Investuotojai 2020 m. pumpavo pinigus į pramoninius objektus, pirmą kartą daugiau lėšų išleisdami JAV sandėliams nei biurų pastatams, nes socialinis atsiribojimas vis daugiau vartotojų pastūmėja į elektroninę prekybą.
Sandėliai koronaviruso ekonomikoje laikomi atsparesne investicija, ypač tada, kai pandemija žlugdo viešbučius ir mažmeninės prekybos objektus, o biurai patiria nuotolinio darbo spaudimą.
Visi didžiausi pasaulio privataus kapitalo valdytojai – „Blackstone Group Inc.“, „Cerberus Capital Management“ ir „KKR & Co.“ – šiuo metu perka logistikos centrus. Investicijų šuolis didina kainas: pramoniniai objektai per 12 mėnesių iki spalio šoktelėjo 8,5 proc., tuo tarpu mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto vertė nukrito 5,2 proc. Biurų kainos keitėsi mažai, praneša „Real Capital Analytics Inc.“.
Tačiau investuotojams perkant vis siauresnį komercinio nekilnojamojo turto ruožą, įplaukos kursto potencialų burbulą, teigia Jonathanas Needellas, „Kairos Investment Management“ vyriausiasis investicijų vadovas Rančo Santa Margaritoje, Kalifornijoje.
„Žmonės pradeda vaikytis pramoninio nekilnojamojo turto pasiūlymus netvariomis kainomis“, – sako J. Needellas, kurio firma prižiūri 1 milijardo dolerių vertės komercinį nekilnojamąjį turtą.
Reiškinys būdingas ne tik JAV. „CBRE Group Inc.“ duomenimis, investicijos į sandėlius ir pramoninius objektus sudarė 20 proc. visų šių metų komercinio nekilnojamojo turto išlaidų, palyginus su 12 proc. 2015 m.
Vienas iš veiksnių, skatinančių kainų augimą, yra pats investicijų į nekilnojamąjį turtą mastas: tokio tipo investicijos laikomos alternatyva nepastovioms akcijoms ir mažesnio pajamingumo obligacijoms. Privatūs nekilnojamojo turto investuotojai gruodžio 1 d. „sėdi“ ant 196 milijardų dolerių grynųjų, praneša „Preqin“.
„Instituciniame pasaulyje visi smailiname pieštukus ir ieškome naujų galimybių, – interviu sakė „Clarion Partners“, visame pasaulyje valdančios daugiau kaip 55 mlrd. dolerių nekilnojamąjį turtą, generalinis direktorius Davidas Gilbertas. – Tą kapitalą reikia kažkur investuoti.“
Rinkos įšalas
Pandemija skaudžiai atsiliepė komerciniam nekilnojamajam turtui, ištisus mėnesius iš esmės įšaldydama visą rinką. Per pirmuosius tris ketvirčius, lyginant su 2019 m., visos transakcijų išlaidos sumažėjo daugiau kaip 40 proc. Vis dėlto pramoninių objektų pardavimas susitraukė mažiausiai – tik 25 proc., palyginus su 71 proc. viešbučių ir 44 proc. biurų, praneša „Real Capital“.
JAV investuotojai pirmuosius tris šių metų ketvirčius 24 proc. savo nekilnojamojo turto išlaidų skyrė pramoninėms ir logistinėms erdvėms, o 23 proc. – biurams, skelbia „Real Capital“.
Vis dėlto sandėlių ir pramoninių objektų suklestėjimas gali susidurti su kliūtimis. Tam tikru momentu nuomos kainos pasieks lubas, o investuotojų grąža sulėtės, teigia Chrisas Ludemanas, „CBRE“ kapitalo rinkų prezidentas. Vis dėlto artimiausius dešimt metų kainos stabiliai kils, o iki 2030 m. jos turėtų pašokti 68 proc., rodo „CBRE“ prognozės.
Remiantis „Jones Lang LaSalle Inc.“ prognozėmis, elektroninei prekybai iki 2025 m. pareikalausiant 100 mln. kvadratinių metrų naujo pramoninio ploto, kai kuriuos skolintojus neramina prasidedantis statybų bumas.
„Šiuo metu statomas didžiulis pramoninių patalpų kiekis, – teigia Andrea Balkan, vadovaujančioji partnerė „Brookfield Asset Management“ nekilnojamojo turto finansų grupėje. – Visada esame atsargūs skolindami tose rinkose ar tam turtui, prie kurio tuo pat metu veržiasi visi kiti.“