Ar šiandien NT išlieka saugiausia investicija: ekspertai siunčia kelis įspėjimus

Lietuviai vis dar galvoja, kad investicija į nekilnojamąjį turtą (NT) šiandien yra geriausias būdas įdarbinti pinigus. Tačiau NT rinka Lietuvoje įkaitusi – būsto paklausos nespėja vytis pasiūla, o kainos auga kaip ant mielių. Be to, įtakos šiai rinkai gali turėti ir naujausi Europos Centrinio Banko (ECB) pinigų politikos sprendimai. Tad ar iš tiesų apsimoka investuoti į NT laidoje „Investavimo akademija“ svarstė „Swedbank“ Lietuvoje Privačių klientų tarnybos vadovas Pavel Ladziato, Lietuvos banko (LB) Finansinio stabilumo departamento direktorius Jokūbas Markevičius bei Lietuvos Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys Donatas Jurevičius.

Ar verta investuoti į NT?

„Mano nuomone, tai yra viena iš tų investicijų, kurią žmonės aiškiai supranta. Jie NT mato, žino, ką su juo daryti ir kaip su juo elgtis, mato jo likvidumą. Mano supratimu, tai jį paverčia patrauklia investicija.

Aišku, šioje situacijoje reikia žiūrėti į šios investicijos kaip produkto patikimumą. NT segmentų yra ne vienas: yra ir butas, ir žemės sklypai, yra ir nuomojamos patalpos, žemės ūkio paskirties sklypai. Kiekvienas jų turi savo investuotoją ir geidžiamą vartotoją“, – laidoje kalbėjo LNTPA valdybos narys D. Jurevičius.

Kad NT Lietuvoje yra viena geidžiamiausių investicijų, patvirtina ir įvairios visuomenės apklausos – investuoti į būstą rinktųsi pusė apklaustųjų, o kitus investicinius instrumentus NT lenkia net keturis kartus. Kaip kalbėjo ekspertai, būsto kainos pastaruosius 14 metų tik augo, o tai žmones skatino investuoti.

Pasak specialisto Jokūbo Markevičiaus, derėtų atskirti, ką reiškia investuoti sau – pirkti būstą asmeniniam naudojimui ir ką reiškia investuoti nuomai – su tikslu būstą išnuomoti kitiems. Lietuvos bankas šias dvi investavimo kryptis vertina skirtingai.

„Investavimą sau galima vertinti kaip gerą investiciją, nes tu vienus įsipareigojimus, t. y., nuomos mokesčius, pakeiti kitais įsipareigojimais – dažniausiai tai yra paskolos įmokos. Jeigu perkama nuomai, atsiranda papildomų rizikų. Aišku, tai gali būti gera investicija, jei tos rizikos valdomos.

Tačiau, sakykime, makroekonominiu lygiu, jeigu žmonės labai didelėmis bangomis investuoja, kaip nutiko praėjusiais metais išsikvėpus pandemijai, kai visi labai aktyviai pradėjo investuoti į NT rinką, matome, kad dėl to padidėjo sandorių kiekis, kilo kainos. Tokios pirkimų bangos gali atnešti tam tikrų inercijų būstų rinkai ir išbalansuoti ją. Tai mes ganėtinai atsargiai vertiname NT kaip investiciją nuomai, bet kaip investiciją sau – ji yra nebloga“, – aiškino jis.

Perka butus grynaisiais

Siekiant suvaldyti infliaciją, Europos Centrinis Bankas (ECB) priėmė sprendimą pakelti bazinę palūkanų normą 50 bazinių punktų – t. y. 0,5 procentinio punkto. Bazinės palūkanų normos didinimas – pirmasis po 11 metų pertraukos. Turintys būsto paskolas ar svarstantys apie investicijas į NT nerimauja – ECB sprendimai veikia ir tarpbankines palūkanų normas EURIBOR, nuo kurių priklauso ir būsto paskolų kainos.

„Jeigu vidutinė būsto paskola yra apie 50 tūkst. eurų, tai EURIBOR kilstelėjus iki 0,5 proc., įmoka per mėnesį ūgtels 24 eurais. Ar čia daug, ar mažai – kiekvienas sprendžia pagal save. Tačiau vis tiek tai yra papildomi kaštai, kuriuos reikia nusimatyti. Kai kyla klausimas, ar tai yra kainų lubos, ar ne, tai galimybių arba erdvės palūkanoms ir toliau žygiuoti į viršų mato ir pati rinka“, – kalbėjo „Swedbank“ Lietuvoje Privačių klientų tarnybos vadovas P. Ladziato.

Vis dėlto, ekonomistas pastebėjo, kad žvelgiant į dešimtmečio statistiką – daugiau nei pusė butų Lietuvoje perkami už nuosavas lėšas arba nesikreipiant į bankus dėl paskolų.

