Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos pilietis bei užsienio fiziniai ir juridiniai asmenys.
Privačios ir valstybinės žemės teisinis reglamentavimas yra skirtingas. Lietuvos Aukščiausiasis teismas, aiškindamas valstybinės žemės nuomos teisinius santykius yra nurodęs, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, kuris riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos, tuo tarpu privačios žemės nuomos santykiams būdingas sutarčių laisvės principas, kuris suteikia galimybę sandorio šalims susitarti dėl sutarties sąlygų.
Privačios žemės nuomos terminas nustatomas sandorio šalių susitarimu. Valstybinės žemės nuomos atveju nuomos terminas negali viršyti devyniasdešimt devynerių metų ribos.
Šalys turi teisę sudaryti ir neterminuotą nuomos sutartį. Lietuvos Aukščiausias teismas dėl žemės nuomos sutarties termino pasibaigimo ir neterminuotos nuomos sutarties konstatavo, kad pagrindas žemės nuomos sutarčiai pasibaigti yra nuomos termino suėjimas, taigi po žemės nuomos sutarties termino suėjimo tolesnis naudojimasis žeme nustatytomis nuomos sąlygomis nedaro tokios sutarties neterminuotos. Faktinis naudojimasis žeme be juridinio pagrindo, suteikiančio tokią teisę, nesukuria teisėto naudotojo statuso.
Nuomos mokesčio dydis, jei nuomojama žemė yra privati, nustatomas sandorio šalių valia, valstybinės žemės nuomos mokesčio dydis reglamentuojamas atitinkamuose teisės aktuose.
Žemės nuomininkas turi teisę subnuomoti žemės sklypą, tačiau tokia teisė turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje. Subnuomotojas neturi teisės keisti žemės nuomos sutartyje numatytų žemės nuomos sąlygų ar reikalavimų.
Žemės ūkio paskirties žemės nuomoti kitai paskirčiai negu numatyta žemės nuomos sutartyje negalima. Subnuomos sutarčiai galioja visi reikalavimai taikomi ir įprastai žemės nuomos sutarčiai.
Žemės nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo jo lėšomis tvarkyti sklypo melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jei žemės savininkas nevykdo šios pareigos, nuomininkas gali vienašališkai nutraukti nuomos sutartį.
Jei žemės savininkas nevykdo remonto, o atitinkamų institucijų remontas pripažintas būtinu, nuomininkas turi teisę atlikti remontą savo lėšomis ir vėliau teismo tvarka išsiieškoti išlaidas, patirtas remonto metu. Žemės nuomininkui taip pat gali būti atlygintos išlaidos, patirtos gerinant žemės ūkio paskirties žemę, jei tai numato žemės nuomos sutartis arba kai šalys iš anksto susitaria dėl planuojamų darbų pobūdžio, masto ir išlaidų.
Civilinis kodeksas numato nuomininko galimybę gauti kompensaciją už nuomos laikotarpiu jo pastatytus pastatus, statinius ar įrenginius, jeigu tai buvo numatyta sutartyje.
Jeigu pasibaigus nuomos sutarčiai pastatai nuosavybės teise lieka nuomininkui, jis įgauną teisę žemės servituto nustatymui, tačiau tokia galimybė, turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje arba papildomame rašytiniame susitarime.
Pastatai, kurie buvo pastatyti pažeidžiant sutartyje numatytas sąlygas, turi būti nugriauti paties nuomininko, to nepadarius, žemės sklypo savininkas gali įvykdyti pats nuomininko lėšomis arba, jei pastatai atitinka visus reikalavimus, įgyti nuosavybės teisę į juos.
Mirus žemės nuomininkui, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams. Įpėdiniai gali atsisakyti priimti šias teises ir pareigas, tačiau tokiu atveju privalo atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius. Jei žemės nuomininkas juridinis asmuo reorganizuojamas, teisės ir pareigos pereina po reorganizavimo atsiradusiam juridiniam asmeniui.
Esant priešingai situacijai, kai pasikeičia nuomotojas, teisės ir pareigos naujam nuomotojui pereina tik tokiu atveju, jei nuomos sutartis buvo įregistruota įstatymų nustatyta tvarka viešajame registre.
Nuomininkas turi teisę gauti informaciją iš nuomotojo apie numatomą žemės sklypo perleidimą, įkeitimą ar kitokį teisių į jį suvaržymą.
Nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Jei nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, nuomotojui apie tai turi būti pranešta ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, jei kitokios paskirties žemė - ne vėliau kaip prieš du mėnesius.
Jei nuomotojas nevykdo savo pareigų susijusių su žemės sklypo inžinerinių įrenginių remontu, nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį nesilaikydamas nurodytų terminų. Žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
Žemės naudojimas ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį sudaro du savarankiškus žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindus.
Kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas. Esminė minėtos nuomininko teisių garantijos sąlyga - nuomininkas nuomos sutartį privalėjo vykdyti tvarkingai pagal sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.