Lietuvoje situacija – stabili
Jau kurį laiką Lietuvoje fiksuojamas nekilnojamojo turto kainų stabilumas. Jeigu kainos sumažėja ar pakyla, tai labai nežymiai, o pastarąjį pusmetį rinka praktiškai nesikeičia. Kylančioms kainoms įtakos turi ne tik bankų palūkanų pokytis, – svarbūs ir gyventojų lūkesčiai, ekonominė situacija, atlyginimų augimas, energijos kainos bei kiti faktoriai.
Ekspertų manymu, būsto kainos šiemet tikrai nekils, gali net kristi. Anot „Ober-Haus“ Vilniaus senamiesčio biuro vadovo Mariaus Čiulados, nereikia tikėtis, kad kainos mažės dramatiškai, – dabartinė situacija išliks panaši. Jeigu artimiausiu metu nenutiks nenumatytų atvejų ir nepablogės ekonomikos situacija, kaip įvyko per pastaruosius kelerius metus, greičiausiai kainos liks dabartiniame lygmenyje.
Tiesa, norėdami privilioti pirkėjus, statytojai suteikia vadinamąsias „paslėptas nuolaidas“, nors kvadratinio metro kainos ir nemažina. Pavyzdžiui, atpigina sandėliuką, automobilio statymo vietos kainą.
„Vilniuje po truputį matome NT „sandėlio“ pilnėjimą, tai reiškia, kad pastatoma daugiau, negu parduodama. Prieš tai „sandėlis“ buvo visiškai iššluotas, tad šiuo metu jis pilnėja lėčiau. Rinkai reikia, kad pirkėjai turėtų iš ko rinktis ir turėtų bent mažą derybinį svertą. Dabar pirkėjai svarsto ilgiau, neskuba, pasiūla didesnė, po truputį grįžta balansas“, – sakė „Ober-Haus“ atstovas.
„Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus aiškino, kad Lietuvos būsto rinka jau nuo praėjusių metų vasaros stipriai sulėtėjo. Būsto sandorių skaičius maždaug ketvirtadaliu žemesnis nei prieš metus ir yra nukritęs į žemesnį lygį nei 2019 m. Įprastai sandorių skaičiaus kritimas signalizuoja ir apie ateinančią kainų korekciją, tačiau kol kas kainos išlieka stabilios.
Metinis kainų augimas išlieka dviženklis, tačiau faktiškai nuo vasaros vidurio kainos „stovi“ praktiškai vietoje. „Nors pardavimas kritęs, vystytojai ir gyventojai turi pakankamai finansinių atsargų ir neskuba siūlyti nuolaidų. „Swedbank“ ekonomistai tikisi apie 5 proc. siekiančios NT kainų korekcijos, tačiau bent iki šiol kainos stebino savo atsparumu“, – kalbėjo V. Šimkus.
Ne visi įperka tai, ko tikrai nori
Besižvalgantys būsto pirmiausia sprendžia, kokio ir kur norėtų bei išgalėtų nusipirkti. Ekspertai dažnai teigia, kad vidutinio lietuvio svajonė visada buvo ir bus nuosavas namas. Deja, dabartinėje rinkoje ne visi gali sau leisti tokią prabangą.
M. Čiulada pastebi, kad Lietuvoje daugiausia perkama, parduodama ir statoma butų. Labiausiai juos perka ir daugiausia pastato didžiuosiuose miestuose. Senesnius namus gyventojai renovuoja, gerina jų energetinę klasę ir kelia kainą.
„Prestižiniuose didmiesčių rajonuose, pavyzdžiui, Žvėryne, namas įperkamas ne visiems, tačiau miesto pakraščiuose, užmiestyje situacija kitokia. Šeimos šiuo metu gali įpirkti namus nuo centro nutolusiuose rajonuose. Juo labiau kad Lietuvoje namas dažniausiai būna nebe pirmasis būstas, tad ir finansinė pirkėjo situacija neretai geresnė. Ieškantys kompromiso renkasi kotedžus ar susietus namus. Šis variantas ypač mėgstamas jaunų žmonių, kurie pageidauja kiemelio, grilio, nesvajoja apie šiltnamį bei nenori nutolti nuo miesto“, – apie NT objektų populiarumą kalbėjo pašnekovas.
