Ilija Batljanas 2016 m. pradėjo kaupti daugiau nei 2000 nekilnojamojo turto objektų portfelį, supirkinėdamas iš pinigų stokojančių valdžios institucijų socialinius būstus ir municipalinius pastatus ir juos joms vėl išnuomodamas. Idėja buvo suderinti nuolatinį augimą su stabilia grąža, kurią teiktų patikimi, ilgalaikiai nuomininkai, tačiau realybėje pirmuoju smuiku griežė nepasotinamas apetitas skoloms, su kuriuo Švedijos rinka nepajėgė susitvarkyti.
Jo bendrovė „Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB“ – geriau žinoma kaip SBB – šiandien svyruoja ant prarajos krašto po to, kai jos reitingas buvo sumažintas iki žemiausio statuso, o laiko suvaldyti 8 mlrd. dolerių skolą lieka vis mažiau. 55-erių metų verslininkas susiduria su sudėtingu pasirinkimu: pritraukti kapitalą smarkiai suprastėjusiomis sąlygomis; išparduoti nekilnojamąjį turtą absurdiškai žemomis kainomis ir rizikuoti vertinimais; arba parduoti kompanijos, kurią jis pats sukūrė nuo nulio, akcijų paketą išoriniam investuotojui.
SBB, kaip ir daugybė kitų nuomotojų visoje Europoje, itin žemų palūkanų normų eroje aktyviai skolinosi iš investuotojų, užsidegusių gauti didelį pelną. Bendrovė iš kitų išsiskiria nebent tuo, kad skolinosi didžiuliais kiekiais ir veikė ne kur kitur, o Švedijoje – vienoje iš prasčiausių nekilnojamojo turto rinkų pasaulyje. Tai reiškia, kad ji anksčiau nei kitos susidūrė su restruktūrizavimo spaudimu. Galima sakyti, kad SBB – pirmoji kregždė, pranašaujanti, kas jos kolegų laukia ateityje.
Švedijos gyvenamųjų namų rinka, susidurianti su 20 proc. būsto kainų nuosmukiu, atsidūrė regiono NT krizės priešakyje. Veikla slopinama ir komerciniame sektoriuje, kur šalies nuomotojai per ateinančius penkerius metus privalo grąžinti 40,8 mlrd. dolerių skolų, iš kurių ketvirtadalis turi būti grąžinta jau šiais metais. Tačiau obligacijų pajamingumui, taigi ir skolinimosi kaštams, pakilus iki neįperkamo lygio, tradiciniai refinansavimo būdai žemo reitingo bendrovėms tapo iš esmės neprieinami.
Kaip SBB įkūrėjas, generalinis direktorius ir pagrindinis akcininkas, I. Batljanas atsidūrė šios sumaišties centre. Prieš birželio 14 d. vyksiantį neeilinį visuotinį susirinkimą, kuriame bus patvirtintos skubios pinigų taupymo priemonės, įtampa vis didėja: garsiam verslininkui daromas spaudimas pristatyti įgyvendinamą tolesnės veiklos planą.
„Jis turės atsakyti už savo istorinius pareiškimus apie tai, kokia stabili ir patikima yra jo kompanija, – sakė Švedijos akcininkų asociacijos patarėjas teisės klausimais Sverre Lintonas. – Aplink jį ir SBB susiformavo tam tikras kultas. Tačiau dabar aureolė šiek tiek pakrypusi į šoną.“
Kadangi akcijos šiuo metu 90 proc. pigesnės nei per piką, o obligacijomis prekiaujama labai nepalankiomis sąlygomis, I. Batljanas turi kuo skubiau susigrąžinti pasitikėjimą, o vietos manevrams lieka vis mažiau. Stokholme įsikūrusi bendrovė atsisakė plano išleisti 2,6 mlrd. kronų (245 mln. dolerių) vertės naujų akcijų emisiją, kai gegužės 8 d. „S&P Global Ratings“ sumažinus SBB reitingą jos akcijų vertė nukrito iki mažiau nei pusės pradinės kainos.
