Su verslininku Arvydu Avuliu DELFI pokalbiui susitiko iki 2019-ųjų pabaigos likus vos keletui dienų. Įsikūręs Vilniuje esančio verslo centro „Europa“ 30-ajame aukšte verslininkas sutiko aptarti, kokie metai lieka už nugaros, papasakoti, kas rinkoje vyksta šiandien ir ko tikėtis 2020-aisiais.
– p. Arvydai, sakykite, kokie 2019-ieji buvo Lietuvos NT rinkai?
– Gyvenamajam būsto sektoriui jie buvo įspūdingi. Nors Vilnius buvo pati įdomiausia rinka, žinoma, atsigauna ir Kaunas, Klaipėda, Šiauliai, Panevėžys, bet pardavimų apimtys ten ženkliai mažesnės.
Visgi daugiau kalbėčiau apie Vilnių, nes 2019-ieji jam prasidėjo nuo be galo didelio pardavimų augimo. Pirmąjį metų ketvirtį pardavimai rinkoje augo 80-90 proc. Tai yra kaip sprogimas, nes Lietuva tokio augimo dar niekada nebuvo turėjusi. Aš gerai pamenu 2006-2007 m., kai rinkoje formavosi NT burbulas. Ten augimas būdavo po 30-40 proc., tačiau pardavimai buvo skatinami visai kitomis priemonėmis, nes bankai siūlė pinigus, paskolas, o šiuo metu jie išlieka santūrus ir paskolas išduoda selektyviai.
Antrajame ir trečiajame 2019-ųjų ketv. pardavimų augimas rinkoje truputį vėso, o 2019 m. mes taip pat užbaigiame su pakankamai įspūdingu pardavimų rinkoje augimu.
Tokie atvejai, kai pardavimai auga daugiau nei 10-20 proc., jie gali būti netgi pavojingi. Dažnai dėl to formuojasi burbulas, nes prie tokio pardavimų augimo dažnai seka ir kainų augimas, bet įdomu, kad Vilniuje viskas klostosi ne visai taip. Kai tik didėja paklausa – didėja ir pasiūla, todėl kainų augimas šiuo atveju neišsiskiria.
– Ar 2019-aisiais turėjome ypatingai NT svarbių priimtų ar nepriimtų sprendimų? Ką galėtumėte išskirti?
– Aš sakyčiau, kad kažko labai ypatingo nebuvo, bet yra kelios žinutės, kurios, mano nuomone, paskatino daugiau investuoti į NT.
Tas žinutes ištransliavo Lietuvos bankas, kai kurios rinkos tyrimų agentūros, kai kurie investiciniai fondai parodė, kokią grąžą per 10 metų turėjo NT, kokią grąžą turėjo investavę į akcijas. Tai buvo stiprios žinutės. Jos sakė, kad investicijos į NT, į būstą, į jo nuomą, yra labai stabilios ir pakankamai pelningos.
Dar viena žinutė, kurią norėčiau pastebėti, kad Lietuvoje labai įspūdingai auga privačių asmenų santaupos. Jos per 10 metų padvigubėjo ir šiai dienai privatūs asmenys bankų sąskaitose yra sukaupę apie 15 mlrd. Eur. Tai yra labai daug, palyginus, kad neturime nė 3 mln. gyventojų. Tai reiškia, kad žmonės turėdami pinigų sąskaitose pradeda galvoti, ką su jais daryti, kur investuoti. O investuoti daug nėra kur, nes tie, kurie 2018 m. investavo į akcijas, jie visi pralošė, nes akcijų rinka 2018 m. krito.
Sakyčiau, kad ženklių sprendimų nebuvo, bet tos kelios žinutės, kad pinigų yra, kad investicijos į NT yra labai geros, stabilios ir duoda gerą grąžą ir paskatino tuos žmones, kurie turi kapitalo, pinigų, juos investuoti į NT. Žmonės būstą pirko nuomai, pirko sau, pirko šeimos nariams, nes tiesiog tendencijos rodė, kad NT kiekvienais metais brangsta apie 4-5 proc.
– Ar manote, kad ir 2020 m. tendencijos išliks tos pačios ir gyventojai noriai investuos į gyvenamą būstą?
