Teisininko komentaras. Pardavėjas pakeitė preliminarioje sutartyje nurodytą kainą – ar tikrai teks ieškoti kito būsto?

Kasdien Lietuvoje sudaroma šimtai nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorių. Dalis asmenų nekilnojamąjį turtą įsigyja kaip investiciją, kiti – jį perka kaip gyvenamąjį būstą savo ir savo šeimos poreikiams. Kadangi nekilnojamojo turto rinka paskutiniu metu tik plėtėsi, paklausa gerokai augo, rinkoje turime nemažai pradėtų vystyti projektų, kurių pabaiga planuojama tik per artimiausius metus ar pan. Dėl šios priežasties statytojas ir pirkėjas dažnai pirmiausia sudaro preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kuria statytojas įsipareigoja pastatyti ir už tam tikrą kainą parduoti būstą būtent tam pirkėjui.

Advokatų profesinės bendrijos „AVOCAD“ vyresnysis teisininkas Žygimantas Klizas sako, kad kylančios statybos medžiagų, energijos išteklių kainos daro neišvengiamą įtaką nekilnojamojo turto rinkai, kas sąlygoja gerokai išaugusį ginčų, dėl preliminarių pirkimo–pardavimo sutarčių gyvenamosios paskirties būstams įsigyti, skaičių.

Šiandien pasitaiko nemažai atvejų, kai atėjus preliminarioje sutartyje numatytai pagrindinės sutarties sudarymo datai, pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį preliminarioje sutartyje numatytomis sąlygomis, siekdamas parduoti už didesnę, nei buvo sutarta, kainą.

Kadangi pirkėjas, pirkdamas dar statomą gyvenamąjį namą ar butą statomame daugiabučiame name, neretai jau sudaręs preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį pradeda planuoti įrengimą pagal savo individualius poreikius, pirkėjui sąlygų pakeitimas tampa svarbus ne tik dėl to, kad galimai būsto už tokią pat kainą pasikeitus rinkos sąlygoms rasti nepavyks, bet ir todėl, kad jis neteks galimybės gauti būtent to, savo jau išsirinkto, būsto. Ar visais atvejais, jeigu statytojas keičia preliminarios sutarties sąlygas, reiškia, kad pirkėjas turėtų nuleisti rankas ir ieškoti kito būsto?

Civilinis kodeksas (CK) nustato, jog tokiu atveju pirkėjas turi realią galimybę siekti, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis vis tik būtų sudarytą preliminarioje sutartyje nustatyta tvarka.

Būtent CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama speciali preliminariosios sutarties rūšis – būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo – gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį. Šiuo atveju pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.

Teismų praktikoje aiškinama, kad Civilinio kodekso (CK) 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal, pavyzdžiui, CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

Sprendžiant, ar sudaryta sutartis atitinka CK 6.401 straipsnį, reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimai pastatyti ir parduoti būsimą gyvenamąjį namą ar butą, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (kitokio negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Šalių sudaryta sutartis pagal konkrečias jos aplinkybes ir sąlygas turi būti įvertinama dėl atitikties CK 6.401 straipsnyje įtvirtintai sutarčiai, taikant atitinkamus pažeistų teisių gynimo būdus.

Reikia atkreipti dėmesį, kad kiekvienu atveju reikia įvertinti, ar pirkėjo ir pardavėjo sudaryta preliminari sutartis atitinka CK 6.401 str. įtvirtintą būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį. Pripažinus, jog preliminari sutartis atitinka šio pobūdžio sutartį, pirkėjas turi teisę kaip vieną iš jo pažeistų teisių gynimo būdų būtent pasirinkti prievolės įvykdymą natūra (CK 1.138 str. 4 punktas) – šiuo atveju įpareigoti pardavėją su pirkėju sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį preliminarioje sutartyje nustatyta tvarka ir sąlygomis.

Taigi, tam tikrais atvejais teismas gali įpareigoti pardavėją sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ir parduoti būstą būtent tam pirkėjui už anksčiau sutartą kainą.