Pasidairius aplink Vilnių, dar nesunku rasti kvartalų, kur dygsta pavieniai namai, o būsimų gatvių – tiktai užuominos. Be abejo, skelbimuose nepamirštama nurodyti, kaip netoli įvairūs civilizacijos patogumai – autobusų stotelė, parduotuvė ar net mokykla, ir kas tie keli šimtai metrų žvyrkelio, įsirengsi nuosavą gręžinį, nuotekų sistemą ir gyvensi kaip ponas. Juk sklypo kaina visai nedidelė...
Vis dėlto, pastebi nekilnojamojo turto ekspertai, padėtis pastaruoju metu sparčiai keičiasi, ją skatina plėtotojų konkurencija ir didėjantis pirkėjų sąmoningumas – juk už viską galiausiai vis tiek teks sumokėti metų metais sunkaus darbo ir gyvenimo tik su menkais patogumais.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius žurnale „Investuok“ tikina, kad naujakuriai linkę geriau sumokėti šiek tiek daugiau, negu vėliau patys rūpintis šaligatvių ar žaliosios zonos įrengimu. Dabar jau būtų sunku įsivaizduoti naujai formuojamą kvartalą, kuriame parduodami sklypai namo statybai, tačiau neasfaltuotos gatvės, nenutiestos inžinerinės komunikacijos, nepasirūpinta apšvietimu ir šaligatviais. Plėtotojai net inicijuoja vietos bendruomenių, kurios vėliau rūpinasi savo kvartalo aplinka, kūrimą.
Vienas iš pirmųjų tokių pavyzdžių galėtų būti Kalnėnai. Valstybinis ir privatus vaikų darželiai čia atsirado dar prieš 2008 m. krizę – viena didesnių to meto NT plėtros bendrovių buvusius laukus padalino etapais, parengė kokybišką detalųjį planą, su savivaldybe suderino projektą ir sėkmingai jį vykdė.
Pokyčius skatina konkurencija
Premium segmentui priskiriamo kvartalo „Sklypai Kalnėnuose“ vyšnia ant torto tapo ne tik sutvarkyta inžinerinė infrastruktūra, atvestos komunikacijos, jau įsteigti vaikų darželiai ir greta įsikūrę privatūs Karalienės Mortos mokykla bei vaikų darželis „Vaikystės sodas“. NT plėtros bendrovės „Rewo“ atstovai pabrėžia, kad laikosi darnios plėtros principų, tad savo detaliajame plane numatė sklypus socialinės paskirties objektams ir ieško verslo partnerių, kurie norėtų tuose sklypuose įsikurti ir teikti savo paslaugas.
„Netrukus vieni mūsų partneriai atidarys sporto kompleksą su teniso aikštynais, maitinimo paslaugomis. Taip pat kvartale bus šeimos klinika, vyksta derybos su kineziterapijos, SPA paslaugas teikiančiais verslais“, – pasakoja kvartalą „Sklypai Kalnėnuose“ plėtojančios bendrovės pardavimo vadovas Paulius Čereška.
Į klausimą, kam bendrovei tie papildomi rūpesčiai, jis atsako, kad nuo gyvenvietės iki senamiesčio galima nuvažiuoti per 10 minučių, todėl sklypai čia gerokai brangesni nei vidutiniškai Vilniuje, o juos įsigyjantys pirkėjai ypač reiklūs.
„Jie turės visas inžinerines komunikacijas, kurias turi miesto daugiabučių gyventojai, pavyzdžiui, vandenį tieks „Vilniaus vandenys“, interneto ryšys – „Telia“ šviesolaidis, gatvių tinklo priežiūra rūpinsis Vilniaus miesto savivaldybė. Papildomai pirkėjams siūlome išplėtotą socialinę infrastruktūrą, kad jiems nereikėtų gaišti laiko kelionėms į centrą ar stovint spūstyse. Jie mokės daugiau, bet kasdienės paslaugos, kurių reikia kokybiškam gyvenimui, bus ranka pasiekiamos“, – sako P. Čereška.
