Mažesnė kaina – ne rodiklis: kartais galima apsigauti
Advokatų kontoros „Aliant“ vyriausioji teisininkė Karolina Jonaitienė teigia, kad nekilnojamojo turto varžytinių procesas dažiausiai atrodo patrauklus tuo, kad turtą galima įsigyti pigiau, nei rinkos kaina.
„Kaina yra pagrindinis kriterijus, suviliojantis dalyvauti varžytinėse. Tačiau mažesnė kaina gali reikšti ir galimas problemas ateityje. Kita vertus, perkant nekilnojamąjį turtą, daugelis žmonių ne visada įvertina, ar tikrai varžytinių metu nupirktas turtas yra pigesnis nei rinkos kaina, o ir apie galimas ateities problemas nesvarsto“, – teigia teisininkė.
Anot jos, svarbu suprasti, kad varžytinių metu turtas parduodamas prieš žmogaus valią. O tai, specialistė pabrėžia, gali reikšti ne tik realias problemas, tačiau ir tikėtiną skolininko pyktį, kuris pasireiškia „pagalių į ratus“ kaišiojimu.
„Pavyzdžiui, jis gali apsunkinti turto perdavimą: apskritai atsisakyti iš būsto išsikraustyti arba įleisti ten gyventi kitus asmenis. Tad, vertėtų nusiteikti, kad tokiu būdu perkant turtą galima susidurti su aibe nesklandumų“, – pasakoja ekspertė.
K. Jonaitienė sako, kad prieš perkant nekilnojamąjį turtą iš varžytinių, būtina pasitarti su nekilnojamojo turto ekspertu ir įvertinti, ar turtas iš tiesų parduodamas pigiau nei rinkos kaina, ar ta kaina yra objektyvi, kiek papildomų lėšų gali prireikti turto remontui ar statyboms užbaigti, statybų baigtumo teisinei registracijai atlikti.
Varžytinių metu įsigijus turtą nereikia skubėti džiaugtis: kaina gali būti užginčyta
Vyr. teisininkė K. Jonaitienė taip pat nurodo, kad svarstant apie būsto pirkimą iš varžytinių, svarbu atidžiai išnagrinėti ir visus tokio nekilnojamojo turto dokumentus.
„Pavyzdžiui, svarbu atkreipti dėmesį, ar turto statybos baigtos ir tvarkingai įregistruotos. Taip pat vertėtų sužinoti, kokie apribojimai turtui yra taikomi, ar nėra sudarytų su turtu susijusių sutarčių, pavyzdžiui: nuomos, panaudos. Dėl tokių sutarčių naujam savininkui gali tekti pradėti teisinius procesus, kurie leistų iškeldinti gyventojus“, – pabrėžia ji.
Pašnekovė sako, tad būtina objektyviai įvertinti ir iš varžytinių parduodamo turto kainą. Anot jos, reikia nepamiršti, kad skolininkas suinteresuotas, kad turtas būtų parduotas už kuo didesnę kainą.
„Jei, pavyzdžiui, turtas parduodamas už daug mažesnę, nei rinkos kainą, tikėtina, kad skolininkas pradės teisminį procesą ginčydamas turto kainą dėl per mažos būsto vertės kainos nustatymo ar kitų procesinių pažeidimų. Tai reiškia, kad naujasis turto savininkas privalės bylinėtis, o turtui galimai bus taikomas areštas tam, kad jis nebūtų perduotas tretiesiems asmenims“, – itin vertinga informacija dalinasi ekspertė.
Teisininkės nurodyta situacija – tikrai nepavydėtina. Anot jos, tokiu būdu pirkėjas gali atsidurti tokioje padėtyje, kai negali turtu disponuoti pilna apimtimi. Taip pat išlieka tikimybė, kad teismas gali tenkinti skolininko reikalavimą ir aukciono rezultatus panaikinti, taigi, sumokėti pinigai už įsigytą būstą bus grąžinti, o turtas pardavinėjamas iš naujo.
Prieš perkant rekomenduoja susisiekti su pačiu skolininku
Advokatų kontoros „Aliant“ vyriausioji teisininkė sako, kad dažnu atveju susigundę maža kaina pirkėjai neįvertina tikrosios turto būklės, neapskaičiuoja, kiek lėšų reiks investuoti į remontą.
„Taip pat jie nepasidomi, ar turtas šiuo metu nėra išnuomotas ar suteiktas naudotis kitais pagrindais. Tokiu atveju gali susidaryti situacija, kada dabartiniai gyventojai atsisako iš būsto išsikraustyti. Tokioje situacijoje nelieka nieko kito, kaip pradėti teisminį procesą, kuris, be jokios abejonės, gali užtrukti“, – teigia K. Jonaitienė.
Pašnekovė sako, kad tokiu atveju pirkėjas turi teisę į nuostolių atlyginimą. Tačiau, anot jos, verčiau prieš perkant susisiekti su skolininku ir pasidomėti, kokia yra situacija, kokie tikrieji jo ketinimai. Taip bus galima suprasti, kokioms situacijoms įsigijus turtą vertėtų nusiteikti.
„Pasitaiko ir tokių atvejų, kad varžytinių metu pirkėjai mano įsigiję butą su prabangiais baldais ir buitine technika, o atvykę į būstą randa jį tuščią. Tokios situacijos susidaro todėl, kad pirkėjai nebūna pakankamai apdairūs, vertina tik patalpintas nuotraukas, tačiau neskaito to, kas parašyta įkainavimo akte“, – pasakoja teisininkė.