Šis žingsnis bendrovei buvo sunkus smūgis. Jis padidino SBB finansavimo išlaidas 285 mln. kronų – iš viso 13 proc. praėjusių metų grynųjų pinigų srautų. Be to, tapo aišku, kad I. Batljanas nesuvokė tikrosios situacijos. Likus vos kelioms dienoms iki reitingo sumažinimo jis gyrėsi, kad SBB atitinka „visus kriterijus“ ir S&P neabejotinai atšauks neigiamą vertinimą.
„Kredito reitingo lygis buvo šios kompanijos verslo modelio pagrindas, – sakė „Danske Bank“ kreditų analitikas Louisas Landemanas. – Sparti plėtra nebūtų buvusi įmanoma, jei SBB nebūtų turėjusi aukšto reitingo.“
Kurdamas NT imperiją, I. Batljanas savo bravūra ir pažadais „šimtą metų“ didinti dividendus priviliojo būrį ištikimų mažmeninių investuotojų. Jų parama bendrovei sumažėjo dėl krintančios akcijų kainos, o verslininko patikimumas nukentėjo po to, kai SBB po reitingo sumažinimo pasiūlė atidėti žadėtas išmokas.
SBB ne tik kaupė grynuosius, bet ir stengėsi pritraukė naujų lėšų, už 2,8 mlrd. kronų pardavusi nekilnojamojo turto vystytojo „JM AB“ akcijų paketą. I. Batljanas sakė, kad šis sandoris „leidžia sutelkti dėmesį į pagrindinę kompanijos veiklą ir toliau stiprinti SBB finansinę padėtį“.
Žmogui, kurį SBB apskaitos firma EY 2021 m. paskelbė Švedijos metų antrepreneriu, reikalai ėmė sparčiai blogėti. Pastarosiomis savaitėmis jis nebesirodė viešojoje erdvėje, o SBB atstovai neatsakė į prašymus pakomentuoti šį straipsnį.
Magnato iškilimas
I. Batljano kelias į nekilnojamojo turto imperiją prasidėjo Juodkalnijoje. Bėgdamas nuo Balkanų karų, 1993 m. jis persikėlė į Švediją ir netruko įleisti šaknis: Stokholmo universitete pabaigė ekonomikos studijas, o vėliau įgijo daktaro laipsnį demografijos ir senyvų žmonių rūpybos planavimo srityje.
Po 2000-ųjų jis įsitraukė į vietos politiką, įstojo į Švedijos socialdemokratų gretas ir tapo pajūrio miestelio Nynašamno meru, o vėliau – Stokholmo apskrities tarybos pirmininko pavaduotoju. Valstybės tarnyba buvo svarbus žingsnis į nekilnojamojo turto rinką, suteikęs jam reikalingų ryšių ir įžvalgų apie vietos finansus.
Po jo partijos pralaimėjimo visuotiniuose rinkimuose 2010 m. I. Batljanas nusprendė nelikti opozicijoje. Po metų jis žengė pirmąjį žingsnį nekilnojamojo turto valdymo srityje, tapdamas pensijų fondams priklausančios NT bendrovės „Rikshem AB“ generalinio direktoriaus pavaduotoju. Pirmuosius ketverius metus I. Batljanas ir „Rikshem“ generalinis direktorius buvo kritikuojami dėl dosnaus atlygio, susieto su konvertuojamomis paskolomis. 2015 m. jis buvo atleistas apkaltinus, kad neinformavęs valdybos įsigijo asmeninio turto, tačiau vėliau atlikus patikrinimą dauguma kaltinimų buvo panaikinta.
2016 m. pavasarį I. Batljanas įsteigė SBB, kuri netrukus įsigijo senyvų žmonių slaugos namus pietų Švedijoje. Bendrovė greitai tapo grįžtamojo lizingo sutarčių specialiste. Savivaldybės gaudavo grynųjų, o SBB – pajamų srautą ir turtą savo balansui, o tai bendrovei suteikė galimybę skolintis dar daugiau pinigų. Slaugos namai tapo šimtų vėlesnių sandorių šablonu.
