Prieš perkant būstą – naktinis žygis po prastos reputacijos Vilniaus mikrorajoną

Naktį po Naująją Vilnią su mobiliaisiais telefonais vaikščiojanti jauna porelė stebėjo, ar jų kas nors neužpuls iš pasalų. Tai – ne ekstremalių potyrių mėgėjai, o būsto pirkėjai, šiame neigiamą reputaciją turinčiame rajone nusprendę pirkti namą.

„Pagal statistiką nusikalstamumo situacija Naujojoje Vilnioje buvo tokia pat kaip Žirmūnuose, kur gyvenome iki tol, bet naktį dar norėjom pasivaikščioti ir įsitikinti patys, ar niekass neprisikabins ir kas ten darosi. Mums buvo neramu dėl Naujosios Vilnios reputacijos.

Pats namas buvo puikus, tik dėl tos rajono auros dvejojom. O tada pasivaikščioję nieko nepamatėm, dabar gyvenam čia jau daugiau nei pusę metų, taip pat nesimato jokių bėdų. Džiaugiamės dėl rajono, nes į miesto centrą nuvažiuojam beveik be kamščių. O ir kainai didelės įtakos šie dalykai neturi, mokėjom už namą tiek pat, kiek panašūs kainuoja Ožkiniuose“, – pasakoja nesenai naują būstą pirkęs vilnietis Giedrius.

Užsienyje pastebima, kad žmonės linkę rinktis saugesnius rajonus. Pavyzdžiui, 2010 m. Čikagoje buvo atliktas tyrimas, kuriame palygintas kelerių metų atskirų rajonų nusikalstamumo lygis ir nekilnojamojo turto (NT) kainos. Paaiškėjo, kad 10 proc. sumažėjus nusikalstamumui, kainos pakildavo apie 2–5 proc. Tad gyvenamosios aplinkos nusikalstamumo lygis, bent jau užsienyje, daro įtaką nekilnojamojo turto kainoms.

Tiesa, Lietuvoje specialistai tokios koreliacijos nepastebi, o žmonėms nusikalstamumas renkantis būstą – trečiaeilis kriterijus, į kurį atsižvelgia mažuma, todėl ir kainoms tai įtakos nedaro.

Statistika tėra iliuzija

Vilniaus universiteto Teisės fakulteto Baudžiamosios justicijos katedros docentas Gintautas Sakalauskas paaiškina, kad nusikalstamumo siejimas su nekilnojamojo turto kainomis – žmonių apgaudinėjimas.

Įvairios NT plėtojimo organizacijos siūlo pasitikrinti, kiek nusikaltimų yra įvykdyta būsto apylinkėse, kurį žmonės planuoja nusipirkti. G. Sakalauskas tokius patikrinimus vadina beverčiais.

„Registruotos nusikalstamos veikos faktiškai neparodo nieko. Tai yra tik registruoti dalykai, o pagal kriminologinius tyrimus senai žinoma, kad priklausomai nuo nusikalstamų veikų rūšies, tai sudaro maždaug 10 proc. visko, kas iš tiesų nutinka. Visa kita lieka neregistruota“, – aiškina docentas.

Pašnekovas priduria, kad, pavyzdžiui, Vilniaus Senamiestyje yra fiksuojama labai daug nusikalstamų veikų, tačiau turto kainos čia – vienos didžiausių sostinėje. Jis aiškina, kad skaičiuojant nusikalstamumo statistikas yra remiamasi vidurkiais, skaičiuojamos nusikalstamos veikos 100–ui tūkstančių gyventojų.

„Tai problema su Senamiesčiu ir visu Vilniumi ta, kad esančių Vilniuje žmonių šiuo metu yra daug daugiau nei jų yra registruota. Žmonės atvažiuoja dirbti iš kitur į Vilnių, į Senamiestį atvažiuoja švęsti, pasivaikščioti, todėl žmonių kiekis ten yra gerokai didesnis, negu registruotų gyventojų, o pagal registruotus žmones yra skaičiuojamas nusikalstamumas. Normalu, kad kuo daugiau žmonių, tuo daugiau nusikalstamo elgesio, tiek subjekto, tiek nukentėjusiojo prasme.

