Teismo sprendimais yra nurodyta pašalinti savavališkos statybos padarinius, todėl mums rūpi, kiek vykdytos neteisėtos statybos gali turėti įtakos mūsų turimam turtui, jo tinkamam naudojimui, kai inžineriniai statiniai pastatyti be leidimų, neturi statybos užbaigimo aktų ir jų naudojimą draudžia įstatymai.
Statytojai pardavinėdami butus neminėjo jokių aplinkybių, susijusių su ginčais dėl statomų inžinierinių tinklų ir gatvių statybos teisėtumu, priešingai – butų pirkimo-pardavimo sutartyse garantavo, kad sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų jam žinomų nekilnojamojo turto trūkumų, dėl kurių turto nebūtų galima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų jo visai pirkęs, arba nebūtų už jį mokėjęs numatytos sutartyje kainos.
Kokia yra reali teisinė galimybė grąžinti statytojui pirktą butą daugiabučiame name, pardavusiam netinkamos kokybės daiktą, kai tinklai, skirti aptarnauti tuos daugiabučius namus yra pastatyti neteisėtai, ir jų naudojimą draudžia įstatymai, kai teismai priima sprendimus pašalinti savavališkos statybos padarinius ir daugiabučiai gyvenamieji namai yra pripažinti tinkamais naudoti galimai pažeidžiant teisės aktų reikalavimus?
Kokia teisinė galimybė prisiteisti kompensaciją iš statytojų už netinkamos kokybės nekilnojamojo daikto pardavimą, už nutylėjimą svarbių aplinkybių, vykstančių teisminių procesų dėl inžinierinių tinklų ir gatvių statybų teisėtumo, kurias žinodami nebūtų visiškai pirkę butų arba nebūtų pirkę už tokią kainą? Kokią įtaką jų turimo nekilnojamojo turto vertei turi vykstantys teisminiai ginčai dėl inžinierinių tinklų ir gatvių statybos teisėtumo, teismų priimti sprendimai šalinti savavališkos statybos padarinius, gyvenamųjų namų pripažinimas tinkamais naudoti, esant nepripažintiems inžinieriniams statiniams, skirtiems aptarnauti daugiabučius gyvenamuosius namus ir įstatymų reikalavimai draudžiantys naudoti savavališkai pastatytus, be statybos užbaigimo aktų, naudojamus inžinierinius statinius.
Į DELFI skaitytojų klausimą atsako „Baltic Legal Solutions Lietuva” advokatas Irmantas Dobilas.
Iškeltas problemas galima būtų vertinti siauresniame arba platesniame kontekste. Siauresniame kontekste analizuotinas pirkėjų ir pardavėjo teisių ir pareigų visetas bei pasekmės, galimi pažeistų teisių gynybos būdai pardavėjui pažeidus savo įsipareigojimus. Platesniame kontekste analizuotinas ir atsakingų institucijų ir/ar finansuotojo atsakomybės laipsnis už kilusius padarinius.
Šiame straipsnyje aptarsime keliamus probleminius klausimus siauresniu aspektu – pirkėjų teisių gynybos būdų vertinimu pardavėjui pažeidus pareigą perduoti kokybišką nekilnojamąjį daiktą.
Prieš nurodant galimus pirkėjų teisių gynybos būdus, pirmiausia reikėtų aptarti pardavėjui priskirtinų įpareigojimų dėl daikto kokybės užtikrinimo turinį. Pagal bendrąjį apibrėžimą, pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą) (Civilinio kodekso (CK) 6.305 str. 1 d.). Viena iš esminių pardavėjo pareigų yra tai, kad pardavėjas privalo patvirtinti perduodamų daiktų kokybę, nepaisant to, ar toks patvirtinimas (garantija) numatytas, ar ne pirkimo–pardavimo sutartyje (CK 6.317 str. 1, 2 d.).
Pardavėjo pareigos užtikrinti daikto kokybę yra detalizuojama CK 6.333 str. 1 d., kuriame nurodyta, kad pardavėjas atsako už daiktų trūkumus, jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo. Teismų praktikoje ne kartą yra pažymėta, kad užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu.
Tačiau, reikėtų pažymėti, kad pardavėjo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti.