Specialistė rekomenduoja vertinti ne tik varžytinių metu pateiktas būsto nuotraukas, tačiau skaityti ir aprašymus. Klaidų, anot jos, pasitaiko net dėl neteisingai įvertintų kambarių skaičiaus, nes pirkėjai neskaito ir nevertina su turtu susijusių dokumentų.
Rekomenduoja būti budriems varžytinių metu perkant nebaigtos statybos būstą
Dešimtmetį statybos užbaigimo klausimais klientus konsultuojanti Laura Stankūnė pasakoja, kad varžytinių metu įsigyto nebaigtos statybos turto pridavimas neretai tampa tikru galvos skausmas naujiesiems savininkams.
„Na, įsivaizduokite, jei jūsų turtą pardavinėtų varžytinių metu, jūs labai norėtumėte dalintis visais dokumentais ir reikiama informacija? Tokie žmonės tiesiog nelabai nori kažkam padėti ir palengvinti naujiesiems savininkams visą procesą. Žinoma, negalima suabsoliutinti visų situacijų, tačiau geriau rizikas žinoti prieš tokiu būdu įsigyjant turtą“, – teigia įmonės „Laureka“ atstovė.
Anot jos, nusipirkus nebaigtos statybos būstą net ir įprastu būdu, neretai tik vėliau paaiškėja tam tikri netikslumai, naujiems savininkams yra perduodami netvarkingi dokumentai, o nebaigto būsto projektas neatitinka realybės.
„O perkant būstą varžytinių metu, viskas tik dar sudėtingiau. Pirminiai būsto savininkai dažniausiai visai nenori bendradarbiauti, padėti ir atiduoti visus reikiamus dokumentus“, – nurodo statybos užbaigimo projektų koordinatorė.
Ji pabrėžia, kad be visų teisės aktuose numatytų dokumentų, būsto pridavimas yra tiesiog neįmanomas. Tad, verta nekilnojamąjį turtą pirkti tik įsitikinus, kad bus suteikti visi būtini dokumentai, o juose nurodyti prie projekto ir statybose dirbę specialistai: projektuotojai, statybos vadovas, tam tikrais atvejais – techninis prižiūrėtojas bei jų kontaktai.
Būsto be šių dokumentų priduoti nepavyks
L. Stankūnė sako, kad norint susitvarkyti būsto pridavimą, yra būtini pirminiai dokumentai: statybos leidimas ir statybos projektas. Tai – dokumentai, pagal kuriuos statinys ir privalėjo būti statomas.
„Jei šių dokumentų buvę būsto savininkai nepateikia varžytinių metu perkantiesiems žmonėms, naujieji savininkai gali kreiptis dėl dokumentų kopijų į miesto savivaldybės archyvą. Deja, jei statybos leidimas ir projektas buvo parengti prieš, tarkim, 10 metų, kai dokumentai nebuvo saugomi elektroniniame formate, jie ir archyve gali būti neišsaugoti“, – teigia specialistė.
Anot jos, statybos projektas privalo būti pilnos sudėties – jį turi sudaryti bendras techninis darbo projektas arba techninis ir darbo projektai. Pridavimo procesas neįmanomas be konstruktoriaus parengtos projekto dalies, kurioje pateikiami detalizuoti konstrukciniai sprendiniai.
„Svarbu ne tik tai, kad būtų pats projektas, bet ir tai, kad 85 procentų ar mažesnio baigtumo būstas būtų pastatytas nenukrypstant nuo jo. Tai įvertinti gali padėti iš senųjų būsto savininkų gauta kadastro byla. Jos pagalba galima palyginti, ar brėžiniuose užfiksuota pastato faktinė situacija sutampa su projektu bei pastato geodezine nuotrauka. Joje turi matytis, ar statinys nėra pernelyg aukštas, yra pastatytas numatytoje ir teisingoje vietoje“, – vardija specialistė.
L. Stankūnė teigia, kad visi šie dalykai priduodant 100 procentų baigtumui būstą turi didelę reikšmę. Jei yra tam tikri netikslumai ir nukrypimai, būsto priduoti be projekto koregavimo, o kartais – net naujo statybos leidimo, neišeis.
Ekspertė pabrėžia, kad varžytinių metu įsigyto turto dokumentuose tikrai ne visada yra nurodomi kontaktiniai asmenys, kurie turėtų reikalui esant pakoreguoti dokumentus. Tad, ji įsitikinusi, tokiu būdu nupirktas turtas gali tapti tikru vargu naujiesiems savininkams.
Tokie sandoriai nėra patrauklūs
SEB banko atstovė žiniasklaidai Ieva Dauguvietytė-Daskevičienė nurodo, kad klientų užklausų dėl būsto finansavimo, kuris yra perkamas varžytinių metu, sulaukiama retai.
„Perkant turtą iš varžytinių, skolininkas gali skųsti antstolio nustatytą turto kainą, tad nuosavybės įregistravimas pirkėjo vardu gali užsitęsti tol, kol neišsispręs ginčai teisme. Todėl tokie sandoriai nėra patrauklūs nei finansavimo, nei pirkimo prasme“, – teigia banko atstovė.
Vis dėlto specialistė nurodo, kad pirkėjui, kuris jau įsigijo turtą varžytinėse savo lėšomis, bankas gali suteikti paskolą būsto įrengimui bei remontui.