Visame pasaulyje, išsivysčiusiose šalyje, kalbama apie būsto krizę. Įperkama vis sunkiau, o pavyzdžiui Lietuvoje subsidijos ir valstybės pagalba daugiausiai nukreipta į provinciją ir regionus, kur šiuolaikinės šeimos kraustosi nebūtinai iš didelio noro.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius pastebi, kad tokia parama nebūtinai yra tikslinga, nes nukreipta ne į tai, kur žmogus norėtų gyventi, kur jam būtų patogiausia ir geriausia save realizuoti, bet grynai į subsidiją ir būsto prieinamumą.
„Kalbant apie laimę, nepasakyčiau, kad gyvenimas kaimiškose vietovėse, netankiose, kur gali turėti daug žemės ar gyvenamo ploto, būtinai su ta laime susijęs. Jeigu ten žmogus negali profesiškai realizuotis, išpildyti kažkokių savo aspiracijų ar svajonių, tai galimai ir jaustis laimingu negali. Tokiu atveju jis juda ten, kur tos galimybės yra didesnės. O miestai tomis galimybėmis visada pasižymėjo ryškiau. Žinoma, už tam tikrą asmeninę ir finansinę kainą”, – portalui „DELFI” yra sakęs sociologas Sociologas dr. Tadas Šarūnas.
Deja, kitos Europos šalys situaciją mato panašiai apokaliptiškai. Štai, Praha pernai tapo miestu, kuriame būstas yra neįperkamiausias Europoje. Per pastaruosius penkerius metus butų kainos išaugo daugiau kaip 50 proc., o nuomos kainos – 30 proc. Tuo tarpu vidutinis darbo užmokestis padidėjo tik 21 proc., o realus darbo užmokestis sumažėjo net 15 proc. Ilgalaikis palyginimas taip pat stulbina. Nuo 2010 m. butų kainos padvigubėjo, o vidutinis darbo užmokestis padidėjo tik 50 proc. Remiantis „Politico” analize, norint įsigyti 75 kvadratinių metrų butą Prahoje, reikia 25 vidutinių metinių darbo užmokesčių, daugiausiai Europoje. Vis daugiau žmonių būstui išleidžia nerimą keliančią dalį savo pajamų: Prahoje net 25 proc. namų ūkių būstui išleidžia daugiau nei 40 % savo pajamų.
O štai Ispanija sprendžia ne tik būsto įperkamumo problemą. Šalyje itin opi skvoterių – neteisėtai svetimoje nuosavybėje, kuri dėl vienų ar kitų priežasčių kurį laiką buvo negyvenama (atostogos, remontai ar bet kokios kitos priežastys) apsigyvenę įnamiai, dažnai sunkiai iškeldinami, pasikeičiantys spynas ir kitaip apsunkinantys procedūrą. Kovos su skvoteriais įstatymų pasiūlymuose siūlomi pakeitimai, palengvinantys jų iškėlimą, tačiau problema išlieka opi ir daranti įtaką būsto krizei.
Apie Lietuvoje susidariusios situacijos priežastis bei ką šaliai reiškia, kai jos piliečiai negali įpirkti būsto, komentuoja Mindaugas Statulevičius.
– Ar Lietuvoje egzistuoja būsto krizė? Antraštės, pareiškimai gana apokaliptiški, situacija atrodo gana prasta. Bet ar tikrai?
– Situacija iš tiesų nėra linksma, ji nėra gera ir būsto įperkamumas tikrai nėra pakankamas sveikomis rinkos sąlygomis. Eilė veiksnių lėmė, kad nuo praėjusių metų pradžios, vidurio, situacija yra pakankamai suprastėjusi, o priežasčių atsigauti atsiranda pernelyg mažai ir lėtai.
– Kokios priežastys lėmė būsto įperkamumo dugną?
– Aukšta statybos kaina, lemta dar Rusijos invazijos į Ukrainą pradžioje sukeltų statybos kaštų. 2022-ųjų pirmąjį pusmetį matėme labai staigų kainų ir kaštų kilimą, statybos medžiagų kainų kilimą. Tai virto ir į aukštesnes turto kainas. Tai rinkoje matome gerus pusantrų metų.