„Mes investuojame į saugiausią pasaulyje turtą, – praėjus keliems mėnesiams po pirmojo bendrovės įsigijimo sakė I. Batljanas. – Šiaurės šalių gerovės valstybės yra saugiausios sandorio šalys, kokos tik gali būti.“
Iki 2022 m. pradžios ši formulė atsipirko su kaupu: SBB prisipirko nekilnojamojo turto Norvegijoje, Suomijoje ir Danijoje, o bendrovės turtas išsipūtė iki beveik 160 mlrd. švediškų kronų. Didėjantys ištekliai paskatino įsigijimų virtinę, iš kurių didžiausias buvo 2,4 mlrd. dolerių vertės „Hemfosa Fastigheter AB“ perėmimas 2019 m. Kol pernai nepradėjo kilti palūkanų normos, bendrovė buvo išsikėlusi tikslą iki 2026 m. padvigubinti portfelį iki 300 mlrd. kronų.
Nusigręžė fortūna
Problemų pradėjo rastis praėjusių metų pradžioje, kai trumpųjų pozicijų pardavėjui Fraseriui Perringui priklausantis „Viceroy Research LLC“ paskelbė keletą kandžių ataskaitų, kuriose buvo keliami klausimai apie nuomotojo finansus. I. Batljanas neliko skolingas ir apkaltino F. Perringą nusikalstamais ketinimais. Atskleisdamas, koks asmeniškas jam šis klausimas, spalio mėnesį gimus anūkui I. Batljanas paskelbė pranešimą, kuriame trumpųjų pozicijų pardavėjus išvadino „parazitais“.
SBB stulbinamo augimo varomoji jėga buvo investicinio reitingo skola. Per trejus metus, prasidėjusius 2019 m., bendrovė pardavė obligacijų už 7 mlrd. dolerių, vienu metu tapusi viena produktyviausių emitenčių Europoje. Išaugusi ir pasidariusi per didelė kronų rinkai, ji vis dažniau pardavinėjo obligacijas eurais. 2021 m. 93 proc. jos 1,9 mlrd. dolerių emisijos buvo išleista būtent šia valiuta, tačiau dėl to SBB susidūrė su rizika nuvertėjus kronai.
Naujoji emisija taip pat apėmė platų hibridinių obligacijų – subordinuotųjų obligacijų su labai ilgu terminu arba be jo – naudojimą. Reitingų agentūros, skaičiuodamos skolos rodiklius, jas vertina palankiai, tačiau kartu su kitomis priemonėmis, kaip antai bendrosios grąžos apsikeitimo sandoriai, jos padidina kompanijos finansinį sudėtingumą, o tai skatina investuotojų skepticizmą.
„Dalis problemos – skaidrumo stygiaus ir sudėtingo balanso derinys“, – sakė L. Landemanas iš „Danske“.
Negana to, milžiniška I. Batljano įtaka – jis kontroliuoja 31,6 proc. balsavimo teisių, be to, užima vadovaujančią poziciją – ėmė kelti investuotojų susirūpinimą. Pernai S&P perspėjo, kad SBB priklausomybė nuo steigėjo kelia „didesnę interesų konfliktų riziką“ nei pasirinkus labiau diversifikuotą valdymo struktūrą.
SBB ėmėsi iniciatyvos išparduoti turtą ir pritraukti kapitalą, o jos pavyzdžiu pradeda sekti tokios Europos įmonės kaip „Vonovia SE“ ir „Aroundtown SA“. Tačiau I. Batljanas daugiausia dėmesio skyrė savivaldybių pastatams ir kontroliuojamos nuomos daugiabučiams, todėl SBB turtą gali būti sunkiau parduoti tokiu metu, kai pirkėjai darosi išrankūs.
„Investuotojai į nekilnojamąjį turtą turėtų pasimokyti iš SBB istorijos, – sakė NT tyrimų firmos „Green Street“ analitikas Edoardo Gili. – Kai ateina sunkūs laikai, tarkim, pajamingumas ima didėti, svarbiausiais veiksniais tampa finansiniai svertai ir įmonės valdymas.“