Сравнение среднего заработка россиянина за 20 лет и стоимости жилья с ипотекой в крупных городах
Например, в Москве квартира будет стоить почти 15,9 миллиона рублей, а вместе со всеми платежами по ипотеке за 20 лет — 67,8 миллиона, что более чем в два раза выше суммы средних зарплат за этот же срок (31,7 миллиона при ежемесячных выплатах в 132 тысячи). В Петербурге, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Казани стоимость квартиры в ипотеку примерно в два раза выше, чем сумма зарплат за 20 лет, в Новосибирске — в 1,7 раза (14,9 миллиона и 25,8 миллиона соответственно). При этом в Москве и Петербурге стоимость квадратного метра жилья более чем в два раза превышает среднюю месячную зарплату.
Недвижимость перестала расти в цене
В конце октября ЦБ поднял ключевую ставку с 19% до рекордных 21% — это максимум за более чем 10-летний период ее существования. Ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой. Обычно ее устанавливают из расчета ключевая ставка плюс минимум 2–3%. В начале ноября 2024 года средняя базовая ставка по ипотеке в банках составила более 25% годовых. Это напрямую влияет на поведение покупателей.
„На рынке недвижимости происходит стагнация, резкое снижение спроса, потому что ипотечная ставка стала запредельной. Если брать сегодня кредит, за 10 лет набежит сумма почти в три раза больше стоимости самой квартиры. Обычно выплаты за жилье растягиваются на 20–30 лет — в итоге выходит очень большая сумма, и, конечно, сейчас брать ипотеку я никому не рекомендую“, — поясняет основатель агентства „Минаков недвижимость“ Александр Минаков в разговоре с „Холодом“.
Главным событием на рынке недвижимости стала отмена в июле льготной ипотеки на новостройки под 8% — госпрограмма действовала с 2020 года. Дешевые кредиты мотивировали людей покупать жилье, что привело к повышению цен. В мае 2020 года стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по России составляла около 76 тысяч рублей, в 2024 году в этом же месяце — почти 162 тысячи. На вторичном рынке — 59311 и 109615 рублей соответственно.
Сейчас впервые за три года цены на вторичную недвижимость перестали расти. Причины стагнации: высокие ипотечные ставки и отсутствие покупателей с деньгами на руках, считает эксперт по недвижимости Наталья Перескокова. Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях в конце сентября составила 145,9 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись всего на 0,4% за месяц. В Москве — 336,5 тысяч рублей. В Петербурге — 220,4 тысяч рублей.
„Некоторые продавцы надеются, что сейчас придут покупатели с шальными деньгами на руках и купят квартиру. На цены с сайтов недвижимости ориентироваться не стоит — многие объекты переоценены. Некоторые владельцы квартир не торгуются просто потому, что им не срочно [нужно продать имущество], и пока не понимают: надо ли им снижать цену или нет. Но есть те [продавцы], которым нужно уехать или быстро решить жилищный вопрос, — они охотно торгуются. На недорогих объектах скидка в среднем составляет около 5%, на премиальных — до 10%“, — говорит Александр Минаков.
Количество сделок упало. Например, в Москве — на 48% в сравнении с прошлым годом, в Петербурге — на 55%. „Государство больше не поддерживает льготную ипотеку. Единичные льготные программы остались в банках, у застройщиков есть какие-то акции и рассрочки, но в целом надо просто признать: ипотека сейчас невыгодна. Квартиры в новостройках стали покупать реже. Некоторые застройщики потихоньку снижают цены, и часто это делают не в открытую, а обсуждают индивидуальные условия с каждым клиентом. Прямо сейчас с девелоперами можно и нужно торговаться. Из рекомендаций — выбирайте готовые объекты, где ключи реально получить в 2024 году“, — говорит Александр Минаков.
