Būsto nuoma per dešimtmetį pabrango daugiau nei dvigubai: NT rinkoje keičiasi tendencijos

Lietuvoje būsto nuomos kainos augimas, gerokai aplenkęs NT kainas, būtų didžiausias Europoje, jei ne pirmą vietą užėmusi Estija. Tačiau pastaruoju metu tendencijos keičiasi – sparčiau nei nuoma brangsta pats būstas. Tai mažina atsiperkamumą investuotojams. Lūkesčiai rinkoje išsiskiria, tačiau sutariama, kad dabar daugeliui už nuomą labiau norisi būstą pirkti.

13,3 euro – tiek šiemet kovą vidutiniškai pirkėjai prašė už Vilniaus senamiestyje nuomojamą vieną kvadratinį metrą būsto. Palyginimui, prieš dešimt metų prašoma kaina buvo 7,7 Euro, rodo portalo aruodas.lt duomenys.

Per dešimtmetį nuomos kainos visoje Europoje yra pabrangusios 14,9 procento, tuo metu būsto įsigijimo kaina didėjo 28,6 proc.

Tik ne Lietuvoje. Čia nuomos kainų šuolis per dešimtmetį – vienas sparčiausių visoje Europoje.
Per dešimtmetį gyvenimas nuomotame būste pabrango 109 procentais – labiau nuoma brango tik Estijoje, kur pokytis siekia 143,5 proc., rodo Europos statistikų biuro „Eurostat“ duomenys. Pvz., Kipre ir Graikijoje nuomos kainos per dešimtmetį netgi sumažėjo, atitinkamai 25,2 proc. ir 4,1 proc.

Lietuva yra viena iš nedaugelio bloko valstybių, kur nuomos kainos šuoliavo sparčiau nei būsto įsigijimo kaina – pastaroji didėjo virš 70 procentų. Pagal būsto kainų augimą į TOP penketuką Lietuva nepatenka: labiau būstas brango Estijoje (113 proc.), Liuksemburge (100 proc.), Vengrijoje (91 proc.), Latvijoje (86 proc.), Austrijoje (81 proc.).

„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis vertina, kad nuomos kainas augino ribota tokio būsto pasiūla – Lietuvoje įprasta būstą gyvenimui pirktis, tuo metu augusi migracija į miestus atvedė papildomų nuomininkų.

Tačiau pastaruoju metu tendencijos keičiasi ir NT kainų augimas lenkia nuomos kainas – po 2015 metų Lietuva, nors vis dar tarp lyderių Europoje, nuomos kainas augina lėčiau nei brangsta būstas, rodo statistika.

Tai mažina ir galimą atsipirkimą investuotojams, kurie perka būstą tikėdamiesi uždirbti iš nuomos.
Lietuvos nekilnojamo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) prezidentas Audrius Gudanavičius paaiškina, kad dvi rinkos viena kitą balansuoja per ilgą laikotarpį, tačiau šiuo metu rinkoje itin aktyvūs būsto pirkėjai.

„Šiai dienai mes turime labai daug pirkimų, vadinkime, ne iš poreikio, o dėl to, kad kažkur nori įdėti pinigus. Kitaip tariant, perkamas antras, trečias būstas“, – sako A. Gudanavičius.

Nuomojamo būsto trūko, buvo disbalansų

Kas lemia kad būsto nuomos rinka Lietuvoje šluosto nosis europiečiams?

„Turbūt svarbus veiksnys buvo tai, kad būsto pasiūlos augimas, bent jau praėjusiais metais, buvo sulėtėjęs, o tuo pačiu mes matėme didelį imigracijos šuolį – grynoji imigracija pernai siekė netgi 20 tūkst. gyventojų“, – sako N. Mačiulis.

Jis atkreipia dėmesį, kad Lietuvoje vyko ir tebevyksta vidinė migracija – gyventojai iš mažesnių miestelių ar gyvenviečių keliasi į didmiesčius, tai augino būsto poreikį, ypač Vilniuje.

