Lietuvišką butų nuomos rinką vadina laukiniais Vakarais – europiečių akyse mes turtuoliai

Turėti nuosavą būstą Lietuvoje – ne prabanga, o vos ne kiekvieno šalies gyventojo realybė. Tuo tarpu nuomojame bute gyvenančių žmonių yra kelis kartus mažiau nei Vakarų Europoje. Ekspertų teigimu, būsto nuomos rinką mūsų šalyje vadina „laukiniais vakarais“, o radikalių permainų tikėtis neverta.

Panagrinėjus būsto savininkų statistiką galima susidaryti įspūdį, kad lietuviai – turtuoliai, jie turi bene daugiausiai nekilnojamojo turto (NT) lyginant su kitomis Europos Sąjungos šalimis. Tuo tarpu tokios valstybės kaip Vokietija ar Šveicarija išsiskiria nuomininkų skaičiumi, šie sudaro beveik pusę šalies gyventojų.

„Eurostat“ duomenimis, 81,3 proc. lietuvių gyvena nuosavuose namuose, dar 8.1 proc. gyvena būste, už kurį moka paskolą banke. Tuo tarpu nuomotame būste gyvena dešimtadalis – 10,6 proc. gyventojų.

Pagal būsto savininkų procentą, Lietuva yra trečia šalis Europos Sąjungoje, mus lenkia tik Rumunai ir Kroatai.

Tuo tarpu ES vidurkis pagal būstą nuomojančius žmones yra gerokai didesnis – 30,6 proc. Pavyzdžiui, Vokietijoje, beveik pusė gyventojų neturi savo namų ir gyvena nuomotame būste – 48,1 proc. Šis skaičius dar didesnis Šveicarijoje – 55,5 proc., o Austrijoje – 44,3 proc.

Mūsų kaimynai taip pat drąsiau nuomojasi būstą, Latvijoje tokių žmonių – 19,9 proc., Estijoje – 18,4 proc.

Sovietmečio palikimas

Banko „Nordea“ vyr. ekonomistas Baltijos šalims Žygimantas Mauricas išskiria tris priežastis, kodėl Lietuvos būsto rinkoje susiformavusi tokia situacija. Pirmoji – sovietmetis, dėl kurio didelis NT savininkų skaičius atsirado ne tik Lietuvoje, tačiau ir visose kitose buvusio rytų bloko šalyse.

„Tai lemia mūsų istorija. Po nepriklausomybės atkūrimo buvo leista gyventojams išsipirkti savo būstą, o kai kuriomis aplinkybėmis jis buvo gautas nemokamai.

Todėl po nepriklausomybės atkūrimo taip susiklostė, kad kur žmogus gyveno, to būsto savininku ir tapo. Nes sovietmečiu nuosavybės teisės nebuvo arba ji buvo labiau teoriniame lygmenyje“, – sako ekonomistas.

„Swedbank“ užsakymu atlikta „Splinter tyrimų“ apklausa parodė, kad 96 proc. šalies gyventojų norėtų gyventi nuosavame būste. Lietuvių norą turėti savo būstą taip pat galima paaiškinti sovietmečio palikimu, kadangi po nepriklausomybės atkūrimo dauguma lietuvių įgijo savą būstą, susiformavo nuomonė, kad turėti jį yra tiesiog privalu.

Nuomos rinka – neegzistuoja

Kita Ž. Maurico įvardinama priežastis – neegzistuojanti būsto nuomos rinka, kuri tik šiandien po truputį pradeda kurtis. Ilgus metus Lietuvoje daug kam net nekilo mintis, kad galima nusipirkti butą tik tam, kad jį vėliau galėtum išnuomoti.

„Nuomos rinka yra tik Vilniuje, o jei nori išsinuomoti butą Panevėžyje arba Klaipėdoje, ta rinka praktiškai neegzistuoja. Vakaruose yra daug žmonių, kurie nuomojasi būstą. O jei jį nuomojiesi, reikia, kad kažkas jį išnuomotų. Tai kažkas turi būti nupirkęs daug NT su tikslu jį nuomoti. Mes neturime tokių būstų, kuriuos nuomoja kiti asmenys, nes nuomos rinka paprasčiausiai tik pradėjo vystytis, apskritai ji buvo kaip laukiniai vakarai ir tik dabar skaidrėja.

