"Выгоднее платить кредит, чем аренду"
Игорь и Оксана бежали из Беларуси летом 2021 года из-за политического преследования. Семья получила в Литве статус международной защиты и постоянный вид на жительство.
"Примерно через год мы поняли, что иметь в Беларуси жилье небезопасно — скорее всего, будут забирать [у тех, кто попал под репрессии]. Поэтому приняли решение продавать квартиру".
Новую "трешку", в которой семья прожила всего два года, продали в марте 2023, а летом начали искать жилье в Вильнюсе. “Посчитали, что выгоднее платить кредит, чем аренду”, — объясняет Игорь.
Семья решила не обращаться к риелтору и самостоятельно изучала местный рынок недвижимости.
"Практически все объекты, которые выставлены на продажу, можно увидеть на сайте aruodas.lt. И когда ты звонишь по какому-то объявлению, обычно риелтор сам потом перезванивает как минимум один или несколько раз и предлагает варианты", — рассказывает Оксана.
С продавцами супруги общались по-литовски и по-английски. Каждый день обновляли сайт и смотрели по 1-2 объекта в день: "Хорошие квартиры уходят быстро, иногда даже не доходит до просмотра — ее продают".
В итоге семья нашла подходящий для себя вариант — квартиру на "вторичке" с большой кухней и тремя комнатами. Решили покупать жилье в старом районе по двум причинам: обычно в них есть русскоязычные школы и, во-вторых, были ограничения по бюджету — могли потратить не больше 120 000 евро.
"Первоначально мы обратились в банк с вопросом, можем ли получить кредит, — описыват Игорь этапы покупки. — Получили предварительное согласие, но нужно было найти квартиру". Только после этого банк выдал официальное подтверждение.
Дальше было несколько встреч у нотариуса с продавцами, риелторами и представителями банка для заключения сделки. Весь процесс покупки жилья занял полтора месяца: две недели на поиск квартиры и еще 4 — на оформление.
Игорю и Оксане дали кредит на 25 лет под 2 процента плюс ставка EURIBOR (переменный процент, который может как расти, так и снижаться — Delfi). "Сейчас выплаты по кредиту составляют около 600 евро в месяц. Если EURIBOR пойдет вниз, то сумма уменьшится", — объясняет Олег. Аренда такой же квартиры, по подсчетам семьи, обходилась бы на 100 евро дороже.
Беженцы могут рассчитывать на субсидию
Важный момент, который Игорь и Оксана советуют учесть при покупке недвижимости — это то, что в Литве по таким сделкам запрещено рассчитываться наличными. Все деньги на первый взнос к моменту покупки должны лежать в банке, а это немалая сумма. Ведь даже при ипотеке как минимум 20 процентов нужно оплатить из собственных средств. Лучше заранее открыть счет, потому что с этим могут быть сложности: долго спрашивают документы, проверяют источники доходов — не связаны ли они с санкционными банками.
Зачисление денег на счет тоже может занять время. Например, в Swedbank без коммисси и дополнительных проверок получится положить не больше 7,5 тысячи евро в месяц. Самый быстрый и дешевый вариант в таком случае, по словам Игоря, это переводы через Paysera до 15 тысяч евро в день. Семья также столкнулись с ограничениями при переводе долларов в евро в Литве: им разрешили обменять не больше 15 тысяч за один раз.
Еще одной сложностью для белорусов, по мнению Игоря, может стать требование банков о работе на одном месте не меньше года. Дело в том, что беженцы не всегда имеют право на трудоустройство в Литве до получения соответствующего статуса. "Я сам во время покупки квартиры как раз хотел поменять работодателя, и пришлось договариваться, чтобы меня подождали полтора месяца".
В то же время статус международной защиты позволил семье подать заявление на государственную субсидию. Ее могут получить семьи беженцев, где супругам не больше 36 лет и доход за прошлый год не превышает установленную сумму.
"Сейчас рынок на стороне покупателя"
Александр с семьей живет в Вильнюсе с конца 2020 года. Его жена получила в Литве статус международной защиты и постоянный вид на жительство, Александр — внж по воссоединению с семьей. У пары трое детей. Решение о покупке жилья приняли около года назад.
"Стало понятно, что это надолго. В Беларуси квартира стояла и всё, а здесь она нам нужна, чтобы жить. Назад мы всегда можем быстро собраться и поехать", — говорит Александр.
