Galimos rizikos
Klausimą, ar būstas yra gera investicija, laidoje „Investavimo akademija“ svarstė „Swedbank“ Lietuvoje Privačių klientų tarnybos vadovas Pavel Ladziato, Lietuvos banko (LB) Finansinio stabilumo departamento direktorius Jokūbas Markevičius bei Lietuvos Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys Donatas Jurevičius.
Pasak LNTPA valdybos nario, norint investuoti į NT, reikėtų atsižvelgti į keletą pagrindinių kriterijų, kuriuos privalo apsvarstyti kiekvienas potencialus investuotojas. Juos gerai apsvarsčius ir apskaičiavus, pavyks gerokai sumažinti pinigų praradimo tikimybę ir galimas rizikas.
„Visų pirma, reikėtų pagalvoti apie to būsto savybes: energetinę klasę, kokybę, jį supančią aplinką, lokaciją. Yra kvartalų arba vietų, kur iš pradžių atrodė patraukliai, bet vėliau tos vietos netgi įgyja neigiamas pravardes, kaip pavyzdžiui Perkūnkiemis Vilniuje. Apie jį bėgant metams atsirado tam tikros asociacijos. Žmogus investuodamas arba pirkdamas galvojo vienaip, o rezultatas po dešimties metų gavosi kitoks.
Antra, ar jis pilnai užbaigtas, nes yra tam tikrų juridinių aplinkybių, kaip nebaigti statyti, palikti su tam tikrais įsipareigojimais ir t.t. Tai šitą reikia atidžiai patikrinti. Taip pat reikia turėti juridinio išprusimo vertinant visumą: ar visos inžinerinės komunikacijos priklauso namui, ar vis dėlto paliktos kažkur, ar parkavimo aikštelė yra prie namo, sklype ar kažkur kitur ir t.t. Tai ateityje duoda didelę įtaką ir tam tikrą vertę. Šias aplinkybes būstui, kaip investicijai, reikėtų labai rimtai įvertinti“, – aiškino NT ekspertas D. Jurevičius.
Kaip pridūrė banko Privačių klientų tarnybos vadovas P. Ladziato, investicija į NT pasižymi aukštu įėjimo į rinką barjeru. Tai reiškia, kad norintis investuoti į būstą, privalo sukaupti didelį kapitalą arba turėti galimybę jį pasiskolinti. Be to, prieš investuojant, reikėtų įvertinti likvidumo kriterijų – galimybę greitai iškeisti turtą į grynuosius pinigus.
„NT lyginant su gerai išsivysčiusia akcijų rinka, jis yra visgi šiek tiek žemesnio likvidumo instrumentas. Todėl jeigu tau staigiai reikėtų pinigų, galėtum susidurti su iššūkiais“, – aiškino pašnekovas.
Visi specialistai laidoje taip pat vieningai tikino: investuojant į būstą derėtų nepamiršti, kad bėgant metams ši investicija pareikalaus papildomų piniginių injekcijų. Jei stogas prakiurs, o per sienas ims skverbtis vėjas – papildomų investicijų išvengti nepavyks. Būstas anksčiau ar vėliau gali nusidėvėti – jam prireiks kosmetinio remonto, galbūt nutiks nelaimingi atsitikimai, reikalaujantys rimtų tvarkymo darbų. O galbūt reikės pirkti papildomas paslaugas ir panašius dalykus. Visa tai kainuoja.
Ar apsimoka investuoti nuomai?
Pasak specialistų, norint į būstą investuoti su tikslu jį išnuomoti, reikėtų įvertinti, kokio dydžio pajamas pavyks generuoti. Štai, pavyzdžiui, investuojant į vertybinius popierius, gaunami dividendai. Būsto atveju – dividendus atstoja nuomos mokesčiai. Derėtų įsivertinti, ar už nuomą surinkti pinigai atpirks investiciją. Jei būstas perkamas su paskola – šis kriterijus tampa dar svarbesnis. Kitaip tariant, derėtų apskaičiuoti, ar nuoma atpirks paskolos mėnesinį aptarnavimo mokestį. Be to, nuomojamą būstą neretai patariama drausti – derėtų klausti, kiek kainuos ši papildoma paslauga?
„Reikia labai aiškiai suvokti savo kaštų bazę. Nuomos pajamos labai stipriai atsirems į rinką, nes joje yra šimtai būstų skirtų nuomai. Reikia žiūrėti, kokios vidutinės nuomos kainos panašaus turto į mano ir tokiu atveju dalinti, kokios yra pajamos ir kokios yra išlaidos bei žiūrėti, kokia gaunasi grąža ir tada jau sau atsakinėti į klausimą: ar man, turint omenyje visas galimas rizikas, tokia grąža yra gera, tinkama ar ne?