Kitas darnios plėtros pavyzdys – pietvakarinėje miesto dalyje besiformuojanti vidutinio segmento individualių namų gyvenvietė „Vilniaus kalvos“. NT vystymo ir investicijų valdymo įmonės „Newreal“ vadovas Juozas Lapienis žurnale „Investuok“ pasakoja, kad su partneriais NT vystymo ir projektų valdymo bendrove „Regroup“ iš pradžių ieškojo tokių sklypų, šalia kurių jau išplėtota pagrindinė socialinė ir inžinerinė infrastruktūra, tačiau netrukus nusprendė viskuo rūpintis patys.
„Mes asfaltuojame gatves, savo lėšomis paklojome ir prie miesto tinklų prijungėme vandentiekio ir nuotekų tinklus, o tada nusprendėme pasirūpinti ir socialinėmis paslaugomis“, – sako jis.
Pasak J. Lapienio, naujuose kvartaluose dažniausiai steigiami privatūs vaikų darželiai, į kuriuos leisti vaikus jaunoms šeimoms neretai būna per brangu, o vežioti juos į miestą ne visuomet patogu, todėl numatė sklypą jo statybai ir inicijavo viešosios ir privačios partnerystės projektą – jau artimiausiu metu tarp Vilniaus ir Trakų augančiose „Bičiulių terasose“ duris atvers Trakų rajono savivaldybės įsteigtas vaikų darželis.
„Teritorija sparčiai vystosi, gyventojų daugės, o kvartalo plėtotojų idėja statyti darželį partnerystės būdu – pritraukus privačių investuotojų – padėtų išspręsti problemą ir žmonėms nereikėtų sukti galvos, leisti vaikus į darželį Trakuose ar Vilniuje, o paskui kasdien juos vežioti“, – žurnalui „Investuok“ prieš kurį laiką yra sakęs Trakų rajono savivaldybės administracijos direktorius Darius Kvedaravičius.
Bendradarbiaujama ir su kitomis savivaldybėmis, kuriose bendrovės vykdo savo projektus, nes tai naudinga visiems – atsižvelgiant į besikeičiančią situaciją gyventojams galima greičiau suteikti jiems reikalingas socialines paslaugas, o tai savo ruožtu padidina sklypų vertę.
Bendrovės taip pat nusprendė sukurti ir pasiūlyti pirkėjams nedidelį vieno stiliaus architektūros, bet skirtingo dydžio individualių namų kvartalą. „Iki šiol įsigytame sklype kiekvienas statėsi tokį namą, kokį pats pasirinko, todėl nukenčia kvartalo estetika. Be to, vienas pasistato ir įsirengia namą greit, o kitas statosi labai ilgai, kai kada ir 10 metų, todėl pirmasis priverstas gyventi kaimyno statybų aikštelėje. Siekdami tai pakeisti pasiūlėme rinkai „Lapino namų“ – kvartalo kvartale – koncepciją. Būsimieji jo gyventojai iš siūlomų projektų galės pasirinkti sau tinkamo dydžio namą, tačiau visi namai derės vienas prie kito, o pastatysime juos mes“, – aiškina J. Lapienis.
Antros bangos nebus
Ar dabar vykstančių pokyčių pakanka, kad po kurio laiko nekiltų nauja norinčių grįžti atgal į miestą banga? M. Statulevičius atsako, kad nors permainos neateina taip greit, kaip norėtųsi, individualių namų kvartaluose gražėja bendrosios erdvės, pamažu daugėja ir kvartalų, į kuriuos ateina kasdienės paslaugos.
„Tarkime, išduodama statybos leidimą 100 namų kvartalui savivaldybė paprašo suprojektuoti ir pastatyti vaikų darželį. Už jo statybą sumokės to kvartalo gyventojai, nes lėšos bus įskaičiuotos į jų perkamo turto kainą“, – pavyzdį pateikia LNTPA vadovas.