Чтобы получить деньги на первый взнос, семья продала свою новую трехкомнатную квартиру в Беларуси. Решение было болезненным: "Очень жалко. Мы ее обустраивали, вложили душу".
Из-за того, что квартира была в ипотеке, процесс продажи был непростым: надо было выкупить жилье у банка, затем выписаться. Александр рад, что успел все это сделать удаленно, до "паспортного" указа Лукашенко (согласно документу теперь сделки с белорусской недвижимостью можно оформить только лично или по доверенности, выданной в стране — Delfi).
Новое жилье решили покупать в новостройке — чтобы не снижать качество жизни. К тому же, по мнению Александра, такая недвижимость более ликвидная, ее можно рассматривать как вариант инвестиций.
Семья искала 3-комнатную квартиру, более или менее равноценную проданной. По цене это оказалось дороже, чем в Беларуси — около 200 тысяч евро без учета ремонта и паркинга. В итоге нашли вариант, который немного уступал прошлой квартире по площади, но выигрывал за счет хорошего района.
"Сейчас рынок на стороне покупателя, и иногда застройщики дают очень хорошие скидки. Если за этим следить, то можно сэкономить", — советует Александр.
После того как выбрали квартиру, мужчина сходил в банк, где ему подтвердили, что смогут выдать кредит на семью. На следующем этапе подписали предварительный договор с застройщиком и внесли аванс в несколько тысяч евро. Оставалось ждать, когда возведут дом и сделают внутреннюю отделку. Это заняло около года. Банк подключился к оплате на финальном этапе и выдал кредит на 20 лет под два процента плюс EURIBOR.
"На каждом этапе надо доказывать, что деньги не проходили через санкционные банки"
Главная трудность для белорусов в Литве при покупке жилья, по мнению Александра, связана с легализацией денег для первоначального взноса:
"Возникает вопрос об их происхождении. Договора о продаже недвижимости в Беларуси недостаточно. На каждом этапе надо доказывать, что деньги не проходили через санкционные банки. Это касается и транзакций, и валютно-обменных операций. Если вы продали квартиру за доллары, то банк точно попросит: покажите, что обменяли их на евро в несанкционном банке".
Новые квартиры в Литве часто продаются вместе с участком земли, на котором построен дом. Delfi рассказывал, что покупать землю по закону могут лишь те иностранцы, которые соответствуют критериям европейской и трансатлантической интеграции. Граждане Беларуси к ним не относятся.
"В нашем случае все в порядке, так как дом стоит на земле Литовской Республики. Эта земля оформлена как долгосрочная аренда, а не выкупалась [в собственность]", — объясняет мужчина. Он отмечает, что таких вариантов в новостройках не много, но они все же есть.
По словам Александра, перед покупкой квартиры он оценивал риски, связанные с ситуацией вокруг белорусов. Победили, по его словам, утилитарные вещи: в любом случае за жилье в Литве эмигранитам надо платить — будь то аренда или кредит банку. Эти суммы для семьи Александра не сильно отличаются.
"Начнут выгонять — продадим квартиру, что ж еще. Надеюсь, что тех, кто здесь по гуманитарным причинам, не выгонят".
"После Минска ценник казался неадекватным"
Олег и Анна — айтишники, переехали в Литву в 2022 году вместе со своей компанией, которая релоцировалась из Беларуси. В семье двое детей, а родители часто работают из дома, поэтому в Вильнюсе они снимали большую квартиру.
"Где-то летом, когда подходил срок аренды, я задумался, что слишком много денег на это уходит", — рассказывает Олег. Поинтересовался "от нечего делать" в банке о вариантах кредита. Там ответили, что могут дать до 100 тысяч евро на 25 лет.
В конце прошлой весны цены на жилье немного упали, и супруги решили посмотреть варианты. "Мы не шли с уверенностью в эту историю. Сначала просто смотрели, во что можем вложить деньги". Олег признается, что "после Минска ценник казался неадекватным".
У семьи были свои сбережения, поэтому первоначально искали 1- или 2-комнатную квартиру для инвестиций. Но вскоре поняли, что за 120 000 евро, которые они рассчитывали потратить вместе с кредитом, можно купить "трёшку" в старой застройке. В Минске у Олега и Анны осталась новая 4-комнатная квартира — ее решили не продавать.