Dabar jau atsirado toks procesas, kai būstas perkamas grynai nuomai. Prieš tai aš pats nuomojausi butą Vilniuje, tai jų nebuvo. Buvo tik kažkokie apšnerkšti močiučių, dėdžių ar giminių gyventi būstai, taip kaip jie palikti, taip ir nuomojami, su senais baldais, su kosminėmis sąskaitomis už šildymą, geografiškai nepalankioje vietoje, be stovėjimo aikštelių, liftų“, – aiškina Ž. Mauricas.

Pašnekovo teigimu, dabar jau atsiranda investuojančių į nekilnojamą turtą, tačiau didelės grąžos tikėtis neverta. Ekonomisto skaičiavimu, tokios investicijos grąža gali siekti iki 4 proc., tačiau yra rizika, kad tai išvis neatsipirks.

„Ober–Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis tikina, kad būsto nuomos rinka sostinėje – auganti, dabar naujos statybos namuose apie 10 proc. butų yra nuperkama būtent nuomai. Tačiau jis pripažįsta, kad kituose Lietuvos miestuose situacija nei iš tolo neprilygsta Vilniui.

„Kai „Ryanair“ atidarė savo bazę Kaune, Karmėlavos oro uoste, net tie keliolika pilotų ženkliai pagyvino Kauno miesto rinką. Buvo net kalbama apie sujudimą rinkoje, keliasdešimt naujų nuomininkų buvo pakankamai stipri paspirtis rinkai“, – prisimena S. Vagonis.

Be to, Vakarų šalyse, kur aukštas nuomininkų procentas, būstą dažnai gyventojams nuomoja ne privatūs asmenys, o valstybė arba savivaldybė.

„Ypatingai tai populiaru Šveicarijoje arba Vokietijoje. Bet mūsų šalyje požiūris į valstybės nuosavybę buvo ir tebėra ganėtinai neigiamas. Pas mus didelė korupcija, todėl iš valstybės nuomotis sudėtinga.

O, pavyzdžiui, Šveicarijoje jie teoriškai nuomojasi, bet nuomojasi iš bendrijos. Jie moka įmoką į bendriją, o bendrija moka įmoką bankui, kuris finansavo projektą. Tai kaip nuoma, bet ne visai nuoma. Tai tokia pilkoji zona. Bendrija tave gali išmesti, jei tu blogai elgiesi. Tai nėra tavo nuosavybė, kaip mes lietuviai suprantam, bet tai motyvuoja elgtis gražiai. Jie vadina nuoma“, – pasakoja Ž. Mauricas.

Didžiuliai mokesčiai

Ekonomisto teigimu, Vakarų Europoje, o ypač didmiesčiuose, tokiuose kaip Londonas ar Frankfurtas, būstą pirkti yra labai brangu, o nuomininkams valstybė taiko įvairias mokestines lengvatas. Tuo tarpu Lietuvoje valstybė lengvatas skiria būsto palūkanoms, o ne nuomai.

S. Vagonis priduria, kad ir nekilnojamojo turto mokesčiai Vakarų Europoje yra ženkliai didesni nei Lietuvoje, be to, ir nuosavybės perleidimo mokesčiai labai maži.

„Mūsų valstybėje yra labai palankūs mokesčiai fiziniams asmenims. Nekilnojamojo turto mokestis galima sakyti neegzistuoja, jo apskritai nebuvo, o nesenai jis buvo įvestas, bet jis taikomas ne pirmam turtui, labai didelės vertės. Žiūrint į eilinį gyventoją, jam NT mokestis neegzistuoja. Tai labiau pasiturinčių žmonių mokestis, kurio, žiūrint į mokesčio surinkimą, pakankamai nesunkiai pavyksta išvengti.

Perleidimo mokesčiai taip pat yra nedideli. Kalbama tik apie notarinius mokesčius. Tai reiškia, kad nuosavybės turėjimas ir perleidimas yra praktiškai neapmokestinamas ar apmokestinamas labai mažai, lyginant su kitomis Vakarų valstybėmis. Abu šie mokesčiai ten yra ženkliai didesni“, – paaiškina S. Vagonis.

