Susirinkimo metu buvo nutarta, kad jau šiais metais įgyvendinsime projektą. Šilumos sistemos pertvarką sužlugdęs butas tada irgi sakėsi neprieštarausiąs, bet protokolo nepasirašė.
Dabar vyks namo gyventojų susirinkimas, kiek žinoma, minėtas butas šilumos sistemos pertvarkoje dalyvauti neketina. Kiek žinome, jeigu penki butai nusprendžia renovuotis, paklusti turi ir šeštasis, tačiau kai kurie kaimynai baiminasi - esą pažeisime to buto teisę į centralizuotą šildymą: per šilumos sistemos pertvarką bus išardyta senoji sistema, per bendras patalpas koridoriuje atvedami prievadai iki kiekvieno buto, o paskui butuose bus išvedžiojami šlangeliai ir statomi individualūs skaitikliai.
Į DELFI skaitytojo klausimą atsako advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“ teisininko asistentas Simas Paukštys.
Kadangi vienas butas prieštarauja planuojamiems pakeitimams, kyla klausimas, ar toks savininkas vėliau negalės ginčyti kitų butų savininkų priimto sprendimo arba atsisakyti atlyginti atliktų darbų išlaidas, t.y. kas yra svarbiau ar daugumos teisės į efektyvesnį ir pigesnį šildymą (toks yra pertvarkos tikslas, pasiteisinęs pavyzdys – gretimas namas) ar vieno buto interesai?
Sprendžiant klausimus dėl šilumos tiekimo pertvaros daugiabučiuose namuose ir jų butuose, aktualios Šilumos ūkio įstatymo (Įstatymas), Civilinio kodekso (CK) ir energetikos ministro įsakymo „Dėl šilumos tiekimo ir vartojimo taisyklių patvirtinimo“ (Taisyklės) nuostatos.
Vertinant klausime pateiktą situaciją, t.y. kai daugiabutis gyvenamasis namas siekia pertvarkyti esamą šildymo sistemą, visų pirma, reikėtų pažymėti, kad daugiabučio gyvenamojo namo šildymo sistema yra pastato bendrojo naudojimo objektas, t. y. ji butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės pagrindais, o, remiantis CK 4.76 straipsniu, kiekvienas bendraturtis proporcingai savo daliai turi pareigą apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti.
Kalbant apie pateiktą situaciją, kai daugiabučio namo butų savininkai siekia atnaujinti namo šildymo sistemą, ypač svarbu atsižvelgti į Įstatymo 27 straipsnį, kuris numato, kad sprendimai dėl pastato šildymo sistemos valdymo ir naudojimo (įskaitant ir šilumos įrenginių pertvarkymą) yra priimami CK 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, t.y butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Remiantis šiuo teisiniu reguliavimu galima daryti išvadą, kad sprendimas pertvarkyti namo šildymo įrenginius, priimtas balsų dauguma, yra privalomas visiems esamiems ir būsimiems bendraturčiams, jei neapriboja šių savininkų teisių ir teisėtų interesų. Taigi, tokio sprendimo priėmimas sukuria pareigas visiems butų savininkams.
Reiktų pabrėžti, kad daugumos sprendimai negali pažeisti kitų savininkų teisių ir teisėtų interesų.
Šių interesų pažeidimo klausimas iškyla tais atvejais, kai yra nepagrįstai suvaržomos bendraturčio teisės ar bendraturtis kitu būdu patiria neobjektyvius neigiamus padarinius. Tačiau, interesų pažeidimu savaime nelaikytinas sprendimo dėl šildymo sistemos atnaujinimo priėmimas ar šilumos įrenginių pertvarkymo projekto įgyvendinimas, jei šie veiksmai buvo vykdomi CK, Taisyklėse bei kituose teisės aktuose nustatyta tvarka.
Panašiai turėtų būti vertinamos ir tos situacijos, kai daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai nusprendžia pakeisti namo šildymo būdą, pvz. namą pradėti šildyti dujomis ir (ar) elektra, vietoje buvusio centralizuoto šilumos tiekimo.
Įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 2 punkte aiškiai nurodoma, kad bet kuris šilumos vartotojas, kartu su kitais namo butų ir kitų patalpų savininkais, turi teisę nuspręsti pakeisti viso pastato, jo sekcijos ar bloko šildymo būdą.
Tam, kad būtų pradėtas šilumos įrenginių atjungimo nuo šilumos perdavimo tinklų procesas, visų pirma, daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai privalo susirinkimo metu, vadovaujantis jau minėta daugumos taisykle, priimti sprendimą pakeisti pastato šildymo būdą. Priėmus tokio pobūdžio sprendimą, bendrojo naudojimo objektų valdytojas (įprastai – namo bendrija) privalo savivaldybei pateikti prašymą išduoti rašytinį pritarimą pastato paprastojo remonto projektui (aprašui), pertvarkant pastato inžinerines sistemas (šildymo, dujotiekio, elektros tiekimo).