Недвижимость в Вильнюсе семья выбирала вместе с риелтором. Для белорусов было непривычно, что агент не предлагал варианты, а ждал, когда покупатели сами пришлют объявление. В то же время он хорошо помогал с коммуникацией по-литовски — звонил по объявлениям, разговаривал с продавцами, соседями, помогал общаться с нотариусами, переводил документы.
“Что он делал хорошо, так это подсказывал”, — отмечает Олег. Например, риелтор знал многие планировки и городские планы, мог ответить, "не будут ли вырубать этот лес возле дома через несколько лет". От него Олег и Анна узнали, что в Вильнюсе практически все дома после 2014 года продаются с землей — и, соответственно, не подходят для белорусов.
"А еще удивило, что в старых 9-этажках лифты ходят только до 8-го этажа, а дальше надо подниматься пешком. Поэтому верхние этажи невостребованы", — отмечает Олег.
Проверка на безопасность затянулась на две недели
Пара поставила риелтору цель найти квартиру в старой застройке, но при этом ликвидную. "Объяснили, что мы белорусы и нас могут в любой момент ограничить в правах. Лишиться внж в Литве очень легко, мы не знаем, что будет завтра. Поэтому нам нужно такое жилье, чтобы мы могли его за те же деньги быстро продать или сдать. Мы решили, что выплаты по кредиту должны быть примерно такие же, как если бы мы платили аренду за эту квартиру, или меньше. Чтобы в случае нашего переезда мы могли ее сдать и покрывать ипотеку".
Анна отмечает, что благодаря риелтору удалось избежать сомнительных сделок. Как оказалось, в Литве законодательство допускает продажу недвижимости вместе с жильцами.
"То есть ты покупаешь квартиру, а в договоре будет написано, что люди живут в ней еще несколько месяцев. Потому что им тоже нужно время, чтобы купить что-то взамен. В результате ты как собственник платишь кредит и еще снимаешь жилье, пока кто-то не выселится из “твоей - не твоей” квартиры". Еще один риск — можно купить недвижимость вместе с долгами. Например, если в доме была реновация, а прежние хозяева за нее не рассчитались.
Для Олега и Анны стало открытием, что первое жилье в Литве оформляется в совместную собственность — одновременно на обоих супругов. Из-за этого нюанса у семьи возникли неожиданные трудности. Банк, который дал гарантийное письмо о кредите, выдвинул требование открыть счет не только мужу, но и жене. Анну, как эмигрантку, начала проверять служба безопасности. Этот процесс затянулся на две недели. На тот момент супруги уже заключили договор купли-продажи и внесли собственные средства. Времени для оплаты по договору оставалось совсем немного.
"Мы волновались, потому что знаем о случае, когда банк отозвал гарантии и отказал в ипотеке на таком же этапе. Решили обратиться к кредитному менеджеру и поискать деньги для рассчета с хозяевами квартиры".
В итоге история закончилась благополучно. Консультант посоветовала сделать запрос в другой банк, где не было требований о счетах для обоих супругов. Там им предложили кредит даже под меньшую ставку — 5,7 процента вместо 6,2.
"Выяснилось, что подписанный договор с банком не обязывает брать кредит. Есть 60-90 дней, чтобы им воспользоваться. Но можно за это время найти более выгодные условия в другом месте", — заключает Олег.
"Первым делом отмыли двери и лифт"
За услуги риелтора Олег и Анна отдали один процент от сделки, за работу финансового консультанта — процент от кредита. Считают, что в их случае расходы были оправданными. В итоге пара купила 3-комнатную квартиру в доме 1992 года постройки в спальном районе.
Плюсы такого решения семья видит в том, что в старых кварталах хорошо развита инфраструктура и они попадают в транспортное кольцо: "Добираться до школы сейчас — 5-10 минут на автобусе".
После покупки квартиры получилось сэкономить 300 евро на ежемесячных платежах. Если за арендное жилье платили около 1000 евро с коммунальными, то теперь около 700 (из них 450 по кредиту).
В то же время, шутят Олег и Анна, им пришлось пережить "дауншифтинг", если сравнивать с жильем в Минске: "Это панелька, а не привычные для нас площади и свободная планировка. Подъезд далеко не гламурный. Первое, что мы сделали — отмыли двери и лифт. Но зато это квартира, куда можно было сразу заехать и жить — купить свою мебель, повесить картины на стены, чувствовать себя хозяевами", — говорит Анна.