Tačiau N. Mačiulis patvirtina, kad nuomos rinka šiuo metu yra stabtelėjusi.

A. Gudanavičius vertina, kad anksčiau Lietuvoje, lyginant su Vakarų Europa, buvo itin žemos nekilnojamojo turto kainos, o nuomos – dar žemesnės.

„Jei vertinsime, kas buvo prieš 20 metų, tai nuomos kainos apskritai buvo labai simbolinės Europos kontekste. Galbūt buvo disbalansas, lėmęs didesnį nuomos kainų augimą“, – vertina A. Gudanavičius.

Europoje būsto nuomos ir įsigijimo kainos žengė koja kojon 2010 metais, tačiau vėliau kryptys ėmė išsiskirti – nors nuomos kaina augo nežymiai, tuo metu būsto kainos šokinėjo smarkiai: pradžioje žemyn, nuo 2013 metų jos buvo stabilios, o po 2015 m. būsto kainos visoje Europoje sparčiai augo ir pralenkė nuomos kainas.

Lietuvoje nuomos kainos sparčiai augo visą dešimtmetį, rodo Statistikos departamento informacija.

Perkant nuomai – atsipirkimas mažėja

Perkant būstą nuomai, šiuo metu būtų galima tikėtis maždaug 5 procentų grąžos Vilniaus senamiestyje, 5,5 proc. – visame Vilniuje. Kiek didesni uždarbiai galėtų būti Kaune ir Klaipėdoje, kur nuomos pajamingumas siekia apie 6,5 procento, rodo „Swedbank“ skaičiavimai. Prieš metus buvo galima tikėtis iki 0,8 proc. punkto didesnės grąžos.

Dabar reikėtų laukti 15-20 metų, kol už nuomą kapsinčios įmokos pavirs už butą sumokėta kaina – atsipirkimą gali prailginti kredito sąnaudos, papildomos remonto ar priežiūros išlaidos.

„Mes matome, kad pastaraisiais mėnesiais nuomos pajamingumas mažėja. Tai yra, pardavimų kainos auga jau sparčiau, negu didėja nuomos kainos. Ir tikėtina, kad tokia tendencija gali tęstis“, – sako ekonomistas N. Mačiulis.

Pasak jo, šiuo metu entuziazmas dėl nuosavo būsto yra aukštumose, o laisvo būsto pasiūlos trūkumas lemia didelį kainų šuolį.

„Vilniuje praėjusiais metais būstas brango apie 11 proc., mūsų skaičiavimais. Tai na kažin ar tokiais tempais gali didėti nuomos kainos. Ypač turint omenyje, kad imigracijos šuolis praėjusiais metais, panašu, buvo vienkartinis, o dabar jau atslūgsta. Tokio didelio poreikio nebebus“, – vertina N. Mačiulis.

Jis pabrėžė, kad nuomos kainas sumažins ir patys investuotojai – didelė dalis perkamo būsto šiuo metu yra skirta ne asmeniniams poreikiams, o siekiant uždirbti iš nuomos.

„Tie butai bus artimiausiu metu paruošti nuomai ir papildys rinką. Tikėtina, kad nuomos kaina ateityje augs lėčiau nei pardavimo kainos ir tie, kas tikisi pirkdami būstą gauti didelę nuomos grąžą, turbūt turėtų projektuoti ir prognozuoti, kad jis bus mažesnė“, – vertina N. Mačiulis.

Gudanavičius mano, kad nuomos rinka stojasi ant kojų

LNTAA vadovas A. Gudanavičius paaiškina, kad Lietuvoje sunku vertinti realių sandorių statistiką, kadangi oficialiai registruoti nuomos sandorių nebūtina. Jis vertina, kad per metus nuomos kainos augo tiek pat sparčiai, kiek ir NT kainos.