Kintanti ekonominė situacija ir kitos aplinkybės padarė didelę įtaką ir kitam lietuvių mėgstamam pasirinkimui – investicijoms į nekilnojamąjį turtą. Anot „Ober-Haus“ atstovo, labai stipriai mažėja investicinio būsto paklausa, tai yra 1–2 kambarių butų, esančių arčiau mokymo įstaigų, verslo centrų:
„Dažnai toks būstas būdavo perkamas su paskola, jos smarkiai brango, o ir atsipirkimas, pavyzdžiui, planuojant nuomoti, nebėra toks kaip anksčiau. Grąža iš nuomos vidutiniškai siekia 5–6 proc., o maždaug tiek tenka mokėti už paskolą. Atliekamų pinigų investiciniam būstui skiria mažiau žmonių. Taip yra ir todėl, kad dažnai tikimasi uždirbti ne iš nuomos, o iš kapitalo prieaugio – pardavus NT po kelerių metų. Dabartinė situacija rodo, kad kainos taip stipriai neaugs, jog pavyktų žymiai uždirbti.“
„Swedbank“ Vartojimo paskolų ir automobilių finansavimo departamento direktorius Tomas Pulikas pridūrė, kad dėl išaugusios tarpbankinės palūkanų normos – EURIBOR, vyraujančio ekonominio ir geopolitinio neapibrėžtumo gyventojai atidžiau planuoja savo būsimas pajamas ir išlaidas, tačiau būsto finansavimo poreikis toliau išlieka aukštas.
Tikėtina, kainos kris
Bene pagrindinis ir pirmasis klausimas, klientų užduodamas NT specialistams ir ekonomistams kalbant apie būsto kainų pokytį, – pirkti dabar ar dar palaukti? „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus sakė, kad po pandemijos kainos ir pardavimas šovė į viršų ir ypač didmiesčiuose susidarė rimtas būstų trūkumas. Neparduotų būtų praktiškai nebuvo, tai stipriai prisidėjo prie kainų augimo.
„Pernai atlyginimai augo dviženkliu tempu, tačiau nepavijo būsto kainų. Be to, Europos Centrinis Bankas stipriai padidino bazines palūkanas, ir šie faktoriai lėmė ryškų būsto įperkamumo kritimą, o sumažėjus gyventojų finansinėms galimybėms įpirkti būstą smuko ir pardavimas. Tokioje aplinkoje būsto atsargos pradėjo augti ir artėti prie įprasto lygio. Jei pardavimas pirminėje rinkoje neaugs ir būsto „sandėlis“ toliau didės, gali atsirasti daugiau paskatų mažinti būsto kainas“, – teigiamu požiūriu pasidalino specialistas.
M. Čiulada patarė norintiems nuosavo NT pirmiausia pasvarstyti ir atsižvelgti į būsimo būsto paskirtį bei tikslą jį pirkti. Skubėti įsigyti būsto niekada nereikėtų, tačiau yra išimtis – pirmasis būstas: „Jeigu asmeninio gyvenimo situacija stabili ir žmogus nori turėti nuosavą būstą bei yra apsisprendęs, kur nori gyventi, pirmąjį pirkti visada verta. Dabartinės nuomos kainos, siekiančios ir net viršijančios būsto paskolos sumą, irgi aiškiai tai rodo. Nesu tikras, ar dabar – tinkamas metas pirkti antrą, trečią būstą. Jeigu norima pirkti su paskola, iš nuomos uždirbti, greičiausiai nepavyks, o ir kapitalo prieaugio nesitikima.“