– Nuspėti yra labai sunku, bet galima pabandyti tai išskaičiuoti.
Kadangi šių metų augimas buvo labai didelis, jeigu kiti metai bus tokie patys ar pardavimų augimas bus kiek mažesnis, manau, kad vis tiek bus labai gerai, nes 2019 m. augimas netgi buvo ne visai adekvatus ir spontaniškas, emociškas, kai žmonės išliejo savo emocijas, pinigus, o toliau rinka turėtų grįžti į normalias vėžes ir stabilizuotis, kai dauguma žmonių būstą perka sau, o ne investicijoms, kaip buvo 2019-aisiais.
2019-aisiais buvo labai daug investuotojų, kurie pirko būstą tik tam, kad vėliau jį išnuomotų. Aš labai abejoju, ar tokia tendencija išsilaikys 2020-aisiais. Galbūt ji ir liks, bet ji nebus taip stipriai išreikšta.
– Perkamumas didelis, NT sandorų sudaroma daug, vyksta prekybos bumas. Atrodo, kad tereikia investuoti pinigus ir pasiimti pelną. Ar išties yra taip lengva?
– Kol kas viskas, sakyčiau, sutampa. Kai 2019 m. I ketv. pardavimai augo 80-90 proc., rinka sureagavo labai ramiai, kainos nepakilo, nes tuo metu į rinką atėjo didelė pasiūla. Tada laimėjo ir tie, kurie statė, ir tie, kurie pirko.
Prielaidos kitiems metams nėra blogos. Tie, kurie stato, jie turi be galo daug pinigų, o kurie nori pirkti, jų atlyginimai auga. Žinoma, yra tokių paburbėjimų, kad atlyginimai didės nebe taip stipriai, bet kol kas jokio juodo scenarijaus nėra, kad gali ateiti krizė. Šiandien kompanijų atsparumas krizei taip pat yra labai aukštas. Lietuvos įmonės investicijas daro labai pamatuotai, turi sukaupusios rezervus, per didelio įsiskolinimo nėra.
Apibendrinant, sakyčiau, kad tie, kurie stato – turi kapitalo, kurie nori pirkti – turi gerus atlyginimus, todėl 2020-ieji gali būti visai geri, tačiau problemų gali būti visai kitoje vietoje.
– Ką turite mintyje?
– Norint statyti būstą, reikia turėti ant ko jį statyti, reikia žemės. Tiek mes, tiek ir daugelis rinkoje esančių kompanijų iš tikro šiai dienai turime pakankamai neapibrėžtą situaciją.
Žemės nuosavybės formos yra dvi: valstybinė ir privati. Jei pažiūrėtume į privačią, viskas čia paprasta – nori perki, nori parduodi, bet daugeliu atvejų privačią žemę žmonės turi, nes jiems ji buvo grąžinta, o ta žemė dažniausiai būna miesto pakraštyje, o jos labai mažai yra centrinėje miesto dalyje.
Miesto centrinėje dalyje yra daug galimybių statyti naujus namus, bet reikia nugriauti senus. Ir čia, pasirodo, kad tą žemę jau valdo valstybė, o valstybė vykdyti žemės nuomos administravimą yra įpareigojusi Nacionalinę žemės tarnybą (NŽT).
Šiai dienai šis klausimas yra pats sunkiausias ir labiausiai rizikingas, nes NŽT neturi aiškios politikos. Paskutinius trejus metus vyksta keista teisės aktų interpretacija ir NŽT kartais leidžia nugriauti senus namus, kartais pati inicijuoja sutarties nutraukimą, kartais nutraukia sutartį.
Visgi miesto centre nusipirkti žemę praktiškai galimybių nėra, o nors daugelis su valstybe esame pasirašę 99 m. žemės panaudos sutartį, NŽT elgiasi pakankamai keistai ir vykdo keistą politiką, kai atskirais atvejais leidžia mums statyti, atskirais atvejais ne, todėl šis dalykas kitais metais gali būti vienas didžiausių iššūkių arba stabdžių, nes Vilniaus centre paprasčiausiai nebus vietos kur statyti.