Žinoma, yra pasiūlos stygius: nepakankamai statėme, o tai susiję ir su pasikeitusiais valstybės institucijų reikalavimais – tiek kokybiniais, tiek mokestiniais. Jie lėmė tam tikrų namų plėtojimo projektų pristabdymą arba atsisakymą. Ir tai tęsiasi jau 2021-ųjų. Taigi, apima dar ilgesnį laikotarpį.
– Kokie valstybės institucijų reikalavimai jums pasirodė kritiniai, didžiausias pagalys į ratus?
– Pirmiausiai buvo įvesti nauji mokesčiai už plėtrą valstybinėje žemėje. Tai reiškia, pasikeitęs žemės įstatymas, kuris reikalavo plėtotojų, vystančių projektus nuomuojamoje iš valstybės žemėje. O miestuose turbūt daugiau negu du trečdaliai, jei ne absoliuti dauguma, projektų yra vystoma valstybinėje žemėje, ne privačioje, o valstybinėje. Reiškia, už teisę statyti vystytojas turi susimokėti iki 75 proc. sklypo vertės, dar kartą beveik sklypo kainą sumokėti, nors šios nuosavybės jis neįgyja. Brangesnio segmento turto kainos tikrai matomai šoko į viršų, nes plėtotojai, kurie pradėjo projektus po 2021-ųjų, gavo leidimus, susidūrė su gana aukštais kaštais būtent dėl šios priežasties.
Kitas reikalavimas buvo infrastruktūros mokesčiai. Įstatymas numatė, kad vystytojai turi prisidėti prie infrastruktūros vystymo savivaldybėse pagal nustatytus tarifus. Tie tarifai tarpusavyje skiriasi, bet prideda keliasdešimt eurų už kvadratinį metrą ir tai prisideda prie statybos kaštų.
Na, o paskutinis – apskritai savivaldybių reikalavimai ir biurokratija. Mokestine išraiška tai sunku įvertinti, bet visų pirma tai yra laikas. Atsiranda papildomų procedūrų, komisijų, aukštesni architektūros reikalavimai, želdynų reikalavimai ir panašiai, lėmė, kad projektai derinami daug ilgiau. O trukmė mūsų sektoriuje, ilgas derinimas, reiškia ir brangesnį projektą. Tai kainuoja iš bankų paimtų kreditų palūkanas, kainuoja projektui vystyti surinktą komandą.
Tai trys kertiniai dalykai. Jie yra savame kieme, Lietuvoje, valdomi.
Nevaldomos priežastys yra nuo 2022-ųjų liepos mėnesio išaugusios palūkanos ir gyventojų galimybė gauti paskolas įsigyti būstą. Nes daugiau negu pusė turto, o ekonominiame segmente – turbūt du trečdaliai turto yra nuperkama su banko paskola. Jei jos negali gauti, negali sukaupti pradinio įnašo, lieki užribyje.
– Kaip koreliuoja būsto kainos ir atlyginimai? Teko skaityti pastebėjimų, kad nors būsto kainos rekordiškai aukštos, atlyginimai – taip pat rekordiškai aukšti ir procentaliai įperkamumas yra geresnis.
– Reiktų apsibrėžti laikotarpį, nes didžiausias kainų augimas buvo turbūt 2021-aisiais, 2022-ųjų pradžioje. Tada turėjome turto kainų augimo šuolius dėl įvairių priežasčių, viena jų – kovidinė parama, daug jos buvo metama į įvairius ekonomikos segmentus, tame tarpe buvo stimuliuojamas ir nekilnojamojo turto vystymas. Paklausa buvo didžiulė, žmonių atlyginimai augo. Turto kainos Lietuvoje tada augo labiausiai Europoje – metinis augimas 2021-aisiais sudarė 22 proc. Atlyginimai, kaip pamename, tiek neaugo – augo apie 10-11 proc. Tai lėmė disproporciją. Žmonių galimybė ir turto kainos pradėjo ženkliai skirtis. Taip, tai pradėjo kažkiek keistis 2022-aisiais-2023-aisiais, kuomet turto kainos kažkiek stabilizavosi ir nebeaugo, o atlyginimai augo – ne dviženkliu skaičiumi, bet 8-9 proc. augimas buvo. Taigi, galimybės pradėjo gerėti. Taigi, reikia labai ryškiai išskirti laikotarpį.