Tikrai vertėtų apskaičiuoti, nes vien prisiklausius teigiamų istorijų, nemanau, kad reikėtų iškart pirkti arba investuoti į NT. Ypatingai turint omenyje, kad tai yra pakankamai brangi investicija. Tikrai reikėtų atlikti skaičiavimus ir pagalvoti, ar ta rizika atitinka žmogaus rizikos apetitą.
Reikia rimtai įvertinti ir tai, kad būna įvairių situacijų: tie patys nuomininkai, kurie nuomojasi būstą, gali susidurti su finansiniais iššūkiais, turėti sunkumų mokant nuomą. Gali būti periodų, kai nuomininkų nebus, o investuotojas turės pastoviai mokėti už būstą – palaikymo, paslaugų mokesčius ir panašiai. Vertinant bendrai, būstas nėra nei gera, nei bloga investicija. Ji tiesiog turi savų niuansų, kuriuos reikia turėti omenyje“, – aiškino banko atstovas P. Ladziato.
LB specialistas J. Markevičius ragino atsargiai vertinti investicijas į NT su paskola, nepaisant to, ar būstas bus skirtas nuomai, ar asmeniniam vartojimui. Pasak jo, tokios investicijoslabai rizikingos ir užkraunančios didžiulę naštą pirkėjui.
Kainos gali ir kristi
Pasak specialisto J. Markevičiaus, labai svarbu perdėtai nesusižavėti investavimo į NT sėkme. Nors būstų kainos pastaruoju metu nuolat auga, įvairūs pavyzdžiai kitose šalyse rodo, kad jos pasižymi tendencija ne tik augti, bet ir kristi.
„Ir Lietuvoje 2009-ųjų lygį NT kainos pasiekė tik per 10 metų, t. y., 2019 metais. Tad jeigu būtume investavę 2009 metais, 10 metų būtume neturėję jokios grąžos. Todėl labai svarbu, kokį laikotarpį mes vertiname. Galime vertinti nuo po krizinio iki dabar, kai kainos tikrai augo, bet galime žiūrėti nuo prieš krizinio iki dabar, kur tokio didelio augimo nematysime“, – kalbėjo jis.
Todėl ekonomistas dar kartą pabrėžė visiems žinomą patarimą – diversifikuoti investicijas ir nesudėti visų turimų pinigų į vieną krepšį.
„Jeigu imtume nuomos ir įsigyto turto pelningumo santykį, jis yra apie 5 proc., bet kai pridedi visas išlaidas, kurios gali būti ir nenumatytos, pelningumas gali būti ne toks aukštas. Pavyzdžiui, net ir dabar, kai palūkanos kyla, atsiranda ir alternatyvų investuoti į saugesnį turtą, pavyzdžiui, į vertybinius popierius su aukštesnėmis palūkanomis.
Lietuvos vertybiniai popieriai dešimties metų laikotarpiu siūlo 3 proc. palūkanas, tai iš tikrųjų tų alternatyvų atsiranda ir čia netgi NT rinkoje gali būti, kad tam tikra dalis investuotojų sakys, kad šioje vietoje man jau gal pakaks, dabar einu į vertybinių popierių rinką, juolab, kad pastaruosius 10 metų mes turėjome pakankamai mažas palūkanas, tiek indėliuose, tiek vertybiniuose popieriuose. Dabar, jeigu palūkanos pakeičia kryptį, atsiranda kitokių alternatyvų“, – teigė LB specialistas.
P. Ladziato pridūrė, kad investavimas nėra savitikslis. Kiekvienas investuotojas turi turėti konkretų tikslą: orią senatvę, brangesnį pirkinį, o galbūt pastovų pajamų srautą.
„Bet kuriuo atveju, kad ir koks bebūtų tikslas, visada siūlytume diversifikuoti investicijas – pirkti kelis instrumentus, du ar tris, gal penkis, priklausomai nuo rizikos profilio, ir tikrai nedėti visko į vieną krepšį, kad pavyktų išlaikyti manevringumą, norint kažkokią dalį parduoti, grąžinti lėšas, reinvestuoti. Investavus į vieną objektą gali būti sudėtinga su juo manevruoti, o aplinkybės visada paskatins arba privers manevruoti“, – aiškino finansų rinkų specialistas.