Nuomininkų diskriminacija

Ž. Mauricas pažymi, kad ir Vilniuje besiformuojanti rinka siūlo būstą tik gana siauram žmonių ratui, pavyzdžiui, nuomotojai vengia įsileisti jaunas šeimas su vaikais arba žmones, auginančius gyvūnus.

„Geriausia nuomotojams yra vieniša pora be vaikų, jauni profesionalai, studentai jau blogiau, nes būstą gali sunaikinti. O prestižiniame segmente tai yra ambasadų darbuotojai, užsieniečiai čia gyventi atvykstantys verslininkai . Jaunoms šeimoms su vaikais galimybių išsinuomoti nėra. Tokia situacija Vilniuje, o kituose miestuose išvis beveik nėra galimybės nuomotis“, – sako Ž. Mauricas.

S. Vagonis pabrėžia, kad Lietuvoje nesusiformavusi nuomos rinka sudaro ir kitą situaciją – beveik nėra tvirtos teisinės nuomininko apsaugos.

„Nuomos sutartys pasirašomos dažniausiai vieneriems ar dvejiems metams. Nėra ilgalaikės nuomos praktikos ir nėra gynimo praktikos iš juridinės pusės. Jei žmogus jaučiasi sėslus, o ne mobilus, kuris nori išbandyti daug naujo, jis neturi didesnių garantijų gyvendamas nuomojame būste.

Tradicinis sutarties ilgis yra vieneri metai. Taigi žmogus, sudaręs pačią griežčiausią sutartį, turi garantiją metams. Kai kurios sutartys būna sudaromos ne itin griežtos, o labai daug atvejų, kai sutartys išvis nesudaromos. Todėl kažkokios garantijos, kad liksi bute ir tą patį metų laikotarpį, nėra“, – sako S. Vagonis.

Nuomotis šiuo metu – brangiau

DELFI kalbinti ekspertai sutinka, kad šiuo metu būstą pirkti yra pigiau, nei jį nuomotis ilgą laiką. Ž. Maurico teigimu, dabar yra bene palankiausias metas pirkti savo būstą, o tokia tendencija stebima ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje.

„Jei žmogus yra pasirengęs ilgą laiką gyventi vienoje vietoje ir randa tinkamą variantą, pirkti būstą dabar yra gana palankus metas. Ypatingai, turint omenyje itin žemas būsto paskolos palūkanas. Be to, nekilnojamojo turto kainos istoriškai, lyginant su pajamomis, yra gana nedidelės“, – aiškina Ž. Mauricas.

Vis dėlto jis ragina atkreipti dėmesį į tai, kad būsto pirkimas reikalauja nemažai vienkartinių investicijų, tokių kaip dokumentų tvarkymas ir būsto įrengimas.

„Vienkartinių išlaidų yra ganėtinai daug ir žmonės jų dažnai neįvertina. Jei norima pilnai įsirengti butą, reikia skaičiuoti, kad papildomai prie kainos atsieis nuo 500 iki 1000 Eur kvadratiniam metrui“, – sako Ž. Mauricas.

S. Vagonis pritaria, kad šiuo metu nuomos kainos tikrai yra didesnės nei įmokos bankui, kurias tektų mokėti įsigijus nuosavą butą. Vis dėlto jis atkreipia dėmesį, kad situacija rinkoje gali pasikeiti.

„Anksčiau buvo mažesnis skirtumas tarp banko mėnesinės įmokos ir nuomos mokesčio. Dabar žirklės yra labai palankios potencialiems pirkėjams. Bet nereikia užmiršti, kad palūkanos užprogramuotos augti ir amžinai nebus tokios žemos.

Be to, norint įsigyti būstą, reikia bent 15 proc. pradinio įnašo. Norint pasinaudoti būsto pirkimo privalumais, nori ar nenori, turi turėti 15 proc. turto vertės, kad galėtum gauti banko paskolą. Taigi, pirkti panorėjęs negali, turi turėti tam tikrą nuosavo kapitalo kiekį“, – teigia S. Vagonis.