Pardavėjo pareiga garantuoti parduodamo daikto kokybę neapima tų atvejų, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 str. 2 d., 6.333 str. 2 d.). Taikant šią nuostatą, svarbu nustatyti, ar daikto trūkumai buvo tokie akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis, kad rūpestingas ir atidus pirkėjas juos turėjo pastebėti. Tačiau, kaip kasacinio teismo praktikoje pabrėžiama, dėl pirkimo-pardavimo sutartinių santykių specifikos pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti perduodamo daikto tinkamumą – už parduodamo daikto kokybę yra atsakingas pardavėjas.
Atkreiptinas dėmesys, kad pardavėjas taip pat gali remtis kitais jo atsakomybę šalinančiais (ribojančiais) pagrindais: pagal CK 6.327 str. 4 d., 6.333 str. 3 d. pardavėjas, net ir nepasibaigus įstatyme ar sutartyje nustatytam kokybės garantijos terminui, nebus laikomas atsakingu už daiktų trūkumus, jeigu įrodys, kad šie atsirado po daiktų perdavimo pirkėjui dėl jo netinkamo naudojimosi daiktu arba trečiųjų asmenų kaltės, arba nenugalimos jėgos.
Įprastai, nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje pardavėjas įsipareigoja perleisti pirkėjui nuosavybės teisę į kokybišką nekilnojamąjį daiktą.
Atitinkamai, kyla klausimas, koks daiktas yra laikomas atitinkančiu kokybiškumo kriterijų. Pagal CK 6.197 straipsnyje įtvirtintą bendrąją normą, reglamentuojančią sutarties dalyko kokybę, jei nei sutartyje, nei įstatymuose sutarties dalyko kokybė nenustatyta, tai ji turi atitikti protingą ir ne žemesnę už vidutinę kokybę, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes.
Tačiau CK nustato ir specialiąsias teisės normas dėl pirkimo-pardavimo sutarties dalyko kokybės: CK 6.333 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami (CK 6.333 straipsnio 4 dalis). Iš pastarosios teisės normos turinio darytina išvada, kad daikto kokybiškumą galima apibūdinti kaip jo tinkamumą panaudoti pagal paskirtį. Kita vertus, daikto nekokybiškumas savaime nereiškia, kad jis negali būti naudojamas pagal paskirtį.
Laikoma, kad daiktai neatitinka kokybės reikalavimų, jeigu jie neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t. y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį (CK 6.333 straipsnio 6 dalis). Paminėtina ir tai, kad pirkimo-pardavimo sutartyse pardavėjai paprastai suteikia patvirtinimus ir garantijas dėl teisminių ginčų nebuvimo bei viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, galinčių turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisių realizavimui, kas yra sudedamoji kokybinių reikalavimų apibūdinimo dalis.
Tuo atveju, jei pardavėjas perleido pirkėjui netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą, pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti: 1) kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; 2) kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti; 3) grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
Atskirai aptartina pirkėjo teisė, įtvirtinta CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte, pagal kurią, jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu pareikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Kasacinis teismas, aiškindamas šią teisės normą, yra pažymėjęs, galimybe pirkėjui nutraukti sutartį suteikiama kaip ultima ratio (paskutinė) teisių gynimo priemonė, kai kitų teisės aktuose nustatytų gynimo būdų nepakanka pažeistoms pirkėjo teisėms apginti. Be to, ar sutarties pažeidimas dėl perduoto daikto neatitikties kokybės reikalavimams yra esminis, turi būti sprendžiama pagal šalių sudarytoje sutartyje arba CK įtvirtintus kriterijus.
Sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies asmeniniai interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ko pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, taip pat, ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų ar ir dėl kitų priežasčių.
Bet kuriuo atveju, prieš pasirenkant konkretų teisių gynybos būdą, pirkėjas pirmiausia turėtų įvertinti atsakovo finansinę padėtį (tame tarpe ar atsakovui nėra iškelta restruktūrizavimo ar bankroto byla), būsimo bylinėjimosi trukmę bei išlaidas.
Ne vienerius metus Lietuvos teisininkų komentarus įvairiomis temomis publikuojantis pagrindinis naujienų portalas DELFI savo skaitytojams siūlo užduoti klausimus Jums aktualiais ir svarbiais klausimais – tikimės, kad profesionalių teisės ekspertų požiūris padės ne tik pasirinkti tinkamą problemos sprendimo variantą, bet ir suteiks žinių, kaip ateityje išvengti nemalonių rūpesčių.
Savo klausimus prašome siųsti elektroniniu paštu: teise@delfi.lt. Aktualiausi atsakymai bus išspausdinti DELFI.