Papildomai prie šio prašymo turi būti pateiktas daugiabučio namo butų bei kitų patalpų savininkų priimtas sprendimas ir pavedimas valdytojui atjungti daugiabutį namą nuo centralizuoto šildymo sistemos, kitą pasirinktą šilumnešį ar energijos rūšį (pvz., dujas, elektrą, kitą) tieksiančio asmens išduota pažyma apie technines galimybes tiekti kitą šilumnešį ar energijos rūšį ir daugumos atjungiamo objekto bendrosios dalinės nuosavybės savininkų rašytiniai pritarimai projekto (aprašo) sprendiniams.
Reikėtų pažymėti, kad projekto išlaidų dengimo ir kiti su tuo susiję klausimai paprastai yra sprendžiami tapačiai, kaip ir pertvarkant daugiabučio gyvenamojo namo šildymo sistemą, t.y. CK nustatyta tvarka, vadovaujantis proporcingumo principu, nepažeidžiant bendraturčių teisių ir teisėtų interesų.
Kai kalbama apie konkretaus buto siekį pakeisti šildymo būdą, reiktų pažymėti, kad esminis skirtumas tarp viso daugiabučio ir vieno buto atjungimo nuo centralizuotos šildymo sistemos, yra tokiems veiksmams pritariančių kitų bendraturčių sutikimų dalis.
Kaip jau minėta, viso daugiabučio šildymo būdas gali būti keičiamas daugumos bendratučių sprendimu, tuo tarpu, kai nuo centralizuotos šildymo sistemos siekiama atjungti tik vieną butą ar patalpą, Taisyklės imperatyviai numato, kad tokiems veiksmams būtini visų bendratučių rašytiniai pritarimai teikiamam projektui.
Kaip ir kitais, aukščiau nurodytais, atvejais, atjungiant butą ar patalpą nuo centralizuotos šildymo sistemos, būtinas, CK 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka, priimtas bendraturčių sprendimas. Tačiau, šiuo atveju, taip pat reikalingas pavedimas bendrojo naudojimo objektų valdytojui keisti buto ar patalpos šildymo būdą ir valdytojo raštiškas sutikimas šiems darbams.
Taip pat, atsijungti siekiančio buto savininkas privalo savivaldybei teikiamą paprastojo remonto projektą iš anksto suderinti su bendrojo naudojimo objektų valdytoju ir gauti šio asmens pažymą, kad planuojamas atsijungimas nepažeis kitų daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų teisių ar teisėtų interesų.
Tik įgyvendinus visus šiuos veiksmus bei Taisyklių nustatyta tvarka išsprendus klausimus su esamu daugiabučio namo šildymo tiekėju dėl šilumos vartojimo bendro naudojimo patalpose ir įrenginiuose bei pateikus įsipareigojimą vykdyti prievoles dėl pastato šildymo ir (ar) karšto vandens sistemų priežiūros, ketinančio atsijungti buto savininkas gali teikti projektą savivaldybei ir gauto rašytinio pritarimo pagrindu įgyvendinti buto ar patalpos šildymo būdo keitimo darbus.
Atkreipiu dėmesį, kad pertvarkai nepritariantis butas yra savavališkai pasididinęs plotą, tačiau to nedeklaruoja, tikėtina, kad yra pasistatęs daugiau ar didesnių radiatorių ir išbalansavęs viso namo šildymo sistemą. Kaip tokiu atveju jie siūlytų elgtis?
Tais atvejais, kai manoma, kad asmuo neteisėtai vykdė statybos darbus, pvz. savavališkai padidino buto ar kitos patalpos plotą, visų pirma, patartina kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos.
Tapačiai, dėl neteisėto šilumos įrenginių įrengimo ir eksploatavimo suinteresuoti asmenys gali kreiptis į Valstybinę energetikos inspekciją prie Energetikos ministerijos.
Šios institucijos, atliekančios valstybinę priežiūrą ir kontrolę, suinteresuoto asmens prašymu privalo ištirti nurodytas aplinkybes ir jos pasitvirtinus, įpareigoti asmenį pažeidimus pašalinti. Bet kuriuo atveju, patyrę žalos asmenys, turi teisę pradėti teisminį ginčą dėl nuostolių atlyginimo.
Ne vienerius metus Lietuvos teisininkų komentarus įvairiomis temomis publikuojantis pagrindinis naujienų portalas DELFI savo skaitytojams siūlo užduoti klausimus Jums aktualiais ir svarbiais klausimais – tikimės, kad profesionalių teisės ekspertų požiūris padės ne tik pasirinkti tinkamą problemos sprendimo variantą, bet ir suteiks žinių, kaip ateityje išvengti nemalonių rūpesčių.
Savo klausimus prašome siųsti elektroniniu paštu: teise@delfi.lt. Aktualiausi atsakymai bus išspausdinti DELFI.