Dažnai lyginame, kaip gyvename mes ir mūsų kaimynai, kurių istorinė patirtis ir starto pozicijos buvo iš esmės tokios pat. Lyginame atlyginimus, įvairių prekių kainas ir kitus dalykus, tad kodėl nepalyginus ir namų, kuriuose gyvename? Žurnalas „Investuok“ su NT rinkos ekspertais ir plėtotojais kviečia pasižvalgyti po Baltijos šalių sostinių Rygos ir Talino būsto rinkas: kokios tendencijos vyrauja šiuose miestuose, kuo mes panašūs ir kuo skiriamės nuo kaimynų? O gal ir pasižvalgysite naujos investavimo nišos.
Ryga įperkamesnė
Išgirdę, kad Talino gyventojas už vidutinį metinį atlyginimą gali įpirkti maždaug 8 kv. m buto, o vilnietis tik apie 6,5 kv. m, tikriausiai nenustebsite, nes ne vieno lietuvio galvoje susiformavo stereotipas, kad šiauriniai kaimynai mus lenkia daugelyje sričių. Atlyginimais taip pat. O ką pasakytumėte išgirdę, kad maždaug tiek pat, kiek estai, gali įpirkti ir Latvijos sostinės gyventojai, nors jų algos panašios į mūsų? Būtent nuo to ir prasidėjo pokalbis apie trijų Baltijos šalių sostinių būsto panašumus ir skirtumus.
Žurnalui „Investuok“ komentuodamas būsto rinkos situaciją Rygoje, „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus pabrėžia, kad vienas iš veiksnių, turinčių įtakos kainoms, yra tai, kad Talino ir Vilniaus gyventojų skaičius nuolat auga, tad būsto paklausą augina tiek vidinė, tiek tarptautinė migracija, o Rygos gyventojų skaičius vis dar traukiasi.
Vis dėlto tiek senos statybos, tiek naujų ir renovuotų butų kainų augimas pastaruoju metu įsibėgėja ir Latvijos sostinėje. NT kompanijos „Arco Real Estate“ duomenimis, vien per 2019 m. sausį–rugsėjį butai „serijiniuose daugiaaukščiuose“ Rygoje pabrango 2,7 %. Remdamasi šios kompanijos duomenimis Latvijos žiniasklaida skelbia, kad 2019 m. rugsėjį vidutinė tokių butų kv. m kaina siekė 818 Eur/kv. m ir buvo 7 % aukštesnė nei 2018 m. pradžioje. Bet vis dar perpus mažesnė negu prieš krizę – 2007 m. viduryje neremontuoto „serijinio“ buto kaina šiame mieste siekė 1620 Eur/kv. m. Brangiausi tam tikros serijos patenkinamos būklės 2 kambarių butai atsižvelgiant į vietą šių metų rugsėjį Rygoje kainavo 45–54 tūkst. eurų, o pigiausios buvo „chruščiovkės“ – jose 2 kambarių butą buvo galima įsigyti už 25–41 tūkst. eurų.
Tačiau Latvijos sostinė pigi atrodo tik iš pirmo žvilgsnio.
„Vilniuje beveik 40 % visų būsto sandorių tenka naujos statybos butams, kurie yra aukštesnės kokybės ir vidutiniškai gerokai brangesni. Taline kas ketvirtas įsigyjamas butas yra naujos statybos, o Rygos būsto rinkoje dominuoja pigesni sovietiniai butai“, − sako V. Šimkus.
Be to, pastebi jis, nors statistiškai trečdalis Rygoje parduodamų butų įvardijami kaip nauji, į šį segmentą mūsų kaimynai įtraukia ir gerokai pigesnius senus renovuotus būstus, todėl iš tiesų naujų butų dalis yra dar mažesnė. Kadangi atlyginimai panašūs, būsto įperkamumas Latvijos sostinėje ir atrodo didesnis.
Jam pritaria ne tik Lietuvoje, bet ir Rygoje dirbančios bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis.
„Nors Rygoje daugiau gyventojų nei Vilniuje, pernai ten pastatyta kone perpus mažiau naujų būstų“, – sako jis ir priduria, kad pernai Rygoje bendrovė pardavė daugiausia butų iš visų NT plėtotojų – 185, o tai apie dešimtadalis visų šiame mieste 2018 m. parduotų naujų butų.
