Teisininko komentaras. Ar galima prisiteisti nuostolius, jei NT pardavėjas pakeitė kainą?

Visai šalia mūsų vykstant karui, sparčiai kylant prekių, paslaugų ir energijos išteklių kainoms, didėjant infliacijai ir šiek tiek sumažėjus ekonominei galiai, padarinių negali išvengti ir nekilnojamojo turto rinka. Spalio mėnesį nekilnojamojo turto sudarytų sandorių skaičius, lyginant su 2021 m., sumažėjo daugiau negu du kartus, o kartu išaugo ir nutraukiamų preliminarių pirkimo-pardavimo sutarčių skaičius. Drastiškai pakilus statybinių medžiagų ir paslaugų kainoms, statytojai neretais atvejais renkasi padidinti anksčiau sutartas ir preliminariose sutartyse numatytas kainas.

Advokatų profesinės bendrijos „AVOCAD“ partneris, advokatas Laurynas Staniulis sako, kad ne visais atvejais preliminarios sutarties nutraukimas iš statytojo pusės yra susijęs su realiu sąnaudų padidėjimu dėl medžiagų brangimo. Dažnai čia prasideda manipuliacijos, kuriomis statytojas siekia visą kaštų didėjimą perkelti ant pirkėjo pečių. Tokiose situacijose nekilnojamojo turto vystytojas dažnai siūlo arba įsigyti būstą gerokai didesne, nei preliminarioje sutartyje numatyta, kaina, arba visai nutraukti preliminarią sutartį paliekant pirkėją be būsto.

Šiuo klausimu pasisakęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) konstatavo, kad pirkėjo nuostoliais gali būti pripažinta nauda, kurią pardavėjas gavo parduodamas turtą brangiau kitam pirkėjui. Kitaip tariant, jeigu pardavėjas gerokai pakelia preliminarioje sutartyje nurodytą kainą ir dėl šios priežasties nutraukia sutartį, o jūsų išsirinktą būstą parduoda kitam pirkėjui, turite teisę kreiptis į teismą ir reikalauti, kad pardavėjas atlygintų jums patirtą žalą. T.y. išmokėtų jums kainos skirtumą tarp jūsų preliminarioje sutartyje nurodytos ir galutinės būsto pardavimo sumos.

Nors apie tai pastaraisiais mėnesiais teisininkai daug diskutavo viešojoje erdvėje, norisi, kad žmonės dar kartą atkreiptų dėmesį į faktą, kad nuostolius dėl nutrauktos preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties prisiteisti tikrai įmanoma. Kaip pavyzdį galima pateikti situaciją: nusprendėte įsigyti dar nepastatytą gyvenamąjį namą ir pasirašėte preliminarią sutartį, kur jo kaina nurodyta 110 tūkst. eurų.

Po metų, kai namo statybos eina į pabaigą, su jumis susisiekia pardavėjas ir praneša, kad išaugus statybos sąnaudoms ir gerokai padidėjus namo rinkos kainai, jis namą jums parduos už 140 tūkst. eurų. Kadangi tiek mokėti negalite, pardavėjas prašo nutraukti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir namą už didesnę kainą parduoda kitam pirkėjui. Pirkėjas čia susiduria su problema, kai ne tik netenka išsvajoto būsto, bet taip pat ir per metus išaugus nekilnojamojo turto rinkos kainoms nebegali už anksčiau planuotą sumą įsigyti kito panašaus namo. Taigi pirkėjas patiria nuostolius.

Naujausia teismų praktika sako, kad tokiu atveju pirkėjas turi teisę kreiptis į teismą ir reikalauti, kad pardavėjas padengtų tuos patirtus nuostolius – sumos skirtumą tarp preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytos ir sumos, kurią pardavėjas gavo parduodamas būstą kitam pirkėjui (mūsų pavyzdiniu atveju ši suma galėtų būti 30 tūkst. Eur).

Toks mechanizmas, kai pirkėjo nuostoliais gali būti pripažinta nauda, kurią pardavėjas gauna parduodamas būstą brangiau kitam pirkėjui, gali būti taikomas ir tais atvejais, kai į teismą kreipiasi fizinis, ir kai juridinis asmuo, rašoma advokatų kontoros pranešime.