Taip, jei imsime dabarties laikotarpį, pradedant nuo maždaug 2023-ųjų vidurio, kainos yra stabilios, augimas minimalus, vos keli procentai, o atlyginimai, kaip planuojama, ir toliau augs. Taigi, planuojama, kad atlyginimai pasivys vidutines kainas. Bet vertinti nėra taip lengva, nes žiūrime tiesiog vidurkius, daugiau didžiąsias rinkas, kas yra didieji miestai.
– Kaip apie priežastį prastesniam būsto įperkamumui neužsiminėte apie imigracijos iš Rytų įtaką. Ar tai nėra priežastis?
– Kalbant apie pirkimą, poveikis visiškai minimalus. Rusų tema čia apskritai išsemta, nes įsigyti turtą jiems yra begalės apribojimų, tai jie galėtų padaryti nebent per bendras įmones ar bendrus verslus. Kaip tik neseniai apklausiau kolegas, tai piliečių iš Rusijos, pastaruoju metu įsigyjančių nekilnojamąjį turtą, yra iki procento. Taip vyksta bent pastaruosius du metus.
Baltarusiai daro kiek didesnę įtaką, nes jų įmonės keliasi į Vilnių, Kauną, ir dalis jų įsigyja nekilnojamąjį turtą, kuriame gyvena įmonių darbuotojai. Tarkime, buvo įvykęs didesnis sandoris su 70 nupirktų butų, įvykęs prieš porą metų. Tai tokių atvejų buvo, bet jie yra pavieniai ir dažnai nesikartoja – nėra, kad įmonės be sustojimo dešimtimis pirktų butus arba patys baltarusiai čia juos įsigytų. Jie labiau linkę naudotis ilgalaike nuoma. Ir štai nuomos kainos poveikis yra, nes jie nuomuojasi vidutinį ir brangesnį segmentą ir lietuviai dažnai neatlaiko šitos konkurencijos. Tačiau vėl – dabar ji nėra tokia ryški, kaip buvo prieš du metus, prieš metus, per atvykstančiųjų piką.
Kalbant apie ukrainiečius, jie neįsigyja turto, dažniausiai renkasi nuomą, kuri yra vidutinė ir pigesnė. Aštresnis poveikis buvo juntamas 2022-ųjų pirmąjį ketvirtį, kai daug lietuvių iš rinkos išėmė butus, kuriuos įprastai nuomavo, ir atidavė ukrainiečiams gyventi nemokamai arba už simbolinį komunalinių paslaugų mokestį. Ukrainiečiai juose gyveno maždaug visus 2022-uosius metus. Bet pamažu jie patys išvyko iš Lietuvos kažkur kitur, grįžo į Ukrainą ir kitaip mūsų nuomos rinką apleido. Taigi, tie būstai grįžo į nuomos rinką bei pikinių nuomos kainų mes nebematėme, situacija susistabilizavo.
– Grįžtant prie lietuviškų peripetijų: ar skiriasi situacija didžiuosiuose miestuose ir provincijoje?
– Yra šiokia tokia atskirtis, nes didmiesčiuose visgi pasiūla yra ir tie, kurie nori įsigyti kokybišką, energetiškai efektyvų būstą, gali rasti tai, ko ieško, o regionuose tiesiog tokių beveik nestatoma. Kodėl? Nes statyba kainuoja panašiai, kaip didmiestyje, bet perkamoji galia regione gerokai mažesnė. Taigi, rizikuoti neparduoti neapsimoka. Žmonės arba keliasi į regionų centrus bei didmiesčius, arba lieka ten, kur yra, nekeisdami savo buities, negerindami savo sąlygų.
