot J. Navicko, nekilnojamojo turto registras atlieka tik nuosavybės bei kitų daiktinių teisių į nekilnojamuosius daiktus išviešinimo, o ne šių teisių nustatymo funkciją (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis). Nuo to, ar tam tikri duomenys yra įrašyti registre, nepriklauso materialiųjų teisių turinys. Iš esmės visi daiktai (objektai), tam, kad jie būtų laikomi bendrojo naudojimo objektais, nepriklausomai ar jie yra įregistruoti, ar kilnojami, turėtų būti nurodyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuris turi būti patvirtintas bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimu.
