Jei B. Franklinas būtų gyvas šiais laikais, pasiustų iš pykčio. Per pastaruosius 70 metų būstų rinka nepaprastai pasikeitė. Iki XX a. vidurio turtingosiose pasaulio šalyse būstų kainos buvo gana stabilios. Tačiau vėliau jos nepaprastai išaugo tiek palyginus su kitų prekių ir paslaugų kainomis, tiek su gyventojų pajamomis. Pabrango ir nuoma. Harvardo universiteto Jungtinio būstų tyrimų centro duomenimis, JAV nuomos mokesčio realioji vertė per laikotarpį tarp 1960 ir 2016 m. vidutiniškai išaugo 61 proc., o vidutinės nuomotojų pajamos padidėjo tik 5 proc. XVIII a. didžiausią pasaulio turto klasę sudarė dirbama žemė. XIX a. dėl pramonės perversmo pirmąją vietą užėmė gamyklos. O dabar didžiausia turto klase tapo gyvenamieji būstai.
Kapitalizmo įsigalėjimo pradžioje būstų kainos trumpam kildavo ir leisdavosi – nekilnojamojo turto kainų burbulų būta tiek XVII a. Amsterdame, tiek XIX a. Amerikoje. Tačiau apskritai kainos buvo stabilios, ir taip buvo dėl trijų veiksnių. Pirma, buvo prastai išvystyta būsto paskolų rinka. Antra, greitai tobulinamas transportas padėjo užtikrinti, kad žmonės galės gyventi toli nuo savo darbo vietos, todėl ekonomiškai naudingos žemės padaugėjo. Trečia, nebuvo daug žemės panaudojimą reguliuojančių įstatymų, todėl namus buvo galima statyti kada užsimanius ir taip, kaip patogiau. „Didžiąją JAV istorijos dalį, – aiškina Harvardo universiteto akademikas Edwardas Glaeseris ir Pensilvanijos universiteto akademikas Josephas Gyourko, – vietos ekonomika klestėdavo tada, kai padaugėdavo statybų.“
Tačiau po Antrojo pasaulinio karo gyvenamųjų būstų rinka radikaliai pasikeitė. Viso turtingojo pasaulio vyriausybės nusprendė labiau rūpintis piliečiais – tiek atsidėkojant už jų pasiaukojimą, tiek norint išvengti komunizmo grėsmės.
Gyventi nuosavame būste skatinančių įstatymų vis daugėjo. Penktajame dešimtmetyje JAV Veteranų reikalų administracija teikdavo paskolas be pradinio įnašo. Kanadoje grįžtantiems veteranams įkurta Centrinė būsto paskolų ir nekilnojamojo turto įmonė. Japonijoje 1950 m. sukurta Vyriausybės būsto paskolų įmonė, kuri teikdavo paskolas fiksuotomis mažomis palūkanų normomis. Tarptautinių finansinių reglamentų pakeitimai taip pat skatino bankus teikti būsto paskolas.
Savo moksliniame darbe Òscaras Jordà, Alanas Tayloras ir Moritzas Schularickas pirmąją XX a. pusę pavadino „didžiuoju būsto paskolų laikotarpiu“. 1940–2000 m. hipotekos kreditų sudaroma turtingųjų šalių BVP dalis beveik padvigubėjo. Įsigyti būstus suskubo dar daugiau žmonių. JAV nuosavus būstus turinčių gyventojų padaugėjo nuo 45 proc. iki 70 proc., o Jungtinėje Karalystėje – nuo 30 proc. iki 70 proc.
Ankstesniais amžiais didėjant gyvenamųjų namų paklausai jų kainos struktūriškai neaugo. Tad kas pasikeitė antroje XX a. pusėje? Viena šio pokyčio priežastis buvo transporto greitis, kuris didėjo, bet nesmarkiai – automobiliai ir traukiniai pagreitėjo tik šiek tiek. Tad užuot kėlęsi vis toliau, daugelis žmonių namų ėmė ieškoti netoli darbo vietos. Žemės kainos pakilo, o tada pabrango ir būstai.
Būstų sergėjimo kaina
Šeštajame ir septintajame dešimtmetyje vyriausybės pastatė daug socialinių būstų – iš dalies dėl to, kad norėjo atstatyti po Antrojo pasaulinio karo nuniokotus miestus. Tačiau tuo pačiu daugelis jų sugriežtino žemės kontrolę, tad privačios statybos pamažu apribotos. Pavyzdžiui, Jungtinė Karalystė penktajame ir šeštajame dešimtmetyje priėmė miesto plėtimąsi stabdančius įstatymus bei paliko vietos „žaliosioms juostoms“ – miestus supančioms teritorijoms, kur gauti leidimą statyboms labai sunku. Panašių planų įgyvendinimą ėmė svarstyti ir kiti miestai, pavyzdžiui, Sidnėjus ir Christchurchas. Septintajame dešimtmetyje gauti leidimus statyti vis sunkiau darėsi ir JAV statybų įmonėms.
„The Economist“ skaičiavimų duomenimis, turtingose šalyse statomų būstų nuo septintojo dešimtmečio sumažėjo perpus. Paklausiose vietovėse statyti namus tapo ypač sunku. 1960 m. Manhatane suteikti leidimai statyti 13 000 naujų gyvenamųjų pastatų, o per visą dešimtąjį dešimtmetį – vos 21 000. Neseniai pasirodžiusiame moksliniame darbe Knutas Are Aastveitas, Bruno Albuquerque ir André Anundsenas pastebi, kad JAV „pasiūlos elastingumo rodiklis“ (t. y., gyvenamųjų namų pasiūlos augimas atsakant į aukštesnę paklausą) žemėja nuo pat prieš krizę vyravusio statybų bumo.
Kodėl turtingasis pasaulis taip neigiamai nusistatė prieš naujas statybas? Gali būti, kad dėl to kaltas pokariu padidėjęs namų savininkų skaičius. 2001 m. Dartmuto koledžo akademikas Williamas Fischelis iškėlė vadinamąją „namų savininkų hipotezę“ – ja remiantis spėjama, kad savo būstuose gyvenantys savininkai suinteresuoti priešintis naujoms statyboms, nes taip gali išsaugoti savo turto vertę. Todėl daugėjant namų savininkų naujų statybų turėtų mažėti.
Tyrimų duomenys šią hipotezę palaiko. Viename tyrime peržiūrėti 1988 m. San Diege pateikti balsai ir pastebėta, kad rajonuose, kuriuose namų savininkų daugiau, už statybų ribojimą balsuojama dažniau. Kitame tyrime pastebima, kad Niujorko dalyse, kuriose namų savininkų daugiau, dažniau įvedamos naujas statybas apsunkinančios priemonės. Neabejotina, kad statyboms turtingosios šalys nebe tokios palankios, kokios buvo anksčiau. Tačiau ar tikrai dėl nepaprastai aukštų kainų kalta žemės kontrolė?