Jei kalbėsime apie tris didmiesčius, geriausia situacija yra Klaipėdoje. Turto kainos ten nėra tokios aukštos, o atlyginimai – pakankamai aukšti. Kaune situacija panaši į Vilniaus, tik truputį geresnė. Kainos panašiame segmente yra kiek mažesnės, o atlyginimai skiriasi vos keliais procentais. Na, o Vilniuje sostinės efektas, ekonominio centro efektas lemia tai, kad nors ir atlyginimai čia aukščiausi, bet ir kainos aukščiausios. Įperkamumas Vilniuje gal blogesnis, bet taip sostinėse būna.
– Ar valstybė galėtų kažką padaryti? Pareguliuoti? Padėti? Gal užsienis turi kažkokių teisingų praktikų, kurias galėtume pasiskolinti?
– Klausimas labai teisingas, nes valstybė turėtų prisidėti ir padėti. Dabar tik privatus verslas kuria, stato būstą, o būstas žmogui yra nacionalinio saugumo klausimas, netgi priežastis keisti šalį, jei negali rasti, įpirkti tinkamo. Tai vienas svarbiausių nacionalinio saugumo ir nacionalinės politikos klausimų, nesulaukiantis pakankamai dėmesio.
Valstybės politika yra orientuota į tam tikrą paramą, bet labai mažam segmentui ir trumpam laikotarpiui, padedant įsigyti būstą nutolusiuose regionuose. Parama konstruojama taip, kad jei perki būstą toliau nuo didmiesčių, regionų centrų, gauni tam tikrą paramos procentą. Tau dalinai padeda kompensuoti turto įsigyjimą arba namo statybos kaštus. Ji įvesta Žaliųjų valstiečių ir kol kas dabartinės, konservatorių valdžios, tęsiama. Bet mes manome, kad ji netaikli. Žmogaus neklausiama, kur jis nori įsigyti būstą, jam tiesiog sakoma, kad jei nori pigiau įsigyti būstą, pirk kažkur regione. Nėra vertinama, ar tame regione patrauklu gyventi jaunoms šeimoms, ar ten yra aktuvus socialinis gyvenimas, darbo vietos, ugdymo infrastutūra, socialinės paslaugos, į ką šeimos pirmiausiai kreipia dėmesį ir dėl ko pirmiau pasirenka didmiesčius bei regionų centrus.
Taiklesnė parama, net jei mažesniu intensyvumu, būtų taikyti ją didmiesčiuose, ten, kur kuriasi žmonės, kur jie nori gyventi, kur traukia jaunos šeimos, jauni profesionalai, uždirbantys aukštesnius atlyginimus, galintys mokėti aukštesnius mokesčius, kurie nugula į tą patį miestą. Tokia pagalba būtų tikslingesnė. Čia susitarimo su valdžia mes kol kas neturime ir parama apsigyvenimui didmiesčiuose kol kas nenumatoma jokia. Bet manau, kad tai turėtų būti peržiūrėta – ar įsigyjimui, ar nuomai.
Kita priemonė, kurią garsiau taiko kaimynai lenkai, ir kuri susilaukia taip pat ir kritikos, bet gerokai pagerina prieinamumą prie būsto jaunoms šeimoms net ir didesniuose miestuose, yra dalies palūkanų kompensavimas. Lenkijoje apie 6-7 procentai metinių palūkanų turėtų būti mokama, norint įsigyti būstą, vadinasi, tai, kas yra virš 2 procentų, sumoka valstybė, likusius susimoka žmogus. Tokia parama galėtų būti taikoma ir pas mus. Žinoma, ji turėtų būti taikli, nukreipta prasmingai, kriterijus galima išskirti. Ekonominė nauda iš tų žmonių tiesiogiai sugrįžtu į tą miestą ir valstybę.