Vis dėlto, pašnekovas pabrėžia, kad niekada nebūna didelio skirtumo tarp to, kiek atsieina gyvenimas nuomotame bute ir mokant būsto paskolą, nes augant būsto kainoms ir palūkanoms atitinkamai didėja ir nuoma.

„Jei žiūrėtume į nuosavybę, smagu, kad joje gali tvarkytis kaip nori ir turi visas garantijas. Bet prarandi mobilumą. Nuomodamasis būstą gali lengvai persikelti į kitą vietą. Turint būstą yra šiek tiek sudėtingiau. Reiktų parduoti būstą, o pardavimas yra pakankamai sudėtingas procesas.

Viskas priklauso ir nuo to, kokiu metu sugalvoji parduoti butą. Šiuo metu rinkos kaina jį gali realizuoti per kelis mėnesius. Bet ką daryti tiems žmonėms, kurie būstą norėjo parduoti krizės metais? Tiek kainos, tiek turto likvidumas labai žemas, todėl tie žmonės, kurie norėjo pasikeisti būstą, turėjo nemažai problemų“, – sako S. Vagonis.

Eksperimentas: pirkti ar nuomotis

Portalas „nytimes.com“ pateikia skaičiuoklę, kurioje galima palyginti, kas labiau apsimoka – būstą pirkti ar jį nuomoti.

Tiesa, S. Vagonis ragina atkreipti dėmesį, kad šie skaičiavimai tėra preliminarūs, o objektyviai įvertinti, kas ilgalaikėje perspektyvoje atneš daugiau naudos – neįmanoma.

„Viskas susideda į ateitį. Niekas nežino, kokios bus paskolos palūkanos, niekas nežino, koks bus nekilnojamojo turto kainų kilimas ir kokia bus infliacija.

Tai dalykai, kurių neįmanoma nuspėti. Vienaip susiklosčius situacijai, labiau apsimokės nuomotis, kitokiu atveju – pirkti. Faktas tas, kad vienareikšmiško absoliučiai teisingo sprendimo nebus.

Viskas nelabai priklauso nuo žmogaus sprendimo. Labiau nuo ekonomikos ateities ir nekilnojamojo turto rinkos padėties, kurią galime tik spėlioti“, – paaiškina S. Vagonis.

Skelbimų portale „Alio.lt“ pavyko rasti dviejų kambarių butą sostinės Perkūnkiemio gatvėje, kuris siūlomas tiek nuomai, tiek pardavimui. Išnuomoti jį siūloma už 420 Eur, tuo tarpu būsto kaina – 97 tūkst. Eur.

Remiantis skaičiuokle, jei tiek būsto vertė, tiek nuoma augs po 1 proc. kasmet, pradinis įnašas sieks 15 proc. būsto vertės, o banko palūkanos visą tą laiką išliks panašios kaip dabar – 2 proc., būsto įsigijimas ekonomiškai atsipirktų jau po šešerių metų.

Mokant paskolą 30 metų jūs iš viso išleisite kiek daugiau nei 400 tūkst. Eur ir tuo pačiu turėsite nuosavą 130 tūkst. Eur vertės butą. Taigi, per 30 metų pragyvenimas bute imant paskolą jums atsieis 270 tūkst. Eur. įskaitant remonto darbus, draudimą ir visas kitas išlaidas.

Tuo tarpu nuomojantis tą patį būstą 30 metų, darant prielaidą, kad už būsto atnaujinimą ir kitus darbus mokės jo savininkams, jums tai kainuos 294 tūkst. Eur, tai 24 tūkst. daugiau nei butą perkant su paskolą.

Vis dėlto, jei šiuose skaičiavimuose padarysime prielaidą, kad banko palūkanos išaugs dvigubai – iki 4 proc., tada, skaičiuoklės duomenimis, būstą jums labiau apsimokėtų nuomotis. Pragyvenimo kaina perkant būstą su paskola išaugtų iki kiek mažiau nei 313 tūkst. Eur ir išleistumėte 19 tūkst. Eur daugiau nei būstą nuomodamiesi.