Аренда дорожает
С июня до конца сентября 2024 года аренда жилья в городах-миллионниках подорожала на 22%. В Петербурге стоимость однушки в центре в среднем достигла 48 тысяч рублей за месяц (год назад она составляла 41 тысячу). Средняя цена аренды в Москве, по данным „ЦИАН. Аналитики“, — 73 тысячи рублей. Причинами могли стать отмена льготной ипотеки, высокие ставки по кредитам и покупка жилья на пике спроса в 2023 году.
Небольшое снижение эксперты зафиксировали в ноябре, но оно связано с сезонным сокращением спроса. Стоимость долгосрочной аренды упала на 1–6% по сравнению с октябрем 2024 года. „Думаю, пока цены на аренду останутся такими же высокими. Сезонные колебания (лето-осень) всегда есть. В этом году они были более ощутимы, так как совпали с отменой льготной ипотеки“, — подчеркивает Александр Минаков.
В 2025 году возможно повышение стоимости арендного жилья на 20–25%, считает руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY Александр Перевозников. Предпосылок для того, чтобы цены перестали расти, пока нет: в стране высокий уровень инфляции, возможно дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ и дефицит предложения на рынке аренды.
Стоит ли инвестировать в недвижимость
Есть два стратегии: флиппинг и инвестирование вдолгую. Первая — это когда покупают недвижимость, делают ремонт и выгодно для себя ее продают. Опытные флипперы могут получать доходность от 40 до 100% годовых. Александр Минаков считает, что в текущих условиях такая стратегия невыгодна: „В недвижимость, срок сдачи которой, условно, в 2027 году, вкладываться нет смысла — в слишком турбулентное время мы живем. Не факт, что дом достроится. Нас однозначно ждут банкротства застройщиков — не все смогут пережить этот кризис“. Вдолгую инвестировать тоже не стоит, так как нет понимания, как будет развиваться ситуация в России дальше, добавляет он.
Продать недвижимость, положить деньги на краткосрочный вклад, а потом реинвестировать в более новую и ликвидную квартиру — тоже не лучшая стратегия прямо сейчас, считает Минаков. „Депозиты набиты под завязку. Сейчас уже тот момент, когда надо потихоньку снимать деньги и фиксировать прибыль через какое-то время. Рубль подвержен инфляции и неизбежно будет дешеветь“, — уточняет эксперт.
„Сейчас стоит покупать жилье для себя. Если у вас есть какая-то инвестиционная квартира, ее можно продать и улучшить жилищные условия. Цены сейчас хорошие, если на руках есть реальные деньги“, — заключает Минаков.
Что будет дальше
„Инфляция в целом по стране составляет 8,54%, а неофициально, думаю, выше, поэтому квартиры в рублях дешеветь не будут. Если оценивать в твердой валюте — наоборот“, — считает Александр Минаков. Похожее мнение озвучила риелтор Яна Мандрыкина: „Недвижимость в городах-миллионниках будет чувствовать себя примерно так же с учетом повышения ключевой ставки ЦБ на 1–2% — ожидать обвала цен я не рекомендую“.
Руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU“ Олег Репченко, напротив, считает, что за 2025 год цены на рынке скорректируются. „В среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10–15% от нынешнего уровня цен. Возможно, на билбордах мы увидим и более, казалось бы, привлекательные цифры — скидки в 30–40%. Но не думаю, что это будет реальный дисконт, скорее условный — от заранее поднятой планки. Так или иначе, цены на жилье будут снижаться. Но это, опять же, не обвал цен, а их коррекция до нормального уровня после сильного роста за минувшие несколько лет“, — добавляет он.
Минаков также отмечает, что новой безадресной льготной программы от государства ожидать не стоит, так как властям это попросту невыгодно. Для льготной ипотеки разницу между рыночной и сниженной ставкой банкам компенсируют власти. Чем выше ключевая ставка, тем дороже это обходится бюджету. С 2020 года по 2024 год на финансирование льготной ипотеки под 8% из бюджета выплатили 453,1 миллиарда рублей. Это не окончательная сумма: программу будут финансировать до выплаты всех обязательств. За 10 лет траты бюджета на субсидии могут составить около 1,2 триллиона рублей.