„Tai paskolų kainos tiems žmonėms didelės įtakos neturėjo, neturi ir tikėtina neturės. O kalbant apie kainų kilimus: čia viskas pakankamai paprasta – galioja pasiūlos ir paklausos dėsnis. Jeigu bus maža pasiūla ir didelė paklausa – kainos kils, jei bus atvirkščiai – kainos kris. Vertinant dabartines aplinkybes ir dabartinį paklausos lygį – objektyvių priežasčių, dėl ko kainos turėtų arba galėtų judėti į apačią, bent jau mes – nematome“, – teigė jis.

„Swedbank“ Lietuvoje Privačių klientų tarnybos vadovas P. Ladziato aiškino, kad šiuo metu jo atstovaujamas bankas neturi planų griežtinti būsto paskolų išdavimo sąlygų. Tačiau viskas priklausys nuo rinkoje vyraujančių nuotaikų ir veiksnių.

„Mes esame labai priklausomi nuo makroekonominių aplinkybių, nuo atmosferos darbo rinkoje ir bendros situacijos šalyje. Tai jeigu iš tikrųjų kažkokios rizikos arba grėsmės didės – paskolų sąlygos bus peržiūrimos“, – pabrėžė jis.

Nori reguliuoti rinką

Be kylančių paskolų kainų, investuotojams nerimą kelia ir planuojamas visuotinis NT mokestis. Siekiant suvaldyti NT kainų burbulą, Vyriausybė siūlo naują mokestį NT savininkams. LB teigimu, toks Finansų ministerijos siūlymas padėtų stabilizuoti rinką. Nepaisant ECB pinigų politikos, LB palaikymo šiam mokesčiui neišsižadėjo. Priešingai, ir toliau ragina šio mokesčio įvedimą.

Kaip laidoje aiškino LB Finansinio stabilumo departamento direktorius J. Markevičius, tokios pozicijos bankas laikosi dėl to, kad ženkliai išaugusią paklausą paveikti galima tik kontroliuojant tuos investuotojus, kurie būstą perka su paskola. Vis dėlto, kai pusė sandorių sudaromi be paskolos – jų reguliuoti bankas nepajėgus ir dėl to atsiranda rinkos disbalanso rizika. O būtent šiuo metu NT kainos pakilusios 20 proc. Negana to, būsto pasiūla nespėja paskui paklausą.

„Matome, kad investuotojų padaugėjo, kainos sukilo. Tie, kurie nori pasiimti būsto paskolą ir galbūt nusipirkti jį sau, priversti imti gana dideles paskolas, netgi reikšmingai didesnes. Tai gali įsisukti į neigiamą spiralę. Dėl to mes ir palaikome platesnį NT mokestį, kuris šiek tiek mažintų paskatas investuoti į NT, stabilizuotų rinką.

Investicija į NT nėra blogai, bet kai tai daroma didelėmis bangomis, tai gali tapti ekonomiką destabilizuojančiu veiksniu. Be to, investuotojai yra ta žmonių grupė, kuri įvykus ekonominiam šokui gali pasitraukti iš rinkos ir sukelti kainų griūtį – jie yra mažiau stabili paklausa. Todėl mes labiau orientuojamės į pirmo būsto pirkėjus, kurie perka sau, yra stabilūs, neatneša tokių neigiamų socialinių padarinių“, – aiškino LB atstovas.

Kaip teigė J. Markevičius, kad rinka neperkaistų, LB stengiasi ją reguliuoti ir kitais būdais.

„Praėjusiais metais įdiegėme papildomą nuostatą: dvigubai didesnį pradinio įnašo reikalavimą investuojant į būstą su paskola, t. y. jei tu jau turi paskolą ir imi dar vieną investicijai – tau reikia dvigubai daugiau pradiniam įnašui, kad tai veiktų kaip papildomas saugiklis būsto rinkai neperkaitinti.

Perkaitusi būsto rinka niekam nėra naudinga: nei investuotojui, kuris gali laukti sustojimo ir prarasti savo kapitalą, nei žmonėms, kurie nori ten gyventi, nes tada gali atsirasti įvairių socialinių problemų ir pernelyg didelis įsiskolinimas“, – laidoje kalbėjo jis.

Kaip aiškino banko „Swedbank“ atstovas, kartu su LB dedamos visos pastangos, kad lietuviai turėtų daugiau žinių ir investuotų ne tik į NT, kuris vis dėlto yra pakankamai nemenka rizika dabartiniu laikotarpiu.

„Alternatyvų investicijoms iš tikrųjų yra, jų grąža arba rizika yra labai panaši, žiūrint mūsų akimis, netgi pranašesnė už NT. Mes labai norėtume, kad po 5-7 metų gal ir rinktųsi lietuviai NT kaip pagrindinę investiciją, bet ir svarstytų bei ieškotų alternatyvų tarp ženkliai platesnio spektro instrumentų nei tai daro šiandien“, – pridūrė P. Ladziato.