„Rygos kainų vidurkį labai numuša pigūs seni butai, kurių dalis yra gerokai didesnė negu Vilniuje ar Taline. Todėl pagal vidutinę kv. m kainą Latvijos sostinė ir atrodo pigus miestas, – patvirtina ir NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis. – Bet jei skaičiuotume tik naujos statybos būsto įperkamumo indeksą, butų kainos Rygoje būtų artimos kainoms Vilniuje. Taigi rygiečiui butą Rygoje įpirkti lengviau negu vilniečiui Vilniuje tik jei jis perka senos statybos būstą.“
Dar vienas skirtumas, galintis turėti įtakos būsto kainai, – energinis efektyvumas.
„Lietuva laiku vykdo Europos Sąjungos direktyvas – jei buvo nurodyta, kad tais metais reikia pereiti prie A energinės klasės, o tais – prie A+, mes taip ir darome. Statome energiškai efektyvesnius namus, kurie yra šiek tiek brangesni. O Latvijoje, kaip neseniai įsitikinau kalbėdamasis su kolegomis, tokios prievolės nėra arba į tai žiūrima pro pirštus – statomi ir A energinės klasės namai, bet tebedominuoja nauji B energinės klasės daugiabučiai“, – sako S. Vagonis.
Latviams NT krizė dar nesibaigė
Anot žurnalo „Investuok“ pašnekovų, Rygos būsto rinkos potencialas gana aukštas.
„Per pirmąjį šių metų pusmetį Rygoje komisijai patvirtinti perduota apie 700 naujų butų. Planuojama, kad iš viso 2019 m. bus perduota patvirtinti 1950 butų. Maždaug tokia yra ir reali naujų butų paklausa – apie 2 000 naujų butų per metus. O iš viso per metus Rygoje sudaroma daugiau kaip 7 000 būsto sandorių“, – sako NT bendrovės „Resolution“ Būsto projektų grupės vadovas Algirdas Navickas ir primena, kad Vilniuje per metus sudaroma daugiau kaip 9 500 sandorių. Pasak jo, 2020 m. Rygoje rinkai planuojama pasiūlyti apie 1 300 naujų butų, o artimiausių kelerių metų plėtotojų planuose – dar daugiau kaip 5 000 butų.
Į klausimą, kodėl latviai atsilieka tiek nuo mūsų, tiek nuo estų, pašnekovai atsako, kad Rygos būsto rinkos plėtrą gerokai pristabdė Latvijoje taikomi būsto hipotekos apribojimai, NT mokestis ir dar nuo krizės laikų besitęsiantys gyventojų vargai.
„Latvių skolų atidavinėjimo po krizės procesas užtruko ilgiau, jie turėjo didesnių iššūkių su bankais, todėl ir dabar kredito rinka Latvijoje pasyvesnė – jie skolinasi pasyviau negu lietuviai“, – sako V. Šimkus.
Kita priežastis – būsto kainos iki šiol yra apie 40 % mažesnės negu burbulo metais. Lietuvoje nemažai žmonių keičia seniau įsigytą būstą į naują, o Latvijoje dominuoja nauji pirkėjai.
„Kai burbulas sprogo, Vilniuje būsto kainos sumažėjo apie 40 % ir dabar iki piko trūksta dar apie 20 %, o Rygoje jos krito net 60 % ir dabar iki piko trūksta 40–50 %. Vadinasi, žmonės, pasinaudoję didele banko paskola, tapo savotiškais įkaitais, nes dabar pardavę būstą dar liktų skolingi bankui. Jei neturi santaupų, jie negali parduoti savo būsto ir persikelti į naują – turi kantriai laukti, kol bus grąžinta tam tikra dalis paskolos, o kainų lygis dar šiek tiek padidės“, – aiškina S. Vagonis ir priduria, jog tai vienas iš esminių dalykų, lėmusių, kad kitados buvusi brangiausia Baltijos šalių sostinė dabar tapo pigiausia – tik šiek tiek brangesnė už Kauną ar Klaipėdą, o Rygos naujos statybos būstų rinka auga gerokai lėčiau nei Talino ir Vilniaus.
Rygą išjudins nauji biurai
Latvijos NT rinkoje veikia nedaug vietinių plėtotojų, o didžiąją dalį naujų projektų įgyvendina užsienio kompanijos. Tarp jų – lietuviams „Merko statybos“ vardu žinoma, visose trijose Baltijos šalyse dirbanti tarptautinė kompanija „Merko Ehitus“, skelbianti, kad vien šiemet Vilniuje, Taline ir Rygoje iš viso stato 1 000 butų. Tiek gyvenamajame, tiek komerciniame segmente Latvijos rinkoje dirba ir daugiau lietuvių kompanijų. Čia veiklą vysto „MMM projektai“, dar pernai teritorijų plėtrai įsigijo „Lords LB Asset Management“ bei „Capitalica Asset Management“ fondai.
SBA grupei priklausančios investicijų valdymo bendrovės „Capitalica Asset Management“ generalinis direktorius Andrius Barštys pasakoja, kad Latvijos sostinės centre dviejų A klasės verslo centrų kompleksą „Verde“, kurio plotas apie 45 tūkst. kv. m, plėtojančios ir iš viso apie 60 mln. eurų į jį ketinančios investuoti bendrovės valdomas fondas „Capitalica Baltic Real Estate Fund I“, išplatinęs daugiau nei 5 mln. eurų obligacijų emisiją, įsigyti NASDAQ „First North“ rinkoje kotiruojamų obligacijų neseniai pasiūlė ir smulkiesiems investuotojams.
Aiškindamas, kas paskatino bendrovę investuoti Rygoje, žurnale „Investuok“ jis dėsto taip: „Kadangi kelerius metus intensyviai besivystanti Vilniaus biurų rinka vis labiau prisotinama, didieji Lietuvos investuotojai sužiuro į didžiulį potencialą turinčią Rygą. Ryga kaip buvo, taip ir yra didžiausias miestas Baltijos šalyse. Ji turi daug kvalifikuotos darbo jėgos, gerą infrastruktūrą, iš jos vykdomi tiesioginiai skrydžiai į daugelio šalių oro uostus, todėl miestas patrauklus tarptautinėms kompanijoms, kurios ieško naujų vietų savo paslaugų centrams steigti. Joms patrauklu ir tai, kad A klasės biurų nuomos kainos čia mažesnės nei Vilniuje ar Taline. Tačiau Latvijos sostinėje naujų tokios klasės biurų plėtra ir pasiūla pastaruosius kelerius metus buvo gerokai prisnūdusi, todėl lygindami su Vilniumi ir Talinu matome daug neišnaudotų galimybių ir dideles šios rinkos augimo perspektyvas.“
A. Barštys priduria, kad biurų plėtra jau artimiausiais metais turės įtakos ir vidutinės bei aukštesnės klasės gyvenamojo būsto poreikio bei kainų pokyčiams Rygoje. Tai patvirtina ir A. Navickas. Anot jo, būsto ir biurų rinkų plėtra glaudžiai susijusios.
„Aktyvi biurų rinkos plėtra turėjo didelę įtaką tam, kad būsto rinkos plėtra aktyviausia būtent Lietuvos sostinėje. Per 10 pastarųjų metų Vilniuje sukurta 18 tūkst. visai naujų darbo vietų paslaugas teikiančiose įmonėse, o kur dar tokia pati vietinių įmonių plėtra! Iš viso Vilniuje per ši laiką sukurta apie 35 tūkst. naujų darbo vietų. Taigi aukštas pajamas gaunančių darbuotojų, kurie ir yra būsto plėtotojų taikinys, potencialas tikrai didelis“, – sako jis.
O jei taip, visai gali būti, kad Lietuvos investuotojai ir komercinio NT plėtotojai įlies šviežio kraujo ir į Rygos būsto rinką. Naujiems projektams čia, atrodo, jau irgi ruošiamasi, ir vienas iš požymių – dar pernai įvykęs atviras kompanijos „EfTEN Capital“ daugiabučių kvartalo architektūros idėjų konkursas, kurį laimėjo Lietuvos architektai – Petro Džervaus ir Laimono Bogušo kūrybinis duetas su vietos architektu Alekseju Caru („Urbanistinės architektūros“ kolektyvas ir„Cara studija“).
Talinas ir Vilnius: panašūs, bet skirtingi
Skaičiuojant sandorių skaičių 10 tūkst. gyventojų, būsto rinkos aktyvumas Taline ir Vilniuje maždaug vienodas. Talinas, kaip ir Vilnius, kyla į viršų, tačiau būsto kainos Estijos sostinėje nuo žemiausio krizės metu fiksuoto taško yra išaugusios dvigubai ir, „Ober-Haus“ duomenimis, dabar apie 20 % aukštesnės, negu buvo burbulo metais, o Vilniuje, nors nuolat girdime apie naujus būsto rinkos aktyvumo rekordus, kainos nuo 2010 m. vidutiniškai ūgtelėjo trečdaliu, bet iki burbulo lygio joms dar 20 % trūksta. Tai, kad, nepaisant aukštesnių butų kainų, Taline būstas statistiškai įperkamesnis nei Vilniuje, lemia gerokai aukštesni atlyginimai Estijos sostinėje.
Vis dėlto pirmasis įspūdis ir šį kartą apgaulingas. Anot „Swedbank“ ekonomisto V. Šimkaus, Taline, kaip ir Rygoje, II šių metų ketvirtį būsto įperkamumas šiek tiek sumažėjo, nes atlyginimai augo lėčiau negu būsto kainos, o Vilniuje jis pamažu toliau didėjo. Tačiau naujos statybos būstai Taline sudaro apie 30 % – daugiau negu Rygoje, bet mažiau negu Vilniuje, kur šis skaičius artėja prie 40 %. Tad „estai dažniau už mus perka senos statybos butus, kurie yra įperkamesni, o vilniečiai labiau linkę įsigyti brangesnį aukštesnės kokybės būstą“, – atkreipia dėmesį V. Šimkus.
Pasak žurnalo „Investuok“ pašnekovų, Baltijos šalių būsto rinkos yra labai panašiame plėtros etape, o kainų tarp Vilniaus ir Talino skirtumams įtakos turi ir tai, kad pas mus nemažai naujų butų parduodama su daline apdaila.
„Didžiausių skirtumų atsiranda tada, kai lyginame ne pagal tuos pačius parametrus. Pavyzdžiui, Taline naujas būstas parduodamas tik visiškai įrengtas, o Vilniuje pirminėje rinkoje vis dar dominuoja dalinė apdaila – tik apie 20–25 % naujo būsto pirkėjų nori įsigyti butą su visa apdaila. Todėl ir atrodo, kad Taline kainos aukštesnės, bet pridėkite būsto įrengimo kaštus, maždaug 300–450 Eur/kv. m, ir skirtumas jau neatrodys toks didelis“, – teigia A. Navickas.
Jam pritaria ir S. Vagonis. Anot jo, Estijoje dažniausiai net nėra apdailos pasiūlymų, iš kurių pirkėjas galėtų pasirinkti, o statytojas atliktų darbus.
„Vilniuje tik kelerius pastaruosius metus daugėja pageidaujančiųjų, kad plėtotojai pasirūpintų apdaila, o Estijoje – gal dėl to, kad šešėlis mažesnis ir nėra ką privačiai pigiau pasamdyti, gal dėl to, kad nemaža dalis pirkėjų yra suomiai, kurie net neįsivaizduoja, jog butas gali būti neįrengtas, – išskyrus prabangų sektorių, iš esmės visi butai parduodami su visa apdaila, kurią suplanavo plėtotojas“, – pabrėžia jis.
Gal dairytis investicijų?
Jei tikite, kad sukrutėjusi biurų plėtra Rygoje išjudins ir būsto rinką, gal verta dairytis investavimo galimybių kaimynų sostinėje? Juo labiau kad jau minėtos „Arco Real Estate“ viešai skelbiami duomenys rodo, jog „serijinio“ buto miegamajame Rygos rajone mėnesio nuomos kaina rugsėjo pradžioje pakilo iki 250–350 eurų plius komunaliniai mokesčiai, o naujos statybos name – iki 400–650 eurų? Beje, nors oficialios statistikos nėra, A. Avulis žurnalui „Investuok“ prasitarė, kad jo patirtis rodo, jog apie 20–30 % naujų butų rinkos sandorių sudaro pirkėjai, perkantys būstus kaip investiciją.
Kiti pašnekovai taip pat linkę manyti, kad Latvijos sostinė „jei ne šiemet, tai kitąmet“ tikrai sujudės, o kitur esminių pokyčių neturėtų būti.
„Mes prognozuojame šiokį tokį ekonomikos sulėtėjimą, tikėtina, kad ir žmonių pajamų augimas, ir būsto kainų augimas šiek tiek sulėtės ir bus nuosaikus. Bet situacija gana stabili, mes nesitikime nieko dramatiško – nematome rimtų priežasčių kainoms smarkiai augti arba smarkiai trauktis. Tad artimiausiu metu būsto rinkos turėtų išlikti aktyvios visuose trijuose miestuose, įperkamumas irgi išliks maždaug toks pats“, – sako V. Šimkus.
„Swedbank“ ekonomistas priduria, kad tikėtina, jog Lietuvoje atlyginimas kitais metais augs apie 6 %, o Latvijoje ir Estijoje šiek tiek mažiau, todėl minimalios būsto įperkamumo korekcijos lietuvių naudai gali būti, o palūkanos ir bankų maržos reikšmingai keistis neturėtų. Tiesa, nors palūkanos bankams už paskolas Estijoje ir Lietuvoje šiek tiek kilo, o Latvijoje mažėjo, skolintis latviams kol kas vis dar brangiausia.
O gal žvilgsnį kreipti į Taliną ar Tartu? S. Vagonis primena, kad kainų lygis Estijos sostinėje yra gana aukštas, o estų žiniasklaida, remdamasi vieno iš didžiausių šios šalies NT biurų „1 Partner“ duomenimis, praneša, kad šių metų spalį „butų kainos Taline pasiekė istorinį rekordą – 2040 Eur/kv. m – ir nežada kristi“. Vis dėlto analitikų duomenys rodo, jog aktyvumas šios šalies NT rinkoje mažėjo jau keturis ketvirčius iš eilės, maždaug pusantrų metų mažėja ir statyboms išduodamų leidimų.
„Talino NT rinka augo nuolat ir dabar jau yra gana stipriai įkaitusi, todėl dar didesnio spartaus augimo nereikėtų tikėtis. Vilnius irgi yra gana stipriai įkaitęs, jei vertinsime kelerių pastarųjų metų kainų augimą ir rekordinį sandorių skaičių, todėl 2020 m. gali būti ir mažiau intensyvūs. O Rygos NT rinka iki šiol labai bangavo – tai atsiranda daugiau naujų butų, tai vėl sumažėja jų skaičius, todėl jos potencialas augti yra didesnis“, – mintimis dalijasi S. Vagonis.
Latvijos sostinę jis lygina su Kaunu prieš kelerius metus: „Kol nebuvo statybų, nebuvo ir pirkėjų, o kai prasidėjo statybos – atsirado ir pirkėjų. Kai nėra pasiūlos, nėra ir paklausos – ne dėl to, kad žmonės nenori pirkti, bet dėl to, kad neturi ką pirkti. O kai atsiranda ką pirkti, ir žmonės išsijudina. Ryga pagal atlyginimus ir kainas tikrai yra įperkamas miestas, turintis potencialą pajudėti. Nežinau, ar tai bus kitais metais, ar dar kitais, bet rinka ten turi atsigauti.“
Yra ir dar vienas labai svarbus dalykas, kuris lems, ar Latvijos sostinės NT rinka išsijudins: plėtotojai privalo pasiūlyti potencialiems pirkėjams tai, ko jiems reikia. Tai, koks būstas pas kaimynus populiariausias, kas jį perka, o kas ir už kiek nuomojasi, kuo kaimynų rinka panaši į mūsų, o kuo skiriasi – skaitykite artimiausiuose žurnalo „Investuok“ numeriuose.
Tai straipsnis iš žurnalo „INVESTUOK“.
Gruodžio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Tema: po truputį vis daugiau analitikų pradeda kalbėti, kad greičiausiai mums teks išmokto gyventi pagal vadinamąjį Japonijos scenarijų – mažos palūkanos ir žema infliacija. Gal tai ir visai neblogai? Kas laukia investuotojų jei toks scenarijus įsigyvendins?
NT rubrikoje – lyginame kaip atrodo būsto ir jo nuomos kainos Baltijos sostinėse – tikimės rasite investicinių idėjų.
Aktualijose: ESO ir „Ignitis gamyba“ pasitraukimas iš biržos – ar įmanoma smulkiesiems gauti teisingą kainą ir ar po tokių valstybės manevrų logiška laukti rimto visos „Ignitis“ grupės atėjimo į biržą?
Vertybinių popierių biržoje: apžvelgiame kaip pastarąjį ketvirtį savo investicijas keitė garsiausi pasaulio investuotojai – bandome analizuoti pozicijas ir ką jų veiksmai gali reikšti smulkiesiems investuotojams? Taip pat gilinamės kiek ir kokiomis rekomendacijomis galima tikėti, o kada reikia būti ypač atsargiam.
Žaliavos – kodėl šiuo metu verta stebėti naftą ir jos kainas?
Investuotojo dienoraštyje – Tesla ir „kodėl aš įsigijau „Uber“ akcijų?“
Įžvalgose – tendencijos posūkis? – Įtampa rinkose slūgsta, analitikai pradeda kalbėti apie neblogus 2020 metus. Kaip ir gražu, tačiau esame ilgiausioje (per visą istoriją) augančioje rinkoje. Kada tai sustos?
Ir dar: komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką rugsėjį viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.
Daugiau informacijos: www.investuok.eu