Į DELFI skaitytojo klausimą atsako advokatų kontoros „Žlioba & Žlioba“ advokatas Arūnas Žlioba
Vadovaujantis Civilinio kodekso (CK) 6.578 str. 4 d., nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su asmeniu, ją pratęsti arba nustatyti labiau nuomininką suvaržančias sąlygas vien todėl, kad tas asmuo yra nėščia moteris arba tas asmuo turi nepilnamečių vaikų, išskyrus atvejus, kai tokį atsisakymą pateisina gyvenamosios patalpos dydis arba jos areštas (šio kodekso 6.587 straipsnio 2 dalis).
Tačiau, bet kokiu atveju kaip šio turto savininkas/-ė Jūs turite teisę rinktis su kuo norite sudaryti nuomos sutartį ir kam leisti naudotis savo gyvenamosiomis patalpomis. Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes: 1) betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa ir 2) susijusias su tos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąją patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t. t.).
Sudarant gyvenamosios patalpos nuomos sutartį šiuo atveju galioja bendros gyvenamųjų patalpų nuomos taisyklės. Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų negali būti sudaromos žodžiu.
Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka. Nuomos sutartį reikia sudaryti kuo detalesnę.
Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti. Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Tačiau kažkokių tam tikrų papildomų sąlygų, kurias galėtume įrašyti į sutartį esant nepilnamečiams nuomininko vaikams, nėra, nes vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis nuomininkas turi teisę nuomojamose patalpose gyventi su savo šeimos nariais, taip pat ir nepilnamečiais savo vaikais.
Remiantis CK 6.580 str. 4 d. negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios: 1) nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės; 2) suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas; 3) daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, išskyrus atvejus, kai nuomininko teisių pasikeitimas šiuo atveju yra pateisinamas gyvenamosios patalpos dydžiu; 4) riboja nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra; 5) suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą; 6) suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi; 7) nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudaryta su klausime minimais asmenimis galėtų būti nutraukiama remiantis CK 6.611 str. Jei nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį, nuomos sutartis gali būti nutraukta ir asmenys iškeldinami iš nuomojamos patalpos.
Nuomininkas, jo šeimos nariai arba kiti kartu su jais gyvenantys asmenys, kurie netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi, nuomotojo arba kitų asmenų, kuriems trukdoma normaliai gyventi, reikalavimu taip pat gali būti iškeldinti.
Svarbu pastebėti, kad teismai kilus ginčui, kiekvieną atvejį vertina individualiai pagal esamas faktines aplinkybes. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra pažymėjęs, kad už pažeidimą griežčiausiai taikomą teisinę priemonę – būsto netekimą – teismas taiko individualiai, taigi teismas turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę, ar ne.
Teismo apsisprendimą kiekvienu atveju gali nulemti atitinkamos aplinkybės, iš kurių pažymėtina, ar pažeidimu taip pažeidžiamos nuomotojo teisės, kad jų gynyba galima tik sutarties nutraukimu, o ne nuomininko teisės į būstą išsaugojimu.
Tačiau vien argumentas, kad nuomojame bute gyvena nepilnametis vaikas, nesuteks nuomininkui daugiau teisių, nei jis jų turėtų gyvendamas vienas.
Lietuvos teisininkų komentarus įvairiomis temomis publikuojantis pagrindinis naujienų portalas DELFI savo skaitytojams siūlo užduoti klausimus Jums aktualiais ir svarbiais klausimais – tikimės, kad profesionalių teisės ekspertų požiūris padės ne tik pasirinkti tinkamą problemos sprendimo variantą, bet ir suteiks žinių, kaip ateityje išvengti nemalonių rūpesčių.
Savo klausimus „Klausk teisininko“ prašome siųsti elektroniniu paštu: teise@delfi.lt. Į aktualiausius klausimus bus atsakyta, o atsakymai bus išspausdinti DELFI.