Maždaug metus laiko pirkėjas žadėjo sumokėti likusią sumą ir tuo metu jis remontavosi mūsų namą. Maždaug po metų pirkėjas paslaptingai dingo, apie save ir savo ketinimus nieko nepranešęs. Mes gavome raštą iš Elektros tinklų apie kelių tūkstančių litų įsiskolinimą, sumokėjome. Pakeitėme durų spyną.
Nesulaukę jokių žinių iš tariamo pirkėjo, patys pabaigėme remontą ir į namą įsikėlė gyventi mūsų motina. Paminėtina, kad būsimasis pirkėjas ne už viską sumokėjo ir ten dirbusiems darbininkams (ta skolą padengėme mes patys).
Šiais metais pirkėjas atsirado. Jis dabar iš mūsų reikalauja duoto užstato ir į namo remontą investuotų pinigų (keliasdešimt tūkstančių litų). Namo pirkti jis nebenori, nes rinkos kaina labai pasikeitė per tuos metus.
Norėtume sužinoti, kokios yra buvusio pirkėjo teisės? Ar jis gali iš mūsų reikalauti užstato ir investuotų pinigų į remontą (remonto juk mes pas jį neužsakinėjome)? Nekalbant apie tai, kad sklypą su sodo nameliu mes pardavinėjome per patį kainų bumą, kai jos buvo labai sukilusios ir negavę tų pinigų patys nukentėjome finansiškai (šiai dienai rinkos kaina yra 25-30 proc. mažesnė). Kokios yra mūsų teises? Norėtume išsiaiškinti, kas kam ir kiek yra skolingi? Skaitytoja.
Vertinant susidariusią situaciją, svarbu teisingai kvalifikuoti susiklosčiusius teisinius santykius. Tarp šalių buvo pasirašytas susitarimas dėl rankpinigių, kuriuo šalys siekė užtikrinti būsimos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą ir įvykdymą.
Įstatymai nenumato reikalavimo, kad susitarimas dėl rankpinigių turi būti notarinės formos, taigi užtenka, jog jis būtų paprastos rašytinės formos. Tačiau rankpingiais negali būti užtikrinama nei preliminarioji sutartis, nei sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinė forma (CK 6.98 str. 2 d.).
Kadangi nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarčiai įstatymas numato privalomą notarinę formą (CK 6.393 str. 1d.), šios sutarties vykdymas negali būti užtikrinamas rankpinigiais. Esant tokiai situacijai sudarytas susitarimas dėl rankpinigių prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, todėl yra niekinis ir negalioja.
Kai sandoris negalioja, yra taikoma restitucija ir šalys turi viena kitai grąžinti visa, ką yra gavusios pagal sandorį (CK 1.80 str.). Todėl, rankpingius gavusi susitarimo šalis turi juos grąžinti kitai šaliai.
Perdavus nekilnojamąjį daiktą pagal rankpinigių susitarimą, asmuo, gavęs daiktą, neįgijo nuosavybės teisės, tačiau kurį laiką jį valdė. Daikto valdymas gali būti teisėtu ir neteisėtu. Teisėtu daikto valdymu laikomas daikto valdymas įgytais tais pačias pagrindais kaip ir nuosavybės teisė, tuo tarpu neteisėtu valdymas - įgytas per prievartą, slaptai ar kitaip pažeidžiant teisės aktus.
Kadangi daikto valdymo teisė yra išvestinė daiktinė teisė išplaukianti iš nuosavybės teisės, neįgijus nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą, neatsiranda ir jo teisėto valdymo. Įstatymai numato, kad nekilnojamojo daikto savininkas turi teisę išsireikalauti savo daiktą iš svetimo neteisėto valdymo (CK 4.95 str.). Atsiskaitymai tarp savininko ir neteisėto daikto valdytojo vykdomi CK 4.97 str. numatytomis sąlygomis.
Šio atsiskaitymo apimti lemia neteisėto valdytojo sąžiningumas ar nesąžiningumas. Ar valdymas yra sąžiningas ar ne nustatoma pagal objektyvųjį ir subjektyvųjį sąžiningumo kriterijus. Objektyviuoju kriterijumi vertinama, ar asmuo žinojo (turėjo žinoti), kad jo valdymas neteisėtas, ar turėjo atlikti, o gal susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo.
Subjektyviuoju požiūriu sąžiningumas nustatomas, atsižvelgiant į asmens psichikos būklę konkrečioje gyvenimo situacijoje, ar šis asmuo dėl savo amžiaus, išsilavinimo, profesijos ir kitų aplinkybių galėjo žinoti, kad jo valdymas yra neteisėtas. Jeigu neteisėtas valdytojas yra nesąžiningas, savininkas, turi teisę reikalauti grąžinti arba atlyginti visas pajamas, kurias šis asmuo gavo arba turėjo gauti per visą neteisėto valdymo laiką.
Tuo tarpu neteisėtas nesąžiningas valdytojas turi teisę reikalauti iš savininko atlyginti jo padarytas dėl daikto būtinas išlaidas nuo to laiko, kai savininkui priklauso iš nekilnojamojo daikto gautos pajamos. Jeigu nustatoma, kad valdytojas sąžiningas, savininkas turi teise išsireikalauti visas pajamas, kurios buvo gautos ar turėjo būti gautos nuo to laiko, kai valdytojas sužinojo ar turėjo sužinoti apie valdymo neteisėtumą arba sužinojo apie civilinės bylos iškėlimą dėl daikto grąžinimo.
Savo ruožtu neteisėtas sąžiningas valdytojas iš nekilnojamojo daikto savininko turi teisę reikalauti visas jo padarytas dėl daikto būtinas išlaidas, kurių nepadengė iš daikto gautos pajamos, taip pat pasilikti savo padarytas dalis, kuriomis daiktas buvo pagerintas, jeigu jos gali būti atskirtos nesužalojant daikto, jei dalių atskirti neįmanoma – dėl pagerinimo padarytas išlaidas. Tačiau šios išlaidos negali būti didesnės kaip daikto vertės padidėjimas.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad įstatymai numato pareigą savininkui rūpintis savo turtu, mokėti išlaidas jam išlaikyti (išsaugoti), mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Šių išlaidų atlyginimo savininkas neturi teisės reikalauti tiek iš neteisėto sąžiningo, tiek iš nesąžiningo valdytojo.
Ne vienerius metus Lietuvos teisininkų komentarus įvairiomis temomis publikuojantis naujienų portalas DELFI savo skaitytojams siūlo užduoti klausimus Jums aktualiais ir svarbiais klausimais – tikimės, kad profesionalių teisės ekspertų požiūris padės ne tik pasirinkti optimaliausią problemos sprendimo variantą, bet ir suteiks žinių, kaip ateityje išvengti nemalonių rūpesčių.
Savo klausimus prašome siųsti elektroniniu paštu: teise@delfi.lt. Aktualiausi atsakymai bus išspausdinti DELFI.