– Bet net ir atmetus šį iššūkį, ekonominė aplinka verslui šiandien yra puiki?
Taip, paklausa auga, viskas kol kas yra labai pozityvu.
– Ir NT burbulo rinkoje nematote?
– NT burbulas turi turėti vieną esminę savybę, kad NT kainų augimas yra daugiau nei 10 proc. per metus. Šiai dienai mes neturime tokio augimo, jis yra 5-6 proc. ir vyksta kiekvienais metais.
Taip pat šiandien daug būsto yra perkama ir be banko paskolos. Atskirais projektais nuo 20 iki 40 proc. pirkėjų būstą įsigyja iš nuosavų lėšų.
– Sakoma, kad verslas labai anksti pajunta artėjančios krizės ženklus. Ar tai tiesa? Ar Jūs pats juos šiandien įžvelgiate?
– Aš sakyčiau, kad krizę gali pajausti prieš jai ateinant, bet rezultatą pamatai tik po to.
Dalykas tas, kas NT yra labai inertiškas. Tu negali sustoti, stabdyti statybų. Mes įsigyjame sklypą ar pastatą, tada metus projektuojame, turime daug biurokratijos gauti derinimus, leidimus ir kur mums sustoti? Tai gerai, jei statyba nepradėta, o jei pradėjai?
Nepaisant to, šiai dienai nieko grėsmingo nesimato, tačiau įžvelgti ženklus labai sunku ir net nežinau, kas gali juos pastebėti. Mes galime kalbėti apie ekonomikos lėtėjimą, aš taip pat netikiu, kad 2020-aisiais bus toks būstų pardavimas, koks buvo šiemet, bet jei bus tokiame pačiame lygyje arba kiek mažiau, tai viskas bus labai gerai.
– Priimdamas biudžetą Seimas išplėtė ir NT mokesčio bazę. Jį nuo 2020-ųjų sausio 1-osios moka daugiau gyventojų. Kaip manote, ar toks pokytis turės įtakos rinkai?
– Tai – specifinis žingsnis, bet manau, kad jo tikslas nėra surinkti daugiau mokesčių. Tai žingsnis, labiau skirtas žmones pripratinti, kai ateis diena, kada NT (mokestį – DELFI), turbūt, mokėsime visi.
Mano nuomone, visuotinis NT mokestis – normalus mokestis ir tame nematau jokios tragedijos. Jis yra daugelyje Europos valstybių tik kitas klausimas, kiek NT bus apmokestintas, o kad jis bus, tai tik laiko klausimas. Tai įžanga ir tiek.
Taip pat manau, kad žmonėms NT mokestis neturės didelės įtakos, nes jis nėra didelis, aš pats jį moku.
– Bet ar jis nepristabdys norinčių investuoti į NT, pirkti antrą ir paskesnius būstus?
– Ne, žmonės moka skaičiuoti. Jie gaus ne 8 proc. grąžą, o 7,5 proc., tačiau tai vis tiek gerai, o jei pinigus laikai banke, infliacija juos valgo.
– Pastaruoju metu Lietuvoje taip pat kaip ant mielių augo atlyginimai, o Jums, NT vystytojams, tai reiškia didesnius kaštus, sumokamus statybininkams. Ar Jūsų verslas tai pajuto?
– Statybų kainos kyla. Nors Statistikos departamentas skelbia, kad statybos kainų indeksas per metus kilo 3-4 proc., mes gauname visai kitokius skaičius, kurie yra gerokai didesni.
Kai kurie darbai brangsta daugiau nei 10 proc. Tarkime, beprotiškai brangsta mūro darbai, per metus apie 20 proc., nes tiesiog jų nėra kam dirbti, o kadangi nėra kam, tai niekas nepraleidžia progos tą kainą pasikelti. Taip veikia rinka. Taip pat brango betonavimo, fasadų šiltinimo, gipso kartono pertrvarų darbai.
O kodėl taip yra? Mes jau buvome susitaikę, kad žmonės išvyksta dirbti į Norvegijas, Švedjas ir kitur, kur taip pat trūksta dirbančių statybose. Dalykas tas, kad ten yra visiškai kitas atlyginimų lygis. Tai kadangi mūsų lietuviai išvažiuoja dirbti, mūsų įmonėje daugiau kaip pusė žmonių statybose dirba ukrainiečiai, baltarusai ir kiti, tačiau jų mums vis tiek neužtenka.