Eilė valstybių Europoje kalba apie šią padėtį ir apie poreikį gerinti būsto įperkamumą, štai ir mes neseniai buvome konferencijoje Kanuose, ten buvo kalbama ir apie Vokietijos, ir apie Danijos situaciją bei taikomas priemones. Ši tema yra visos Europos ir net viso pasaulio problema. Ji aktuali nuo Niujorko iki miestų Australijoje.
Ką galima padaryti, kas nekainuoja, tai supaprastinti reikalavimus, padidinti zonų miestuose, kur galima plėtoti nekilnojamąjį turtą, kur galima nedaryti ribojimų. Reikia, kad valstybė pati investuotų ir plėstų tą prieinamo, įperkamo būsto fondą – Vokietija, Austrija, Didžioji Britanija turi didžiulius fondus ir pati valstybė investuoja į būsto plėtrą.
– Paminėjote pagalbą įsigyjantiems būstą regionuose. Nepaisant to, kad ši parama nėra tokia tikslinga, kaip norėtųsi, ar ja naudojamasi?
– Šiemet, kiek mačiau, šioms priemonėms skirta 20 milijonų eurų, manau, kad tai šalies mastu yra mažoki skaičiai. Bet, kiek žinau, yra laukiančių eilėje, tų, kurie domisi, yra aktyvūs, nėra, kad ši parama neišnaudojama. Tikrai išnaudojama ir jos dar trūksta. O ar ji taikli, tai kitas klausimas, nes žmones stumia iš ten, kur jie norėtų gyventi, į ten, kur jie galėtų gyventi vien dėl subsidijos. Bet atsiribojant nuo to, informacijos prieinamumas yra pakankamai geras, paprasčiausiai paguglinęs nesunkiai randu reikalingą informaciją. Taip, ten reikia rinkti pažymas, legaliai dirbti, teikti ataskaitas, turtas turi būti ne per brangus, tų kriterijų yra – ir tai logiška, kai pinigai riboti.
Beje, sugrįžtant prie ankstesnių temų, verslas siūlo tam tikras išeitis žmonėms, kurie dabar negali gauti paskolos ir įsigyti būstą su kreditu. Yra tokia „Rent2buy” sistema, kurią keli mūsų asociacijos nariai taiko, plačiausiai, manau, „Hanner” apie tai komunikuoja (aut. past. – tai išperkamoji nuoma, kai pradinis įnašas, reikalingas banko finansavimui, sukaupiamas mokant fiksuotas mėnesines nuomos įmokas). Ji, žinoma, kainuoja brangiau, bet žmogus turi išeitį. Tai štai valstybė jokių tokių priemonių nesiūlo. Taigi, yra niša, kur taikant gerą verslo praktiką ir valstybė galėtų padėti žmogui.
– Kada Lietuvoje buvo geriausia situacija su būsto įperkamumu ir kada blogiausia? Kokius laikotarpius galima išskirti?
– Pirmiausiai išsiaiškinkime, kas yra būsto įperkamumo indeksas: skaičiuojama, kiek kvadratinių metrų buto įperka šeima, kurios pajamos yra, tarkime, vidutinio pusantro darbo užmokesčio dydžio. Dažniausiai tai yra toks standartas, panašus taikomas ir kitose šalyse, taigi, lengva palyginti. Remiantis „Oberhaus” analitikų duomenimis, indeksas rodo, kad pastatųjų 8-10 laikotarpyje geriausią įperkamumą mes turėjome 2020-ųjų pabaigoje. Turto kainos dar nebuvo spėję pakilti, o atlyginimai ir žmonių tikėjimas būsto rinkas buvo dideli. Na, o paskui viskas pradėjo leistis. Dugnas buvo pasiektas praėjusių metų viduryje, antrąjį ir trečiąjį ketvirtį, kai kainos buvo aukščiausios, o prieinamumas prie pinigų – mažiausias. Tai matėsi ir pagal sandorių skaičių, pagal potencialių pirkėjų reakcijas, tas laikas buvo juodžiausias. Nuo tada vyksta šioks toks atsiplėšimas nuo žemės, bet situacija nėra įkvepianti.