Anot jo, nors dalis plėtotojų ieško alternatyvų, tarkim, bando organizuoti vaikų pavėžėjimą, kiti patys domisi, kaip padidinti objekto patrauklumą.
„Jie bendrauja su pirkėjais ir klausia, ar sutiktų mokėti šiek tiek daugiau, jei gyvenvietėje atsirastų tam tikros paslaugos, o sulaukę pritarimo ieško partnerių, todėl pamažu į naujuosius kvartalus ateina ir sporto klubai, ir medicinos bei kitos paslaugos, – aiškina M. Statulevičius. – Geroji vakarietiška tokių kvartalų praktika diktuoja, kad visur pirmiausia turėtų būti nutiesiamos visos komunikacijos, o tada jau būtų statomi namai.“
„Ober Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas pastebi, kad pirkėjai taip pat tapo reiklesni.
„Seniau jie daug nesvarstydami griebdavo, ką įperka, o dabar net šeima, kuri renkasi namą užmiestyje suvokdama, kad dėl didesnio ploto turės aukoti dalį laiko, išanalizuoja ne vieną projektą, domisi susisiekimo galimybėmis ir perspektyvomis, socialinės paskirties ir kitais objektais, kurie tame kvartale bus pastatyti, tarkim, per 5 metus. Už prieinamą kainą jie nori namo gyvenvietėje su kiek įmanoma geresne infrastruktūra.“
Tačiau pasakyti, kiek prireiks laiko, kad kvartalai, kur naujakuriai ras visas ar bent jau daugumą kasdienių socialinių paslaugų, taptų norma, kebliau. P. Čereška teigia prielaidų vykti didesniems pokyčiams kol kas neįžvelgiantis.
„Sklypai, kurie yra tolokai nuo miesto centro, gerokai pigesni, kai kurie plėtotojai parduoda juos be inžinerinių komunikacijų, o žmonės susigundo mažesne kaina ir pamiršta, kad turės patys rūpintis vandens gręžiniu, nuotekų sistema, interneto ryšiu ir kitomis inžinerinėmis komunikacijomis, todėl galutinė kaina smarkiai išaugs. Pamiršta ir tai, kad vaikus teks vežioti, nes galimybės naudotis viešuoju transportu gali neatitikti poreikių“, – vardija jis.
Ir priduria, jog tam, kad pagal darnios plėtros principus plėtojami individualių namų kvartalai taptų norma, reikia, kad „į šį segmentą ateitų daugiau didžiųjų plėtotojų, kurie kol kas dėl didesnės grąžos mieliau užsiima daugiabučių statyba“.
Panašiai žurnale „Investuok“ kalba ir J. Lapienis. „Tai priklauso nuo plėtotojų požiūrio ir valstybės bei savivaldos institucijų aktyvumo, nuo visų noro kuo greičiau pasiūlyti naujakuriams tai, ko jiems reikia. Bet kol sklypų ir namų pirkėjai bus linkę susitaikyti su žvyrkelio dulkėmis, purvinomis neapšviestomis gatvėmis, tol dalis pardavėjų tuo naudosis, – neslepia jis. – O apie kokias nors socialines paslaugas tokiuose kvartaluose turbūt nė kalbėti neverta.“
Vis dėlto antrosios grįžimo į miestą bangos pašnekovai neprognozuoja.
„Žiūrėkite, ką gaunate“
Į klausimą, kodėl namas sklype šiek tiek atokiau nuo centro kainuoja daugmaž tiek pat, kiek butas, žurnalo „Investuok“ pašnekovai taip ir atsakė: „Žiūrėkite, kokioje jis vietoje ir ką už tą sumą gaunate.“
„Žmogų savotiškai pagauna tai, kad jis gali turėti namą už buto dėžutės kainą. Bet buto dėžutė ir namo dėžutė – ne tas pats. Jei bazinė kv. m namo ploto kaina yra apie 1000 eurų, gali atrodyti, kad už 100 kv. m namą (pridėjus sklypo kainą ir plėtotojo pelno maržą) sumokėsite maždaug tiek, kiek už panašaus dydžio butą Naujamiestyje ar Žirmūnuose. Bet ką pirkdami namą už tą sumą gaunate? Kartais jo baigtumas gali būti tik 85 proc., ir jums pačiam teks dar nemažai komunikacijų išsivedžioti“, – sako M. Statulevičius.