Taip pat svarbu, kad šiandien rinkoje yra daug darbo pasiūlymų su geresnėmis sąlygomis ir kalbu ne tik apie piniginę išraišką. Omenyje turiu, kad šiandien oras dirbti lauke labai geras, bet kai yra 30 šilumos ar 15 šalčio, tai nėra labai smagu. Yra daug pasiūlymų kituose sektoriuose, maisto pramonėje, baldų gamyboje, tai ko tam žmogui vargti lauke, kai yra tiek pasiūlymų? Manau, kad atlyginimai statybose ir toliau kils, todėl arba mes turime dar labiau įsileisti žmones iš trečiųjų šalių, arba dar labiau kelti atlyginimus.
– O kas, Jūsų nuomone, geriau?
Manau, įsileisti, nes tu atlyginimus gali didinti kiek nori, tačiau jei statybininkų trūksta, jų ir toliau trūks.
– Jūsų prognozės 2020-iesiems. Ko tikėtis? Kaip manote, kokie metai laukia tiek statytojų, tiek pirkėjų?
– Lyginant su rezultatais, kuriuose turime 2019-aisiais, manau, kad būtų labai puiku, jei Vilniuje pardavimai išsilaikytų, kaip yra dabar, o jei jie mažės 10 proc., vis tiek manau, kad bus labai gerai.
Likusi Lietuva taip pat judės į viršų, bet nelabai reikėtų lygintis su Vilniumi.
– Kalbant apie NT kainas? Jos ir toliau kils?
– Manau, kad šiandien ženkliai daugiau prielaidų kainoms yra kilti negu kristi, bet būti gali visko.
Kainos nepriklauso nuo mano noro ar požiūrio. Šiandien didžiausias spaudimas joms – statybos darbų kainos, o jos toliau kils ir tai bus didelis spaudimas mums, statytojams, tai arba tokie kaip aš, turės susitaikyti su mažesniu pelnu, mažiau uždirbti ir laikyti tas pačias kainas, arba pats lengviausias būdas – padidinti kainas.
NT kainos judėti žemyn gali tik vienu atveju, jei žmonės 2019 m. jau apsipirko ir nori palaukti.
– Bendrai, kokie dar iššūkiai NT rinkoje, bet Jūsų jau minėto NŽT darbo, dar gali laukti 2020 m.?
– Iššūkių yra visada. Jie gali būti politiniai ir kitokie.
Štai 2019 m. Berlyne buvo priimtas sprendimas užšaldyti būstų nuomos kainas. Man jis atrodo ypatingai kvailas. Ten situacija tokia, kad labai trūksta būstų, didžioji dalis gyventojų juos nuomojasi, todėl labai kyla kainos. Dėl to politikai sugalvojo jas užšaldyti.
Nežinau ar tokių sprendimų gali būti Lietuvoje, bet jei atsirado Berlyne, tikriausiai gali atsirasti ir čia. Tai kalbant apie tam tikrus iššūkius, politinė rizika yra, taip pat 2020-ieji yra rinkimų metai, gali atsirasti kažkas, kad norės parodyti, kaip myli Lietuvą ir jos žmones.
Kitas iššūkis, kadangi 2019 m. buvo labai sėkmingi, manau, kad atsiras dar daugiau norinčių statyti būstus, o tai reiškia, kad rinkoje išaugs konkurencija. Toje konkurencijoje dėl kainos, dėl didesnės pasiūlos, geresnės kokybės gali išlošti ir pirkėjas.
– Ar manote, kad Lietuvos NT rinka savo aukso amžių jau išgyveno 2019-aisiais, ar jis vis dar laukia?
– Ciklai būna įvairiausi.
Visgi manau, kad mes didžiausią pakilimą išgyvenome 2019-aisiais, o toliau kryptį nuspėti labai sunku. Negalėčiau sakyti, kad aukso laikai jau praėjo, gal...gal praėjo, bet aš tiksliai galėsiu pasakyti po metų (juokiasi).