Aistė Gedvilienė. Prioritetas – būstą įsigyjančių vartotojų apsauga

Priėmus gyventojus apsaugantį įstatymą, kad nuo 2024 m. butus bus galima parduoti tik įregistravus 100 proc. pastato baigtumą, pasigirdo labai daug spekuliacijų, kad butų savininkai negalės patys apsispręsti, kaip įsirengti būstą, neliks galimybės sutaupyti, pačiam atliekant vidaus apdailos darbus, galų gale, nekilnojamojo turto vystytojai ėmė gąsdinti, kad ir taip didelės būstų kainos dar labiau augs.

Taigi norisi įnešti aiškumo. Ką reiškia 100 proc. pastato baigtumas?

Kad būtų kuo mažiau interpretacijų, dalijuosi Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių 169 punktu, kuris nurodo: „Jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą, pastato baigtumas yra 100 %.“

Tai reiškia, kad pastatas turi būti visiškai pabaigtas taip, kaip yra numatyta pastato projekte. Norėdamas gauti statybos leidimą, vystytojas projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys butas, t. y. kaip jis bus įrengtas. Tai sprendžia ir tuo rūpinasi butą įsigijęs asmuo. Tai, jog įstatymu yra įtvirtinama, kad pirkėjas turi gauti, kas numatyta projekte, yra papildoma vartotojo apsauga.

Tie, kas projektuoja, stato ir pardavinėja butus, puikiai žino ir statybos techninius reglamentus, ir kitus poįstatyminius aktus, kur nėra prievolės butus įrengti, norint fiksuoti 100 proc. baigtumą. Būtina į visus butus atvesti visas komunikacijas, o kaip viduj susitvarkys pirkėjas – jo reikalas (nebent projekte buvo numatyta kitaip).

Ką 100 proc. baigtumas reiškia būstų pirkėjams ir vystytojams?

Dabar vis dar galiojantis reguliavimas sako, kad pirkimo-pardavimo sutartys gali būti sudarytos dėl 85 proc. baigtumo statinių. Daugelis supranta, kad tai reiškia, jog vystytojas viską sutvarko, įrengia, lieka tik patiems pirkėjams butus iki galo įsirengti ir viskas.

Kitaip tariant, galvojama, kad tie 15 proc. ir yra neįrengti butai. Tai ne visai teisinga. Dažniausiai tie 15 proc. yra susiję su viskuo, kas yra bendro naudojimo patalpos ir aplinka.

Kuo vystytojams naudingas pardavimas fiksavus 85 proc. baigtumą?

Jie sudaro pirkimo-pardavimo sutartis ir gauna apyvartinių lėšų baigti laiptines, tvarkyti aplinką, galutinai sutvarkyti ir pajungti komunikacijas, galų gale priduoti pastatą. Vienu žodžiu, baigti VISO namo pabaigimo darbus. Jei projekte nenumatytas būstų įrengimas, pastato baigtumas gali būti fiksuojamas sutvarkius viską, kas projektu buvo įsipareigota ir kas tampa bendruoju gėriu visiems gyventojams.

Kuo naudingas būstų pardavimas gyventojams, kada pastato baigtumas yra 85 proc.?

Naujieji būsto savininkai atsikrausto į statybvietę. Viskas gerai, jei vystytojas, gavęs apyvartines lėšas, tęsia darbus, investuoja ir siekia 100 proc. pastato baigtumo. O jeigu ne? Jeigu vystytojas bankrutuoja? Tuomet naujieji būstus įsigiję gyventojai tampa atsakingi už projekto pabaigimą, kad jį galėtų registruoti kaip 100 proc. pabaigtą. Jie turi pasirūpinti laiptinių įrengimu, aplinkos sutvarkymu, komunikacijomis ir viskuo, kas buvo numatyta vystytojo projekte. Tai reiškia, kad visi naujieji savininkai patiria papildomų išlaidų, siekdami įteisinti 100 proc. baigtumą, kad name būtų galima gyventi.

Apie kylančias kainas

Daugelis vystytojų greičiausiai planuoja pinigų srautus būtent taip, kad įregistravus 85 proc. baigtumą, pardavus butus, ateitų finansai likusiems darbams, kuriais suinteresuota visa naujojo namo bendruomenė, pabaigti. Manau, kad būtent tai, kad apyvartinės lėšos ir pelnai atidedami tik visiškai įgyvendinus įsipareigojimus pagal projektą, ir sukėlė didžiausią vystytojų skausmą.

Nekilnojamojo turto pardavėjas visada ras būdą, kaip pasakyti, kad tuoj tuoj kainos kils. Tai yra tobulas kvietimas nedelsti ir pirkti jau dabar. Tad linkėjimas nepaslysti ant šito marketinginio triuko.

Dar vienas man labai svarbus aspektas, kurį stengiuosi nuolat paminėti, – preliminariosios sutartys. Tai sutartys, kuriomis būsimi pirkėjai įsipareigoja dalimi pinigų prisidėti prie projekto vystymo, mainais už tai vystytojai įsipareigoja ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį už sutartą kainą.

Labai svarbu, kad pirkėjai suprastų, jog preliminarioji sutartis neužtikrina jos įvykdymo natūra, nes objekto, dėl kurio susitariama, dar nėra. Labai svarbu skaityti, kas smulkiai parašyta, ir suprasti, kad pirkėjas tikrai yra silpnoji pusė, kad vystytojai gali nutraukti sutartis ir po metų kitų laukimo vartotojas gali likti „ant ledo“. Tokių atvejų pasitaiko ne vienas.

Rudens sesijoje daug diskutavome apie statybas ir tai, į kokias istorijas yra įveliami būstus norintys įsigyti žmones. Tai viena iš priemonių judant vartotojų apsaugos keliu. Mums svarbu, kad vartotojas kaip silpnoji pusė būtų apsaugota ir nebebūtų atvejų, kuomet žmonės patiria didžiulių nuostolių vystytojams bankrutavus ar dėl kitų priežasčių neįgyvendinus savo įsipareigojimų.