„Rinka yra pakankamai aktyvi, lygiai taip pat kaip ir pardavimų rinka. Kainos, galima būtų sakyti, kokių 10-20 proc. didesnės, tai priklauso nuo segmento. Mažiausiai kilo kainos to segmento, kuris anksčiau buvo skirtas trumpalaikei nuomai, o vėliau perėjo į ilgalaikę – tai labiau butai centrinėse miestų dalyse. Ten kažkokių didelių pokyčių nebuvo. Bet miegamuosiuose rajonuose kainos iš tiesų augo panašiai, 10-15 proc., vietomis 20 proc.“, – patvirtina ekspertas.

Jis paaiškina, kad nuomos ir būsto kainos balansuoja viena kitą – jei sparčiau augo būsto kainos, tai didins paklausą nuomai, ir atvirkščiai. Anksčiau buvę disbalansai galėjo lemti, kad per dešimtmetį nuomos kainos augo sparčiau už turto kainą.

Jis pripažįsta, kad per pandemiją nuomojamo būsto pasiūla buvo išaugusi, tačiau dabar viskas stoja į buvusias vietas.

„Dėl pandemijų viešbučiai stipriai kenčia, ir šiame segmente susidarė perteklius. Trumpalaikės nuomos turto savininkai perėjo į ilgalaikę nuomą ir atsirado papildomos pasiūlos. Miegamuosiuose rajonuose pasiūlos perteklius buvo atsiradęs trumpai, bet vėliau sugrįžo viskas į savo vietas“, – sako A. Gudanavičius.

Jis optimistiškiau nei N. Mačiulis vertina nuomos rinkos perspektyvas.

„Žmonės pratinasi ir jau priprato, suprato, kad su COVID-19 teks gyventi ilgą laiką, kad gyvenimas dėl to nesustoja. Ir jie bando prisitaikyti. Pandemijos metu buvo pirmas išgąstis didžiulis, tam tikra prasme karo situacijos lygmens. Jei pamenate, iš parduotuvių graibstė makaronus, iš baimės nežinojo, kas bus toliau. Sąstingis buvo, bet jis dabar praėjo. Nebebus taip. Gyvenimas tęsiasi, bet kuriuo atveju visiems reikės ploto kur gyventi, o kuomet dalis dirba iš namų, tai skatina ir nuomojamo būsto rinką“, – vertino A. Gudanavičius.

Kultūros pokyčių nesitiki: vietoje nuomos toliau rinksis įsigijimą

Tokios jau tradicijos, kad lietuviai gerokai labiau vertina nuosavo būsto turėjimą, o nuomotis būstą įprasta nebent studijų metais.

„Visi pradėję dirbti gyventojai jau pradeda svarstyti apie įsigijimą. Tokio pobūdžio prioritetai nėra būdingi, pvz., vokiečiams, olandams ar šveicarams, kur dažnai iki pusės gyventojų gyvena nuomojamame būste. Tai, aišku, susiję ne tik su kultūriniais elementais bet ir su tuo, kad kitose šalyse gyvybinga komercinės gyvenamojo būsto nuomos rinka – plėtojami NT objektai, juos valdo profesionalios įmonės“, – sako N. Mačiulis.

Jis nesitiki, kad ši tendencija Lietuvoje keisis – net ir praėjusiais metais daugiau nei pusė sandorių, kuriais perkamas gyvenamosios paskirties būstas, buvo sudaryti už nuosavas lėšas be būsto paskolų.

„Yra daug gyventojų, kurie turi daug santaupų, kurie grįžo iš emigracijos sukaupę pinigų – jie investuoja į būstą per daug net turbūt net neskaičiuodami, ar čia atsipirks, kokia nuomos grąža. Jie tai mato kaip vieną iš saugiausių geriausių alternatyvų. Nors taip tikrai nebūtinai ir yra“, – vertina „Swedbank“ ekonomistas.