Automatiškai, jei kas nori ką nors pavogti, orientuojasi į tas vietas, kur žmonių daugiau. Tai tas nusikalstamų veikų siejimas su nekilnojamuoju turtu ir jo kainomis, griežtai sakant – apgaulė, o jei švelniau, tai manipuliacija skaičiais, kuri nieko nepasako“, – tikina G. Sakalauskas.

Internetinio portalo kurgyvenu.lt duomenimis, daugiausia vagysčių Vilniuje užfiksuota Aguonų, Kruopų, Pylimo ir Šiaulių gatvėse esančių namų apylinkėse. Dėl vagysčių iš automobilių į policiją daugiausia kreiptasi dėl nusikaltimų sostinės Klaipėdos, Vilniaus, Pylimo gatvių prieigose. Plėšimų daugiausia užfiksuota Sodų, Pylimo, Gėlių, Šv. Stepono gatvėse. Automobilių vagysčių daugiausia įvyko juos laikant šalia Gabijos, Pavilnionių, Ukmergės gatvių esančių namų.

Dauguma šių gatvių yra Senamiestyje arba vietose, kur žmonių koncentracija labai didelė. G. Sakalauskas pabrėžia, kad dažnai kaip viena pavojingiausiu Vilniaus vietų įvardinama, pavyzdžiui, Kalvarijų gatvė ar Savanorių prospektas, tačiau realybėje taip tikrai nėra.

„Tyrimai rodo, kad nukentėti nuo nusikalstamo elgesio, ypatingai smurtinio, daug didesnė tikimybė yra artimoje aplinkoje, tai yra namuose, nuo artimų žmonių, pažįstamų. Nors pateikiant skaičius, dažniausiai kuriama iliuzija, kad didžiausia grėsmė nukentėti yra viešose vietose, gatvėse, bet tai yra tik iliuzija ir manipuliavimas skaičiais.

Nekalbu apie tai, kad metų pradžioje vis pasirodo Vilniaus policijos statistika, kur jie pagal nusikaltimus išskiria tam tikras gatves. Bet jie ima absoliutų skaičių, o ne santykinį, kiek nusikalstamo elgesio buvo užregistruota. Tai vėlgi yra manipuliacija, nes aišku, kad kuo gatvė ilgesnė, didesnė, kuo daugiau namų, tuo daugiau nusikalstamo elgesio“, – paaiškina G. Sakalauskas.

Įtaką daro rajono aura

Specialistų teigimu, būsto kainą lemia įvairūs kriterijai – svarbu pati būsto kokybė, jo atstumas nuo švietimo įstaigų, darbo, prekybos centrų, žaliųjų zonų, susisiekimas su centru, automobilių statymo situacija.

Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius sako, kad pirkdami būstą žmonės domisi nusikalstamumo statistika, tačiau tą daro toli gražu ne visi, o ir tiems, kurie domisi, nusikalstamumas būna maždaug 10-asis kriterijus eilėje, kurį jie vertina.

„Ober–Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka pasakoja, kad realus nusikalstamumas turi mažai įtakos būsto kainoms, žmonės daugiau dėmesio skiria pačio rajono reputacijai, kuri dažnai tebūna paremta žmonių kalbomis, o ne realia situacija.

„Rajonai, kuriuose nusikalstamumas yra šiek tiek didesnis, pavyzdžiui, Stoties rajonas, Naujininkai, jie nuo seno turi prastesnę reputaciją. Kažkada nusikalstamumas ten buvo didesnis, šiuo metu jis gerokai sumažėjęs, bet pats šleifas yra ir kainos ten šiek tiek mažesnės.

Reputacija daro įtaką. Bet jei žiūrėtum per nusikalstamumo prizmę, Senamiestis yra vienas iš didžiausią nusikaltimų skaičių turinti miesto dalis, bet ten NT kainos yra didesnės“, – pasakoja A. Šapoka.

Pašnekovas teigia, kad ir patys žmonės mažai skiria dėmesio nusikalstamumui, nes, anot jo, pirkėjai supranta, kad nusikalstamumą prognozuoti ir jį nuspėti yra sudėtinga.

