Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Tai dvišalis sandoris. Civilinis kodeksas numato rašytinę nuomos sutarties formą, jeigu nuomos sutarties terminas ilgesnis negu vieneri metai. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, ginčo atveju prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įregistruota viešame registre. Tretysis asmuo sudarant tokį sandorį – tai potencialus būsto pirkėjas (naujas savininkas), įpėdinis, paveldėtojas, kiti asmenys, nesantys sandorio šalimi.
Pabrėžtina, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Vis dėlto, tokia sutartis kilus ginčui jūsų teisių apgynimui prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji sudaryta raštu ir įregistruota viešame registre. Pavyzdžiui, susiradote būstą, pasirašėte sutartį, pasitvarkėte jaukiau nuomojamą butą ir planuojate jame gyventi visą studijų laikotarpį, tačiau buto savininko planai pasikeičia ir jis nusprendžia butą parduoti, nors buvo sutarta, kad sumokėjus už metus, bus galima tikėtis ilgalaikės nuomos. Jeigu Jūsų susitarimas (nuomos sutartis) nėra įregistruota, pasikeitus nuomojamų patalpų savininkui, nuomininkui bus sunkiau įrodyti savo teisę gyventi susitvarkytame būste, o jeigu sutartis įregistruota, naujajam nuomotojui lieka visi senojo savininko nuomos sutartimi prisiimti įsipareigojimai.
Taigi gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu, ir raštu, o jos neišviešinimas nedaro sandorio negaliojančio. Vis dėlto, siekiant turėti galimybę sutartį panaudoti prieš trečiuosius asmenis, rekomenduotina ją įregistruoti viešame registre.
Būsto nuoma – šešėlinis verslas?
Įrašai apie sudarytas gyvenamųjų patalpų sutartis tarp fizinių asmenų viešajame registre yra reti. Dažniausiai sutartys nėra įregistruojamos dėl nežinojimo, t. y. neturėjimo teisinių žinių ir (ar) dėl nuomotojo vengimo mokėti valstybės nustatytus mokesčius.
Būstus jaunimui gali nuomonoti ir juridiniai asmenys, pavyzdžiui studentus bendrabučio kambariais aprūpina universitetų administracija. Įprastai gyvenamųjų patalpų (buto ar namo) nuomos sutartis sudaroma tarp dviejų fizinių asmenų. Neretai tiek nuomotojui, tiek nuomininkui trūksta pakankamai teisinių žinių, tad sudaroma paprasta rašytinė ar žodinė nuomos sutartis, suderamos pagrindinės patalpų nuomos sąlygos, tačiau sutartis nėra registruojama viešame registre.
Nuo tendencijos slėpti pajamas neatgraso nei mokesčių inspektoriaus skiriamos baudos, nei administracinė atsakomybė. Jei Valstybinei mokesčių inspekcijai tampa žinoma apie nedeklaruotas pajamas nesąžiningam asmeniui gali būti skirta bauda ir jis privalo sumokėti nuslėptą mokesčių nepriemoką. Administracinių teisės pažeidimų kodeksas už mokesčių vengimą numato 57–144 eurų dydžio baudą.
Saugo ne tik sutartis, bet ir viešumas
Siekiant teisinio tikrumo, stabilumo ir didesnės savo teisių ir teisėtų interesų apsaugos, rekomenduotina nuomos sutartis išviešinti, t. y. įregistruoti viešame registre.
Vieša sutarties registracija yra naudinga ne tik nuomininkui, kuris ginčo atveju galėtų remtis sutartimi prieš trečiuosius asmenis, tačiau ir nuomotojui. Pavyzdžiui, jeigu išsinuomojęs butą jaunuolis žūtų avarijoje, jo teisių ir pareigų paveldėtojas, gavęs žinią apie žuvusiojo skolas, privalėtų atsiskaityti su nuomotoju.
Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą (žymą) dėl sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos (panaudos) sutarties, nekilnojamojo turto registro tvarkytojui turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti teisės aktų reikalavimus atitinkančius juridinio fakto atsiradimą patvirtinančius dokumentus, t. y. nuomos sutartį. Prašymas gali būti paduodamas bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje asmeniškai, paštu ar elektroninių ryšių priemonėmis. Nuomos sutarties įregistravimas tekainuoja 5,79 euro.
Keli patarimai dėl nuomos sutarčių turinio
Sudarant nuomos sutartį turi būti aptartos esminės nuomos sutarties sąlygos: sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų unikalus numeris, adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Labai svarbu identifikuoti ir tiksliai nurodyti sutarties šalis, nurodyti šalių asmens kodus (juridinio asmens kodą), deklaruotą gyvenamąją vietą (buveinės adresą). Tai užkirs kelią smulkiam sukčiavimui – kai rankpinigius paima savininkais nesantys asmenys, arba skolų atsiradimo, kai svetimu asmenvardžiu pasinaudoję gyventojai dingsta neatsiskaitę. Todėl iš tiesų svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra patalpų savininkas arba asmui, turintis teisę patalpas išnuomoti.
Siekiant išvengti šalių ginčo ateityje, rekomenduojama prie nuomos sutarties parengti priedą (arba nurodyti pačioje sutartyje) dėl nuomojamų patalpų būklės, kuriame būtų aptarta patalpų ir joje esančių daiktų (jeigu patalpa perduodama kartu su daiktais) būklė, trūkumai, padarytos patalpų (daiktų) nuotraukos.
Taip pat sutartyje rekomenduotina aptarti sutarties terminą (arba nurodyti, kad sutartis neterminuota) ir sutarties nutraukimo tvarką, aptarti šalių tarpusavio teises ir pareigas.
Pabrėžtina, kad Civilinis kodeksas numato nuomotojo pareigą atlikti kapitalinį remontą, o nuomininkas privalo laikyti daiktą tvarkingą ir atlikti einamąjį remontą, tačiau šalys sutartyje gali numatyti ir kitaip.
Daugiausiai ginčų tarp nuomininko ir nuomotojo kyla dėl daikto kokybės (pabloginimo, trūkumų), dėl nesumokėtų mokesčių ar komunalinių patarnavimų, dėl to, kad nuomotojas trukdo naudotis daiktu ar neatlieka kapitalinio remonto. Tad siekiant išvengti ginčų, svarbu detaliai aptarti ir daiktų naudojimosi tvarką bei sutartį įregistruoti.