Олег со своей стороны советует не стесняться и внимательно осматирвать жилье перед покупкой. "Смотрите проводку, трубы, залазьте куда угодно, ищите с фонариком трещины. Мы нашли почти все, но все равно были сюрпризы после заезда". Пара рассказывает, что продавцы дали им скидку 5 000 евро, когда выявились проблемные места.
"Не думайте, что у вас будет множество вариантов"
Полина с мужем и двумя детьми решили уезжать из Беларуси во время выборов 2020 года. К эмиграции готовились осознанно: "Нам уже было понятно, что мы в Беларусь не вернемся".
Семья переехала в Вильнюс в 2021 году. "Год мы ждали и наблюдали за собой — проверяли, как себя чувствуем в Литве. Поняли, что хотим здесь остаться". Это был главный мотив для приобретения недвижимости.
"Что касается покупки жилья, то для эмигрантов это выбор без выбора, — говорит Полина. — Не нужно думать, что у вас будет такое множество вариантов, что непонятно, как выбирать. Такого не будет вообще”.
Во-первых, объясняет Полина, выбор сильно ограничивает бюджет, который "расставляет границы возможного". Во-вторых, далеко не всегда для эмигрантов доступны варианты кредитования. Для семьи Полины (белорусов, которые год проработали в Литве и ни разу не продлевали вид на жительство) выдать кредит согласился всего один банк.
Третьим моментом, который ограничивал варианты, была планировака. В семье двое разнополых детей, и для родителей было важно, чтобы у них были отдельные комнаты. “Мы искали квартиру с тремя спальнями. Их очень мало на рынке. Самое популярное жилье — это квартиры с одной-двумя спальнями”.
"Каждый делает выбор исходя из своего жизненного опыта", — рассуждает Полина. У ее семьи был опыт большого залития, а еще — строительства своего дома. Поэтому при осмотре квартир супруги обращали внимание на технические детали.
Собеседница приводит пример: в Вильнюсе есть популярный застройщик, который выбирает землю в центре или на транспортных узлах. При этом соблюдение строительных норм вызывает вопросы. Например, ставят новые дома слишком близко к уже существующим. Или делают гипсокартонные перегороки между квартирами. “Стоит тебе поставить розетку в такой стене, и ты уже живешь вместе с соседями и знаешь все, что у них происходит”, — объясняет Полина.
"Если не продлят внж, в Беларусь не вернусь"
Поскольку выбор был небольшой, то за срок примерно в полгода Полина с мужем посмотрели около 6 объектов. Подходящая для семьи квартира нашлась в новостройке. Все нюансы с землей были сразу зафиксированы в договоре: “По его условиям, пока мы не являемся гражданами Литвы, земля под квартирой принадлежит застройщику. Когда получим гражданство, то сможем переоформить землю на себя”.
Новая квартира сдавалась с ремонтом под ключ. Но оказалось, что строители неудачно установили душевую кабину, и произошло залитие. Застройщик полностью все переделал за свой счет. “Это настоящий подарок, — говорит Полина. — В Беларуси никому бы до этого не было дела. Пришлось бы судиться, а ущерб посчитали бы по заниженным госрасценкам”.
Еще один необычный для эмигрантов момент: “Понравилось, что вместе с кредитом вам предлагают страховку”. Она оформляется на случай, если собственник жилья теряет работу. Тогда в течение года страховая компания может компенсировать выплаты по кредиту.
“Эта квартира не идеальная, но мне здесь комфортно, — делится Полина. — Мы получили уверенность в том, что не останемся без жилья. Наши дети получили возможность бегать, кричать, рисовать на стенах”. Собеседница отмечает, что ушел фон напряжения и вины перед собственниками арендной квартиры.
“Я понимаю, что все возможно, потому что идет война, — говорит Полина, оценивая свои риски. — А когда идет война — это экстремальная ситуация для всех. И страдают все — даже те, кто, кажется, непричастен. Если мне не продлят в Литве внж, я в Беларусь не вернусь. У меня нет такого варианта. Но я не живу переживаниями об этом. Я не могу сказать, что я спокойна, это тревожная ситуация. Я просто не хочу отдавать энергию на то, что еще не произошло”.
Имена некоторых героев изменены по соображениям безопасности.