A. Šapoka prisiminė tik vieną pastarųjų metų atvejį, kai būstą pirko pareigūnas. Tada jis pasidomėjęs įvykdytais nusikaltimais konkrečiame daugiabutyje nusprendė rinktis būstą kitur.

„Bet mes nepastebėjome, kad nusikaltimų skaičius, jų apimtis, darytų įtaką NT kainoms. Žmonės labai mažai tuo domisi“, – tikina specialistas.

Įmonės „Centro klubas – nekilnojamasis turtas“ direktorius Viktoras Račkauskas taip pat teigia nepastebintis įtakos tarp kainų ir nusikalstamumo, kadangi dažniausiai tai yra besikeičianti statistika, tas rajonas, kuriame vienais metais įvyko daug nusikaltimų, kitais metais gali būti neįprastai saugus.

„Nusikalstamumas nėra planinis, kad vienoje zonoje jis būna nusistovėjęs toks arba toks. Tiesiog tai yra bendra aktuali informacija, žmonės domisi, lygina vienus ir kitus rajonus, nes į Vilnių atkeliauja vis daugiau žmonių, kurie jo nepažįsta.

Ir jei žmonės pasižiūri, kad kokioje Ukmergėje buvo 2 – 3 nusikaltimai, o Vilniuje jų 15, iš pradžių jiems gal ir baisu, bet palyginus su kitais rajonais, jie tiesiog pamato, kad žmonių koncentracija didesnė, todėl ir nusikaltimų daugiau.

Jei pasižiūrėtume į rajonus, kur daugiabučių koncentracija ganėtinai didelė ir jie yra netoli tokių objektų kaip stotis, oro uostas ar dar kitų šalutinių objektų, kurie sutraukia daug žmonių, ten nusikalstamumas visą laiką būna didesnis“, – tikina V. Račkovskis.

Norintys saugumo renkasi ne rajonus

M. Statulevičius sako pastebintis tendenciją, kad jaunos šeimos su
vaikais dažnai kreipia dėmesį į saugumo situaciją, tačiau jie domisi ne nusikalstamumo statistika, o savo apsauga stengiasi rūpintis patys.

„Suabsoliutinant galima teigti, kad tam tikras ryšys yra ir žmonės rinkdamiesi savo gyvenamąjį būstą atsižvelgia į saugumą. Pavyzdžiui, jie turi vaikų, kuriuos reikia paleisti žaisti į kiemą, žmonės ieško tam tikrų sprendimų, kad net objektyviai vaikai galėtų būti saugesni.

Jaunoms būsto ieškančioms šeimoms vienas iš svarbių kriterijų yra aptverta teritorija. Tai ir dėl vidinio saugumo, kad vaikai nepabėgtų žaisti į gatvę, ir dėl išorinio saugumo, kad patekimas į teritoriją būtų kiek įmanoma apribotas. Matome, kad žmonės klausia, ar bus saugu, ar teritorija bus aptverta, bus kameros, ar bus apšviesta teritorija visą parą“, – pasakoja M. Statulevičius.

Tačiau, pašnekovo teigimu, pati nusikalstamumo statistika lemia nedaug ir NT vystytojai į ją neatsižvelgia nustatydami kainas. Jam esą neteko girdėti, kad žmonės reikalautų nuleisti kainas dėl to, kad aplink vyksta daug nusikaltimų.

„Tikrai taip nėra, kad žmonės kreiptųsi į NT vystytojus ir prašytų geresnės kainos, nes aplink tuos objektus buvo daug nusikaltimų. Žmonės prašo nebent apsaugos priemonių, kamerų, rakinamų vartų, aukštesnės tvoros.

Be to, žmonės yra pragmatiški. Jie paskaičiuoja, jei perka projektą su tokiomis priemonėmis, kuris yra gerokai brangesnis, gal verčiau nusipirkti pigesnį būstą ir su kaimynais patiems įsirengti kameras, tvoras, apšvietimą. Aš abejočiau, kad šie dalykai prideda ilgalaikės vertės, žmogus gyvendamas pajaučia, ko trūksta, ir pats įsirengia papildomas priemones“, – sako M. Statulevičius.