Anot A. Kišūno, kainas veikia ir paklausa, kuri centrinėje miesto dalyje itin didelė. Dėl didesnio atstumo ir menkiau išplėtotos infrastruktūros konkuruoti su butais patrauklumu negalintys namai konkuruoja su jais kaina, nes plėtotojai pasirenka vietas, kur žemė pigesnė, šiek tiek sumažina sklypus, siūlo paprastesnius projektus.
„Be to, namas nėra tik būstas – tai yra gyvenimo būdas, dėl to namų paklausa taip pat gerokai mažesnė negu butų“, – sako jis.
Kaina priklauso ir nuo plėtotojų maržos. „Butų ir kotedžų plėtotojai gali ją nusistatyti palyginti didelę, nes rinka tai leidžia – pirkėjai negali patys pasistatyti buto ar kotedžo, o individualų namą žmogus gali pasistatyti pats, – aiškina J. Lapienis. – Nors taip elgtis turinčiam verslą ar siekiančiam karjeros nebūtų labai išmintinga, nes tai atima daug laiko ir trukdo pagrindinei veiklai, pati galimybė leidžia jiems konkuruoti su plėtotojais ir daryti įtaką kainoms.“
Ir priduria, kad „individualių namų plėtotojų maržos yra gerokai mažesnės už butų ar kotedžų statytojų“.
Kad ir kaip būtų, individualių gyvenamųjų namų populiarumas auga. Tai tikrai nebus visiška „debutizacija“, bet persikeliančių į sostinės priemiesčius gyventojų daugėja. O kaip sparčiai į atokesnius naujuosius kvartalus ateis kasdienės paslaugos, kuriomis naudojamės mieste, atrodo, priklausys ne tik nuo naujų įstatymų ir plėtotojų, bet ir nuo juose besikuriančiųjų reiklumo ir piniginės storio...
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Spalio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Numerio tema – optimizmo vilionės. Vasarą investuotojai džiaugėsi po koronaviruso sukeltos griūties sparčiai atsigaunančiomis rinkomis, rugpjūtis buvo toks geras, kokio nebuvo ištisus dešimtmečius. Dabar kiek stabtelėjome, bet optimizmo vis dar daug. Aiškinames kiek tai tvarku ir kaip išvengti iš to kylančių pavojų.
Aktualijose nagrinėjame įdomiausias pavienes pozicijas ir naujausius centrinių bankų politikos pokyčius – panašu, kad prasidėjo didelis lūžis ir sukame į naujus vandenis – kuo tai gręsia ir kaip tai gali paveikti investuotojų rezultatus.
NT rubrikoje toliau vystome sklypų temą – kokių sklypų aplink Vilnių dabar ieško pirkėjai; detaliau nagrinėjame investicines galimybes Lietuvos kurortuose.
Alternatyvos – miškai: apie tai, kaip turint kelis ar keliolika hektarų miško, ūkiškai tvarkytis savo miške ir gauti pakankamą grąžą.
Interviu – kalbiname Odetą Bložienę – kaip ji tvarkosi su savo pačios pinigais, kaip juos valdo, ko moko vaikus ir apie tai, ar verta apriboti savo poreikius.
Investavimo ABC – aptariame kaip susikurti pasyvių pajamų šaltinį iš dividendus mokančių akcijų; aiškiname kodėl įmonės skaido akcijas (rugpjūtį akcijas skaldė tiek „Apple“, tiek „Tesla“).
Ir dar: įžvalgos, interviu, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką pastaruoju metu viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu